【正文】 美的海岸花園充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，全部采用低密度、低容積率的小洋樓及別墅布局，保留海岸天然景觀，突出綠化和美化環(huán)境，講究歐陸風(fēng)格與嶺南園林的結(jié)合，定位于地中海小城，以沙灘、水域?yàn)楸尘埃ㄟ^林蔭道、花壇、草坪、水池、整型樹等西方手法，融合回廊，曲徑、彎溪曲池、樓臺亭榭等傳統(tǒng)藝術(shù)，從環(huán)境到建筑，從園林到小品，力求人與建筑、人與環(huán)境和諧，使園區(qū)雖由人作，卻宛自天開。錄自《順德報》1999年1月16日第二版美的海岸花園——順德經(jīng)濟(jì)走廊的一個靚點(diǎn)順德經(jīng)濟(jì)的發(fā)展重點(diǎn)，是抓好一個中心及兩個基本點(diǎn)，其中一個基本點(diǎn)是指發(fā)展好倫教 北滘兩鎮(zhèn)。美的房產(chǎn)公司對美的海岸花園商標(biāo)進(jìn)行全面注冊，不僅顯示公司對這一項(xiàng)目開發(fā)的信心，而且也能自己提出了更高更嚴(yán)的要求，確保自己的品牌在消費(fèi)者心中的良好形象，使項(xiàng)目上市之初就站在房地產(chǎn)界的第一方陣?yán)铮诩ち腋偁幹辛⒂诓粩≈?。“美的海岸花園”不僅在環(huán)境上結(jié)合其獨(dú)有的地形地貌特點(diǎn)，并變約束限制的因素為特色規(guī)劃的因子，從一草一木、一窗一柱開始，精心營造；也在建筑單元的構(gòu)筑設(shè)計(jì)上，反映出其強(qiáng)烈的精品意識，進(jìn)行精雕細(xì)琢，是極富人性化的設(shè)計(jì)，是現(xiàn)代建筑技術(shù)現(xiàn)代材料與古典建筑藝術(shù)完美結(jié)合的產(chǎn)物，是居住理念與現(xiàn)代生活需求的和諧統(tǒng)一，點(diǎn)點(diǎn)滴滴既凝聚著美的人的探求奉獻(xiàn)，也滿足您的生活需求。小區(qū)的別墅根據(jù)不同的面積指標(biāo)以精品意識，精心推出46種基本戶型款式，和多種不同立面效果，并在此基礎(chǔ)上產(chǎn)生多種變化，供住戶多樣選擇，使別墅群置于環(huán)境整體中，既能有豐富個性，又在對比中取得統(tǒng)一協(xié)調(diào)。設(shè)計(jì)布局中處處反映出設(shè)計(jì)師、發(fā)展商對住戶的細(xì)心關(guān)懷。小區(qū)內(nèi)為使人車徹底分流，并提供洋房住戶足夠多的車位，采用了半地下室半地面架空的停車方式，既獲得良好便利的停車，又使組團(tuán)圍合內(nèi)，尤其是附近住宅首層的環(huán)境小氣候得到改善。往后的堤內(nèi)中心地帶，面向江河布置獨(dú)立式低層住宅群，即花園別墅區(qū)，共計(jì)188幢，總建筑面積6萬平方米。小區(qū)整體的設(shè)計(jì)布局，采用全圍式、雙圍合式為主調(diào)，排列式、集中式為點(diǎn)綴的群體組合理念與處理手法。本文主要就“美的海岸花園”小區(qū)總體規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)，作簡要分析闡述。在小區(qū)停車場設(shè)置上，除考慮業(yè)主固定車位外，還應(yīng)注意公共車位的設(shè)計(jì)。錄自《美的報》1998年10月15日第四版住宅小區(qū)發(fā)展新趨勢——三大一小一多、服務(wù)功能全面、停車場所合理隨著房地產(chǎn)的發(fā)展和人們居住水平的逐步提高，房地產(chǎn)發(fā)展商已不可回避地面對這樣一個問題：住宅小區(qū)發(fā)展趨勢應(yīng)走向何方？其實(shí)早在1996年底，建設(shè)部在北京推出了小康規(guī)范小區(qū)“世紀(jì)村”，從小區(qū)的總體規(guī)劃、住宅的結(jié)構(gòu)與設(shè)計(jì)、小區(qū)服務(wù)功能配套，以及停車場所的設(shè)置等方面，提出了許多新思路，標(biāo)志著未來住宅小區(qū)建設(shè)發(fā)展怕新趨勢。售樓工作是房地產(chǎn)經(jīng)營流程中相當(dāng)重要的環(huán)節(jié)，關(guān)系到我們開發(fā)的樓盤能否順利賣給目標(biāo)客戶，在與目標(biāo)客戶接觸過程中，我們售樓員的表現(xiàn)往往會對客戶的購買行為產(chǎn)生極大的影響。動態(tài)服務(wù)包括對住戶需求的調(diào)查和動態(tài)監(jiān)控體系，目前絕大部分物業(yè)管理公司都曾進(jìn)行過前期的業(yè)主需求調(diào)查，但90%是表面的，一次性的，只有極少數(shù)物業(yè)管理公司會定期地進(jìn)行類似的調(diào)查，而正確的做法應(yīng)該是把對所管理小區(qū)的業(yè)主需求調(diào)查和動態(tài)監(jiān)控作為常規(guī)的、不間斷的工作內(nèi)容看待，并且用超前的意識去尋找業(yè)主的需求。由此可見，缺乏完善的物業(yè)管理會對我們的生活造成多大的不便和損失，甚至直接威脅到人們每一個人的人身安全。美的另一參建項(xiàng)目“君蘭高爾夫球場”將于今年年底正式落成開放，也是富有吸引力的休閑健身好去處。何享健總裁認(rèn)為此次匯報全面、認(rèn)真、充實(shí)。美的海岸花園項(xiàng)目于元月18日已獲集團(tuán)董事局批準(zhǔn)立項(xiàng)。來自上海的史亦群小姐的設(shè)計(jì)方案脫穎而出。面對變幻莫測的房地產(chǎn)市場，只要房地產(chǎn)企業(yè)能審時度勢，抓住時機(jī)，搞好項(xiàng)目策劃，選定與本企業(yè)最相適應(yīng)、銷售潛力最大、獲得最豐的那部分市場作為競爭目標(biāo)，并采取相應(yīng)的營銷策略和靈活的經(jīng)營方式，就能在競爭中取勝，創(chuàng)造出良好的社會和經(jīng)濟(jì)效益。一、確定具體位置不同項(xiàng)目對地理位置的要求不盡相同，住宅要求環(huán)境優(yōu)美，社區(qū)配套齊全，寫字樓要求在鬧市區(qū)，商場要選擇交通便利、客流量大的地方。環(huán)境好說明開發(fā)潛力大，反之則小。從發(fā)展來看，房地產(chǎn)市場宏觀向好，潛力巨大，充滿商機(jī)。（三）要針對不同需求對象，開發(fā)出適銷對路的房地產(chǎn)產(chǎn)品。另外，市場競爭也促使市場份額不斷向優(yōu)勢企業(yè)集中，向名牌企業(yè)集中。30%~70%之間是加速發(fā)展時期，70%以上速度又趨緩慢。據(jù)國家有權(quán)威部門計(jì)算，即住宅建設(shè)每投入1萬元。一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與市場潛在需求（一）目前居民對住宅潛在需求巨大，與發(fā)達(dá)國家相比還有很大差距；全國約有400萬戶居民的面積低于5平方米的標(biāo)準(zhǔn)線。錄自《美的報》1998年4月25日第一版美的——萬科房地產(chǎn)合作簽約7月4日，美的集團(tuán)房地產(chǎn)公司與深圳萬科集團(tuán)就“美的海岸花園”房地產(chǎn)項(xiàng)目的全程策劃使用舉行了隆重的簽字儀式。３、 美的海岸花園是美的房產(chǎn)公司成功地開發(fā)了十幾萬平方米的美的新村后的又一開發(fā)力作，公司秉承不斷開發(fā)、求實(shí)經(jīng)營的思想進(jìn)行專業(yè)的運(yùn)作，還在廣州、深圳經(jīng)營商業(yè)物業(yè)，公司在可持續(xù)發(fā)展的道路上已邁出堅(jiān)實(shí)的步伐。） 之所以分為戰(zhàn)略三階段，是基于開發(fā)階段的關(guān)系考慮。