【正文】 根據(jù)近年來的土地出讓情況來看，廈門島內短期內可以取得的土地是相當多的，至少在未來5至10年內不會出現(xiàn)無地開發(fā)的境況，而輿論卻拼命鼓吹土地稀缺，導致開發(fā)商失去理智瘋狂拿地，房價也水漲船高，政府在土地出讓、稅收等方面取得了相當多的收入。年輕的置業(yè)者或者中下收入者將無法適用廈門島高額的房價甚至租金，逐漸選擇島外居住甚至離開廈門，于是廈門又驅逐了弱小的消費者。 市場綜合研判 島內市場屹立不倒，島外市場前景堪憂。由上圖也可以看出，2007年土地出讓的面積是最大的，而用于居住和商業(yè)的面積也占了相當大的比例，可見市場開始逐步關注同安，同安的開發(fā)建設也是初見端倪了。隨著廈門整體經濟的發(fā)展，城市化的擴張，房地產開發(fā)逐漸清醒，市場的目光也逐漸轉上了同安，同安迎來了住宅市場發(fā)展的春風。同安經濟是以農業(yè)為主，工業(yè)不發(fā)達，購買里極其有限，市場只有緩慢而平穩(wěn)而發(fā)展。l 規(guī)劃失敗，前景堪憂。l 嵩嶼板塊：未來海岸的開發(fā)拉動了板塊的迅速升溫，其北師大附中教育資源的導入、外國語學校的發(fā)展和海景資源的開發(fā)，使得板塊的發(fā)展有了教育主打、觀景為輔的亮點，也為板塊日后的發(fā)展打下了不錯的基礎。該板塊以高層住宅為主，樓盤規(guī)模較大，且匯聚了海景資源、公建配套資源，又近臨海滄大橋，從開盤銷售的諸多項目中，銷售均價將達到7000元/平方米以上，是海滄未來的高檔濱海居住區(qū)。房地產平穩(wěn)有序的發(fā)展。市場的相對狹小無法產生旺盛的需求，因此不管是價格還是供求上，集美都是波瀾不驚。從數(shù)據(jù)可以看出，2006年集美區(qū)的土地供給減少了20％，2007年截至到九月份，土地供給量也不到上年的一半。隨著地價的上漲，房價無可厚非的水漲船高?？梢哉f，商品住宅還是處于起步階段。智者樂水，仁者樂山，自古以來，臨水而居就是人夢寐以求的生活。l 環(huán)境保護是湖邊水庫開發(fā)的側重點。其主導功能為城市戰(zhàn)備水潭，屬于重點水源保護水域。l 產品素質保持使用價值。這充分繼承了廈門島內要打造豪宅市場的傳統(tǒng)。片區(qū)由四條主干道環(huán)繞組成：東起環(huán)島路，西到縣黃路，南臨仙岳路，北至湖里大道。由此計算，未來居住面積應當在180萬平方米，目前開發(fā)的樓盤還不足一半，也就是說未來至少還有同樣數(shù)量的住宅供給。項目名稱面積范圍主力戶型主力戶型比例陽光翠庭96－139㎡127－136㎡三房75％以上碧湖嘉園35－140㎡109－114㎡兩房和三房70％以上聯(lián)發(fā)欣悅園42－122㎡，90－112㎡三房40％以上書香佳緣50－228㎡90－122㎡兩房和三房50％以上從價格來看，2006年開盤的均價一般在7000－8000每平方，今年開盤的均價在10000－12000每平方，且月銷售進度為12％－17％之間。按照湖里區(qū)的人口構成與比例，房屋租賃和二級市場應當較為發(fā)達，房地產市場結構比例應當平衡，但現(xiàn)實情況卻是房地產二級市場發(fā)育遲緩，租賃市場較不規(guī)范，制約了房地產的后續(xù)發(fā)展。從上圖也可以看出，湖里區(qū)未來的房地產開發(fā)也是集中于商業(yè)和住宅的，再次印證了島內主要發(fā)展第三產業(yè)的規(guī)劃。作為廈門特區(qū)的發(fā)祥地，湖里區(qū)廠房密布，外來人口混雜，公共設施落后，缺乏優(yōu)質的學校和醫(yī)院等，雖然目前雙十中學枋湖校區(qū)和實驗小學等逐步建設，可是畢竟不是很成熟。l 未來的前景。