第十章寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理microsoftword文檔-免費(fèi)閱讀
【正文】 (二)物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 此為寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理績效評價(jià)的第二類指標(biāo)。物業(yè)管理企業(yè)在收費(fèi)相同的情況下不可能提供完全相同的服務(wù)。這些標(biāo)準(zhǔn)往往反映了物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理工作的能力。除非寫字樓市場很不景氣，否則業(yè)主很難接受這一做法，因?yàn)橛袝r(shí)為了滿足當(dāng)前租戶的這一要求，可能會使其騰空的寫字樓面積之空置時(shí)間增加，從而減少租金收入。租約中還可能包括一些條款，在這些條款中，規(guī)定了業(yè)主所需承擔(dān)的最大經(jīng)營費(fèi)用額，例如每年每平方米40元或每年總計(jì)20萬元，而超過這個數(shù)額的經(jīng)營費(fèi)用就要由租戶分擔(dān)。(四)租金的調(diào)整－掌握 對于租期較短的租戶，可設(shè)定一租金水平，在租期中保持不變，而如果租戶需要再次續(xù)租，需要按照當(dāng)時(shí)的租金水平重新簽訂租約。 在一定的市場條件下，某宗寫字樓物業(yè)的整體租金水平主要取決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置。物業(yè)的一些經(jīng)營費(fèi)用(如房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、公共面積和公共設(shè)施的維護(hù)與維修)可以包括在租金內(nèi)，也可以根據(jù)事先的協(xié)議另收，租戶的電費(fèi)可以根據(jù)其用電量由供電部門直接收取或由物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)代收代繳。六、寫字樓管理中的策略－了解 策略是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的方法。 8．財(cái)務(wù)管理：業(yè)主投資于物業(yè)最主要的是要獲取投資收益。1．物業(yè)發(fā)展目標(biāo)：這是物業(yè)的市場定位。影響寫字樓物業(yè)分類的因素進(jìn)行簡要的分析。（二）考試基本要求掌握：寫字樓租金確定與調(diào)整的方法和特點(diǎn)，寫字樓經(jīng)營管理績效評價(jià)的指標(biāo)與方法。自用型寫字樓是為特定用戶量身設(shè)計(jì)建設(shè)的、僅供其獨(dú)占使用的寫字樓空間。 3．服務(wù)目標(biāo)：物業(yè)所有人與使用人滿意率最大化。 5．租賃期間管理：主要指租戶履行租約義務(wù)的監(jiān)督、制定有效的租金收取政策、服務(wù)費(fèi)管理、租金調(diào)整和續(xù)租談判和租期結(jié)束時(shí)的管理等工作。目前使用的主要經(jīng)營狀況評估指標(biāo)包括：預(yù)計(jì)的租金水平與實(shí)際租金水平的比較；預(yù)計(jì)和實(shí)際的物業(yè)資本價(jià)值的增長；物業(yè)的競爭能力與其市場競爭對手的比較；資本回報(bào)率即年凈收益與物業(yè)資本價(jià)值的比率；凈收益即毛收益減去經(jīng)營成本；空置水平；服務(wù)收費(fèi)水平；租金拖欠和壞賬情況；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率；對于機(jī)構(gòu)投資者來說，本物業(yè)在其房地產(chǎn)投資組合中的位置。 2．正確處理合同服務(wù)與超值服務(wù)的關(guān)系(三)合理保證非收益部分的使用需要 1．共用空間的合理配置 2．管理服務(wù)空間的合理配置 3．設(shè)備空間的合理配置第二節(jié) 寫字樓租賃管理一、寫字樓的租戶選擇－熟悉(一)租戶的商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況(二)所需面積大小 常常要考慮以下三個方面的因素。在確定租金時(shí)，一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平(即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營費(fèi)用和空置損失的租金)確定一個基礎(chǔ)租金。一般有四種選擇：由業(yè)主支付、由租戶支付、業(yè)主和租戶分擔(dān)、業(yè)主支付后由租戶在租約期限內(nèi)按月等額償還本息(作為租金的一部分)。最常見的代收代繳費(fèi)用是除房產(chǎn)稅和保險(xiǎn)費(fèi)外的水、電、煤氣等資源的使用費(fèi)。這樣做的一個好處，就是能保證租約中所規(guī)定的租金水平與市場所能承受的水平相當(dāng)。在某些時(shí)候，租約中還會包括
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