【正文】 －市場部－ ?巧用易居中國 〃 臣信房屋在 杭州等浙江一二線城市的門店，以聯(lián)銷的形式積極開拓外部市場。 利用 小眾高效媒體及渠道，告知意向客戶開盤購房的相關信息。 開盤強銷期推廣形式 －市場部－ 3 高端主題 SP活動 — 客戶答謝 amp。 ?在湖州，誕生一片純正 美式別墅生活體驗區(qū)。 預算 10萬元。 前期籌備期推廣形式 5 －市場部－ 市區(qū)售樓處營銷包裝方案 門頭包裝 室內(nèi)展板 －市場部－ 階段推廣計劃 蓄勢期 （ 2022年 5 9 月 ） 以區(qū)域領跑者的姿態(tài)宣傳板塊利好規(guī)劃及發(fā)展?jié)摿砣趸囟慰剐? 階段推廣主題 一 階段推廣主題 二 北美原鄉(xiāng)，悠品水案生活 逐步放大項目信息及概念 景瑞地產(chǎn)，引領湖州向西看 －市場部－ 蓄勢期整體推廣思路 ?積極調(diào)整對外宣傳的訴求主題和內(nèi)容，開盤前的沖刺準備 從前期的品牌形象宣傳過渡到板塊炒作 、 項目信息傳播 ，通過項目賣點的展示，生活理念的引導，激發(fā)客戶的臵業(yè)興趣。預算 5萬元。 －市場部－ 3 4 項目定位 …… 如何塑造市場形象 －市場部－ 為鮮明市場形象，我們給予產(chǎn)品一個載體 北 美 原 鄉(xiāng) 〃 西 西 那 堤 －市場部－ 西西那堤企劃源起： 廣闊 －市場部－ 寧靜 西西那堤企劃源起： －市場部－ 悠閑 西西那堤企劃源起： －市場部－ 西西那堤企劃源起： 自由 －市場部－ 典雅 西西那堤企劃源起： －市場部－ 西西那堤企劃源起： 包容 －市場部－ 項目氣質(zhì)概括 廣闊 ?寧靜 ?悠閑 ?自由 ?典雅 ?包容 －市場部－ 項目策劃市場定位 北美原鄉(xiāng) 〃 水岸公園別墅特區(qū) 精品城市公園 原生湖泊 私家湖岸 標桿聯(lián)院別墅 聯(lián)排、空中別墅 半島會所 北美原鄉(xiāng)建筑風格及規(guī)劃設計 －市場部－ 3 5 一期傳播策略 …… 如何通過傳播助推銷售的成功 －市場部－ 08年一期推廣目標 ?項目品牌傳播 湖州首席北美原鄉(xiāng)別墅社區(qū)市場形象深入人心 ?景瑞品牌推廣 湖州本地市場可信賴的全國性知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ?全面助推銷售 完成集團制定的 08年 ?營銷籌備期及前期蓄客期 —— 提升板塊認知度和塑造集團品牌的市場知名度和美譽度 ?營銷蓄客期及開盤銷售期 —— 全面達成銷售目標的同時建立項目區(qū)域標桿樓盤市場形象 總目標 階段目標 －市場部－ 推廣（廣告） USP主張 ?以大眾營銷為輔助 ， 小眾營銷為核心 ， 形成有效 靶心效應 。 ?從區(qū)域規(guī)劃來看，整個區(qū)域住宅用地為 公頃占整個區(qū)域 %的比例，未來區(qū)域住宅供應量將逐步上升。 ? 由此看來，項目從蓄水到集中推廣再到開盤，各環(huán)節(jié)間隔才 12個月，同時由于開盤期間樣板房 也沒有及時推出，而且一期多層房源采用全部推向市場的策略，沒有進行很好的銷控，影響到價格的上升，同時影響到部分 難銷房源的順利去化。 ?真情心愿卡 的抽獎活動給平乏的項目介紹活動增添了一點活力，也把活動推到了高潮階段。 罄水園地塊位臵 毗山遺址公園 地理位置 －市場部－ ?罄水園主要是以多層和花園洋房為主，外帶有少量的排屋和疊加。但星匯是 100萬方的大盤，后續(xù)體量大，所以后期的價格走勢以及推案情況值得關注。 本案位置 星匯半島地塊位置 三路 六橋 地理位置 －市場部－ 星匯半島從 07年 12月 24日開盤以來總共進行了三次推案。 ?但從成交來看，雖然呈現(xiàn)逐年上升趨勢，但其增長絕對值卻遠遠低于開發(fā)量，致使 06年以來區(qū)域供求比基本徘徊在 ，可見區(qū)域市場已經(jīng)進入了一個相對漫長的供需失衡時期。－市場部－ 《 20222022年中國房地產(chǎn)策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 －市場部－ 序 水岸原鄉(xiāng)，湖城期待“北美風” —— 景瑞 〃 西西那堤 08年營銷策劃方案 湖州景瑞置業(yè)有限公司 〃 市場營銷部 －市場部－ 1 市 場分析 …… 項目面臨怎樣的一個市場？ 3 2 客戶群定位 …… 一期客戶是誰？具有哪些特征？ 3 項目推導 …… 全面認識項目自身狀況 3 43 53 6項目定位 …… 如何塑造市場形象？ 一期傳播策略 …… 如何通過傳播助推銷售的成功？ 一期銷售策略 …… 如何制定策略，實現(xiàn)成功銷售？ 