【正文】 LDDC可通過設立各類基金的方式協(xié)助、調(diào)控、促進地方政府改善這些方面的工作 63 城市綜合體定義 城市綜合體商業(yè)模式 開發(fā)體量 開發(fā)周期 空間布局 功能協(xié)同 運營模式 開發(fā)模式 城市綜合體城市價值 商業(yè)價值 社會價值 64 城市綜合體城市價值 （ 1/3） ? 城市綜合體最大的優(yōu)勢是 人流的聚合優(yōu)勢 ，通過不同的功能組合，滿足人們不同需求 ? 都市綜合體的價值體現(xiàn)從根本上來說在于其特殊的功能復合性。都市綜合體強調(diào)城市、建筑和市政配套、交通的綜合發(fā)展，更大程度是將城市環(huán)境、建筑空間有機結(jié)合，構(gòu)成一個連續(xù)的、協(xié)調(diào)的空間。 ? 隨著越來越多的城市綜合體以立體多功能開發(fā)為主，未來將融合更多的住宅居住功能元素，而住宅部分銷售實現(xiàn)的回款也能在一定程度上解決城市綜合體起初大量資金投入所造成的資金緊張。這些新奇的設施和活動極佳地吸引了大眾的注意，為太古城聚集人氣 33 城市綜合體定義 城市綜合體商業(yè)模式 開發(fā)體量 開發(fā)周期 空間布局 功能協(xié)同 運營模式 開發(fā)模式 城市綜合體城市價值 商業(yè)價值 社會價值 34 城市綜合體商業(yè)模式 — 空間布局 ? 在一個城市進行都市綜合體開發(fā)時，首先要分析研究該城市的各種零售功能、服務、商務、辦公功能以及其他各具體功能的經(jīng)營現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，其次要分析其經(jīng)營物業(yè)場所的選擇習慣特點，結(jié)合其對輔助配套條件（可達交通方式、停車位、貨物運輸?shù)龋┑囊蟪潭?，確定綜合體中規(guī)劃的每一種功能的地價區(qū)位選擇相對位序 ? 在城市綜合體開發(fā)中，通過地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內(nèi)交通等設施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機聯(lián)系，組成一套完善的體系，打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間 ? 為了實現(xiàn)綜合體內(nèi)各個物業(yè)綜合價值的最大化，可以在規(guī)劃中結(jié)合都市綜合體的土地價值梯度分析來研究各個功能空間布局，不同類型的物業(yè)依據(jù)其商業(yè)價值最大化的原則進行空間布局 ? 案例：紐約洛克菲勒中心 、加拿大多倫多伊頓中心、東京陽光城 35 紐約洛克菲勒中心 （ 1/2） ? 洛克菲勒中心是本世紀最早出現(xiàn)的建筑綜合體，它的開發(fā)從 1930年一直到今天，是當今世界上規(guī)模最為龐大的私人所有的商業(yè)、娛樂中心 ? 洛克菲勒中心號稱是 20世紀最偉大的都市計劃之一，位于紐約最繁華的商貿(mào)金融中心曼哈頓島上 ? 區(qū)域占地 22英畝，由 19棟建筑圍塑出來的活動區(qū)域，對于公共空間的運用也開啟了城市規(guī)劃的新風貌，完整的商場與辦公大樓讓該中心繼華爾街之后，成為紐約第二個市中心 ? 70層高的 RCA（洛克菲勒）大樓是整個中心的主體建筑；該中心還有商業(yè)建筑、辦公樓、旅館、公寓大樓以及劇場和電影院等娛樂設施 ? 低于街道層的地下步行系統(tǒng)把零售設施、地鐵車站以及各種不同用途的建筑物連成一體；由 21幢大廈圍合而形成的城市空間成為市民公共活動和文化娛樂場所 36 紐約洛克菲勒中心 （ 2/2） 37 加拿大多倫多伊頓中心 （ 1/2） ? 伊頓中心是位于加拿大多倫多的一個著名商業(yè)建筑，該工程1977年開始建設， 1981年完工，總建筑面積有 56萬平方米，位于多倫多市中心繁華商業(yè)區(qū)，是一個龐大的多功能綜合商城 ? 