【正文】 上半年，?？谑蟹康禺a(chǎn)開發(fā)在建項目累計到位資金（包括上年結(jié)轉(zhuǎn)資金）為 億元，同比增長 %.其中，本年到位資金為 億元，增長 %.從資金來源的結(jié)構(gòu)看：國內(nèi)貸款 億元，下降 %，占本年資金比重的 %；利用外資 億元，增長 49 倍，占 %；自籌資金 億元，下降%，占 %；其他資金來源 億元，增長 %，占 %，其中定金及預(yù)收款 億元，下降 %.在當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，雖然自籌資金和其他資金所占比重最大，但自籌資金的增速卻有所下降，而利用外資卻在美麗沙項目的帶動下快速增長，與近幾年相比，今年利用外資已成為資金來源中不可或缺的一部分。其中，商品住宅銷售面積 67 萬平方米，增長 %，占九成以上的總銷售面積。 14 二、房地產(chǎn)施工面積小幅增長，新開工、竣工面積下降。而海南的房地產(chǎn)銷售的對象約 65％來自內(nèi)地，據(jù)了解，自從出臺“國八條” “國六條”以來，海南房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的外地購房有增長的趨勢。2022 年 19 月，?？诜课蒌N售價格繼續(xù)呈現(xiàn)小幅上漲的態(tài)勢，與去年同期相比上漲 %；9 月比 8 月上漲 %。10 月 29 日起上調(diào)金融機構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。（3）2022 年年底，國家又開始進行土地稽查。碧海御園的規(guī)劃容積率為 ，綠化率 45%。?？跒硡^(qū)曾邀請法國的 NDA、美國的愛普肆頓等數(shù)家國際知名設(shè)計公司參與規(guī)劃設(shè)計，最終在 公里的海岸線上，規(guī)劃出 8 個項目，涵蓋旅游、度假、購物和休閑功能。人們邁著輕快的步伐來到這里，開著游艇奔向遼闊海面，或沖浪，或垂釣，或躺在甲板上仰看海鳥飛翔；海的另一邊，綠的樹掩映著綠的草，綠的草間鑲嵌著市民廣場，人們悠閑地漫步可見，海南還未出現(xiàn)中國有些城市的“地產(chǎn)泡沫”等，但是伴隨著地產(chǎn)市場的周期波動及調(diào)整，海南房地產(chǎn)市場也必將迎來市場的考驗，也就是說機遇與風(fēng)險并存的。此外，人均住房支出 元，同比增長 %。2022 年以來，?？谑蟹康禺a(chǎn)業(yè)雖然受到五月份國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等九部委關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知的影響，但據(jù)統(tǒng)計，1 至 9 月，海口市房地產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，同比增長 %，全市商品房銷售面積 萬平方米，仍然取得了較好的業(yè)績，全市商品房平均銷售價格為 元/平方米，比去年同期增長%，這些說明了?？谑蟹康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)非常成熟，并有自己獨特的發(fā)展規(guī)律，影響是有限的。 競爭分析目前，海南各大房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的眾多樓盤中，選擇同一家公司進行規(guī)劃設(shè)計，工程建筑、物業(yè)管理的比比皆是。目前發(fā)展規(guī)劃已構(gòu)筑完成，大規(guī)模投資海南地產(chǎn)的時機已經(jīng)到來。自 2022 年后，每年的銷售面積在100 萬平方米左右，2022,2022 年兩年甚至出現(xiàn)了銷售面積大于竣工面積。 海口市概況 ?？谑惺呛Ｄ鲜〉氖鞘校呛Ｄ鲜≌?、經(jīng)濟、文化中心，人口 160 多萬，土地面積 平方公里，城市定位為具有熱帶特色的外向型國際性現(xiàn)代化濱海生態(tài)城市。按全省常住人口計算，人均生產(chǎn)總值 8655 元，比上年增長 %；按現(xiàn)行匯率換算，人均生產(chǎn)總值達 1,046 美元。也正源于此，亞洲論壇的會址永駐海南，世界小姐的選舉指定海南。 “十一五”期間?？谑袑⒅铝τ凇捌焚|(zhì)海口工程 ”的規(guī)劃建設(shè)，已將 “玉沙村” 、 “海甸溪北岸”、 “長堤路”等三大舊城改造項目列為規(guī)劃重點；?？谑泻诵臑I水區(qū)的建設(shè)（本項目所在地） ，無疑將更堅定大家對海口房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心，它的未來將發(fā)展成為旅游、觀光、休閑、文化、娛樂、體育、景觀為一體的城市多功能帶，它的建成必將成為?？