目 錄 －市場部－ 市場分析 …… 項目面臨怎樣的一個市場 3 1 －市場部－ 1 0 9 . 3 41 4 9 . 1 72 0 0 . 2 92 6 7 . 9 63 6 5 . 4 74 1 6 . 0 54 7 9 . 7 51 2 . 2 %1 3 . 3 %2 5 . 3 %2 0 . 4 %2 6 . 7 %2 5 . 5 %2 6 . 7 %01002003004005006002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %3 0 . 0 %億元比往年增長幅度20222022年湖州房地產(chǎn)開發(fā)投資圖 ? 由于基數(shù)較低， 20222022年是湖州市房產(chǎn)市場基礎發(fā)展期，發(fā)展速度十分迅速，平均速度在 25%之間。 湖州 03— 06年供求關系對比圖 數(shù)據(jù)來源：湖州統(tǒng)計公報 2022— 2022 －市場部－ 湖州市場小結(jié) ?供應大幅增加，成交漲幅緩慢，區(qū)域供需失衡已經(jīng)顯現(xiàn) ?城市價格漲幅相對理性，呈現(xiàn)穩(wěn)步提升的特征 ?目前湖州房地產(chǎn)市場的熱點區(qū)域為仁皇山板塊，西南新區(qū)市場認可度較低 ?未來土地供應主要集中在市區(qū)，屆時必將對本以處于弱勢地位的西南新區(qū) (本案所在版塊 )造成持續(xù)性的競爭壓力 －市場部－ ?從湖州目前在售樓盤來看，大都處于尾盤時期 ?主力樓盤較少，僅有罄水園和星匯半島兩個熱力樓盤 ?在售樓盤的價格走勢較為穩(wěn)定，呈現(xiàn)小幅上揚態(tài)勢 ?營銷手段上有所創(chuàng)新，客戶活動、開盤活動、體驗活動等一線城市的 SP營銷手段開始運用 ?從 08年 3月底開始有大量公寓樓盤入市（代表樓盤風雅蘋洲、在水一方 家園），供應量有一個大幅度的提升，但市場整體相對低靡，開盤去化率均不到 30% 近期市場動態(tài) －市場部－ 序號 樓盤名 地理位臵 物業(yè)類型 均價 去化階段 去化率 1 金冶 ?香格里 中心區(qū) 公寓＋別墅 公寓： 4850 別墅： 7700 已過熱銷 78％ 2 望湖花園 中心區(qū) 普通住宅 4860 尾盤 88％ 3 日月城 中心區(qū) 普通住宅 4980 一期尾盤 91％ 4 清麗家園 仁皇山 新區(qū) 普通公寓 4920 尾盤 97％ 5 華辰 〃 尊園 湖東區(qū) 普通住宅 5050 尾盤 86％ 6 罄水園 湖東區(qū) 公寓＋別墅 4880（公寓） 熱銷 75％ 7 星匯半島 西南新城 普通公寓 4420（二期） 熱銷 86％（一期） 40％（二期） 8 風雅蘋洲 城東 普通公寓 5080 開盤 28% 9 在水一方家園 仁皇山 公寓 +排屋 4600（多層）/4400（小高層） 開盤 30％ 去化對比 －市場部－ 價格對比 樓盤名 地理位臵 物業(yè)類型 07年年底均價 08年年初均價 幅度 金冶 ?香格里 中心區(qū) 公寓＋別墅 公寓： 4730 公寓： 4850 ＋ ％ 別墅： 7650 別墅： 7700 ＋ ％ 望湖花園 中心區(qū) 普通住宅 4860 4860 / 日月城 中心區(qū) 普通住宅 4980 5000 ＋ ％ 罄水園 湖東區(qū) 公寓＋別墅 / 4820（公寓） / 華辰 〃 尊園 湖東區(qū) 普通住宅 5020 5100 ％ 清麗家園 仁皇山新區(qū) 普通公寓 4920 4920 / 星匯半島 西南新城 普通公寓 4180 4350 ＋ 4％ 太湖陽光假日 太湖 排屋 / 6800 / －市場部－ 營銷舉措 湖州近期熱銷項目營銷手段匯總 樓盤 營銷手段描述 樓盤 營銷手段描述 罄水園 產(chǎn)品品鑒會 星匯半島 半島同盟會（會所） 真情心愿卡的抽獎活動 湖州形象小姐的評選 報廣（湖州日報，晚報） 報廣（湖州日報，湖州晚報） 電臺廣告 戶外廣告牌 電視廣告 路燈廣告 移動電視廣告 江南華苑 聯(lián)合寶馬攜手開盤盛世 戶外廣告牌 報廣 VIP卡的發(fā)售 電視廣告 開盤當天的選房優(yōu)惠活動 公交車身廣告 風雅蘋洲 風雅會 (“ 日進斗金”儲值計劃） －市場部－ 目前湖城受關注度最高的兩個樓盤： ? 位于西南新區(qū)的 100萬方大盤星匯半島 ? 位于湖東新區(qū)的純多層住宅社區(qū)罄水園 星匯半島 罄水園 重點樓盤跟蹤 －市場部－ ?星匯半島總建筑面積約 101萬平方米。 ? 第一次 12月 24日進行一期開盤總共推出四棟高層，總體量為 588戶，戶型面積以 80方左右的小戶型功能房為主占總體量的 65％。 價格走勢 －市場部－ 3月 2日，星匯半島為了回饋客戶，