【正文】 %。1. 土地出讓金 46,069萬元2. 征地費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi) 56，051萬元3. 建安成本按每平方米 2300 元造價(jià)計(jì)4. 借款利率為 7%5. 折現(xiàn)率為 10%6. 行政管理費(fèi)用按銷售額的2%計(jì)7. %計(jì)8. 銷售價(jià)格6000元/平方米9. 所得稅以33%計(jì)十二. 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度 珠江僑都開發(fā)期控制在五年內(nèi)建成,共60個(gè)月時(shí)間,分期開發(fā)實(shí)施。通過對(duì)環(huán)境設(shè)計(jì)，建筑風(fēng)格及社區(qū)文化活動(dòng)的具體表現(xiàn)，以實(shí)在又充滿想象的手法，為購房者描繪出誘人的“享受健康生活的藍(lán)圖”?！按髽涞紫?，健康人家”因其綠色，環(huán)保而使購房者深受吸引。1．4珠江兩邊地段經(jīng)過近幾年的，開發(fā)建設(shè)，資源越來越少，越來越稀罕，而本項(xiàng)目作為臨江的大型項(xiàng)目在廣州市尚是第一個(gè)。九. 市場定位及形象設(shè)計(jì) 形象定位：充分利用本項(xiàng)目優(yōu)越的地理位置、得天獨(dú)厚的自然環(huán)境、完善的規(guī)劃、設(shè)計(jì)及發(fā)展商的實(shí)力營造一個(gè)健康的、有自己獨(dú)特品味及社區(qū)文化的高尚生活社區(qū)，提倡“生活就是享受”的概念，充分體現(xiàn)投資商合生創(chuàng)展品牌“優(yōu)質(zhì)生活，完美體現(xiàn)”的經(jīng)營理念。 隨著廣州在國際上地位進(jìn)一步提高，大批海外華僑返歸故里，投資置業(yè)，需有大量適合其生活習(xí)慣、配套設(shè)施完善的大型住宅區(qū)，以滿足海外人士的購房需求。 另外，日常消費(fèi)的支出也有所回升，8月份城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出632．13元，同比增長9 %，增長幅度是近幾個(gè)月來最高的。政府職能部門的咨詢服務(wù)公司，以其有利地位吸引客戶，收取較高的中介費(fèi)，加重了企業(yè)及購房者的負(fù)擔(dān)，各類的按金、保證金、押金給企業(yè)造成重負(fù)。 高層住宅售出率的變化 自98年底高層住宅銷量開始下滑后，到目前為止在售高層住宅售出率繼續(xù)走低，未見起色。2. 1999年廣州市城市建設(shè)的投入是歷史上最高的，約達(dá)到171億元，包括地鐵、內(nèi)環(huán)路、新機(jī)場、九運(yùn)會(huì)場館等大型基礎(chǔ)設(shè)施工程開工建設(shè)，不僅改善了城市的交通和生活環(huán)境，還直接刺激商品房的需求增長。各商業(yè)銀行住房貸款的最長期限由現(xiàn)行的20年延長達(dá)到30年。1．3 居民收入增長放緩，居民消費(fèi)支出略有增長。八. 市場分析(一) 1999年廣州市經(jīng)濟(jì)情況1999年在投資需求快速增長拉動(dòng)下，17月份廣州市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢(shì)，為房地產(chǎn)發(fā)展提供強(qiáng)而有力的經(jīng)濟(jì)支柱。 最關(guān)鍵的濱江路中大隧道工程，己全面進(jìn)行施工，開通后的濱江大道與下渡路將會(huì)連成廣州一道新的風(fēng)景線。 由于本項(xiàng)目鄰近江邊，所以，以上的沿江市政建設(shè)工程特有利于本項(xiàng)目周邊環(huán)境形象的提升，增強(qiáng)客戶對(duì)該項(xiàng)目的心理認(rèn)同度。5． 目前盡管我國處在經(jīng)濟(jì)調(diào)控期，廣州市房地產(chǎn)業(yè)仍趨于穩(wěn)定，珠江僑都是不可多得的市區(qū)住宅群，無疑給投資者增強(qiáng)了信心。 售價(jià)潛力僑都周邊現(xiàn)有樓盤分析i濱江西與濱江東，價(jià)格約在7000元／平方米。層數(shù)以13層為主，18—20層為次，局部點(diǎn)綴32層。2. 交通方便i未來交通網(wǎng)絡(luò)極為完善，規(guī)劃道路與廣州大道、新港路直接相通，項(xiàng)目東部有規(guī)劃的跨江大橋與珠江新城直接相通，與地鐵二號(hào)線相近，地鐵三號(hào)線在本區(qū)東部經(jīng)過與一號(hào)線、二號(hào)線形成網(wǎng)絡(luò)，交通十分方便。 ，倚靠集團(tuán)的實(shí)力，在內(nèi)地投資創(chuàng)業(yè)。公司利用大批量生產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)，從設(shè)計(jì)方案上大套用、小調(diào)整，原材料大批量采購，加上采用標(biāo)準(zhǔn)化管理模式施工建設(shè)等方式，有效地降低開發(fā)成本，使公司可以將中高檔的樓盤按中低檔的價(jià)格出售，從而取得價(jià)格優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，有效地提高了在市場的競爭力。公司注重功能綜合的管理方式，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行前期市場策劃、市場定位、設(shè)計(jì)、施工、銷售、物業(yè)管理實(shí)行一條龍的管理，使設(shè)計(jì)、施工等各職能部門的人員直接面對(duì)市場、面對(duì)顧客的需求，更好地建設(shè)出符合顧客需要的樓盤。3. 企業(yè)負(fù)責(zé)人的基本情況：法人代表： 林廣志總經(jīng)理： 蔡春萌(二) 發(fā)展商素質(zhì)廣州珠江僑都房地產(chǎn)有限公司管理架構(gòu)設(shè)置較為科學(xué)合理，獨(dú)具特色。該項(xiàng)目總體規(guī)劃占地約1000畝，總建筑面積156．7萬平方米，容積率為2．39，項(xiàng)目建設(shè)有住宅三千余套，建筑設(shè)計(jì)獨(dú)特，格調(diào)典雅，公建配套設(shè)施完善，設(shè)有市政客運(yùn)碼頭、商貿(mào)中心、游艇俱樂部，古塔文化區(qū)和世界華僑博物館等，是集商貿(mào)、旅游、娛樂、中西文化于一體，置業(yè)安居的理想住宅區(qū)，擬建的珠江僑都將能容易吸引海外人士的購房欲望，市場前景是良好的。 C. ％的注冊(cè)資金。4. 工程部：負(fù)責(zé)工程設(shè)計(jì)、勘探、施工等方面的技術(shù)把關(guān)，包括各種管線的申報(bào)，協(xié)調(diào)工程的生產(chǎn)進(jìn)度。(三) 發(fā)展商經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力1. 本項(xiàng)目投資總額約64億元人民幣，由廣東珠江投資有限公司和廣大投資有限公司負(fù)責(zé)全部投資，（出資比例根據(jù)合同的規(guī)定執(zhí)行）, 項(xiàng)目銷售總收入預(yù)計(jì)為86億元。公司在發(fā)展過中，與金融部門、合作單位建立了良好的信用關(guān)系。i本項(xiàng)目鄰近廣州會(huì)展中心 本項(xiàng)目東部為規(guī)劃中的廣州會(huì)展中心，作為廣州市未來的商貿(mào)中心，其發(fā)展必將帶動(dòng)周圍地帶房地產(chǎn)的發(fā)展。i投資商實(shí)力人所共知。i交通狀況：本項(xiàng)目西臨城市主干道廣州大道，南毗新港西路，上華南快速干線只需5分鐘車程，而地鐵2號(hào)線經(jīng)過項(xiàng)目南面，地鐵3號(hào)線經(jīng)過項(xiàng)目東面，交通十分便利。4． 珠江僑都用地面積約一千畝，建設(shè)有住宅三千余套，建筑設(shè)計(jì)獨(dú)特，格調(diào)典雅。沿江設(shè)置綠化帶，并實(shí)施沿江欄桿改造工程。隨著新港西路的擴(kuò)建和地鐵的通車，廣州市河南區(qū)的交通狀況將得到徹底改善。該公司有十多年的施工管理經(jīng)驗(yàn)，技術(shù)力量雄厚，聚集大批高中級(jí)施工管理人才，與廣東珠江投資有限公司有長期成功的合作，其建筑質(zhì)量絕大部份達(dá)到優(yōu)良等級(jí)，在消費(fèi)者中樹立了良好的聲譽(yù)，加上其施工速度快，多層樓宇從開始施工到交樓僅用七個(gè)月時(shí)間，12層帶電梯樓宇只用10個(gè)月便能交付業(yè)主使用，這為本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)提供了有力的保證。1至7月累計(jì)，全市完成固定資產(chǎn)投資270．42億元，同比增長23．4%。調(diào)查表明，居民對(duì)提高居住環(huán)境的愿望很強(qiáng)烈，對(duì)房地產(chǎn)的投資將是居民未來的主要消費(fèi)。 廣州房地產(chǎn)稅費(fèi)減免前后對(duì)比項(xiàng)目現(xiàn)行稅收減免后稅收契稅3%1．5%(自用) 0(空置)交易管理費(fèi)0．5%不變印花稅0．1%不變土地出讓