【正文】 （2）項目位于解放南路沿線的末端，位置相對偏遠，項目周邊 臨近配套、交通都不很完善和便利。 可行性結(jié)論 九、資金峰值比例 38,000 38,000 38,000 2）成本中大、小市政配套費、人防等政策性收費均按政府規(guī)定標準估算， 操作中尚存在一定減免可能；3）地塊中有27000平米配套及商業(yè)用地地價已分攤進住宅成本，但僅考慮5000平米非營業(yè)性公建，操作中，存在調(diào)整規(guī)劃、改建成住宅的可能；若學校改建住宅，增加住宅凈用地約15000平米，增加凈利潤2000萬元。 容積率變動各項指標的變化 主要指標容積率（）容積率（）容積率（）容積率（）容積率（）可售面積（m2） 300, 300,300, 300, 300,營業(yè)收入 114, 97,105,117, 122,總投資 86, 78,82,93, 100,項目利潤 25, 18,22,21, 19,稅后利潤 14, 9,12,11, 10,銷售凈利率%%%%%%內(nèi)部收益率%%地價支付貼現(xiàn)比 土地轉(zhuǎn)讓契稅：土地成本（拆遷補償費、土地出讓金、大市政配套費）的3%； 即使按法定所得稅率，因某公司虧損項目（業(yè)務(wù)）及公司本部費用的存在，實際稅付可能遠低于33%，但從項目評價角度，暫不考慮該因素。兒童游樂設(shè)施2408土建、設(shè)備、各項設(shè)施,圍墻建造費1154包括永久性圍墻、圍欄及大門,約為500元/延米,本項目圍墻約為2300米室外智能系統(tǒng)67122給排水系統(tǒng)費1,89163勘察設(shè)計費1,19040地價中包含土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建/構(gòu)筑物、各種管線\設(shè)施拆遷,方便交通及與現(xiàn)有居住區(qū)的溝通聯(lián)系。，在做詳細規(guī)劃時，可進行適當調(diào)整，一般來說項目周邊的市政道路是不能調(diào)整的，項目用地內(nèi)規(guī)劃支路及配套公建位置可進行調(diào)整，容積率也可進行調(diào)整，但不能超過政府規(guī)劃的上限。 充分考慮住宅建設(shè)中新技術(shù)、新材料的應用，并達到國家二級節(jié)能標準。 充分利用現(xiàn)狀植物保留，點、線、面的景觀設(shè)計與周邊環(huán)境、環(huán)保有機的相結(jié)合l 主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內(nèi)涵l 總體規(guī)劃設(shè)計思路　擬借鑒某新城歐美小鎮(zhèn)的發(fā)展經(jīng)驗在某市南部地區(qū)建設(shè)一個高檔次的居住社區(qū)。 本案目標人群來源于全市各個區(qū)，基本以河西區(qū)、南開區(qū)客戶為主。l上述條件相對都不多的項目容易炒成熱點盤，故該類人群一個明顯特點就是容易追隨熱點、潮流樓盤，且其中一部分人群購房為投資目的。多層：小高層：聯(lián)排別墅：20%面積配比多層（4層半）：118 m2高層(912層)：160 m2別墅（未開發(fā)）：220 m2配套公建國際康體中心（國際老人村）小學配套設(shè)施地熱溫泉、三水入戶、安防系統(tǒng)容積率0．9（含水面）0．95（含水面）水面216。開發(fā)節(jié)奏及上市安排：該生態(tài)居住區(qū)分兩步建設(shè)，正在建設(shè)的為1 －6地。在同檔次產(chǎn)品中，該項目區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃及配套設(shè)計還是相當?shù)轿坏?，項目性能比達到了較佳的效果，重點吸引了本區(qū)安居以及部分改善型需求客戶。產(chǎn)品面積偏大，主力戶型在140160之間，戶型并無創(chuàng)新，同市場有很大趨同性。此類產(chǎn)品也多數(shù)分布城市中心外的位置，但此類物業(yè)對產(chǎn)品以外附加值的設(shè)計已較為注重，從景觀設(shè)計、戶型選型、高科技材料運用等方面做得較細，以此彌補地域優(yōu)勢不足。宗地5)梅江生態(tài)小區(qū)成為今年整個某地產(chǎn)市場的開發(fā)熱點，同時也促進了該區(qū)域市場整體價位提升。河西區(qū)宗地擬規(guī)劃為居住用地，土地使用性質(zhì)基本明確。 