【正文】 在與開發(fā)商、設(shè)計單位交流溝通的過程中，我們將逐步進行完善、修正。業(yè)態(tài)分布的具體位置也將在今后的招商及運營過程中重新確定?！　渥ⅲ菏覂?nèi)公園的規(guī)劃，我們將充分尊重開發(fā)商及設(shè)計單位的意見?！　。ㄈ?、本項目的各條通路，樓層內(nèi)各區(qū)域的通道節(jié)點，屋頂至通路應(yīng)按公園形式設(shè)計，如道路利用鵝卵石鋪設(shè)、藝術(shù)處理通路、各節(jié)點亭臺樓閣的點綴、小橋流水式的通道，充分體現(xiàn)本項目公園式購物中心的主題?！　〗ㄗh一：在開發(fā)商資金投資額許可的條件下，可在原規(guī)劃的基礎(chǔ)上增加建筑一層，將其一半規(guī)劃設(shè)計成屋頂花園，另一半規(guī)劃設(shè)計為室內(nèi)公園，將客流極大的吸引至頂層，形成淋浴式的客流流動方式，保證其它樓層各經(jīng)營功能的完整性，使本項目的主題定位更加突出。 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值?！　∫罁?jù)　?。?）滿足人們的消費需求。 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值?！　。ㄆ撸┠繕丝蛯印　「呒壈最I(lǐng)、成功人士、旅游觀光客、商務(wù)人士、周邊學校學生、休閑人士、周邊居民家庭等?？紤]到項目整體業(yè)態(tài)組合和布局要求，將運動健身館設(shè)置在4層西南部。　　九、運動健身館　?。ㄒ唬┙?jīng)營方式：引進各類健身項目?！　。ㄈ┙?jīng)營方式：租賃　　（四）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留　?。ㄎ澹┦找娣绞健　　　依據(jù)　　（1）滿足全客層的要求。 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。休閑區(qū)應(yīng)設(shè)置在一個相對較為安靜、獨立的區(qū)域，以滿足其經(jīng)營需求?！　。┠繕丝蛯印　∧繕丝蛯樱焊呒壈最I(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和高收入、高消費的中青年消費群體、時尚消費群體?！　。?）品牌店的面積與整個項目的面積應(yīng)形成一定比例，本項目整體面積約為10萬m178。 1層約17800 m178?！　〗?jīng)營定位：　　低檔：川味、東北菜、湘菜　　中檔：魯菜、杭幫菜、京菜、潮粵菜　　高檔：海鮮、鮑翅　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留　　收益方式　　A　　B 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值?！　　　區(qū)域位置和規(guī)劃面積　?。?）設(shè)置在1F，面積2000㎡。 收取固定租金。本項目符合其選址條件。 項目業(yè)態(tài)定位要求?！　　?。?）美食街選址的要求。 進行資本運作。同時，如此規(guī)模，在市具有較大的競爭優(yōu)勢。圖書城是經(jīng)營圖書的專業(yè)店，符合項目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。　　參考目標品牌：百信鞋業(yè)、大臺北鞋業(yè)等。 D鞋城是經(jīng)營的商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。 實現(xiàn)房地產(chǎn)收益?！　 項目業(yè)態(tài)定位要求?！　∈找娣绞健　二是消費者有目的選購和隨機購賣的比例大致相當。依據(jù)　　A 產(chǎn)權(quán)銷售，實現(xiàn)房地產(chǎn)收益?！　　?。?）依據(jù)　　A 收取固定租金。　?。?）開發(fā)商項目運營的戰(zhàn)略目標要求。左右，超內(nèi)面積一般在8千 m178。他們是新世紀中國消費革命的先行者，對高檔、時尚消費品的消費欲強烈，不僅引領(lǐng)消費潮流，而且是最活躍的消費群體，對社會消費趨勢有著導向作用、示范作用。（五）定位　　經(jīng)營定位　　中、高檔時尚品牌。本項目規(guī)劃2萬m178?！　∫罁?jù)　?。?）知名品牌百貨店的進場，可以促進本項目物業(yè)的保值和升值，以利于正?