【正文】 沉淀就是將企業(yè)經(jīng)營管理歷史過程中的成功經(jīng)驗(yàn)和失敗教訓(xùn)沉淀下來，這是一種生命和歷史的傳承，割裂過去的歷史很難有持續(xù)的未來，知識(shí)沉淀可以使我們變得更聰明，少犯同樣的錯(cuò)誤，提高前進(jìn)的效率，個(gè)人的知識(shí)沉淀提升個(gè)人的人力資本價(jià)值，通過共享的機(jī)制將個(gè)人的沉淀變成組織的沉淀，以提升組織資本的價(jià)值。你還要爭(zhēng)取一些寬松的環(huán)境，有上海一個(gè)企業(yè)也是我一個(gè)客戶，很有意思，現(xiàn)在長(zhǎng)沙公司的總經(jīng)理就是他原來人力資源部經(jīng)理，理任人力資源部經(jīng)理都會(huì)調(diào)到下面做一把手，如果老板看重這塊，這么用這塊的人，人力資源部大家搶著進(jìn)就很良性，這個(gè)企業(yè)特別有意思，最近又委托我找人力資源部經(jīng)理，那個(gè)又要放下去，放下去做一把手，如果這個(gè)做法人力資源部吸引不了人嗎？肯定吸引得了，做職能的人來說，做夢(mèng)都想去操盤，但是很多企業(yè)不給你這個(gè)機(jī)會(huì)，做夢(mèng)都想去接觸業(yè)務(wù)，關(guān)鍵是你準(zhǔn)備好了沒有，你有沒有這個(gè)本事讓老板重視你，其實(shí)還是跟自己相關(guān)這兩個(gè)例子都是真實(shí)的，很有意思。第二個(gè)要做什么呢？我前面也提到，做人力資源一定要懂業(yè)務(wù)，體現(xiàn)在這里，做一個(gè)人力資源的從業(yè)者，尤其是人力資源經(jīng)理和總監(jiān)，你一定要懂一件事，就是一塊地開發(fā)從頭到尾人員配置是怎樣的，一塊地拿下來分幾個(gè)環(huán)節(jié)開發(fā)，每一個(gè)環(huán)節(jié)不是所有的人都要進(jìn)場(chǎng)，不同的環(huán)節(jié)需要不同專業(yè)的人不同的個(gè)數(shù)進(jìn)場(chǎng)，這么一個(gè)配置你要很清楚，你清楚這個(gè)以后，你又了解到未來要多拿幾塊地，你就知道未來某個(gè)點(diǎn)上什么樣的專業(yè)和級(jí)別的人缺多少，你才能預(yù)測(cè)出來，現(xiàn)在很遺憾，許多做人力資源的人不同每個(gè)項(xiàng)目每個(gè)結(jié)點(diǎn)要多少人進(jìn)來，那么就沒法做，不懂這個(gè)就是設(shè)計(jì)部門經(jīng)理說要幾個(gè)人你就給招幾個(gè)人，你能滿足得了嗎？他希望他部門的人越多越好，人多做事也方便，難道你都去滿足他嗎？一兩年以后你發(fā)現(xiàn)你隊(duì)伍太龐大了，那個(gè)時(shí)候領(lǐng)導(dǎo)又罵你了，人力資源部是干什么的，你要懂業(yè)務(wù)就不是這樣，設(shè)計(jì)部經(jīng)理提出三個(gè)人你可以跟他分析，據(jù)我了解，我跟拿地的部門商量和探討過，未來只會(huì)增加一個(gè)項(xiàng)目，你現(xiàn)在已經(jīng)有6個(gè)設(shè)計(jì)師了，你憑什么要增加，你跟我說理由，你有資格跟人家探討，一探討發(fā)現(xiàn)，本來招3個(gè)，一探討你發(fā)現(xiàn)招兩個(gè)就可以了，這就是你創(chuàng)造的價(jià)值，省下一個(gè)人就省二三十萬，人越多溝通成本越高，管理成本越高，如果你能做到你基本上在第二個(gè)層面。我們講第四部分，講人力資源案例。