土地方的信任情況：土地方為經(jīng)營良好的國營企業(yè)，信任等級較高，我方直接與土地方簽訂協(xié)議，最大限度避免土地風險。（2）③合作方的主要工作：a. 負責與土地方簽訂一份解除雙方合同的協(xié)議，并保證某公司與土地方按照其原來與土地方簽定的條款順利簽定土地開發(fā)協(xié)議。、臨時用電。②付款計劃：，并打入雙方共同指定的公證處帳戶。 政府對污染企業(yè)外遷和東移有許多優(yōu)惠政策，如對利用污染企業(yè)原土地進行商品房開發(fā)，土地出讓金可按土地評估值的57%收取，但該項目能否順利按7%執(zhí)行，是一個待定因素。 去市工業(yè)調(diào)整辦公室辦理工業(yè)用地調(diào)整為居住用地的批文。綜合分析該項目地價比較接近市場價位，能為我方接受。③合計毛地補償費用為23470萬元，即45萬元/畝，折到住宅用地為60萬元/畝。排水：在該項目用地南側(cè)規(guī)劃有一雨水泵站，小區(qū)內(nèi)雨水通過該雨水泵站排入衛(wèi)津河，污水近期通過廠區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的DN500入珠江道干管,遠期在項目用地南側(cè)規(guī)劃有一污水泵站，小區(qū)內(nèi)污水通過污水泵站排入解放南路規(guī)劃DN800污水管，由此進入紀莊子污水處理廠。（2）解放南路規(guī)劃為60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬30米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬50米，并保留現(xiàn)狀水面，在項目周邊有大量的綠地和水面，形成一道生態(tài)景觀，既調(diào)節(jié)了空氣，又避免了噪音，對項目帶來的好處可謂多多。 項目宗地周邊情況 該項目宗地南側(cè)為某津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場，有大量的水面，擬規(guī)劃為保留水域，對 該項目的環(huán)境有一定的積極影響。（5）項目用地內(nèi)有玻璃廠自己打的2口熱水井（在地熱辦有登記），出水溫度50℃左 右,可根據(jù)規(guī)劃予以保留,可為項目提供一部分熱水。:序號用地性質(zhì)用地面積(萬平米)容積率建筑密度 (%)建筑限高 (M)綠地率 (%)1住宅地塊13050402住宅地塊23080403住宅地塊33050404住宅地塊4303040524班小學及15班幼兒園用地2525406儲蓄所、物業(yè)管理等公共服務(wù)設(shè)施用地505020: 東至解放南路，南至規(guī)劃路，西至衛(wèi)津河，北至規(guī)劃路。在開發(fā)項目:已完成項目:在談項目:友誼路規(guī)劃市級行政中心南樓市級商業(yè)中心項目所在地梅江居住區(qū)　該項目具有良好的外部環(huán)境，其坐落位置處于某市區(qū)的南部, 行政區(qū)劃為河西區(qū)，該項目所在區(qū)域有如下特點和優(yōu)勢: ①根據(jù)某市總體規(guī)劃，西南部地區(qū)大部分用地規(guī)劃為教育科研、居住及行政辦公用地。根據(jù)集團總部經(jīng)營計劃要求，某公司必須再上新項目，要達到每年有35個在開發(fā)項目，保證某公司經(jīng)營利潤指標和某產(chǎn)品在某的市場影響力。由此看出，某的物業(yè)分布與某的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向不盡相符。 項目區(qū)位及用地第三章 項目法律及政策性風險分析第四章 市場研究1. 目標客戶、產(chǎn)品及價格定位第五章 規(guī)劃設(shè)計要點1. 開發(fā)周期安排3. 經(jīng)濟效益分析4. 結(jié)論及建議某自92年進入某市場以來，發(fā)展迅速，市場迅速擴大，在操作理念和手法上，均勝人一籌，被公認為某的地產(chǎn)先鋒，在某人的心目中已樹立起第一品牌的形象。在目前市場呼喚某的大好形勢下，某某應充分利用某某地產(chǎn)先鋒的社會地位和市場影響力，抓住機遇，多上新項目，擴大市場占有率，讓某品牌深入到每個某人心中。 ②某市主導風向為西南風，西南部區(qū)域正處于某市的上風口，遠離工業(yè)區(qū)，空氣新 鮮，自然條件優(yōu)越，被公認為居住的上佳區(qū)域。 所有以上各種因素，為某在此地塊建設(shè)一個高檔居住社區(qū)提供一個良好外部環(huán)境。 