香墅（臺灣山莊二期）獨棟別墅、雙拼、連排、疊加別墅171至71510830上東 蓮前片區(qū)A 概況 蓮前片區(qū)地處廈門東部，城鄉(xiāng)結合，開發(fā)較晚。l 政治中心，人文資源成就旺盛購買力。濱北國際(集友廣場)魯能中華片區(qū)：把商業(yè)進行到底。鎮(zhèn)海路以西的住宅是依托中山路的人流，因此酒店式公寓和旅社比較多，新建的住宅也是以酒店式公寓為主的，如老虎城的住宅，銅鑼灣的住宅等等；鎮(zhèn)海路以西，也就是靠近大生理、廈港片區(qū)等地的住宅一半是自住為目的的。居住在這里可以就讀實驗小學、雙十中學等知名中小學，而本區(qū)域的商品住宅開發(fā)和銷售也基本那這個作為賣點。廈禾路和嘉禾路板塊屬于比較早開發(fā)的板塊，目前幾乎沒有荒地可以開發(fā)。B 目前住宅供盤：根據(jù)網上房地產提供的數(shù)據(jù)，取得預售證的樓盤和即將取得預售證的樓盤共計15個樓盤，已售面積為341550㎡，未售面積為536727㎡（詳細見EXCL附表）C 在售和將售樓盤大中小戶型并存。l 供求結構失調?！榜R太效應”來自《圣經》，揭示了人們買漲不買跌的心理。由上圖可以看出，思明區(qū)近年來土地出讓持續(xù)上升，2007年未結束，土地出讓就超過了去年。這里有老廈門贊不絕口的中山路傳統(tǒng)購物街，也有毗鄰員當湖一帶的新興銀行商務區(qū)，還有聞名全國的高等學府廈門大學。 競爭加劇，品質房產和品牌房產將進一步發(fā)展。l 金尚路總部經濟圈。區(qū)位用途面積率先啟動百家村片區(qū)住宅商業(yè)辦公占地面積31．19萬㎡營平片區(qū)酒店商業(yè)居住旅游㎡廈港片區(qū)旅游文化休閑未知浦南片區(qū)公寓娛樂㎡思西片區(qū)商場及高檔住宅㎡規(guī)劃中仙岳舊村片區(qū)高檔房產或旅游酒店占地約5萬㎡中華片區(qū)高品質住宅區(qū)占地面積9萬㎡西林舊村改造住宅占地面積83160㎡后埔片區(qū)城市化占地面積70萬㎡l 五緣灣片區(qū)。消費者結構被打破，外地購房者占總數(shù)的56％，超過了本地購房者。需求并未出現(xiàn)暴漲。服務行業(yè)快速發(fā)展，對廈門的房地產也將起到很大的助推作用。 廈門未來城市發(fā)展規(guī)劃，新一輪的經濟增長帶來新一輪的房地產需求。如果是品牌發(fā)展商，這些新規(guī)并不會對其產生太大的影響；但是在廈門，中小開發(fā)商還是占相當一部分比例，內部認購和違規(guī)二手中介還是很突出，“新七條”必然會對中小開發(fā)商、代理商和中介產生影響。 CPI增長過快，央行連續(xù)加息，房地產投資和需求都會受到抑制。島內購150㎡以上的住宅可以帶三個戶口，島外至少80㎡.廈門完善的生活設施的持續(xù)發(fā)展的環(huán)境吸引著幾乎整個福建的人前來廈門買房置業(yè)，客觀上來說，廈門樓市面臨的不是200萬人口的購買力，而是數(shù)千萬的人口的購買力。2006年廈門深圳國民經濟簡要對照表　廈門增長率（％）深圳增長率（％）廈門相當于深圳（％）生產總值（億元）15固定資產投資（億元）平均工資（元）2554835107可支配收入（元）185135恩格爾系數(shù)（％）//以上資料來自于《2006廈門市國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》和《2006深圳市國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》）根據(jù)圖表，我們可以得到如下結論：l 廈門近年來經濟持續(xù)發(fā)展，可以為房地產發(fā)展提高比較健康的平臺，但是經濟總量小，％，固定資產投資有限，短期內面臨著比較小的市場。