等于前面講了兩部分了，環(huán)境有些什么樣的變化，給我們帶來那些困難和挑戰(zhàn)，但是我們現(xiàn)狀就是這個(gè)死樣子，能不能應(yīng)對(duì)得了這個(gè)挑戰(zhàn)呢？肯定是應(yīng)對(duì)不了了吧，我們分析下來的結(jié)果就是應(yīng)對(duì)不了了，現(xiàn)狀就是這么粗放，應(yīng)對(duì)不了怎么辦，所以我們要變革，大家知道牽扯到完善，牽扯到變革就是任重道遠(yuǎn)，很難的一件事情，因?yàn)槿擞袘T性，企業(yè)也有慣性，要是改必須會(huì)觸及到每個(gè)人的習(xí)慣和利益，我們幫別人做流程優(yōu)化，一做到采購這塊，就特別難擺平，采購以意味著什么？利益，三個(gè)部門的利益連在一起，一做到采購流程就很從苦，但是必須得去做，我們談變革的事，后面講變革的問題，從戰(zhàn)略的角度講企業(yè)怎么規(guī)范，怎么變革，怎么優(yōu)化自己的組織、管控，怎么做人力資源的變革等等。這是分模塊，還有其他的模塊也存在很多問題，比如績(jī)效。還有很重要的問題就是計(jì)劃的嚴(yán)肅性是不夠的，說變就變，下面某一個(gè)部門經(jīng)理一提一個(gè)客觀因素馬上就變，可以，既然是客觀就同意你變計(jì)劃，你要知道地產(chǎn)企業(yè)體系是串聯(lián)的，一個(gè)點(diǎn)上計(jì)劃變了，后面所有的全變，老是這樣，任何一個(gè)部門提一點(diǎn)點(diǎn)說法就變，同意你變，一天到晚在變，導(dǎo)致你后面的現(xiàn)金流始終不可預(yù)測(cè)，這是計(jì)劃上面的一些問題。第三個(gè)問題沒有去做滾動(dòng)的跨年度的，還有季度的、月度的資金計(jì)劃，對(duì)地產(chǎn)企業(yè)來說做一個(gè)月的意義不大，為什么？因?yàn)楸旧碛?jì)劃每個(gè)月就在變，等于完全是計(jì)劃拖著你走就有問題，財(cái)務(wù)的控制功能沒有發(fā)揮作用，前面講戰(zhàn)略也提到這個(gè)，跨年度滾動(dòng)的經(jīng)營計(jì)劃的重要性，是戰(zhàn)略落地的一個(gè)方面，否則還是我舉得例子，三年以后做到成都第三名這是一個(gè)空話，你現(xiàn)金流支撐得了嗎？這是一個(gè)問題。第二種情況有些老板不說話，大家先看看，這個(gè)東西很重要，好好看看，比如他就開始我說了，我說先兩句吧，輪著來，說完以后老板說，我看大家說得還不錯(cuò)，形成紀(jì)要，根據(jù)紀(jì)要去改，第二天，就給我打電話，說昨天不開得評(píng)審會(huì)，不好意思忘了一個(gè)問題沒提，今天看了一下又發(fā)現(xiàn)了一個(gè)問題，又要修改，我說行啊，你跟你分管領(lǐng)導(dǎo)說一下要不要改，他說跟工程經(jīng)理說過了這個(gè)要改。組織能力有選擇性的跟大家講幾點(diǎn)，第一個(gè)想講什么呢？什么叫斷檔呢？體現(xiàn)在這里，高層考慮問題的角度往往站在經(jīng)營的角度考慮問題，中層站在業(yè)務(wù)的角度考慮問題，基層是站在有限的經(jīng)驗(yàn)的角度考慮問題，所以高層是考慮經(jīng)營，中層考慮業(yè)務(wù)，基層員工僅僅是經(jīng)驗(yàn)的角度，這是有嚴(yán)重的問題的，我給你舉個(gè)例子，比如我們?cè)谥貞c的一個(gè)企業(yè)做調(diào)研的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)一個(gè)問題，他的老板說他有塊很大的地，那塊地建筑面積是300萬，老板說今年準(zhǔn)備開發(fā)52萬平方米，給你這個(gè)項(xiàng)目公司，52萬平方米你今年要?jiǎng)庸ぃ悄愕拈_發(fā)任務(wù)，老板為什么這樣說？