【正文】 項(xiàng)目前期報(bào)批《浙江省房地產(chǎn)開發(fā)管理?xiàng)l例 》（）●項(xiàng)目前期報(bào)批條件：已列入當(dāng)年商品房建設(shè)計(jì)劃；已由城市規(guī)劃部門提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；所需土地已列入年度用地計(jì)劃。 《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》●定義：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指依法設(shè)立，具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。道路用地道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)地。這是帶露臺(tái)商品房較為熱銷的原因。標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。建筑密度建筑密度是指小區(qū)內(nèi)建筑用地面積占總用地面積的百分比，建筑密度越低，小區(qū)綠地面積和活動(dòng)場(chǎng)地越大。至于進(jìn)深過大出現(xiàn)的采光、通風(fēng)不足等系列問題，則可通過優(yōu)化設(shè)計(jì)和采用相關(guān)的技術(shù)手段及設(shè)備加以解決。在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，住宅進(jìn)深過大，就使住房成為狹長(zhǎng)型、距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光線不足；如果人為地將狹長(zhǎng)空間分割，則分割出的一部分房間就成為無(wú)天然光的黑房間。為改變傳統(tǒng)的小開間住宅設(shè)計(jì)格局，從80年代末期，國(guó)家開始了大開間住宅設(shè)計(jì)的技術(shù)攻關(guān)，并確定要大力推行開間在5米以上，進(jìn)深在7米以上大開間的住宅建筑體系。住宅的“三維空間” 無(wú)論何種住宅，都可以用特定的寬度、長(zhǎng)度和高度指標(biāo)來(lái)描述和測(cè)量。實(shí)用面積使用面積是指建筑面積扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。住宅室內(nèi)環(huán)境錯(cuò)落有致，極富韻律感。這類住宅在建造上仍每戶占有上下兩層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（，），復(fù)式住宅的下層供起居、炊事、進(jìn)餐、洗浴等用，上層供休息睡眠用，戶內(nèi)設(shè)多處墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層地板。但鋼結(jié)構(gòu)建筑價(jià)格昂貴，裝配施工組織要求高，一般只在高檔寫字樓賓館采用，或在工業(yè)建筑上采用，如美國(guó)“911事件”被炸毀的世貿(mào)大廈就采用該結(jié)構(gòu)。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)即主要承重構(gòu)件包括梁、板、柱全部采用鋼筋混凝土構(gòu)件。三、房地產(chǎn)建筑類術(shù)語(yǔ)建筑物四大結(jié)構(gòu)形式建筑物以其結(jié)構(gòu)類型的不同，可以分為磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和鋼結(jié)構(gòu)四大類。一般開發(fā)商會(huì)給予一次性付款的買方一定的價(jià)格優(yōu)惠。 公共活動(dòng)中心公共活動(dòng)中心是配套公建相對(duì)集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。而在成都市通常對(duì)期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。房改房包括準(zhǔn)成本價(jià)購(gòu)買的公房和以成本價(jià)購(gòu)買的公房。隨著時(shí)代的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)適用房的適用性也會(huì)發(fā)生質(zhì)的變化，即隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高而不斷的提高住房質(zhì)量。商品房 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)用于市場(chǎng)出售而建造的房屋稱為商品房。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制，土地使用權(quán)不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)有償出讓方式土地使用權(quán)有償出讓方式是指政府作為國(guó)有土地的代表以什么形式或程序?qū)?guó)有土地使用權(quán)讓與土地使用者。土地所有權(quán)土地所有權(quán)含有法律意義上的所有權(quán)和經(jīng)濟(jì)意義上的所有權(quán)雙重含義。向開發(fā)商購(gòu)買一手商品房屬于二級(jí)市場(chǎng)行為。