【正文】 圖23c坡地建筑基底面積計算圖示三　 如接觸地面的一層或半地下層設(shè)計為架空層，當(dāng)架空層柱外圍存在其它圍護(hù)物（如圍護(hù)欄桿）時，基底面積應(yīng)取至圍護(hù)物外圍。　 與室內(nèi)不相通的櫥窗，凡計算建筑面積且無特殊說明的，均計入其相應(yīng)功能區(qū)或服務(wù)范圍應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e?！?宗地內(nèi)規(guī)劃有多棟建筑，每棟均設(shè)計有配電室，則每棟的配電室面積均計入本棟應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。 　 物業(yè)服務(wù)用房、社區(qū)配套設(shè)施用房　 在相關(guān)法律文件中明確的物業(yè)服務(wù)用房，如業(yè)主委員會辦公用房、物業(yè)管理用房、物業(yè)設(shè)備用房等計為專有建筑面積。　 在建筑物某功能區(qū)內(nèi)逐層設(shè)置的與公共通道連通的公共陽臺，均計入層內(nèi)應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e?！?花池、空調(diào)機(jī)位、室外平臺、結(jié)構(gòu)板　 專有空調(diào)機(jī)位直接計入各戶套內(nèi)，共有空調(diào)機(jī)位按其服務(wù)范圍進(jìn)行分?jǐn)傆嬎悖徊荒苊鞔_服務(wù)范圍的計入不分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e?！?下地下室的車道，其坡道下方回填無建筑空間的，或設(shè)計為不可利用的建筑空間的，或車道下方直接為地下二層建筑空間的，該車道對應(yīng)的地面一層有蓋部分作上空處理，車道有蓋部分只計一層建筑面積并計入地下一層建筑面積中；如車道下方在地下一層為可利用空間，那么車道計兩層建筑面積，并均計入地下室建筑面積中（圖22）。圖21　 商場扶梯、公共過道圖示　 位于建筑裙樓部分設(shè)備層、轉(zhuǎn)換層中的核心筒，計入整棟分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e；位于建筑塔樓部分避難層、轉(zhuǎn)換層中的核心筒，計入所在塔樓的共有建筑面積。因管理所需對個別樓層或部分樓層不設(shè)停機(jī)或不開門的，不影響共有建筑面積的整體分?jǐn)?，其中也包括不使用該樓梯或電梯的地面一層或一～二層?fù)式房。當(dāng)?shù)叵峦＼噲鋈繛闇?zhǔn)予銷售的停車位時，可按專有面積加應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e方式計算。b) 當(dāng)連接多座塔樓的地面架空層全部為核增建筑空間，各個塔樓的主出入口位于架空層頂層，則可分別將各塔樓及其位于架空車庫中的相關(guān)部分（如核心筒、電梯前室等）作為一“棟”?！?地面以上相互獨(dú)立，但地面以下由商業(yè)、辦公等計算規(guī)定建筑面積用途的地下室連通的建筑為一棟?！?共有面積的劃分確認(rèn)依據(jù)是：a) 依據(jù)經(jīng)市政府規(guī)劃行政主管部門核準(zhǔn)備案的建筑施工圖，劃分公用部位的使用功能和服務(wù)范圍，其功能和名稱以設(shè)計圖紙的標(biāo)注為依據(jù)進(jìn)行確認(rèn)。c) 功能區(qū)共有建筑面積。 　 凡計入不分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，一律不參與分?jǐn)偲渌墓灿薪ㄖ娣e。廠房內(nèi)設(shè)置的設(shè)備專用操作平臺、上料平臺、檢修平臺，不計算建筑面積?！?建筑屋面設(shè)置有構(gòu)架，按自然層計算全部建筑面積。多層高建筑空間上空處，按自然層計算外半墻建筑面積。