诘摹懊焙汀按翱凇?；規(guī)劃中的海口灣將被打造成國際游艇基地，周圍建起配套的會所、酒店等設(shè)施，將成為真正意義上的“濱海富人區(qū)” 。2022 年初海口市政府又出臺了“一線海景地今后禁止開發(fā)商品房” 政策，這將進一步提升一線海景高檔社區(qū)的地位。新昌煒執(zhí)著于信譽為重、品質(zhì)為先的企業(yè)文化與服務(wù)精神，貫徹誠信服務(wù)，構(gòu)筑精品的企業(yè)質(zhì)量方針，努力尋求新的經(jīng)濟增長點，謀求更大的發(fā)展。根據(jù)現(xiàn)在?？跒骋话愕禺a(chǎn)項目，銷售價格在 5000—6000 元每平方米，預(yù)測碧海御園 2 年后的價格至少達到 8,000 元/m 2。 。 。 。 。第一期為昌煒玉園一區(qū)，歐式建筑風(fēng)格設(shè)計，園林景觀為濃郁的巴厘島風(fēng)格，擁有 6,000 多平方米的中心花園、6 幢歐式小高層樓宇和一棟大型停車樓，用地面積 18,170 m2；第二期為昌煒玉園二區(qū)，規(guī)劃占地面積 26,669 m2，將以馬爾代夫風(fēng)格的景觀園藝形成小高層、組團的海景豪宅。新昌煒一貫秉承以人為本、追求卓越的經(jīng)營理念，積極推進現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)，已經(jīng)形成董事會、經(jīng)營班子職責(zé)明確，相互制衡、合力發(fā)展的規(guī)范化法人治理結(jié)構(gòu)和經(jīng)營管理組織架構(gòu)。它依托海甸溪和?？跒车奶烊粌?yōu)勢，重點選取了濱江、濱海和港口這三大“題材” 做文章，營造旅游休閑環(huán)境，打造商業(yè)品牌，建成后將成為市民的生活休閑、商業(yè)休閑、文化娛樂休閑的聚集地，成為?？趯ν饴糜?、觀光、商貿(mào)、購物、休閑等的時尚交流平臺，充分展示濱海城市個性。玉和花園一期的銷售自從開盤就一路飄紅，甚至開創(chuàng)了海南購房新的銷售摸式及銷售速度，360 多套商品房已基本售完，并積累了大量的二期意向客戶…… 各種跡象表明，碧海御園項目的市場前景是樂觀的，依然能成為行業(yè)、媒體、購房者關(guān)注的熱點。平均風(fēng)速 。 海南經(jīng)濟情況。宏觀經(jīng)濟和微觀經(jīng)濟景氣指數(shù)從上年的相對景氣區(qū)間攀升至較景氣區(qū)間，為 1998 年建立景氣監(jiān)測調(diào)查制度以來最為景氣的一年。為配合海南省“亞洲的重要旅游度假地和最適合的第二居住地”定位，海口市政府出臺了一系列優(yōu)惠政策鼓勵處置爛尾樓，以美化海口；近兩年，不惜重金邀請國際著名的設(shè)計單位對?？谑锌傮w規(guī)劃，?？谕鉃┮?guī)劃，西海岸規(guī)劃，南渡江規(guī)劃進行修編或編制，加快城市建設(shè)步伐，加大吸引外資力度，并取得了不俗的成績，?？诘妮喞亚逦梢姟４送?，還達成購房意向 615 套，成交金額 億元。海口灣是?？谥匾某鞘匈Y源，承裁著?？诘穆糜?、居住、度假等多方面的功能，是?？诔鞘薪ㄔO(shè)中的重要區(qū)域，也是?？跒I海繁榮的 7象征和?？诘某鞘忻?。根據(jù)人均 GDP 國際經(jīng)驗數(shù)據(jù)的比較結(jié)果，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入一個高速發(fā)展時期?！　∧壳?，海南省買房、買車的居民越來越多。這主要是近幾年來，政府對房地產(chǎn)業(yè)大力支持，房地產(chǎn)業(yè)者加大了房產(chǎn)促銷力度，海南優(yōu)越的環(huán)境和房產(chǎn)品牌日益叫響全國的結(jié)果。在經(jīng)濟高速發(fā)展的今天，如何挖掘獨特歷史、文化、地理要素，形成自己的特色和核心競爭力，從而吸引投資，提升城市的土地價值、房 9地產(chǎn)價值，培養(yǎng)城市居民的自豪感、歸屬感，是城市經(jīng)營的核心內(nèi)容。第一期為歐式建筑風(fēng)格設(shè)計，園林景觀為濃郁的巴厘島風(fēng)格，擁有 6,000 多平方米的中心花園、6 幢歐式小高層樓宇和一棟大型停車樓，用地面積 18,170 m2；二區(qū)規(guī)劃占地面積 26,669 m2，將以馬爾代夫風(fēng)格的景觀園藝形成小高層、組團的海景豪宅。（4）項目建設(shè)規(guī)模中等，開發(fā)周期相對稍長，影響項目內(nèi)部投資收益率。國務(wù)院為穩(wěn)定住房價格，打擊樓市投機行為，連續(xù)出臺了三次政令?！　?022 年以后，不光是較早進入海南市場，包括泰達、魯能、寶安、中信、美源等在內(nèi)的開發(fā)企業(yè)獲得了空前的成功，隨之引發(fā)的新的海南開發(fā)熱潮令國內(nèi)其他實力雄厚的知名企業(yè)聞風(fēng)而動：和記黃埔、中國保利、上海聯(lián)合體三巨頭意向投資海棠灣 250 億元，新世界 億元拍下?？