；貓螅▽φ€(wěn)定稅收資源以及提升項目形象都有積極的作用。管理者對其實行統(tǒng)一的集中管理，有組織進行日常運行、物業(yè)管理、進貨和促銷活動等；經(jīng)營者不參與管理，定期向店鋪所有者交納租金，向管理者交納管理費；店鋪所有者和管理者不參與經(jīng)營?！　∽畲笙薅鹊匕l(fā)揮地源優(yōu)勢，擴大投資回報的需要?！　“?、商圈定位　　（一）背景分析　　本項目以設(shè)施配套、功能齊全的shopping mall業(yè)態(tài)填補了本市大型商業(yè)業(yè)態(tài)的空白，直面市場內(nèi)的競爭對手，從根本上贏得項目的生存、競爭和發(fā)展的空間。在項目功能組合規(guī)劃中，%。　?。ǘ┕δ芏ㄎ弧　≠徫?、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)。在項目功能組合設(shè)計和招商時，對引進品牌進行合理分類、科學布局、有效管理，不僅堅持每個業(yè)態(tài)區(qū)、每個功能區(qū)經(jīng)營品牌商品，而且讓整個項目成為本地知名商業(yè)品牌。　　應(yīng)順應(yīng)城市經(jīng)濟發(fā)展、收入增加、消費市場和消費方式變化以及城市新形象、消費新理念的要求?！　。ǘ┬蜗蠖ㄎ弧　∩虡I(yè)新業(yè)態(tài)、管理新典范?！　　。ǘI(yè)態(tài)定位　　　shopping mall　　（三）定位依據(jù)　?。薄⒈卷椖康靥幨袃蓷l城市主干道勝利街和北海路的交叉處，本市完善的城市公交系統(tǒng)，使消費者能從城市的每一個角落都很方便到達本項目，同時本項目距濟青高速、濰萊高速、Ｇ308國道均在15分鐘車程之內(nèi)，項目選址位置的交通條件極為便利?！　∈凶鳛槟z東半島中部城市，在全國乃至全世界都享有較高的知名度。項目定位準確與否，直接決定了項目未來的運營結(jié)果，定位準確，確保項目運營成功了一半，既能充分體現(xiàn)開發(fā)商的發(fā)展戰(zhàn)略，提升開發(fā)商的品牌價值，實現(xiàn)開發(fā)商價值最大化，又能使項目以嶄新的、具有鮮明、獨特的形象進入市場，被市場接受和認可，從而為業(yè)戶、經(jīng)營者、管理者創(chuàng)造一個經(jīng)營良好的市場環(huán)境和發(fā)展空間。第三部分O當?shù)厣虡I(yè)設(shè)施一般競爭力薄弱，商品品位及品質(zhì)、服務(wù)不能充分滿足市場消費需求。Weakness(劣勢分析)W位于新城區(qū)，偏離歷史形成的商業(yè)中心。　　消費習性分析　　目前市民已形成消費習慣，消費中心集中在老城區(qū)中心。在整個城市向東移的發(fā)展趨勢下，該區(qū)位有著極高的發(fā)展?jié)摿Γ瑢⒊蔀槭械恼?、文化中心，并形成市第二商圈。市區(qū)開展以“三河”整治綠化為重點的綠化工程建設(shè)，新增綠化面積400公頃。消費預(yù)期回升,%。一、二、%、%和12%。項目可行性研究需要對項目所在區(qū)域進行基礎(chǔ)資料的調(diào)查和統(tǒng)計，特別是購買力調(diào)查、分析人口、收入、流通狀況和購買方式等方面的變化趨勢和規(guī)律；需要對本區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施的數(shù)量、規(guī)模、地點、承租戶組成和經(jīng)營狀況進行調(diào)查和研究，判斷本項目具有的潛在市場，確定本項目的定位，以此作為項目開發(fā)決策的依據(jù)?！　∧壳?，“廣場”項目急需確定建筑設(shè)計方案、規(guī)劃方案。如此超前的商業(yè)地產(chǎn)運作理念為本項目的成功運作奠定了穩(wěn)固的基石。 一、市宏觀經(jīng)濟概況　　國民經(jīng)濟保持較快增長。%?！　∠M市場穩(wěn)中趨旺，%，%。引導、支持房地產(chǎn)業(yè)重點進入舊城改造市場。 項目區(qū)位　　本項目位于市勝利東街與北海路交叉口西南角。　　人口狀況　　，男女性別比為108：100，‰。S近臨的人民廣場作為城市最大的市民休閑聚散地，發(fā)展前景光明。W市現(xiàn)有消費人口數(shù)量有限，消費能力有待提高。 T投資型產(chǎn)權(quán)商鋪是新型投資方式，投資者的認可度具有可變性，需要高回報率和良好的經(jīng)營保障措施來提升吸引力?！　。ǘ?zhàn)略定位　　立足，打造商業(yè)地產(chǎn)品牌；延伸品牌價值，幅射膠東半島。