【正文】 一個典型的例子是海爾冰箱在進軍歐洲市場前，對歐洲市場的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)進行了詳細(xì)的了解，采用創(chuàng)新節(jié)能技術(shù)，開發(fā)出符合歐盟標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品，不但打破了“綠色壁壘”，而且成為歐洲環(huán)保協(xié)會的推薦產(chǎn)品，享受歐盟特別環(huán)保補貼，在消費者中樹立了良好的環(huán)保形象，成功地打入了歐洲市場。目前，我國銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款時，缺乏必要的環(huán)境污染損失風(fēng)險評估，一般很少考慮房地產(chǎn)中的環(huán)境污染問題，更不會因為存在環(huán)境污染而適當(dāng)減少貸款數(shù)量；也不會考慮當(dāng)貸款者不能按時償還抵押貸款時，銀行可能得到的是受環(huán)境污染造成房地產(chǎn)價值損失的抵押物。環(huán)境侵害往往損失巨大，很可能導(dǎo)致企業(yè)一次賠償就告破產(chǎn)，不利于保險市場的健康發(fā)展。最后，環(huán)境補償?shù)挠行н\作需要以法律作保障。 　　應(yīng)建立健全的環(huán)境污染補償制度。這種制度的建立與完善非常有利于分散企業(yè)環(huán)境風(fēng)險、保護第三人環(huán)境利益和減少政府環(huán)境壓力，同時強化了保險公司對企業(yè)保護環(huán)境、預(yù)防環(huán)境損害的監(jiān)督管理。 　?。ǘ┉h(huán)境損害賠償以及環(huán)境保險制度對房地產(chǎn)價值的影響 　　環(huán)境損害賠償。 　?。ㄎ澹╇姶艌鑫廴?　　隨著人民生活水平的提高以及社會的發(fā)展和科技的進步，各類家用電器、辦公自動化設(shè)備、移動通訊設(shè)備等迅速進入辦公與家庭環(huán)境，提高了人們的工作效率、豐富了人們的精神和物質(zhì)生活。世界銀行的研究資料表明，我國目前每年由于室內(nèi)空氣污染造成的損失約為106億美元。處于惡劣環(huán)境中的房地產(chǎn)與處于優(yōu)美環(huán)境中的房地產(chǎn)價值不等同，即使它們的建筑標(biāo)準(zhǔn)、建筑質(zhì)量、建筑材料等條件是一樣的。 　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價值；受污染房地產(chǎn)；價值減損；預(yù)警 　　 　　環(huán)境污染對房地產(chǎn)價值有著很大的影響。嚴(yán)格控制和防止目前經(jīng)濟適用房戶型面積大、價格高、普通老百姓仍然買不起的情況。以此為鑒，中國的匯率政策應(yīng)當(dāng)長期保持穩(wěn)定，并且阻斷國際游資涌人中國房地產(chǎn)業(yè)。要根據(jù)房地產(chǎn)市場的要求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例，切實實行土地出讓公開招標(biāo)制度，控制一些城市過高的地價。 　　由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)必須擁有雄厚的資金，隨著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的不斷擴大，開發(fā)商僅靠自有資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，其開發(fā)資金主要來源就是銀行貸款。土地是房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)，土地資源的稀缺性使得土地市場具有需求彈性大而供給彈性小的特點。19881990年。尤其錯誤的是為了擴大杠桿作用增加利潤，日本銀行違反國際清算銀行的巴塞爾協(xié)議，將持股人未實現(xiàn)利潤當(dāng)作資本金向外出借，造成流通領(lǐng)域里的貨幣數(shù)量進一步擴張。日本政府為了刺激國內(nèi)經(jīng)濟，完成外向型向內(nèi)需型經(jīng)濟過度，連續(xù)5次降低利率放松銀根，基礎(chǔ)利率跌至歷史最低點，貨幣供應(yīng)量連續(xù)每年超過10%，1998年超過15%，造成市場上資金流動性過剩。從地價來看,1990年僅東京的地價總值就相當(dāng)于當(dāng)時整個美國地價總值。為解決這一難題，日本政府采取了由政府、民間、個人共同集資的政策，大力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，使戰(zhàn)后日本住宅建設(shè)在國民生產(chǎn)總值中所占比例保持在68%左右。如果市場上只有單一的高房價的房源,他們被迫選擇,成為“房奴”。至于這種做法今后的完善,各大城市可依據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況來定一些細(xì)則加以妥善處理。但繼續(xù)使用這一政策也會出現(xiàn)一定難度。 　　