圖13　 不同情況下圍護(hù)性幕墻外墻計算圖示　 對局部幕墻建筑，將主墻部分和幕墻部分分段，分別計算墻體面積（圖14a）；對全幕墻建筑，無論內(nèi)側(cè)是否設(shè)有局部主墻，均全部按圍護(hù)性幕墻計取外墻，并相應(yīng)計算外墻的墻體面積(圖17b)?！?煙道、采光井、通風(fēng)井的面積計算　 結(jié)構(gòu)內(nèi)煙道，或位于建筑結(jié)構(gòu)外但設(shè)有墻體圍護(hù)的煙道，按自然層計算建筑面積?！?花池、空調(diào)機(jī)位的面積計算　 位于建筑主體結(jié)構(gòu)外側(cè)，不計算建筑面積；當(dāng)平臺式花池和空調(diào)機(jī)位與陽臺相連時，不論大小均與陽臺一起按規(guī)定計算建筑面積。　 凸出房屋外墻的門廊、雨蓬，為凸出式門廊、雨蓬；凹入房屋外墻的為凹入式門廊、雨蓬；由凸、凹兩部分組成的門廊、雨蓬，為復(fù)合式門廊、雨蓬。凹入建筑主體的有蓋、無柱的走廊、檐廊，按其上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積；如走廊在上蓋水平投影范圍內(nèi)的地面設(shè)有圍護(hù)物或二級及以上臺階，則按圍護(hù)物外圍水平投影面積或臨墻的一級臺階寬度的一半計算走廊的建筑面積。　 無上蓋的室外（結(jié)構(gòu)外）車道計算一半建筑面積，有上蓋的室外車道計算全部建筑面積。圖6　 獨(dú)立樓（電）梯面積計算圖示　 復(fù)式建筑的室內(nèi)樓梯，按自然層計算建筑面積；躍層建筑的室內(nèi)樓梯按一層計算建筑面積；錯層建筑的室內(nèi)樓梯，選上一層按上、下行樓梯水平面積計算全部建筑面積，下一層按下行樓梯的水平投影計算全部建筑面積(圖7)?！?設(shè)置于建筑空間內(nèi)部的陽臺，視為結(jié)構(gòu)內(nèi)平臺，計算全部建筑面積。不封閉陽臺按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)物外圍水平投影計算一半建筑面積。　 建筑墻體向外傾斜，超出底板外沿的，按底板外沿計算建筑面積。b) 室外樓梯，按其水平投影面積的一半計算建筑面積?！?符合GB/T 503532013中的相關(guān)條款規(guī)定的建筑空間，包括：a) 坡屋頂房屋，（，以下同）的部分均計算建筑面積b) 立體書庫、立體倉庫、立體車庫，無結(jié)構(gòu)層的按一層計算建筑面積。f) 挑樓、全封閉的陽臺、房屋間封閉的架空通廊，均按其外圍水平投影計算建筑面積?！?建筑的棟號、座號、房號一般應(yīng)依據(jù)建施圖中的編號確定，但當(dāng)建施圖中缺少相關(guān)編號或編號確不符合相關(guān)規(guī)則時，應(yīng)當(dāng)由來文單位按規(guī)則重新編排，并提供編號確認(rèn)圖或函。對未實(shí)測的其它一般地界點(diǎn)，可采用圖解法進(jìn)行坐標(biāo)解算，各地界點(diǎn)之間邊長精度應(yīng)符合GB/T 。　 同一樓層分為多個不同層高的建筑空間時，各空間必須分別測量與記錄，并在備注欄中予以說明?！?對于竣工、現(xiàn)狀測繪以及分割測點(diǎn)應(yīng)現(xiàn)場拍攝建筑物實(shí)景照片。裝飾貼面厚度應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場具體情況盡可能實(shí)測?！?房屋基本單元（戶）邊長量取規(guī)定　 一層有多個房屋基本單元時，應(yīng)按房屋基本單元圍合邊界分別量取邊長數(shù)據(jù)。房屋外廓的全長與室內(nèi)分段丈量之和（含墻身厚度），應(yīng)以房屋外廓數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，分段丈量的數(shù)據(jù)按比例配賦。5　 房屋數(shù)據(jù)采集　 房屋數(shù)據(jù)采集設(shè)備房屋數(shù)據(jù)采集設(shè)備一般包括：經(jīng)檢定合格的鋼卷尺、手持式測距儀、紅外測距儀、全站儀、GPS等?！?房產(chǎn)邊長的精度要求　 a) 經(jīng)檢定的鋼卷尺，同尺兩次測量讀數(shù)的較差相對誤差△D應(yīng)滿足：—— |△D|≤1/1000(D＞10米時)；—— |△D|≤1/2000(D≤10米時)。