本著“務(wù)實(shí)、科學(xué)、勤奮、效率”的開發(fā)原則進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的品牌戰(zhàn)略的實(shí)施。b、 修訂業(yè)主公約，提交業(yè)主大會通過。b、 業(yè)主大會每次召開至少提前7日通知，列明開會時間、地點(diǎn)及討論事項(xiàng)。２） 因下列原因造成服務(wù)中斷，可免責(zé)任：a、 因任何設(shè)施，裝置必要之維修及保養(yǎng)；b、 臺風(fēng)、水災(zāi)、地震或其他不可抗力損害和毀滅；c、 無法避免的燃料、材料、水、電或勞力短缺；d、 管理者的緊急避險行為；e、 管理者所無法控制的其他一切原因。１４、 監(jiān)督各業(yè)主遵守及履行本公約條款方法：a、 管理者可將違約業(yè)主及使用人的姓名連同違約情節(jié)在海岸花園公告欄公布。６、 保持海岸花園及其所有部分（業(yè)主所屬單元除外）清潔、衛(wèi)生、干凈，并將垃圾清理，保證垃圾收集設(shè)施處于良好的工作狀態(tài)。１５） 各業(yè)主、承租人及其他使用人不得踐踏草地，損壞綠化及其附屬設(shè)施。７） 在未得管理者書面同意前，各業(yè)主不得對房屋內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進(jìn)行鑿、拆、切割。業(yè)主違約，管理者將保留其向前業(yè)主或新業(yè)主追索的權(quán)利。２） 依法享有合理使用房屋本體和住宅區(qū)公用設(shè)施、公共地方的權(quán)利，但不得妨礙其他業(yè)主對公用設(shè)施和公共地方的正常使用。但此權(quán)利的行駛不得妨礙其他業(yè)主使用其所屬物業(yè)。二、 總則１、 為明確美的海岸花園業(yè)主、使用者、管理者及其有關(guān)各方在所有權(quán)、使用、維修及管理方面的權(quán)利和義務(wù)，保障海岸花園的正常使用和管理，保障各方的利益，本著權(quán)益、責(zé)任和公平合理的原則，特制定本公約?！皢卧笔侵该赖暮０痘▓@內(nèi)各業(yè)主擁有房屋所有權(quán)的單位。附錄21999年車位租售估算月份出售數(shù)量（個）出售單價（萬元）出售金額（萬元）出租數(shù)量（個）出售單價（元）租金總額（元）123456789101112總計(jì)注：表格內(nèi)容略。REAL為連鎖及特許經(jīng)營業(yè)者進(jìn)行成套的管理制度規(guī)劃，內(nèi)容包括：A、 前置作業(yè)（策略定位）市場調(diào)查 經(jīng)營構(gòu)想和定位 品牌定位商品組合與定位 開店策略 總部與組織運(yùn)作B、 第一部分（展店作業(yè)）商圈調(diào)研與開發(fā) 選店和租店要領(lǐng) 開店管理１、 促銷活動管理 消費(fèi)者管理與組織C、 第二部分（營業(yè)規(guī)劃）培訓(xùn)作業(yè) 門市現(xiàn)場作業(yè)管理 店頭績效評估２、 營收分析 門市財務(wù)管理D、 第三部分（制度規(guī)劃）財務(wù)稽核管理 采購管理 倉儲管理 盤點(diǎn)管理人事管理 職工創(chuàng)業(yè)入股辦法 職工獎勵辦法 報表分析與管理 行政管理 會議系統(tǒng)與管理1公關(guān)管理 E、 第四部分（加盟規(guī)劃）加盟招攬 加盟合同附錄1關(guān)于六區(qū)商業(yè)用房及地下車庫的經(jīng)營方案一、 商業(yè)用房現(xiàn)打算在六區(qū)設(shè)商業(yè)用房2間，分別位于1幢101和2幢101（四房兩廳戶型，），計(jì)劃將上述兩戶型稍進(jìn)行改造以使其可商住兩用，（以實(shí)際丈量為準(zhǔn)）。因此，我們建議發(fā)展商將商業(yè)用途物業(yè)的經(jīng)營收入部分或全部劃歸物業(yè)賬，以避免因?yàn)槲飿I(yè)管理的收不抵支而對服務(wù)品質(zhì)的影響。