對商品的消費需求急劇增長，服務(wù)標準不斷提高，市內(nèi)現(xiàn)有的傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施已經(jīng)無法滿足這種需求。“廣場”既是商業(yè)購物中心，也應(yīng)當是文化建設(shè)中心。整個項目的經(jīng)營特色鮮明，各業(yè)種及類別細分明確，充分適應(yīng)消費者的消費習慣并滿足其消費需求。在項目運營中，緊緊圍繞目標市場的消費特征，環(huán)境、商品、服務(wù)各個經(jīng)營因素都要求新，遵循時尚變化的規(guī)律，引導消費的流行?！　⌒蓍e是指本項目的購物環(huán)境、營銷等各個方面，都為顧客營造一個輕松愉悅的氛圍，讓顧客身心放松，感覺隨意，體會休閑?！　”卷椖可虡I(yè)規(guī)劃的各業(yè)態(tài)、各功能區(qū)、各專業(yè)店以及每個個體經(jīng)營店的經(jīng)營定位也是相互錯位和相互補充的?！　〈紊倘Γ菏?。如引進王府井、新瑪特、銀座、太平洋百貨、百盛等。國內(nèi)大部分知名百貨店均在2萬m178。 收取固定租金?！　。?）是本項目主要的購物功能的需要。未來零售市場的競爭將更加激烈，本項目的經(jīng)營成功取決于各主力店、次主力店的經(jīng)營成功。這種轉(zhuǎn)變，使品牌連鎖超市大賣場在與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有者的合作談判中占據(jù)主導地位，將商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有者推向被動地位，并且雙方合作條件對品牌連鎖超市大賣場越來越有利，更多的義務(wù)、更多的市場風險由商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有者來承擔，使招商難度越來越大。是本項目主要購物功能之一?！　?（六）目標客層　　大賣場超市的目標客層為本項目輻射區(qū)域在1—5公里范圍內(nèi)的居民、學生以及休閑娛樂人士，核心客層為家庭主婦、學校學生、人民廣場旅游觀光、休閑人士。 3C店選址的要求。 是本項目主要的購物功能之一?！　。ǘ┻\動用品區(qū)　　經(jīng)營方式：引進1家國際、國內(nèi)知名運動店 　　區(qū)域位置及面積規(guī)劃　?。?） 運動用品店選址的要求?！　　　目標客層　　目標客層為學生、中青年、休閑人士　　運動服飾能充分展現(xiàn)青年人的蓬勃向上的青春氣息，深受青年人的喜愛，同時也較符合青年人活潑的特性；運動器具、休閑器具正好能滿足休閑人士運動、健身的需求。作為專業(yè)店經(jīng)營，珠寶城在選址上比較注重項目的交通條件、規(guī)劃布局區(qū)位的獨立性以及經(jīng)營者自身品牌因素。 是本項目主要的購物功能之一?！　。?）依據(jù)　　 A二是消費者有目的選購和隨機購賣的比例大致相當。 實現(xiàn)房地產(chǎn)收益。依據(jù)　　AC 市是一個歷史文化古城，有著濃厚的文化消費氣息。　　B　　依據(jù)　?。?）項目業(yè)態(tài)定位要求。同時，如此規(guī)模，在市具有較大的競爭優(yōu)勢?！　。┠繕丝蛯印　∷羞M入本項目的每一位顧客、本項目內(nèi)（一、二期）每一位工作人員、營業(yè)員、進場經(jīng)營的所有經(jīng)營者及業(yè)務(wù)人員、周邊居民家庭、政府公務(wù)員、周邊學校學生、旅游觀光客等?！　這樣也可以使品牌快餐的人流與各層共享?！　⒖寄繕似放疲蝴湲攧凇⒖系禄⒌驴耸?、永和豆?jié){等。 風味小吃安排在1F，與大賣場在同一樓層，可滿足大賣場顧客的休息、進餐需求。　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留　　收益方式　　A　?。?）依據(jù)　　A 品牌餐廳安排在3F，有一個相對較為獨立的空間，對環(huán)境要求較高。 進行資本運作。品牌店的進場可以保證本項目物業(yè)的保值和升值，以利于正常投資回報，并對提升項目形象具有積極作用?！　。ㄈ┪飿I(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)產(chǎn)權(quán)分零銷售。作為一個現(xiàn)代shopping mall，它應(yīng)該包容各種業(yè)態(tài)，在滿足人們購物的需求時，也應(yīng)當具有良好的休閑功能。　?。ㄈ?