诿利惿?，廣東富力聯(lián)合海南怡豐 15 億打造香水灣，雅居樂 130億加入建設(shè)清水灣項目……由于“國六條”和“國十五條”等實質(zhì)性調(diào)控措施剛剛實施，政策效果有待進一步觀察、驗證。在海南各大房地產(chǎn)交易市場發(fā)現(xiàn)， 《意見》八條規(guī)定頒布至今，海口沒有出現(xiàn)內(nèi)地許多城市二手房突擊拋盤的現(xiàn)象，市場反應(yīng)出奇平淡。今年上半年，海口市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，同比增長 %，增幅比一季度回落 個百分點，但較上年同期回落 個百分點。從整體上看，上半年新一輪的宏觀調(diào)控政策，并沒有影響到?？谑懈黝愖》康慕Y(jié)構(gòu)，經(jīng)濟適用房的比重從 4 月份起逐漸減少，要貫徹落實“國六條”，下半年必須加強對經(jīng)濟適用房的建設(shè)力度。受“國六條”的影響，?？谑蟹康禺a(chǎn)平均銷售價格不太穩(wěn)定，在 6 月份時呈小幅增長趨勢（見下圖）：前 5 個月普通住房的平均銷售價格一直控制在 2500 元以下， 3 月份最低（2361 元），4 月份開始有所上升，6 月份時有所突破，達到 2504 元；經(jīng)濟適用住房在 3 月份時達到 2324 元，4 月份開始回落，5 月份回落到 2022 元，6 月份時又開始有所回升，但回升的幅度不大；別墅、高檔公寓一直呈上升趨勢，從 2 月份的3728 元上升到 6 月份的 4259 元，在 5 月份時已突破了 4000 元。受美麗沙項目的影響。 五、房地產(chǎn)平均銷售價格小幅增長，但總體價格浮動不大。房屋竣工面積 萬平方米，下降%，比上個月回落 43 個百分點。 2022 年上半年以來，宏觀經(jīng)濟調(diào)控已經(jīng)進入調(diào)控周期中的“二次調(diào)控”階段，海口市房地產(chǎn)市場受調(diào)控政策的影響，但影響不是很大，房地產(chǎn)開發(fā)投資呈低位運轉(zhuǎn)。 海南房地產(chǎn)在其他城市狂熱的時候沒有暴漲，那么在其驟冷的時候自然也不會暴跌，因為海南與內(nèi)地的房地產(chǎn)市場在性質(zhì)上已有了根本性差異。當(dāng)年 9 月 24 日，海南省人大常委會即頒布《關(guān)于加快海南積壓房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確認(rèn)工作的決定》 。但我們同時也看到，由于歷史的原因，?？谑械耐恋貎浞浅＞o張，而已經(jīng)出讓待開發(fā)的土地數(shù)量十分龐大，即使政府不再拍賣新的土地，消化這些存量土地，還需要很長的時間。 項目可行性研究主要結(jié)論（1）本項目地塊位于?？跒常？跒呈呛？谑兄匾某鞘匈Y源，承裁著?？诘穆糜巍⒕幼?、度假等多方面的功能，是?？诔鞘薪ㄔO(shè)中的重要區(qū)域，也是?？跒I海繁榮的象征和海口的城市名片。 碧海御園項目屬昌煒玉園三區(qū)，規(guī)劃用地面積 41,644 m2，將建設(shè)成為歐式小高層海景生態(tài)庭院組團，內(nèi)含高爾夫練習(xí)場；昌煒玉園位于?？谔詈^(qū)（?？跒常?，總用地面積約 公頃，整個居住小區(qū)北臨藝園路，南臨民生路，西接紫荊路，東靠世貿(mào)北路。　　?？跒车囊?guī)劃和建設(shè)，最直接的效果是提升城市品位，使?？诘臑I海土地價值得到回歸。據(jù)海南省統(tǒng)計局統(tǒng)計，2022 年全省房地產(chǎn)開發(fā)共完成投資 億元，比去年同期增長 %，其中，商品房投資完成 億元；比去年同期增長 %；土地開發(fā)投資完成 億元。省統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全省城鎮(zhèn)居民人均家庭總收入 7610 元，比去年同期增長 %，人均可支配收入 7150 元，同比增長 %，人均消費性支出為 5485 元，比去年同期增長 %；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 2675 元，增長 %。據(jù)了解，?？凇⑷齺喌姆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前有 90%來自省外。海口灣區(qū)曾邀請法國的 NDA、美國的愛普斯頓等數(shù)家國際知名設(shè)計公司參與規(guī)劃設(shè)計，最終在 公里的海岸線上，規(guī)劃出 8 個項目，涵蓋旅游、度假、購物和休閑功能?？捶亢唾彿康膬?nèi)地客戶從“五一”期間的 58%上升到“十一”期間的 79%。自 1992 年以來，?？诳缛搿爸袊鞘芯C合實力 50 強” 。