177?！?房屋建筑面積測繪的內(nèi)容房屋建筑面積測繪的內(nèi)容包括房屋數(shù)據(jù)采集、房產(chǎn)圖測繪、房屋建筑面積計算、成果資料的整理、檢查、審核與歸檔?！∨_階在室外或室內(nèi)地坪或樓層不同標(biāo)高連接處設(shè)置的供人行走的階梯。　大堂具有休息、會客、接待、登記、商務(wù)等功能的較大的門廳。（2）裝飾性幕墻設(shè)置在建筑物墻體外起裝飾作用的幕墻?！￡柵_建筑中凸出于外墻面或凹于外墻以內(nèi)的平臺，是室內(nèi)外的過渡空間，供使用者晾曬衣物、休息及其它室外活動之用?！∵^道套內(nèi)使用的水平交通空間?！〖芸諏咏ㄖ镏袃H以結(jié)構(gòu)體作為支撐、無圍合外墻的開敞空間層?！?建筑術(shù)語　裙樓、塔樓高層建筑中，低樓層部分的建筑結(jié)構(gòu)至高樓層部分發(fā)生轉(zhuǎn)換，且結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的相鄰樓層水平投影面積的差值相差較大時，低樓層部分為裙樓，高樓層部分為塔樓（含結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層）。當(dāng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》中對建筑覆蓋率有分級控制要求時： ⑴一級建筑覆蓋率：一級建筑覆蓋率=建筑基底面積/建設(shè)用地面積；⑵二級建筑覆蓋率：二級建筑覆蓋率=塔樓建筑基底面積/建設(shè)用地面積（當(dāng)裙樓高度≤24米時）或：二級建筑覆蓋率=裙樓24米處外圍水平投影面積/建設(shè)用地面積（當(dāng)裙樓高度＞24米時）或：二級建筑覆蓋率=裙樓規(guī)定標(biāo)高處外圍水平投影面積/計算用地面積（當(dāng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》中有特別要求時）　總建筑面積建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和?！》课萁ㄖ娣e變更測繪因房屋的產(chǎn)權(quán)界線、使用功能、房屋屬性（如建筑名稱、房屋編號等）發(fā)生變化而進(jìn)行的房屋建筑面積測繪計算。　房屋建筑施工圖面積測算依據(jù)未經(jīng)市政府行政主管部門核準(zhǔn)備案的建筑施工圖所進(jìn)行的房屋建筑面積測繪計算，出具的建筑面積為施工圖測算面積?！》课莸慕ㄖ娣e房屋外墻（柱）勒角以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，（，以下同），有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固的永久性建筑。本標(biāo)準(zhǔn)適用于深圳市建筑工程設(shè)計、建設(shè)工程規(guī)劃報建、建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、房地產(chǎn)權(quán)登記、征地拆遷賠償、舊城改造、歷史遺留房地產(chǎn)問題處理等活動中各類房屋建筑面積指標(biāo)的計算和統(tǒng)計。該規(guī)程根據(jù)我市規(guī)劃國土管理和房地產(chǎn)權(quán)管理的實(shí)際需要，依據(jù)GB/T 179862000對建筑空間的面積計算標(biāo)準(zhǔn)和方法進(jìn)行了補(bǔ)充和完善，從而成為我市房屋建筑面積測繪的實(shí)施細(xì)則。本標(biāo)準(zhǔn)自發(fā)布之日起實(shí)施?；诜课萁ㄖ娣e測繪的計算規(guī)則前后銜接的考慮，凡在本標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施日期之前已取得《深圳市建設(shè)工程設(shè)計方案審批意見書》的新建建設(shè)工程項(xiàng)目的房屋建筑面積計算，或由深圳市地籍測繪大隊(duì)進(jìn)行過房屋建筑面積預(yù)售測繪、竣工測繪、現(xiàn)狀測繪并出具有效的《房屋建筑面積測繪報告》項(xiàng)目的后續(xù)房屋建筑面積的測繪計算均仍按主管部門原計算規(guī)則執(zhí)行。