另外開發(fā)商之所以有機會造高價房,除了考慮旺盛的需求外,還和個人住房按揭制度的漏洞有關(guān)。 　　二、已出臺政策的利與弊 　　 　　個人住房按揭政策的新變化表現(xiàn)為首付和利率在原有基礎(chǔ)提高,買第二套房還要提高首付和利率,這些都是為了打擊炒房者,騰出房源賣給真正的自住者。主觀上房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地,捂盤惜售等惡劣行為，以及國際熱錢的涌入,市場投機過盛也使得房源供應(yīng)不足。這一輪調(diào)控一直持續(xù)到現(xiàn)在，依然沒有結(jié)束的跡象。希望相關(guān)部門、企業(yè)能夠?qū)彆r度勢，循序漸進，扎扎實實地落實相關(guān)基礎(chǔ)工作。 　　大力發(fā)展資產(chǎn)評估行業(yè)，完善相關(guān)的市場環(huán)境。要提高會計計量的可操作性，就要研究市場體制、市場資產(chǎn)或負(fù)債的估價系統(tǒng)，在會計準(zhǔn)則中給予明確的有利于具體實務(wù)操作的規(guī)范要求，由國家各監(jiān)管部門或者行業(yè)協(xié)會指定研發(fā)機構(gòu)，制定標(biāo)準(zhǔn)的估值模型系統(tǒng)，集中采集有效的市場數(shù)據(jù)，及時對模型進行修正，同時簡化系統(tǒng)使用者所能調(diào)控的要素，盡可能地降低主觀因素對估值的影響。 　　按照現(xiàn)有的評估模式，投資性房地產(chǎn)的增值金額不會太高。為什么這個與國際接軌的洋模式從引入至今卻坐在冷板凳上？主要存在以下方面的問題： 　　管理層處于謹(jǐn)慎性的考慮。 　　相關(guān)資產(chǎn)的公允價值難以取得。由于目前資金緊張，各家企業(yè)尤其是房地產(chǎn)公司的資金需求量巨大，目前大部分房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率均在70%左右，如果采用公允價值計量模式，將大大增加企業(yè)的凈資產(chǎn)，降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，使被低估的房地產(chǎn)估價更符合其市場價值，無疑將有助于提高企業(yè)向銀行貸款的信譽，增強其融資能力，同時增加了凈資產(chǎn)后，企業(yè)通過股權(quán)融資的金額也將大大增加，在一定程度上緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的局面。公允價值應(yīng)該按以下原則確定：存在活躍市場的資產(chǎn)或負(fù)債，活躍市場中的報價應(yīng)當(dāng)用于確定其公允價值；不存在活躍市場的，參考熟悉情況及自愿交易的各方最近進行的市場交易中使用的價格或參照實質(zhì)上相同的其他資產(chǎn)或負(fù)債的當(dāng)前公允價值；不存在活躍市場，且不滿足上述兩個條件的，應(yīng)當(dāng)采用估值技術(shù)等確定資產(chǎn)或負(fù)債的公允價值。準(zhǔn)則首次將投資性房地產(chǎn)作為一項單獨的資產(chǎn)予以確認(rèn)，并首次在對該資產(chǎn)計量中引入了公允價值。未來企業(yè)并購重組將會增加。2006和2007年商品房屋新開工面積都保持了將近20％的較大增幅，按照建設(shè)周期推算，2009年商品房屋竣工面積增幅將會有較大幅度增加。111月，％?！　∪?　　 　　 　　 　　結(jié)論 　　四、論文寫作進度安排 　　畢業(yè)論文開題報告提綱 　　一、開題報告封面：論文題目、系別、專業(yè)、年級、姓名、導(dǎo)師 　　二、目的意義和國內(nèi)外研究概況 　　三、論文的理論依據(jù)、研究方法、研究內(nèi)容 　　四、研究條件和可能存在的問題 　　五、預(yù)期的結(jié)果 　　六、進度安排[4]畢業(yè)論文畢業(yè)論文是高等學(xué)校應(yīng)屆畢業(yè)生總結(jié)性的獨立作業(yè)，是學(xué)生運用在校學(xué)習(xí)的基本知識和基礎(chǔ)理論，去分析、解決一兩個實際問題的實踐鍛煉過程，也是學(xué)生在校學(xué)習(xí)期間學(xué)習(xí)成果的綜合性總結(jié)，是整個教學(xué)活動中不可缺少的重要環(huán)節(jié)?？刹捎谜涫交蛘问教峋V形式。 　　簡單明了地指出論文所要研究解決的具體問題。 　　評述上述文獻(xiàn)研究成果的不足。報名提綱包括： 　　(1)課題的目的、意義、國內(nèi)外研究概況和有關(guān)文獻(xiàn)資料的主要觀點與結(jié)論； 　　(2)研究對象、研究內(nèi)容、各項有關(guān)指標(biāo)、主要研究方法(包括是否已進行試驗性研究)； 　　(3)大致的進度安排； 　　(4)準(zhǔn)備工作的情況和目前已具備的條件(包括人員、儀器、設(shè)備等)； 　　(5)尚需增添的主要設(shè)備和儀器(用途、名稱、規(guī)格、型號、數(shù)量、價格等)； 　　(6)經(jīng)費概算； 　　(7)預(yù)期研究結(jié)果； 　　(8)承擔(dān)單位和主要協(xié)作單位、及人員分工等。 　　