2）合約中任何一方發(fā)出的任何通知或報告須以書面記錄，并以掛號信件、電傳或圖文傳真的形式發(fā)出，并以收件人明確已收到才視作有效送達(dá)。b、任何一方受到法律制裁而引致破產(chǎn)清盤或自動清盤?！俄樀旅赖暮０痘▓@物業(yè)管理計(jì)劃書》內(nèi)所指的“物業(yè)管理公司的職責(zé)”乃指接管托管物業(yè)的管理公司職責(zé)，乙方會就此提供顧問服務(wù)予管理公司，以協(xié)助其完成附錄一內(nèi)之職責(zé)內(nèi)容。乙方乃怡高物業(yè)顧問集團(tuán)之附屬機(jī)構(gòu)，因此，在日后托的管物業(yè)管理事宜之對外宣傳上，將可沿用怡高物業(yè)顧問集團(tuán)之形象及有關(guān)標(biāo)記。甲方在廣東省順德市登記注冊，其法定地址 。此外，怡高采用了現(xiàn)代化物業(yè)管理技巧，使客戶能掌握更多市場資料、確保物業(yè)的耐用性及增值能力。怡高的全球網(wǎng)絡(luò)，它擁有世界性的見解及觀點(diǎn)，亦深入了解不同地方的市場變化。配合該公司多年來在國內(nèi)所累積之物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，及連同其他部門之專業(yè)人才、經(jīng)驗(yàn)及技術(shù)，相信能憑著該公司高質(zhì)素的服務(wù)和先進(jìn)管理概念，為美的海岸花園提供一個綜合性的高級物業(yè)服務(wù)。在物業(yè)管理部門中，不但聘用了具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員，更匯聚了不少造詣精湛的技術(shù)人員。現(xiàn)時在國內(nèi)分別于北京、上海及廣州設(shè)立辦事處，另有14個管理辦事處設(shè)于八大城市。（三）甲方根據(jù)以下條款，聘用并委任乙方為順德美的海岸花園的物業(yè)管理顧問，協(xié)助甲方管理該物業(yè)之住宅、商場、住客會所及車庫，總建筑面積共約245000平方米（以下簡稱托管物業(yè)）。在合約期內(nèi)，乙方同意履行下列的職責(zé)：托管物業(yè)交付使用前1）協(xié)助甲方（或其委托之法律顧問）編寫及落實(shí)有關(guān)托管物業(yè)之業(yè)主公約，作為日后物業(yè)管理之基本依據(jù)；2）草擬托管物業(yè)管理部門籌備期及托管物業(yè)首年管理財務(wù)預(yù)算報告，并以此為依據(jù)計(jì)算托管物業(yè)各部分之管理份額；3）對管理公司的設(shè)立及公司形象、自身建設(shè)、管理等提供建議；4）制定各部門管理及運(yùn)作制度，包括保安、財務(wù)、采購、人事、行政等制度；5）協(xié)助甲方安排合適的電腦公司，建立電腦管理系統(tǒng)，并就此系統(tǒng)對甲方提出管理顧問方面的意見；6）編寫有關(guān)托管物業(yè)之管理文件，包括用戶手冊，裝修手冊等供甲方審閱，并制訂有關(guān)之運(yùn)作程序，包括樓宇交收程序、緊急應(yīng)變措施、客戶投訴處理等；7）協(xié)助甲方或管理公司擬定托管物業(yè)日后有償服務(wù)及無償服務(wù)方案；8）就托管物業(yè)配套商業(yè)設(shè)施、設(shè)備，包括會所設(shè)施，設(shè)備的管理應(yīng)從物業(yè)管理角度提供建議；9）就托管物業(yè)之發(fā)展設(shè)計(jì)從物業(yè)管理角度向甲方提出建議，盡量使其設(shè)計(jì)與未來管理運(yùn)作相配合；10）擬定管理部門人員編制及協(xié)助甲方招聘及挑選有關(guān)骨干人員（如部門主管）；11）在國內(nèi)提供一次為期5天的入職培訓(xùn)，導(dǎo)師由乙方資深的管理員工擔(dān)任，并由乙方從國內(nèi)或香港辦事處調(diào)派人