因?yàn)樗谒阋粋€(gè)戰(zhàn)略帳和經(jīng)營帳，因?yàn)樗肷鲜校瑫?huì)要求前幾年的業(yè)績(jī)有一個(gè)穩(wěn)定的增長(zhǎng)率，他會(huì)算，必須要開52萬平方米，否則三年的業(yè)績(jī)達(dá)不到上市的要求，站在這種戰(zhàn)略高度對(duì)下屬公司提要求，下屬公司的一把手，就是所謂的他們公司的中層干部，他怎么說呢？別聽我們老板的，他有時(shí)候稀里糊涂亂指揮，他也不想一想，我們能開得了52萬平方米嗎？做不到，你看我開52萬平方米要多少人，兩者的出發(fā)點(diǎn)不一樣，中層不理解，做不到，業(yè)務(wù)跟不上，這樣的話老板就罵下面，我給了他們這么高的薪酬，從那么好的企業(yè)挖他過來，他承擔(dān)不了責(zé)任，下面就罵老板，我不知道他是這么不懂業(yè)務(wù)的人亂指揮，早知道這樣我就不來了，怎么辦？坐在一起說清楚不就完了嗎，溝通不夠，心跟心在抵觸，后來我說我請(qǐng)客都行，哥兒倆好好坐下來聊聊，這個(gè)事太大了，其實(shí)很多企業(yè)都有這種情況，老板和中層之間溝通不到位，導(dǎo)致上罵下，下罵上，中層之間更罵得不可開交，這個(gè)是能力斷檔，我相信在座企業(yè)也會(huì)有這種情況，如果你是部門經(jīng)理你會(huì)發(fā)現(xiàn)你下面的員工跟不上你，很郁悶，其實(shí)沒有那么難就是溝通的問題。有多少企業(yè)會(huì)去思考這個(gè)問題呢？很少。我們就來看我們花了這么長(zhǎng)時(shí)間調(diào)研的一些基本的結(jié)論，這個(gè)是一個(gè)簡(jiǎn)化的基本的結(jié)論，我們也打印出來了，大家事后可以去看一看，在這里我簡(jiǎn)單講解一下，為什么我說它有功利的一面也有公益的一面，我發(fā)給大家就是公益的一面，我有一個(gè)詳細(xì)的版本，有人問我多少錢，我說這個(gè)不能賣，我每次講課會(huì)發(fā)給大家，打印出來的是簡(jiǎn)化的版本。這些挑戰(zhàn)我們是否能夠應(yīng)對(duì)得了？換句話說，我們要預(yù)測(cè)未來的冬天到底有多少的嚴(yán)重，跟兩個(gè)東西相關(guān)，一個(gè)跟政策的變化相關(guān)，第一跟我們的水平相關(guān)。未來變成上市公司的東西了，恐怕就不是這樣了，你的員工的投資分析能力跟得上跟不上，如果跟不上你未來就別做這個(gè)行業(yè)了，兩年以后呢，三年以后呢，你就慘了，因?yàn)槟憬窈竽玫刂挥羞@么幾種方式，一種是正規(guī)的渠道百如招拍掛，還有一種方式是收購別人的地，那風(fēng)險(xiǎn)更大，那塊地是不是干凈的，你看不到的地方有沒有法律的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)收購價(jià)格到底怎么樣判斷啊？你要算數(shù)的，各個(gè)專業(yè)的人要去判斷的，第三個(gè)拿地的方式是戰(zhàn)略合作，跟別人合作去開發(fā)，未來就是這些方式，不管未來是哪一種方式，跟過去拿地都不一樣，過去太粗放了，你這種投資的能力有沒有，如果沒有恐怕你未來也是很大的瓶頸。這個(gè)就不難說跟企業(yè)相關(guān)，跟小企業(yè)沒關(guān)系，不能這樣說吧，大企業(yè)小企業(yè)都要地，沒有地怎么做？如果真要是做到這一步，基本就是一次土地革命，中國原來已經(jīng)有過兩次土地革命，這就是第三次土地革命了，是完全不一樣的，還有一個(gè)你也要研究，集體土地是不是能像國有土地一樣進(jìn)入市場(chǎng)，你要研究，這是一大塊蛋糕?，F(xiàn)在有多少企業(yè)想這個(gè)問題呢？很少，他就說我缺錢你給我吧，我保證你有多少收入，保證的措施是什么？?jī)H僅保證收益性還不夠，尤其是在目前冬天的環(huán)境下，他更關(guān)心他的安全性，這就是環(huán)境的變化帶來的資本家考慮問題的出發(fā)點(diǎn)不一樣。第三招就是限制外資的進(jìn)入。什么叫流動(dòng)性？你可以簡(jiǎn)單的理解成就是貨幣，其實(shí)流動(dòng)性跟貨幣不完全一樣的，但是可以簡(jiǎn)單的把它當(dāng)做貨幣過剩，為什么中國的貨幣會(huì)過剩太多呢？有三個(gè)原因：第一個(gè)是大量的外匯流入，就是說十年以前到現(xiàn)在，10幾、20年之間中國的產(chǎn)業(yè)政策一直在一個(gè)產(chǎn)業(yè)政策的牽引下來發(fā)展，就是對(duì)外出口，鼓勵(lì)出口，10幾年以前一直是這么走過來的，鼓勵(lì)出口賺大量的外匯，出口導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)致大量的外匯流入，所以中國政府的外匯儲(chǔ)備越來越多，從貿(mào)易的角度來理解，外匯流進(jìn)來以后，中國國內(nèi)必須要發(fā)行相跟進(jìn)數(shù)量的本國的貨幣去對(duì)應(yīng)才可以，哪一天外匯突然消失了，但是你自己發(fā)行的人民幣不會(huì)消失，所以導(dǎo)致了過多。還有一種很重要的資源就是人，人是一種資源，其實(shí)土地我不把它看作房地產(chǎn)行業(yè)的最根本的資源，因?yàn)槟莻€(gè)是采購來的，其實(shí)兩種資源就是錢跟人。大連經(jīng)理人協(xié)會(huì)也是在大連地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員共同交流跟分享的一個(gè)特別好的平臺(tái)，他們?cè)诖筮B跟清華大學(xué)組織了清華大學(xué)大連的總裁班，這兩天還有他們很多學(xué)員的交流活動(dòng)，下面有請(qǐng)大連經(jīng)理人協(xié)會(huì)的金老師致辭。具有實(shí)力和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展理念的房地產(chǎn)企業(yè)開始真正在產(chǎn)品上、服務(wù)上、綜合競(jìng)爭(zhēng)力上理性的較量，全面提升。中國房地產(chǎn)HR管理經(jīng)驗(yàn)交流峰會(huì)主持人：各位來賓，各位朋友，大家上午好！歡迎大家來到美麗的濱城——大連，歡迎大家參加中國房地產(chǎn)人力資源的經(jīng)驗(yàn)交流峰會(huì)。這個(gè)時(shí)代我們認(rèn)為優(yōu)秀的核心技術(shù)人才、管理人才在房地產(chǎn)行業(yè)里面越來越具有非常高的戰(zhàn)略性地位。