房地產(chǎn)成本管理-免費(fèi)閱讀
【正文】 首先必須在各部門(mén)建立起動(dòng)態(tài)成本臺(tái)帳，確保各部門(mén)發(fā)生的成本能及時(shí)反映出來(lái)，這是動(dòng)態(tài)成本管理的基礎(chǔ)。 這個(gè)過(guò)程關(guān)鍵是目標(biāo)成本的市場(chǎng)化，由于市場(chǎng)是經(jīng)常發(fā)生變化的，因此在制訂目標(biāo)成本時(shí)除了要參照歷史數(shù)據(jù)外，很重要一點(diǎn)是要隨時(shí)了解市場(chǎng)，同時(shí)成本的測(cè)算一定要與項(xiàng)目的定位檔次相匹配。從管理的層次而言，建立起基本的成本管理流程是最基礎(chǔ)的管理工作。 編輯本段成本管理系統(tǒng) 在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會(huì)超過(guò)2%。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較大。 編輯本段房地產(chǎn)成本的組成 土地費(fèi)用 土地費(fèi)用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。 變更申請(qǐng)：導(dǎo)致項(xiàng)目成本變化的因素很多，開(kāi)發(fā)范圍發(fā)生變更（增大或縮?。?，必須引起成本的變化；時(shí)間的巨大調(diào)整，會(huì)引起成本的變化；項(xiàng)目出現(xiàn)重大事故會(huì)引起成本的變化；關(guān)鍵人員調(diào)整會(huì)引起成本變化等。 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃：按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，按可交付成果的時(shí)間節(jié)點(diǎn)編制出來(lái)的進(jìn)度計(jì)劃安排。 編輯本段三、成本預(yù)算 成本預(yù)算的輸入是：成本估算、工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃。 有了上述基本資料，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所處的不同階段，分別使用不同的方法進(jìn)行估算。 編輯本段二、 成本估算 它的輸入是：工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）、資源需求、資源單價(jià)、活動(dòng)歷時(shí)估算、帳目表。 組織方針：開(kāi)發(fā)商對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在可行性研究、項(xiàng)目策劃、營(yíng)銷(xiāo)等是自己組織實(shí)施還是委托給具有相應(yīng)資格的咨詢(xún)服務(wù)部單位；在建設(shè)實(shí)施過(guò)程中是自建還是承包給相應(yīng)資質(zhì)的承包商；在材料供應(yīng)上是采取甲供料還是乙供等。目錄一、資源計(jì)劃編制 二、 成本估算 三、成本預(yù)算 四、成本控制 房地產(chǎn)成本的組成 成本管理系統(tǒng)編輯本段一、資源計(jì)劃編制 它的輸入是；工作分解結(jié)構(gòu)、歷史信息、范圍說(shuō)明、資源庫(kù)描述、組織方針、活動(dòng)歷時(shí)估算。 工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）：項(xiàng)目的階段可提交的一個(gè)或幾個(gè)可交付成果，這個(gè)成果有質(zhì)量特性和數(shù)量特性，如可行性研究報(bào)告是可行性研究階段的一個(gè)可交付成果，這個(gè)成果的質(zhì)量特性是報(bào)告的格式要符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目政府審查的格式要求，所含蓋的內(nèi)容與政府要求的內(nèi)容一致，報(bào)告的相關(guān)資料、數(shù)據(jù)是調(diào)查得來(lái)的、真實(shí)的而非杜撰的，資料、數(shù)據(jù)分析的方法是科學(xué)的、合理的，得出的結(jié)論是經(jīng)定性、定量分析的有說(shuō)服力的，結(jié)論對(duì)后續(xù)工作如項(xiàng)目策劃、定位有指導(dǎo)性意義，是真正的可行性研究報(bào)告而非可批性研究報(bào)告，數(shù)量特性是一份；再如地勘報(bào)告是地質(zhì)勘察階段的一個(gè)可交付成果，這個(gè)成果也有質(zhì)量特性和數(shù)量特征，它的質(zhì)量特征是在勘察報(bào)告中要準(zhǔn)確地描述擬開(kāi)發(fā)地快的地質(zhì)狀態(tài)（覆蓋土厚度、巖層走向及相應(yīng)力學(xué)特征），它的數(shù)量特征是鉆孔深度和總進(jìn)尺（米），抵制報(bào)告得出的結(jié)論必須能指導(dǎo)后續(xù)的施工圖結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。 活動(dòng)歷時(shí)估算：完成可交付成果所需要的時(shí)間，如可行性研究需2個(gè)月，產(chǎn)品策劃需3個(gè)月、地質(zhì)勘察需2個(gè)月和相應(yīng)完成時(shí)段等。 資源需求：就是資源計(jì)劃編制的輸出，包括人力、材料、設(shè)備三大需求，關(guān)鍵的是這三大需求要與工作分解結(jié)構(gòu)可交付成果相對(duì)應(yīng)。如項(xiàng)目在可行性研究階段，則采用類(lèi)似估算法；在規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段、策劃
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