項目用地主要為某玻璃廠的廠區(qū),地勢平坦,場地標高與解放南路標高基本相一致。 場地原為農(nóng)田，廠區(qū)已有50年歷史，無不良工程地質(zhì)條件。1.項目宗地北面現(xiàn)狀為某津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場,規(guī)劃 為居住用地,順馳集團已與其簽定土地開發(fā)協(xié)議。（3）本項目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升，為該項目的定位和提升檔次會有非常積極的意義。電力：按照規(guī)劃，該控規(guī)單元的電力由區(qū)外變電站解決，原玻璃廠的兩路10千伏電力就分別由黑牛城道35千伏和小海地35千伏電站提供，容量為1800KVA，現(xiàn)有容量不足以滿足項目需要,還需通過上述電站提供增容。:① 出讓面積界定:理論上按住宅用地面積出讓,即25萬M2出讓面積,實際成本測算時按總規(guī)劃用地面積出讓,即35萬M2出讓面積(含學校等非營業(yè)性公建用地面積)。第三章 法律及政策性風險分析③我們分析，如果沒有大的政策變化，應能實施，同時在與土地方的合同中約定，土地方必須保證土地出讓金降到7%以下，否則，我方可從其土地款扣除出讓金超出7%的部分費用。然后某公司去辦理項目立項,如果該項目立項不成,該筆款如數(shù)退回給某公司。、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。b. 負責要求和協(xié)助土地方在項目立項后90日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約300畝開發(fā)用地，其余用地在2003年6月底前提供給某公司使用。（5）u 銷售量與上市量的比較： 目前河西區(qū)區(qū)域市場基本處于供銷平衡狀態(tài)。且該類物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開發(fā)，產(chǎn)品主要以多層開發(fā)為主，輔以部分小高層。項目名稱規(guī)模（m2）發(fā)售資源（m2）產(chǎn)品形式均價（元/m2）主力產(chǎn)品（m2）消化率泰達園9萬9萬多層高層420011012013075%羅馬花園5萬2萬多小高層高層5300150(兩室)產(chǎn)品推廣方面，以“親水住宅”為主題，運用友誼商場門前的形象推廣、發(fā)售享受特惠的認購卡、以及高密度的立體宣傳，推出休閑生活概念，運用概念引領(lǐng)客戶的消費趨向。（詳細技術(shù)指標請參看第四頁對應表格內(nèi)容）總結(jié)：該項目注重了附加值的提高，在同檔次產(chǎn)品中拉升了住宅品質(zhì)，助推了產(chǎn)品從同等競爭中脫穎而出。 ，年底竣工30萬建筑平方米，預計明年下半年該區(qū)域?qū)⒔ǔ蛇M住，到2005年，整個梅江生態(tài)區(qū)的起步區(qū)和二期工程將全部建成竣工。綠化率58．5湖景綠化率31．55%53%湖景綠化率梅江南：，規(guī)劃保留水面60公頃，居住區(qū)建筑密度不大于22%，其中建筑面積約在130萬平方米，4層左右的多層住宅將占總住宅規(guī)劃的75%左右，每戶平均面積約為120平方米。多層：小高層：聯(lián)排別墅：價格多層：起價3120小高層：起價3400別墅：起價5000元/平方米多層：3800起價小高層：3300起價聯(lián)排別墅：4800起價主力戶型118 m2： 該區(qū)域客戶基本分為三類：ll在職業(yè)特點上主要集中于經(jīng)商人士、外企白領(lǐng)、政府官員等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群，他們追求高品質(zhì)的生活質(zhì)量，對小區(qū)的環(huán)境、配套設(shè)施等要求比區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有小區(qū)要提高一個檔次。并注意從以下幾方面著手，以達到完善的規(guī)劃設(shè)計效果。 產(chǎn)品特征　以低層住宅產(chǎn)品為主，多層與小高層住宅為輔。4.：①總用地面積: 其中: 市政待征地: 居住用地: ②總建筑面積: 居住用地容積率: 其中:非營業(yè)性公建：營業(yè)性公建：住宅總建筑面積： 住宅容積率: