【正文】 D：頻度輿論有自己的運(yùn)作特點(diǎn)，要有一個(gè)積累傳播勢(shì)能的過程，有高潮、有維持、有張有弛，所以我們安排鋪墊期有三星期的密集炒作期，中間則是保持間歇性見報(bào)，維持熱度和知名度。C：正式公開發(fā)售期現(xiàn)場(chǎng)開放、現(xiàn)場(chǎng)展示、現(xiàn)場(chǎng)見證，創(chuàng)造第一個(gè)銷售高潮，并利用本項(xiàng)目各種綜合質(zhì)素之優(yōu)勢(shì)，通過各種推廣手段組合，形成強(qiáng)大、持久的銷售力。它對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)其它要素，諸如：設(shè)計(jì)、產(chǎn)品、銷售、運(yùn)營(yíng)、管理、服務(wù)等的創(chuàng)新具有直接的指導(dǎo)作用。消費(fèi)者的購(gòu)買行為在不同階段有著不同的特點(diǎn)。在激烈競(jìng)爭(zhēng)的樓市環(huán)境，住宅項(xiàng)目開發(fā)需要一個(gè)“強(qiáng)勢(shì)概念”，關(guān)鍵點(diǎn)在于：概念本身是實(shí)在的，不虛妄/樓盤素質(zhì)不能差/把概念要落到實(shí)處/不自欺欺人概念是虛的，是“毛”，樓盤是實(shí)的，是“皮”。樓盤的不同發(fā)售階段需要提供給市場(chǎng)的信息不一樣，不同競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境要求我們著重強(qiáng)調(diào)的信息也不一樣，以合理的、有預(yù)見的信息傳播內(nèi)容和手段進(jìn)行時(shí)段安排，是使?jié)撛谫?gòu)房者不斷接受信息的有效方法。項(xiàng)目營(yíng)銷傳播推廣對(duì)于房地產(chǎn)的任何開發(fā)行為，銷售都是第一位的，在某種程度上，我們認(rèn)為銷售即是傳播，傳播策略的重要性不言而喻。所以，發(fā)展商應(yīng)有機(jī)地借鑒滾動(dòng)開發(fā)的模式，留出足夠的空間與機(jī)會(huì)，對(duì)市場(chǎng)的變因作出及時(shí)調(diào)整或不斷創(chuàng)造新的產(chǎn)品模式，引領(lǐng)市場(chǎng)。這段時(shí)期一方面利用形象廣告、新聞炒作，針對(duì)業(yè)主的公關(guān)活動(dòng)等傳播手段，保持消費(fèi)者對(duì)樓盤的記憶度。入市的價(jià)格也是決定因素之一。?“產(chǎn)品因素”基本飽滿，項(xiàng)目的產(chǎn)品方案“差異性”較強(qiáng)?“非產(chǎn)品因素”的積累不夠（客戶保養(yǎng)系統(tǒng)還不具備，公司品牌傳播力還不夠）。R根據(jù)前期的市場(chǎng)分析，結(jié)合消費(fèi)者的心理與未來發(fā)展的模式，從而解決策劃的核心工作，凸現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)特的賣點(diǎn)，從而真正將優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為勝勢(shì)。目前的狀況是：平煤集團(tuán)２００４年、２００５年每年新建住房１５萬平方米，２００６年新開工建房面積３５萬平方米，拆除危舊房９萬平方米，可解決職工４３７０戶拆遷戶和無房戶的住房問題。周邊七星、三環(huán)等企業(yè)家屬住宅樓比比皆是。?經(jīng)歷較長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)消化之后，中高檔樓盤的市場(chǎng)需求存在更多的不可預(yù)見性。 啟動(dòng)“天長(zhǎng)地久”優(yōu)質(zhì)服務(wù)承諾216?；蛟S狀態(tài)無法改變太多，但至少我們可以調(diào)整自己的心態(tài)，發(fā)現(xiàn)生活中的美好，也至少可以在回到自己的住宅以后做回自己。?注重整個(gè)小區(qū)的管理和整體的和諧。目標(biāo)客戶群定位主力購(gòu)買群：周邊私營(yíng)業(yè)主、附近老住戶、周邊二次置業(yè)者游離客戶群：行政事業(yè)人員、國(guó)企領(lǐng)導(dǎo)和職工、市區(qū)買不起房子的年輕人核心消費(fèi)群分析這是一群中等及中等偏上收入階層，生活壓力不是很大，有一定的積蓄，大部分有自己的店鋪或穩(wěn)定的收入，部分是在單位有一定職務(wù)的中層領(lǐng)導(dǎo)或收入穩(wěn)固的雙職工，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。草坪內(nèi)可布置極具觀賞價(jià)值的建筑小品（如小動(dòng)物小型雕塑），增強(qiáng)小區(qū)主入口空間的可識(shí)別性?？梢钥紤]項(xiàng)目的夜間光效景觀布置及背景音樂聲控景觀設(shè)計(jì)。綠化植物宜選擇適應(yīng)氣候的品種，如杜鵑、常青樹、針?biāo)傻取谥参锏拇钆渖蠎?yīng)注意花卉品種、植物的四季適應(yīng)性和更迭期，以使園中綠化景觀常年花開、綠葉繁枝?？煽紤]利用建筑的變幻，配合各種舒適的休閑、活動(dòng)設(shè)施，從單純的景觀綠化趨向集休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂等多功能于一體的健康社區(qū)演化。l 同質(zhì)化l 產(chǎn)品老化l 物業(yè)管理差l 配套設(shè)施不全l 舊房屋占比例大l 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目多項(xiàng)目周邊商業(yè)現(xiàn)狀l 集中l(wèi) 活躍l 業(yè)態(tài)老化l 環(huán)境欠佳 三：項(xiàng)目定位1. 