德思勤精品-20xx年廣森集團(tuán)城市橄欖園項(xiàng)目前期策劃報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 前期費(fèi)用包括含勘查、土地平整、規(guī)劃設(shè)計(jì)等費(fèi)用； 建筑工程費(fèi)用含樁基礎(chǔ)、主體、配套等，按高層建筑進(jìn)行成本核算； 管理費(fèi)用按二、三項(xiàng)之和的 3％計(jì)算； 假設(shè)開發(fā)商是自有資金投資，故不算財(cái)務(wù)費(fèi)用； 不可預(yù)見費(fèi)按照普遍經(jīng)驗(yàn)，按照二、三、四項(xiàng)之和的 5％計(jì)算。會(huì) 所 經(jīng) 營會(huì) 所 規(guī) 劃 會(huì)所經(jīng)營方式： 社區(qū)內(nèi)部服務(wù)式 +社會(huì)公眾服務(wù)式 。儲(chǔ)物間：增加玄關(guān)或陽臺(tái)儲(chǔ)物功能，設(shè)置頂柜儲(chǔ)物；利用墻內(nèi)空間儲(chǔ)物。產(chǎn)品開發(fā)建議Part04學(xué) 府 路前海路桃 園 路南新路項(xiàng)目所在地地塊東面：目前地塊東面為早期開發(fā)小區(qū)華府花園，住宅用地，居住功能最佳北西南東地塊開發(fā)策略地塊南面面：緊鄰學(xué)府路，對(duì)面有較多的民房住宅，昭示面較強(qiáng)，適合開發(fā)臨街商業(yè)地塊北面：目前地塊北面是民房，適宜開發(fā)住宅產(chǎn)品地塊西面：緊鄰前海路，對(duì)面多為新開發(fā)小區(qū)，昭示性、商務(wù)性、都屬于最佳的位置規(guī)劃方案社區(qū)主入口車庫入口車庫出口前海路學(xué) 府 路規(guī)劃方案效果圖從前海路看 從前海路 后面看戶型分布臨路面主要布置兩房 ﹐ 面園林布置小三房靠前海路路布置二房點(diǎn)式樓 ﹐ 戶戶南北通透 ﹐ 景觀最大化 ﹐ 主要布置舒適型三房及四房 ﹐ 頂層布置復(fù)式靠前海路布置一房及小二房前海路學(xué) 府 路戶型創(chuàng)新一利用層高空間：以 LOFT形式做夾層富通城： 1房 2廳 1衛(wèi) 建筑面積 5359平方米， +雙層空中花園戶型創(chuàng)新二贈(zèng)送面積類：贈(zèng)送凸窗、空中花園等，將娛樂空間外移檳城西岸：兩房?jī)蓮d一衛(wèi)，建筑面積 7579。 產(chǎn)品 品質(zhì) 價(jià)格 配套2房： 75－ 85㎡ 3房： 85－ 105㎡戶型定位考慮因素高端和中高端客戶外遷置業(yè)；留守南山核心區(qū)客戶有較突出的地緣情結(jié)；遷入本片區(qū)的客戶年輕，總價(jià)承受力較低。1核心機(jī)會(huì)：關(guān)內(nèi)土地稀缺目前周邊商品房供應(yīng)比較少，競(jìng)爭(zhēng)樓盤較少。 SWOT分析 ———— Strengths 優(yōu)勢(shì)交通便捷，兩面鄰近交通干道，項(xiàng)目整體通達(dá)性高。前海片區(qū)發(fā)展機(jī)遇 /港口和物流產(chǎn)業(yè)216。 南至項(xiàng)目南臨學(xué)府路，路面較窄，臨街有一些小商鋪，但形象檔次很低。216。本地投資客戶為主216。現(xiàn)在的前海片區(qū)已經(jīng)成為高檔樓盤、大盤的代名詞。 南山成為關(guān)內(nèi)主要房地產(chǎn)市場(chǎng)06年至今，南山區(qū)推盤面積是關(guān)內(nèi)四區(qū)中最大的，銷售面積是關(guān)內(nèi)四區(qū)之首。19972022十年間，經(jīng)濟(jì)總量增長了五倍，由1997年的千億跨入到2022年的近六千億。全市經(jīng)濟(jì)增長速度年平均達(dá)到 %房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)合理、居民消費(fèi)能力強(qiáng)勁 深圳固定資產(chǎn)投資增速低于 GDP增速，深圳已經(jīng)走出了靠固定資產(chǎn)投資推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的發(fā)展模式，而且，房地產(chǎn)投資已經(jīng)開始了穩(wěn)定調(diào)整的時(shí)期。2022年深圳市推盤面積 2022年深圳市銷售面積二、前海片區(qū)住宅市場(chǎng)分析星海名城陽光棕櫚園鼎太風(fēng)華南頭中學(xué)北大附中南山分校216。片區(qū)產(chǎn)品以大眾產(chǎn)品為主 項(xiàng)目名稱 建筑面積 套數(shù) 主力戶型 面積區(qū)間 開盤時(shí)間、均價(jià) 三級(jí)市場(chǎng) (元 /㎡ )星海名城 5期 83627 1329 一房、二房 38－ 110 202212/7000 12022前?；▓@ / / 三房 / / 10500前海金岸 59395 715 二房、三房 70－ 98 202212/11000 14000陽光棕櫚園 150000 1102 二 /三 /四房 70－ 150 20228/5600 15000鼎太風(fēng)華 5期 458 二房、三房 60108 20229/11000 12022新德家園 117859 992 二房、三房 30－ 97 202212/12022 13000項(xiàng)目名稱 建筑面積 (m2) 主力戶型 時(shí)間預(yù)計(jì)星海名城 6期 139000 4房－ 5房， 90－ 150m2 7月份鼎太風(fēng)華 6期 50000 3房， 108左右戶型以二、三房為主，面積在 70－ 110平方米之間為主已入市項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目片區(qū)價(jià)格直線上升6月以來，片區(qū)二手樓價(jià)已超過 13000，且呈上漲趨勢(shì)?？蛻糁脴I(yè)經(jīng)歷豐富，投資眼光敏銳商業(yè)客戶調(diào)查商業(yè)調(diào)查結(jié)論216。 商業(yè)經(jīng)營狀況：主力店經(jīng)營的業(yè)態(tài)重復(fù)，造成區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)壓力大，并形成惡性循環(huán)，從而價(jià)格低品質(zhì)差。項(xiàng)目四至 西至西面臨前海路，路面寬廣，對(duì)面新德家園已經(jīng)銷售完畢，底層商業(yè)將對(duì)本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)。前海中心片區(qū)面積 平方公里，規(guī)劃人口 人，前海片區(qū)的整體定位是以港口和物流業(yè)為核心的濱海城區(qū)。234地塊平坦，有利于規(guī)劃設(shè)計(jì)及工程施工。4前海中心區(qū)將與寶安中心區(qū)連成一片 ，導(dǎo)致與寶安區(qū)競(jìng)爭(zhēng)客戶4不可預(yù)期的政策出臺(tái)對(duì)于市場(chǎng)的影響 房地產(chǎn)超速發(fā)展可能遭遇的市場(chǎng)拐點(diǎn)3 SWOT分析分析 ———— Threaten 威脅威脅1核心威脅：與寶安區(qū)競(jìng)爭(zhēng)2 租售市場(chǎng)的雙向競(jìng)爭(zhēng) SWOT應(yīng)對(duì)戰(zhàn)略S靠近地鐵，臨街、交通便利、配套完善W容積率高、周邊形象低、有噪音關(guān)內(nèi)土地希缺、西部通道開通、完善的規(guī)劃與
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