開題報告包括綜述、關(guān)鍵技術(shù)、可行性分析和時間安排等四個方面 。 　　開題報告作為畢業(yè)論文答辯委員會對學(xué)生答辯資格審查的依據(jù)材料之一。 　　同行評議，著重是從選題的依據(jù)、意義和技術(shù)可行性上做出判斷。 　　提出你的論文準(zhǔn)備論證的觀點或解決方法，簡述初步理由。 　　簡單闡述如果解決上述問題在學(xué)術(shù)上的推進或作用。在開題階段，提綱的目的是讓人清楚論文的基本框架，沒有必要像論文目錄那樣詳細(xì)。撰寫畢業(yè)論文對于培養(yǎng)學(xué)生初步的科學(xué)研究能力，提高其綜合運用所學(xué)知識分析問題、解決問題能力有著重要意義。其中，％；，％。由于2008年房地產(chǎn)市場成交持續(xù)低迷，期房銷售量下降近20％，決定了2009年進入竣工狀態(tài)的商品房屋空置面積會有較大幅度增加。 　　(二)下半年房價趨向穩(wěn)定 　　短期來看，已經(jīng)頒布的減息、稅費優(yōu)惠、對開發(fā)企業(yè)融資等方面的政策支持都有利于房價的穩(wěn)定，2009年上半年在“保增長”的大調(diào)控目標(biāo)下，仍可能還會有處于房價穩(wěn)定的政策出臺。然而在實際應(yīng)用中，企業(yè)仍需解決諸多投資性房地產(chǎn)確認(rèn)與計量的相關(guān)技術(shù)難題。 　　 　　二、投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的優(yōu)缺點 　　 　?。ㄒ唬┎捎霉蕛r值計量的優(yōu)點 　　新準(zhǔn)則引入公允價值的計量模式，是我國會計準(zhǔn)則的一個飛躍，它對我國的會計準(zhǔn)則變更的歷史意義是不可估量的。 　　公允價值計量模式可以在使企業(yè)在增加利潤的同時不增加企業(yè)的實質(zhì)性稅賦。在發(fā)達(dá)的國家的市場上，各種生產(chǎn)要素的市場交易都十分活躍，公允價值比較容易確認(rèn)，而在我國，產(chǎn)權(quán)和生產(chǎn)要素市場不很活躍、中介機構(gòu)公信度低、市場執(zhí)法和管理不嚴(yán)、會計人員素質(zhì)較低等，相關(guān)的公允價值均難以取得。雖然財政部在投資性房地產(chǎn)中引入了公允價值的計價方式，但是可以看出監(jiān)管層是不鼓勵使用公允價值計價的，這樣公司管理層也不愿意當(dāng)“出頭鳥”，以避免被監(jiān)管層一直“盯著”。一般對投資性房地產(chǎn)評估，一是采用未來現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，而在現(xiàn)在租售比達(dá)到300400倍的情況下，以租金作為未來現(xiàn)金流量折現(xiàn)而計算出來的現(xiàn)值是遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于市場價值的；還有一種方式就是參照市場價值，但是由于目前我國房地產(chǎn)市場的稅費相當(dāng)繁重，包括營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等等，如果按市場價值作為售價扣除相關(guān)稅費后得到的評估價格往往比實際的市場價格低一半多，增值幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有想象中的那么高。三是由政府出面建立市場信息數(shù)據(jù)庫。情況下，公允價值的確定離不開評估技術(shù)。在完善目前公允價值計量模式存在的各種問題后，相信會有更多的上市公司采用公允價值計價。但是這一切調(diào)控的后果最初并未使房價回落,反而在各大城市出現(xiàn)房價,投資一路高漲。 　　既然房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求局面的形成既有客觀原因,也有主觀原因。但這些措施抑制了炒房者也抑制了真正的購房人,這讓他們的消費需求在短期內(nèi)削減了。銀行在決定放貸之前一般要對抵押房產(chǎn)作評估。發(fā)行央行票據(jù),意味著央行增加了市場上對資金的需求,這加大了央行在貨幣供應(yīng)量和利率之間進行協(xié)調(diào)的難度,很難同時兼顧量與價的平衡,且發(fā)行成本上千億元,難以為繼。另外有的城市政府直接干涉本地商品房價格的制定,雖然博得老百姓拍手稱好,但這很明顯違反了市場規(guī)律,在利潤的推動下,當(dāng)成本上漲,價格又不準(zhǔn)漲的情況下,開發(fā)商只可能降低工程質(zhì)量,減少供應(yīng)或轉(zhuǎn)移資產(chǎn),價格終究還是會上漲起來。這也是當(dāng)前開發(fā)商哄抬房價的底氣—不愁沒人買。隨著日本經(jīng)濟自20世紀(jì)60年代中期以來的快速發(fā)展，經(jīng)濟實力的迅速增強，至1981年全日本基本解決了供需之間的數(shù)量上以及質(zhì)量上的矛盾。日本經(jīng)濟的高速發(fā)展使日本出現(xiàn)了地產(chǎn)投機風(fēng)潮，日本人買下紐約最有代表性的建筑洛