隨著建筑設(shè)計的不斷創(chuàng)新，原規(guī)程已不能涵蓋許多新的建筑形式，且其中一些定義不夠嚴(yán)格的問題也凸顯出來。2　 規(guī)范性引用文件下列文件中的條款通過本標(biāo)準(zhǔn)的引用而成為本標(biāo)準(zhǔn)的條款?！》课莸奶變?nèi)建筑面積房屋套門范圍內(nèi)由單個產(chǎn)權(quán)人占有和使用的建筑面積，包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺面積。用于建設(shè)工程設(shè)計與報建參考。　房屋建筑面積分割測繪依據(jù)市政府行政主管部門核準(zhǔn)的分割平面圖或房屋現(xiàn)狀，將一個產(chǎn)權(quán)單位劃分為多個產(chǎn)權(quán)單位而進(jìn)行的房屋建筑面積的測繪計算?！∫?guī)定建筑面積指標(biāo)⑴地上規(guī)定建筑面積指標(biāo)市規(guī)劃、土地行政主管部門在《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《土地使用權(quán)出讓合同書》中規(guī)定的計容積率建筑面積?！痈呦噜彉菍訕牵ǖ兀┌褰Y(jié)構(gòu)面之間的垂直距離?！〗Y(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同而采用不同結(jié)構(gòu)類型，并通過該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，該樓層稱為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層。　挑廊挑出建筑物外墻的水平交通空間。　露臺與建筑銜接供人們活動的無頂蓋室外平臺；在二層或二層以上建筑利用下層的屋頂作為本層的戶外活動的無頂蓋平臺也視為露臺?！√魍g設(shè)置在建筑物頂層或挑出房間的供人們遠(yuǎn)眺或觀察周圍情況的建筑空間?！≈型ソㄖ镏性O(shè)置的用于休閑、人流匯聚的超過一個層高的有蓋建筑空間?！√炀ㄖ飪?nèi)設(shè)置的四周均被建筑空間圍合的用于解決建筑空間采光、通風(fēng)的室外露天空間?！?房屋建筑面積測繪的坐標(biāo)系統(tǒng)平面測量采用深圳獨(dú)立坐標(biāo)系，高程測量采用1956年黃海高程系，必要時轉(zhuǎn)為1985國家高程基準(zhǔn)。二177。b) 采用手持測距儀、光電測距儀、全站儀測量時，一測回兩次讀數(shù)誤差不應(yīng)大于177。　 房屋要素點(diǎn)數(shù)據(jù)采集房屋要素點(diǎn)數(shù)據(jù)采集內(nèi)容包括房屋界址點(diǎn)、房角點(diǎn)、房屋相關(guān)地物點(diǎn)，有時也包括部分權(quán)界線點(diǎn)。超差須進(jìn)行復(fù)測。戶與戶之間的共墻、戶與共有建筑面積間的共墻、共有建筑面積之間的共墻，均以墻中線為界分別計取房屋基本單元的套內(nèi)建筑面積的邊長和共有建筑面積的邊長。　 地下空間的邊長數(shù)據(jù)采集　 對地下空間（含地下室）進(jìn)行房屋邊長測量時，因無法測至外墻面，可只實(shí)測室內(nèi)邊長，外墻厚度取建施圖的設(shè)計值，據(jù)此推算地下空間邊長值?！?建筑標(biāo)高測量　 房產(chǎn)高程測量可采用水準(zhǔn)測量、三角高程測量、GPS測量等方法實(shí)施?！?，可只量測一個層高值；，應(yīng)在不同位置測量3個以上層高值取平均值作為實(shí)測層高值?！?