形象定位178。我市目前有8條公交線路從西市場(chǎng)經(jīng)過分別是：沿街商鋪的經(jīng)營(yíng)及環(huán)境可以顯示該區(qū)域居民的消費(fèi)水平和購(gòu)買能力，作為市場(chǎng)調(diào)查的一部分，起著比較重要的參考價(jià)值。東起礦區(qū)鐵路，西至四礦路，南抵七礦運(yùn)輸鐵路，北靠落鳧山。 小結(jié) 平頂山的未來更是讓世人翹首以盼，平頂山市政府的《東擴(kuò)西進(jìn)》發(fā)展戰(zhàn)略和新區(qū)開發(fā)。高層作為城市現(xiàn)代化的標(biāo)志，在提高城市檔次方面起到重要的作用。 繼續(xù)升溫2006年，新城區(qū)建設(shè)初具規(guī)模，平頂山市融鷹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的《華府廣場(chǎng)》，漫郎房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的《》，建業(yè)房產(chǎn)公司開發(fā)的《建業(yè)森林半島》等眾多樓盤開盤銷售情況喜人， 銷售量逐月速增，由10月的3萬多平方米，一躍增加到12月的8萬多平方米，銷售項(xiàng)目由10月的7個(gè)和11月的9個(gè)到12月的12個(gè)，價(jià)格由每平方米1900元增加到每平方米2500元，增幅達(dá)到24%，金額達(dá)600多元。隨著平頂山市城市劃進(jìn)程加快，對(duì)住房需求加大。，西區(qū)房子緊銷。3．多層和高層最受歡迎 再各類商品房中，多層和高層住宅等普通商品住宅仍是市場(chǎng)供求的主體，二者分別占到當(dāng)年供應(yīng)總量和銷售總量的80%和86%。思路決定出路！奇跡即將誕生！時(shí)間就是效率！時(shí)間就是金錢！商機(jī)不可錯(cuò)過！率先拉開2009年下半年的市場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)對(duì)于本項(xiàng)目已迫在眉睫！一平頂山樓市概況2007年回顧，%，商品房實(shí)際新開工面積116萬平方米，%。另外，單套住宅面積在逐年下降，戶型設(shè)計(jì)呈現(xiàn)出日益緊湊，布局日趨合理。2008年發(fā)展趨勢(shì)1. 政策從嚴(yán) 效應(yīng)顯現(xiàn) 2004年至2006年平頂山房地產(chǎn)整體均價(jià)不斷上漲，2006年比2005年增加13%（而2005年比2004年增加9%），其中住宅均價(jià)2006年比2005年增加4%，非住宅增加16%。有需求就會(huì)有市場(chǎng)，2007年平頂山房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大需求將使平頂山房地產(chǎn)市場(chǎng)更加繁榮。2007年，以新城區(qū)為中心的周邊地區(qū)也將持續(xù)升溫，使優(yōu)先進(jìn)駐新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得到更大的實(shí)惠。 2007年政府仍然會(huì)加大廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品房的建設(shè)。小高層住宅發(fā)展趨勢(shì)小高層住宅主要集中在市區(qū)相對(duì)較好地段，市場(chǎng)逐漸被市場(chǎng)接受，產(chǎn)品的設(shè)計(jì)發(fā)展迅速，兩年內(nèi)仍呈高速發(fā)展趨勢(shì)，但競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。自項(xiàng)目所在地向西直通北環(huán)，向東通往市區(qū)，東約一公里處向南的凌云路與建設(shè)路相連。u 七星公司職工住宅樓封頂位于團(tuán)結(jié)路與后馬路交叉口東，共五幢u 三環(huán)公司11119號(hào)樓封頂位于團(tuán)結(jié)路與后馬路交叉口西南側(cè)u 七星公司東風(fēng)小區(qū)在建位于凌云路與后馬路交叉口西路南u 項(xiàng)目所在地西一處爛尾樓目前停工項(xiàng)目所在地附近區(qū)域多為平煤集團(tuán)三環(huán)公司、七星公司、四礦職工家屬。 33路市區(qū)線路　(一坑程平路口 6:0017:30)　一坑 新新街 柳莊 五礦口 新華四礦 西斜 四礦口 三礦口 西市場(chǎng) 團(tuán)結(jié)路 陶瓷廠 建設(shè)街 總醫(yī)院 政府廣場(chǎng) 電影院 新華路 汽車站 五條路 金屬公司 總機(jī)廠 硅整流廠 公交二公司 十礦口 何莊 東高皇 趙莊 十二礦醫(yī)院 東工人鎮(zhèn) 營(yíng)房 葉店 焦莊 八礦 程平路口(共33站) 建筑風(fēng)格：歐式 具體建議： ，小高層9——12層，：70——90平方米二居戶型（二室一廳一衛(wèi)，二室二廳一衛(wèi)）其中二室二廳可以根據(jù)客戶需求裝修成三室一廳 100125平方米三居戶型（三室一廳一衛(wèi)，三室二廳一衛(wèi)），和三室一廳，大主臥，其余為小臥，明廚，3米標(biāo)準(zhǔn)層高，底商開間4米左右，操作上可以把90110平方米的面積處理成三室一廳，高質(zhì)量的精裝小戶型（建議）項(xiàng)目外觀設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔明快，樓宇造型新穎別致，氣勢(shì)恢弘，裝飾豪華大方，整座建筑蘊(yùn)涵極強(qiáng)的時(shí)代氣息。216。環(huán)境小品在園景中主要起著點(diǎn)綴、升華及組織空間的作用，應(yīng)具有一定的文化內(nèi)涵，并具有一定的趣味性、生動(dòng)性、觀賞性。? 景