在與上司交談時(shí)未經(jīng)批準(zhǔn)，不得自行坐下。3通話完畢時(shí)，要禮貌道別，如“再見”、“謝謝您”、“歡迎您到某某地方來(lái)”等，并待對(duì)方掛斷后再輕輕放下話筒。不要裝腔作勢(shì)，音量要適中。1不得用手指或筆桿為客人指示方向。步開過分的玩笑。切忌雙手叉腰、插入衣褲口袋、交叉胸前或擺弄其他物品。1上班時(shí)間不得在營(yíng)業(yè)場(chǎng)所吸煙或吃東西。在單人通行的門口，不可兩人擠出擠進(jìn)。切記大步流星，嚴(yán)禁奔跑（危急情況除外），也不可腳擦著地板走。造訪生客時(shí)，坐落在椅子前1/3；造訪熟客時(shí)，可坐落在座椅的2/3，不得靠依椅背。二、 售樓員行為舉止（一） 站姿 軀干：挺胸、收腹、緊臀、頸項(xiàng)挺直、頭部端正、微收下顎。不得留指甲，女員工不得涂色油在指甲上。 追求團(tuán)隊(duì)精神和協(xié)作精神，部門、同事之間提倡互幫互助，常溝通，多信任，注重整體利益。 展廳日常性事務(wù) 從一個(gè)樓盤開盤開始由各項(xiàng)目銷售部操作，在臨近結(jié)盤時(shí)與客戶服務(wù)部進(jìn)行合同和有保存必要的文件檔案的交接。如南都花園、德加公寓、天水苑、林語(yǔ)別墅等。與銷售相關(guān)的一切工作均由該項(xiàng)目組完成。除在1991997年出現(xiàn)短暫的低落外，杭州房地產(chǎn)基本上沒有大起大落，特別是1898年以后，隨著房改政策的推廣落實(shí)和住宅商品化的發(fā)展，強(qiáng)勢(shì)的社會(huì)化分工逐步形成，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了持續(xù)迅速的發(fā)展時(shí)期，并逐步發(fā)展成為今天的“住在杭州”大概念市場(chǎng)。4． 房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行規(guī)律變化市場(chǎng)主體變了，房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行規(guī)律也變了。馬克思說：“產(chǎn)品向商品過渡是驚險(xiǎn)的一躍?！埃保埃叭f(wàn)元啟動(dòng)資金做１個(gè)億的樓盤”，類似的“故事”曾經(jīng)在不少地方演繹成金色的神話。房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)，包括：土地開發(fā)；房屋建設(shè)、維修、管理；土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓；房屋所有權(quán)的買賣、租賃；房地產(chǎn)抵押貸款；房地產(chǎn)市場(chǎng)。（五） 近代建筑時(shí)期l 1851年為倫敦國(guó)際博覽會(huì)建造的水晶宮，采用鐵架構(gòu)件和玻璃，現(xiàn)場(chǎng)裝配，成為近代建筑的開端。羅馬圣彼得大教堂集當(dāng)時(shí)藝術(shù)和技術(shù)之大成，穹窿頂便是米開朗琪羅等人設(shè)計(jì)的。哥特式建筑的外表和特征給人以向上的感覺，體現(xiàn)了追求天國(guó)幸福的宗教意識(shí)。在拜占廷建筑中，中心對(duì)稱式構(gòu)圖的紀(jì)念性藝術(shù)形象同結(jié)構(gòu)技術(shù)相協(xié)調(diào)。當(dāng)時(shí)出現(xiàn)了羅馬這樣百萬(wàn)人口的大城市，其格局不像希臘雅典那樣以神廟為城市中心，而是以許多世俗性的公共建筑，如集市廣場(chǎng)、宮殿、浴場(chǎng)、角斗場(chǎng)、府邸、法院、凱旋門、橋梁等同神廟一起構(gòu)成城市的壯麗面貌。l 古希臘是歐洲文化的搖籃。清末時(shí)期與歐美接觸頻繁，西洋的建筑式樣滲透入城市，一時(shí)處于混亂狀態(tài)，舊建筑的勢(shì)力日漸微弱。建筑在藝術(shù)表現(xiàn)上吸收有希臘佛教式(Greece Buddhist)的生動(dòng)雕刻，飾紋、花草、鳥獸、人物等，目前遺存至今的有石窟、佛塔、陵墓等。在室內(nèi)布局方面，則用各種隔斷自由靈活地分隔空間。院的尺度、空間形式常常形成變化序列，有主從，有韻律，既有宮殿建筑等嚴(yán)整的對(duì)稱布局，也有園林、住宅建筑等靈活的非對(duì)稱布局，至今對(duì)現(xiàn)代建筑仍有很大的啟示意義。但現(xiàn)存真正的建筑遺物不多。宋、遼、金都注重宮殿的營(yíng)建；目前宮殿大多已經(jīng)毀盡，但有佛寺殿宇遍布華北各省。l 埃及產(chǎn)生了歷史上第一批各種類型的巨型建筑，有宮殿、府邸、神廟和陵墓。古羅馬建筑繼承了古希臘建筑的成就，但建筑的類型、數(shù)量和規(guī)模都大大超過希臘。宗教建筑是這一時(shí)期建筑成就的最高代表。石拱券技術(shù)的不斷發(fā)展，終于形成了哥特式建筑。l 勃魯涅列斯基通過對(duì)羅馬廢墟的研究，了解古羅馬建筑的做法以后，順利地解決了佛羅倫薩大教堂大穹頂?shù)慕ㄔ靻栴}。l 一種傾向是將建筑的新內(nèi)容程度不同地屈從于舊的藝術(shù)形式，于是產(chǎn)生了古典復(fù)興建筑、浪漫主義建筑和折衷主義建筑這些流派；另一種傾向是充分利用先進(jìn)的生產(chǎn)力、先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，探求新的建筑形式。