分割測點(diǎn)中的界址釘布設(shè)應(yīng)符合以下要求：a）界址拐點(diǎn)必須設(shè)置界址釘；b）拐點(diǎn)間直線段每隔10米界址釘宜不少于一個；c）曲線的特征拐點(diǎn)處均應(yīng)設(shè)置界址釘；d）若拐點(diǎn)位于障礙物內(nèi)，則應(yīng)在界線與障礙物交界處布設(shè)界址釘，并在施工圖或示意圖等圖件上用虛線標(biāo)注障礙物范圍內(nèi)的界線走勢，同時標(biāo)注交匯拐點(diǎn)的定位邊長與尺寸；e）對多個商鋪組成的商業(yè)組團(tuán)，可只在組團(tuán)特征拐點(diǎn)處設(shè)置界址釘； f）定位界址釘應(yīng)清晰可視，不得隨意損毀。6　 房屋建筑面積計算　 計算通則　 計算全部建筑面積的范圍　 符合GB/T ，包括：a) 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，（，以下同）時，按一層計算建筑面積。g) 與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊、連廊均按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)物外圍水平投影計算建筑面積。c) 有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的舞臺燈光控制室?！?不計算建筑面積的范圍　 符合GB/T ，包括：a) 、插層、技術(shù)層、地下室、半地下室；b) 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等；c) 房屋間無上蓋的架空通廊；d) 房屋的天面，天面上的露天花園、泳池；e) 建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺；f) 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分，臨街樓房、挑廊下的底層用作公共道路街巷通行的部分，不論其是否有柱、是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計算建筑面積；g) 利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋；h) 由高架橋、高架路、引橋、架空通廊等形成的下方室外空間；i) 活動房屋、臨時房屋、簡易房屋；j) 與室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫；k) 獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線；l) 樓梯已計算建筑面積的，其下方空間無論是否利用，均不計算建筑面積；m) 與房屋室內(nèi)不相通的類似于平臺、挑廊、檐廊的建筑，均不計算建筑面積?！?坡屋頂、穹型頂建筑。　 陽臺進(jìn)深（含外接花池、空調(diào)機(jī)位等平臺），均視為結(jié)構(gòu)平臺，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)物外圍水平投影計算全部建筑面積?！?在建筑物中設(shè)置的與公共空間相通、具有一面以上直接對外開敞的、無必要交通功能的、用于綠化、休閑的公共建筑空間，視為公共陽臺。圖7　 錯層建筑樓梯建筑面積計算圖示　 ，商業(yè)用房、辦公用房、生產(chǎn)廠房等的室內(nèi)扶梯、樓梯、計算上一層梯間面積時，梯間的間隔空間應(yīng)按上空處理。車道下方空間當(dāng)設(shè)計加以利用時?！?位于頂層的與房屋相連的有蓋、無柱、無圍護(hù)結(jié)構(gòu)及圍護(hù)物的走廊、檐廊，按上蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積?！?、雨蓬，不計算建筑面積?！?位于陽臺等建筑主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的有蓋的花池、空調(diào)機(jī)位等，應(yīng)與其相連的建筑空間一體計算建筑面積（圖9）。　 附著于建筑物外墻的成品煙道不計算建筑面積。圖14　 幕墻建筑外墻計算圖示　 傾斜玻璃幕墻，其層高