思明區(qū)為廈門市第一人口大區(qū)，湖里區(qū)位列第二，兩個區(qū)人口占全市人口比重達55％。 收緊個人住房抵押貸款，控制房地產泡沫和盲目進入股市。 福建出臺七條新規(guī)，重拳整治房地產市場。 PX項目如果在廈門建設，將會影響廈門樓市的發(fā)展。，為廈門房地產提供強大的動力。2003年以來，廈門樓市處于快速發(fā)展之中，不管是商品房的投資和建設都保持持續(xù)增長，其中2006年增長最快。據(jù)廈門市國土房產局對外公布的數(shù)據(jù)顯示，2006年第一季度全市住宅均價為5451元／平方米，第二季度為6317元／平方米，對比這一數(shù)據(jù)，2007年上半年的住宅均價每平方米至少上漲了2000－3000元左右，漲幅在四成至六成之間原因分析：l 土地拍賣價格的增長。地價的上漲給房價的上漲提供了充足的理由。l 湖邊水庫片區(qū)。l 杏林灣的定位為城市次中心的重要組成部分，是集區(qū)級商業(yè)辦公、文化娛樂、高檔居住為一體的城市重點區(qū)域，是杏林片區(qū)的重要門戶；目前杏林灣的交通設施杏林灣大橋和環(huán)杏林灣道路均已相繼開工建設。3 廈門各城區(qū)住宅市場發(fā)展概況 思明區(qū)住宅市場發(fā)展概況l 老城區(qū)，市政府所在地，廈門的政治經濟文化中心，對閩南置業(yè)者具有強大的吸引力。l 區(qū)域市場土地供給有限，未來房地產空間有限。l 地價的上漲也推動了房價的上漲。l 土地供應狀況的影響房地產開發(fā)投資。 思明區(qū)住宅市場板塊分析 廈禾嘉禾沿線A 概況：廈禾路和嘉禾路是廈門的城市主干道，思明區(qū)內沿途有文灶商圈、火車站－世貿商圈、蓮版富山商圈等。領秀城君臨寶邸玉濱城三期主力戶型面積150㎡至180㎡100㎡至160㎡150㎡左右D 熱銷戶型和價格l 在售樓盤中小戶型最受歡迎，價格持續(xù)走高。l 大戶型，高價位是未來市場的走勢。在售樓盤中，新華城均價為11500/㎡，南中大地廣場為12650/㎡。雖然規(guī)劃中的廈港片區(qū)是建設旅游、休閑、文化為主的高品質、低密度公共設施，成為具有閩南風情和現(xiàn)代特色的廈門標志性區(qū)域，但是也不排除將建設為高檔的住宅的可能性。政治中心：市委市政府就在湖濱北路；金融中心：新加坡大華銀行、中信銀行、民生銀行以及各保險公司；配套設施：道路寬闊，交通便利；商業(yè)發(fā)達，生活方便；毗鄰湖畔，景色優(yōu)美。濱北國際(集友廣場)魯能由于開發(fā)歷史悠長，本地區(qū)幾乎沒有荒地可以出讓了，如果有，也是一些舊址了，如廈門造船廠宿舍，市政府旁邊的建業(yè)路上的古老住宅。同時，由于本地區(qū)可出讓的土地相對富足且多樣，因此別墅、大盤住宅、小盤住宅等同時出現(xiàn)，呈現(xiàn)多樣性，但總體還是大戶型占主要。E 現(xiàn)狀分析和未來預測l 本區(qū)域開發(fā)較晚，周邊配套也不成熟，因此受到的局限性也不是很大，各種建筑類型都可以存在，但是起步晚，起點卻高，本區(qū)域依然遵循大戶型的基本原則不動搖，以期望在未來成為廈門另一個房價增高點。 ： ：，工業(yè)相當依賴戴爾、林德等少數(shù)幾個企業(yè)，抗風險性比較差；％，和思明區(qū)的70％相比還有很大差距。 當前湖里區(qū)在售樓盤簡況區(qū)域已售住宅面積（㎡）未售住宅面積（㎡）已售商業(yè)面積（㎡）未售商業(yè)面積（㎡）總建筑面積（㎡）商業(yè)面積和住宅面積比例湖里區(qū)4396991587983％思明區(qū)12371471184378 ％湖里相當于思明的比例％％％％％/根據(jù)以上的數(shù)據(jù)我們也可以得出：l 和思明區(qū)相比，目前湖里區(qū)的商品