金老師（大連市經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)會(huì)長(zhǎng)）——開幕式致詞本來是由韓會(huì)長(zhǎng)致辭，因?yàn)樗麕е鴮W(xué)員出去考察，也是地產(chǎn)界的學(xué)員，首先我代表大連市經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)的韓秘書長(zhǎng)和全體員工，對(duì)前來參加2008中國房地產(chǎn)人力資源管理交流峰會(huì)的朋友表示熱烈的歡迎，同時(shí)也非常感謝我們這次峰會(huì)組委會(huì)選擇在大連召開這樣一個(gè)峰會(huì)，為我們大連房地產(chǎn)行業(yè)的朋友提供交流和學(xué)習(xí)的平臺(tái)。人也是一樣，人的資源能不能支撐得了業(yè)務(wù)戰(zhàn)略？這是一個(gè)很重要的，世界上任何一個(gè)角落只要超過兩個(gè)人的地方就有分工和合作，分工和協(xié)作是什么？就是組織，就是流程，這樣的話，從這個(gè)角度來看，從組織的角度要能支撐得了這個(gè)戰(zhàn)略，組織要發(fā)展，因?yàn)榻M織可以這么簡(jiǎn)單的理解，組織是把人串起來的游戲規(guī)則，簡(jiǎn)單理解就是這么回事。第二個(gè)是儲(chǔ)蓄存款大搬家，什么意思呢？中國老百姓在過去有錢存銀行，不拿出來花的，但是現(xiàn)在不一樣了，有了錢干什么？拿出來買房子，買股票，買車等等，去旅游去消費(fèi)，這樣的話相當(dāng)于在流通領(lǐng)域的錢越來越多，越來放在銀行的錢現(xiàn)在全部拿出來花，并且每花一文就增值一文，貨幣有乘數(shù)效應(yīng)。限制外資進(jìn)入不僅僅是在地產(chǎn)行業(yè)限制，包括其他的行業(yè)，第四招是抑制出口的增長(zhǎng)，這一招影響最大的行業(yè)是服裝行業(yè)，因?yàn)橹袊蟛糠址b企業(yè)都是出口，原來所謂的來料加工，中國貿(mào)易公司接國外的單做完以后輸出去，最近服裝行業(yè)倒閉的很多；第五招就是逐漸規(guī)范，開放資本市場(chǎng)，包括像A股、中小企業(yè)板還有OTC等等，逐漸去完善所有種類的資本市場(chǎng)，形成一個(gè)比較規(guī)范的比較完善的大的資本市場(chǎng)，如果這個(gè)市場(chǎng)慢慢形成了以后，今后所有的各種類型的企業(yè)，都有可能在資本市場(chǎng)去融資，現(xiàn)在是做不到的，現(xiàn)在有一些大一點(diǎn)的企業(yè)通過股市融資，小一點(diǎn)的企業(yè)完全是依賴銀行貸款，一旦今后把資本市場(chǎng)規(guī)范好以后，各個(gè)層次搭建好以后，任何企業(yè)都可以從資本市場(chǎng)獲得資金，但是這個(gè)路恐怕很長(zhǎng)，但是已經(jīng)在做這個(gè)事。所以這個(gè)要去思考。土地簡(jiǎn)單提這么一個(gè)地方，然后是產(chǎn)業(yè)政策。還有行業(yè)的變化對(duì)你的開發(fā)也帶來很多的挑戰(zhàn)，比如現(xiàn)金流你怎么樣去控制，這是開發(fā)層面的事，要控制好你的現(xiàn)金流，也就意味著你要控制好你的流進(jìn)和流出，怎么樣控制好呢？首先你的業(yè)務(wù)計(jì)劃和業(yè)務(wù)流程是不是可預(yù)測(cè)的，是不是穩(wěn)定的，如果你業(yè)務(wù)計(jì)劃不穩(wěn)定，我去企業(yè)調(diào)研的時(shí)候，他的員工就說，開發(fā)計(jì)劃每個(gè)月都在變，如果開盤計(jì)劃每個(gè)月在變意味著什么？現(xiàn)金流每個(gè)月在變，你就沒法預(yù)測(cè)了，如果有8個(gè)項(xiàng)目同時(shí)在做，如果是這種情況，那你就都不知道了，有可能最后一根稻草就壓死你了，現(xiàn)金流就斷了，一斷了你不就死定了嗎？