伊頓中心伊頓中心是一個跨越 5個街區(qū)的龐大的條狀多層商業(yè)綜合體，是一個地面和地下建筑相結(jié)合的綜合商業(yè)建筑，地上、地下好幾層，并在兩頭和中間分別建有三座 30多層的辦公大樓，共有超過 300家商戶在這個購物中心開店經(jīng)營，和數(shù)不清的公司在大樓里辦公 ? 伊頓中心是通過商業(yè)步行街的方式，將商業(yè)及其它功能空間有效地組織在一起的成功實例 ? 伊頓中心的設計還考慮了商業(yè)綜合體與公共汽車、電車、地鐵系統(tǒng)等交通設施的相互銜接 ? 與跨街主要商店之間，還設有行人天橋，不僅使行人安全迅速地穿過街道，而且不受室外氣候的影響 38 加拿大多倫多伊頓中心 （ 2/2） 39 東京的陽光城 （ 1/2） ? 東京陽光城多功能綜合體對形成東京的池袋商業(yè)中心起了很大的促進和推動作用 ? 陽光城有一幢 60層、 240米高的辦公樓和一幢 38層的旅店，底部設有三層地下商業(yè)街，四樓以下為一整體，主樓高 240米，六十層設有瞭望臺 ? 商業(yè)街中心布置有貫通到頂?shù)闹型?，?nèi)有國際會議中、國際商業(yè)信息中心、賓館、博物館、水族館、美術館、劇場、歌舞廳、游戲廳和 180多家商店 ? 屋頂廣場上設計了兩幢七層、十層的建筑，其中綜合了多種功能，如展覽館、水族館、劇場、天象館等 40 東京的陽光城 （ 2/2） 41 城市綜合體定義 城市綜合體商業(yè)模式 開發(fā)體量 開發(fā)周期 空間布局 功能協(xié)同 運營模式 開發(fā)模式 城市綜合體城市價值 商業(yè)價值 社會價值 42 城市綜合體商業(yè)模式 — 功能協(xié)同 城市綜合體的包容性強，功能選擇的范圍也很寬。住宅區(qū)內(nèi)主要的康樂設施包括泳池，兒童游樂場，室外羽毛球場等 ? 太古城的發(fā)展從高品質(zhì)的住宅小區(qū)起步，吸引大批香港中產(chǎn)階級入駐；在匯集人流之后開始大型零售的開發(fā)，引入高端品牌、提供有特色的娛樂餐飲設施取得了巨大的成功，也鞏固了太古城高品質(zhì)社區(qū)的形象。其中，商務功能是其標志性功能，作為高投入、多功能、大體量建筑群，一般要求開發(fā)商要有能力控制開發(fā)節(jié)奏 ? 城市綜合體的開發(fā)周期長， 一般需要 3～ 5年的開發(fā)周期 ，新城區(qū)開發(fā)相對快些，例如杭州萬象城；而市中心區(qū)域開發(fā)往往涉及到舊城改造等諸多不利因素，開發(fā)周期往往要 5年甚至更長，往往采取片區(qū)逐步分期開發(fā)模式，例如 上海新天地（整體開發(fā)約 15年） ? 前期可預留發(fā)展空間，分期開發(fā)較為保險，應把握開發(fā)節(jié)奏，注重建設的持續(xù)性，在區(qū)域條件、市場條件等方面成熟后，商務功能的高檔酒店、寫字樓、商業(yè)街就會呼之欲出 ? 案例：香港太古廣場 25 香港太古城地理位置 ? 太古城位于香港島東區(qū)的鰂魚涌，毗鄰維多利亞港；項目占地面積約 ? 該地區(qū)與太古地鐵站直接相連，通過臨近的東區(qū)海底隧道與九龍島連接，可及性良好 ? 由于香港島面積很小，太古城與主要商業(yè)及商務區(qū)距離較近：其與銅鑼灣相距 4公里、至中環(huán)地區(qū)約 7公里；到九龍島的尖沙嘴和旺角直線距離分別為 4公里和 6公里 銅鑼灣 中環(huán) 旺角 尖沙嘴 東區(qū)海底隧道 港島線 太古城 26 香港太古城開發(fā)歷程 太古船塢 太古地產(chǎn)成立 太古城住宅區(qū)共 8期高層物業(yè)建成 興建四星級酒店 太古中心城一至四期落成 太古城一期改建完成 ? 1907年 ，太古城的前身為太古集團 1907年興建的太古船塢，該地區(qū)與毗鄰的鲗魚涌組成了當時香港最龐大的工業(yè) ? 