手參與培訓(xùn)；12）協(xié)助甲方統(tǒng)籌安排所需物料及設(shè)備之采購事宜；13）在有必要時，協(xié)助甲方甄選或向甲方推薦適合之承判商；14）就托管物業(yè)社區(qū)文化的建立提供意見；并配合甲方的市場推廣工作，從物業(yè)管理方面提供支持；15）每月2次（可按需要協(xié)商增加或減少）派員到工地檢視及參與有關(guān)之工程會議，并對影響將來物業(yè)管理工作的事項(xiàng)提交報告；16）每月2次（可按需要協(xié)商增加或減少）與發(fā)展商開會商討有關(guān)物業(yè)管理工作的進(jìn)展情況；17）根據(jù)托管物業(yè)情況及物業(yè)的特別要求，建議并協(xié)助甲方為托管物業(yè)購買合適之保險；18）對發(fā)展商所提出的問題作出回應(yīng)。（二） 物業(yè)管理顧問酬金（略）（三） 人事甲方同意乙方不須負(fù)責(zé)任何甲方所聘有關(guān)人事聘用之費(fèi)用。通過協(xié)商不能解決時，應(yīng)提交托管物業(yè)所在地并擁有管轄權(quán)之人民法院進(jìn)行有關(guān)之訴訟程序。（十一）本合約由甲、乙雙方蓋章及雙方代表簽字后立即開始生效。REAL在對連鎖特許經(jīng)營的策劃上有著較成熟和完善的體系，將連鎖特許經(jīng)營與物業(yè)管理相結(jié)合也是REAL房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的一個創(chuàng)舉。由于自行車自身構(gòu)成危險，以及由于大量停放自行車會大大地加大對車庫的管理難度，因此，地上車庫不適用于小區(qū)自行車的停放，建議在洋房的外圍辟一空地建自行車棚?！肮苍O(shè)施”是指為美的海岸花園公眾利益而安裝的各種機(jī)器、設(shè)備、裝置、包括供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、公共照明系統(tǒng)、所有供美的海岸花園使用的去水道、溝渠、水道、管道、槽溝及其他設(shè)備?！肮芾矸蓊~”是指各業(yè)主分?jǐn)偛⒔患{管理費(fèi)用而分配給各單元的份額，以建筑面積平方米和非建筑面積平方米計(jì)算。三、 發(fā)展商權(quán)利１、 發(fā)展商保留及擁有海岸花園的“公共地方”的使用權(quán)，并有權(quán)改換或改變海岸花園外墻和公共地方的顏色，在上述任何部分安裝、架設(shè)和拆除招牌、廣告及其他物件。７、 發(fā)展商有權(quán)將海岸花園內(nèi)尚未售出的任何建筑物或任何單位，指定或更改為公共場所或公用設(shè)施，使業(yè)主共同使用，而業(yè)主須分擔(dān)其維修保養(yǎng)費(fèi)用。２、 業(yè)主義務(wù)１） 如業(yè)主將其物業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、出租給他人，該業(yè)主在出售、轉(zhuǎn)讓、出租合同或協(xié)議書簽字后15天內(nèi)，須將物業(yè)使用變化情況以書面通知管理者，出售、轉(zhuǎn)讓、出租合同或協(xié)議中須要求購買人、受讓人或承租人接受本公約規(guī)定的業(yè)主義務(wù)，并按廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例及有關(guān)法規(guī)將本公約作為上述合同的附件，最終對承租人、購買人或受讓人有約束力。５） 在未得管理者書面同意前，各業(yè)主不得在海岸花園的外墻或其他公共地方安裝任何遮蓬、花架、招牌、防盜網(wǎng)（防盜網(wǎng)只能在窗戶內(nèi)安裝）及其他影響海岸花園外貌的任何伸出物和結(jié)構(gòu)，亦不得堵塞任何門窗。１２） 各業(yè)主不得在其物業(yè)內(nèi)外存放任何有公害、污染環(huán)