你要是沒有這個(gè)掌控你怎么做??？所以你要記得第一個(gè)是你的業(yè)務(wù)計(jì)劃，決定了你的現(xiàn)金流計(jì)劃是不是可預(yù)測(cè)的，是不是穩(wěn)定的，現(xiàn)金流又決定你這個(gè)企業(yè)有沒有生命力，企業(yè)虧損不會(huì)倒掉的，但是沒有現(xiàn)金流一個(gè)月就讓你死掉，因?yàn)楝F(xiàn)金流一旦緊張，所有的合作伙伴，供應(yīng)商等全部找你要錢，去擠兌你，一擠兌你就死了，那是因?yàn)楝F(xiàn)金流不夠，如果你一年虧1個(gè)月，你有10個(gè)億的資本量可以虧10年，所以內(nèi)部的現(xiàn)金流管理越來越重要，你要管好現(xiàn)金流管好業(yè)務(wù)計(jì)劃，成本要換好，所以這種環(huán)境來說，成本的重要性是越來越重要，成本管理是地產(chǎn)企業(yè)未來永恒的主題，因?yàn)檫^去賺錢主要是靠提高價(jià)格來賺錢，價(jià)格一個(gè)月漲10%，20%，所以你不關(guān)心成本，未來價(jià)格是輪漲，不可能瘋漲，只有靠節(jié)約，賺錢有兩種辦法，一個(gè)是開源，一個(gè)是節(jié)流，源開不了就要節(jié)流，大部分企業(yè)對(duì)成本的管理，確實(shí)不重視，但是所做的工作不是成本管理，成本管理最重要的環(huán)節(jié)在哪里？在方案的階段，在定位策劃的階段，但是現(xiàn)在很多的企業(yè)成本管理，施工出來以后成本管理才參與，這種成本管理是失控的，未來價(jià)格又不能瘋長(zhǎng)，你怎么去活？所以在開發(fā)的各個(gè)層面帶來很大的挑戰(zhàn)。第二部分我們看看整個(gè)中國大陸的房地產(chǎn)企業(yè)管理的現(xiàn)狀，看看有多少的粗放，這么粗放的管理能不能應(yīng)對(duì)得了上面的這些變化，如果不能的話，怎么辦？那我們就要去變革了。每一個(gè)地方就說幾個(gè)重要的點(diǎn)，我不一點(diǎn)點(diǎn)去講，比如企業(yè)的戰(zhàn)略，我們調(diào)研下來發(fā)現(xiàn)有這么幾個(gè)重要的問題，第一個(gè)問題是高層、中層、基層，三層的員工對(duì)同一個(gè)企業(yè)的戰(zhàn)略理解不一樣你問老板公司的戰(zhàn)略是什么，你再問中層干部他再跟你說我的戰(zhàn)略是這個(gè)樣子，兩者說得不一樣，這是毛病，戰(zhàn)略沒有達(dá)成共識(shí)，老板認(rèn)為方向在那個(gè)地方在東邊，員工認(rèn)為在里邊，這不是瞎扯嗎？第二個(gè)問題是很多人認(rèn)為戰(zhàn)略這個(gè)東西，對(duì)戰(zhàn)略的理解不到位，不知道戰(zhàn)略到底是什么，以為戰(zhàn)略就是一些口號(hào)，比如三年以后要做到成都市場(chǎng)的前三名，以為這就是戰(zhàn)略，其實(shí)這一是戰(zhàn)略的全部，光有這個(gè)口號(hào)沒有用，我就問他三年以后變成成都第三名，那樣銷售收入多少會(huì)達(dá)到第三名，有可能誰會(huì)變成第一、第二你判斷過嗎？如果第三年以后成都第三名要做到100個(gè)億，你現(xiàn)在只有20個(gè)億，這么快的增長(zhǎng)速度你能撐得了嗎，你的土地資源，融資能力，人力資源能不能撐得了，你算過這個(gè)帳沒有？如果這個(gè)帳都沒算過，閉著眼睛說這不是開玩笑一樣嘛，中層就說你別聽我們老板忽悠，根本做不到的，這個(gè)就很郁悶，老板很好的愿望，沒有這一套測(cè)算的東西保證，下面人看不清楚，就以為