包豪斯校舍和流水別墅等是當(dāng)時(shí)的代表作，它們不論在使用功能、建筑形式、結(jié)構(gòu)造型以及材料運(yùn)用上都體現(xiàn)了現(xiàn)代建筑的特征。即使是國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)過現(xiàn)代企業(yè)制度改造，也變得越來(lái)越理性了。相反，不少發(fā)展商成了銀行信貸科長(zhǎng)追逐的“夢(mèng)中情人”，不少銀行開始“反客為主”：請(qǐng)發(fā)展商吃飯，以希望完成“放款指標(biāo)”。大戶人家買豪宅，富裕家庭買新房，經(jīng)濟(jì)拮據(jù)的買“二手房”，短短幾年，全國(guó)已經(jīng)有數(shù)以千萬(wàn)計(jì)的家庭擁有了私人房產(chǎn)。從這個(gè)意義上認(rèn)識(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)超越了物質(zhì)構(gòu)筑的概念。四． 房地產(chǎn)開發(fā)流程選址研究，尋找合作伙伴，簽訂合作意向，協(xié)議及合同書↓ 向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，以獲取規(guī)劃要點(diǎn)通知書，編制項(xiàng)目建議書 ↓向計(jì)委申報(bào)立項(xiàng)報(bào)告 ↓計(jì)委函至規(guī)劃局 ↓規(guī)劃局會(huì)簽返計(jì)委 ↓計(jì)委下文同意立項(xiàng)并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會(huì)簽 ↓運(yùn)用“房地產(chǎn)市場(chǎng)信息評(píng)估系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng)”進(jìn)行項(xiàng)目投資的詳細(xì)可研測(cè)算，編制可研報(bào)告 計(jì)委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報(bào)告↓對(duì)可研批復(fù)，兩委會(huì)簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)；運(yùn)用“營(yíng)銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”進(jìn)行融資運(yùn)作 ↓據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知 ↓規(guī)劃局法征地意見函 ↓到土地管理部門及土地使用部門征求意見 ┏━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┓　新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所　　　 　　　　　　　　　　舊城改造到區(qū)地政科　　結(jié)果報(bào)市房地局　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　結(jié)果報(bào)市房管局 ┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛ 市政府下文批地↓┏━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓　　　　畫樁位給釘樁條件，測(cè)繪院　　　規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃　　　　　據(jù)此到地政部門辦理　　　　　釘樁，成果給設(shè)計(jì)人　　　　　　　　　許可證　　　　　　用地批準(zhǔn)書,評(píng)估項(xiàng)目建設(shè)用地地價(jià)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　　　申請(qǐng)確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件　　　凍結(jié)戶口并抄戶口,交納地價(jià)款,取得　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　土地使用證　　　　　　　　　　　　　　　　　　按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件征詢意　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　見表到區(qū)配套部門征求意見　　　　地政部門審查安置方案、安置房　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單　　　　　　發(fā)拆遷許可證　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　　　委托進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)　　　　　　動(dòng)遷會(huì)及拆遷安置　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計(jì)方案送審書　　　場(chǎng)地三通一平，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊(cè)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│ 　　　　　　　　　　　　 │　　　　　　　　　　　　　　　　　　　規(guī)劃局審方案提出意見　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　修改后送首規(guī)委審圖 　　　　改造、移線方案　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　、道路、上下水改路由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　首規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會(huì)　，做正式　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　出市政會(huì)議紀(jì)要　　供電方案，申請(qǐng)臨時(shí)施工用電，委托施工。 營(yíng)銷中心所有文件檔案的管理216。專指與按揭銀行、公積金中心、測(cè)繪公司、產(chǎn)權(quán)交易所等相關(guān)部門的聯(lián)系。 工作積極，主動(dòng)；有上進(jìn)心和不服輸?shù)木瘢恢鲃?dòng)提高，力求專業(yè)，關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，捕捉市場(chǎng)信息；迎難而上，遇到困難積極主動(dòng)的去解決。男員工可隔日刮臉，但不得化妝。在為客戶服務(wù)時(shí)，不得流露出厭煩、冷淡、憤怒、僵硬、緊張和恐懼的表情，要友好、熱情、精神飽滿和風(fēng)度優(yōu)雅地為客人服務(wù)。（二） 坐姿眼睛目視前方，用余光注視座位。男士?jī)赏乳g距可容一拳，女士?jī)赏葢?yīng)該并攏，腳不要踏拍地板或亂動(dòng)。幾人同行時(shí)，不要并排走，以免影響客人或他人通行。行走時(shí)不得哼歌曲、吹口哨或跺腳。（四） 交談與人交談時(shí)，首先應(yīng)保持衣裝整潔。不得模仿他人的語(yǔ)言、語(yǔ)調(diào)或手勢(shì)及表情。1客人講“謝謝”時(shí)，要答“不用謝”或“不用客氣”，不得毫無(wú)反應(yīng)。2談話中如要咳嗽或打噴嚏時(shí)，應(yīng)說“對(duì)不起”，并轉(zhuǎn)身向側(cè)后下方，同時(shí)盡可能用手帕遮住。2當(dāng)客人在電話中提出問訊或查詢時(shí)，不僅要禮貌地回答，而且應(yīng)盡量避免使用“也許”、“可能”、“大概”之類語(yǔ)意不清的回答。3做到講“五聲”，即迎客聲、稱呼聲、致謝聲、致歉聲、送客聲，禁止“司語(yǔ)”，即藐視語(yǔ)、煩躁語(yǔ)、否定語(yǔ)和斗氣語(yǔ)。出讓的土地，可以是生地，也可以是熟地（即經(jīng)過開發(fā)已達(dá)到“七通一平”的土地）。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)俠義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主要指建筑地塊和房屋的流通過程和售后管理，其實(shí)質(zhì)是營(yíng)銷策略的研究和實(shí)施?！比校磭?guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使，任何單位和個(gè)人對(duì)國(guó)有土地只有使用權(quán)，而沒有所有權(quán)。拍賣又稱競(jìng)投，有些地方也叫“拍讓”。房屋產(chǎn)權(quán) 房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)而言，是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受力；適用性是指在住宅設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。廉租房的來(lái)源主要是騰退的舊公房等。 期房期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。 共有房產(chǎn) 共有房產(chǎn)是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。居住小區(qū) 居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級(jí)道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 7000～15000人相對(duì)應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。違約金違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。磚混結(jié)構(gòu)是用磚墻或磚柱、鋼筋混凝土樓板和屋頂承重構(gòu)建作為承重結(jié)構(gòu)的建筑，這是目前在住宅建設(shè)中建造量最大、采光最普遍的結(jié)構(gòu)類型。但缺點(diǎn)是房型布局有局限性、室內(nèi)多數(shù)墻壁不能拆卸，裝修不易，同層平面難免會(huì)出現(xiàn)較差戶型。躍層式住宅躍層式住宅是近年來(lái)推廣的一種新穎的住宅建筑形式，這類住宅的特點(diǎn)是住宅占有上下兩層樓，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下