1972年， 1970年代初期太古船塢遷移到青衣島更名為“聯(lián)合船塢”。 項目選址標準 ? 項目所在位置為城市核心區(qū)，有人流和消費基礎，項目位于城市中心，是城市經(jīng)濟新增長點 ? 必須具有交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢 ? 必須營造齊備的生活系統(tǒng) 開發(fā)制約因素 ? 城市必須具備足夠的終端消費能力 ? 城市綜合體要求有優(yōu)越的地段、交通、商圈配套 ? 開發(fā)商須具有雄厚的實力和高素質(zhì) ? 對開發(fā)商配套資源的要求 6 東京城市副中心 — 新宿 （ 1/5） ? 新宿區(qū)位于東京都中心區(qū)以西，距銀座約 6公里，是東京市內(nèi)主要繁華區(qū)之一，新宿副都心目前建成的商務區(qū)總用地面積為 ，商業(yè)、辦公及寫字樓建筑面積為 200多萬平方米 ? 新宿副都心的經(jīng)濟、行政、商業(yè)、文化、信息等部門云集于商務區(qū)，金融保險業(yè)、不動產(chǎn)業(yè)、零售批發(fā)業(yè)、服務業(yè)成為新宿的主要行業(yè)，人口就業(yè)構(gòu)成已接近東京都中心三區(qū) ? 東京新宿 CBD的中央核心商務區(qū)是以新宿站為中心、半徑為 7000米的范圍內(nèi)，聚集了 160多家銀行，新宿已成為日本“銀行戰(zhàn)爭”的縮影，是“華爾街”的翻版 7 東京城市副中心 — 新宿 （ 2/5） 東京都政府（都廳） 新宿摩天大樓區(qū) 高島屋 中央公園 8 東京城市副中心 — 新宿 （ 3/5） ? 新宿區(qū)是一個有著各種不同面貌的城鎮(zhèn)，居住了大約 30萬人 ? 新宿是東京都的一個交通樞紐，共有 9條地鐵線路由此經(jīng)過，日客流量超過了 300萬人 西新宿 ? 以新宿車站為中心，以西的西新宿是東京新規(guī)劃的行政與商業(yè)新都心，東京都的行政中心東京都廳就位在此處，除此之外周遭還包圍了許多大型企業(yè)總社所使用的摩天大樓，此超高層建筑群是東京地區(qū)最早形成的類似區(qū)域 南新宿 ? 新宿車站南口方向則是百貨公司與商店街云集的商業(yè)地區(qū)，其中最著名的包括有高島屋百貨公司的旗艦店高島屋時代廣場與知名日本連鎖書店紀伊國屋的總社 東新宿 ? 相對于西新宿的現(xiàn)代化與整齊，新宿車站以東的東新宿地區(qū)，則是最熱鬧也是最混亂的傳統(tǒng)商業(yè)街地區(qū)，其中，聞名海外的紅燈區(qū)歌舞伎町，就是位在新宿區(qū)之內(nèi) 新宿車站 北 9 東京城市副中心 — 新宿 （ 4/5） ? 新宿開發(fā)用地規(guī)模約 11個街區(qū)計 50公頃，開發(fā)超高層辦公建筑面積 160萬平米，規(guī)劃就業(yè)人口 30萬， 90年代初全部建設完畢，每天人流量高達 300萬人次，地下連通系統(tǒng)完善，成為東京的國際商務辦公集聚區(qū) ? 新宿的開發(fā)，部分疏解了市中心的商務功能和“攔截”了市中心的商務壓力 ? 東京市在新宿區(qū)全面開發(fā)建設之前，先將該區(qū)內(nèi)的所有交通、市政和公共設施建設完成，包括高速公路、廣場、停車場、公園等，使新宿成為完全的“熟地”，得以很快地吸引了大量開發(fā)商，建成的物業(yè)同樣很快吸引了大量企業(yè)進入，使新宿成為最成功的 CBD之一 ? 新宿 CBD的規(guī)劃和建設是很細致的，它的特點是避免了房地產(chǎn)開發(fā)商為主導的建設，而是對商務、居住及商業(yè)用途規(guī)劃比較合理，且執(zhí)行到位，二是現(xiàn)代服務業(yè)集聚規(guī)模達到日本最大，這主要得益于日本經(jīng)濟的發(fā)展和當?shù)卣墓芾矸账? ? 東京地鐵新宿站鏈接八條軌道交通線路，但是新宿站不僅是一條地下商業(yè)街，更是將公共汽車站、出租汽車站、地下停車場以及商店、銀行、地