【正文】 客群區(qū)域市場的擴容問題①西湖片區(qū)的物業(yè)基本屬于高端物業(yè)，而片區(qū)人口過少，購買能力一般，市場放量偏大，難以消化，僅僅從本區(qū)域及市區(qū)作為主力客戶的突破口，則仍必將面臨區(qū)域整體市場“供過于求”的市場壓力 ②區(qū)域要突破客源不足的瓶頸，必須打破原有客戶區(qū)域來源瓶頸，加強區(qū)域輻射力，進一步吸納周邊區(qū)域的潛在關聯(lián)性客戶群。 市區(qū)來客企業(yè)家、企業(yè)中高層管理人員公務員及及 個體經(jīng)營戶 3060歲左右 自主為主，二次置業(yè)者居多，居住質量高 市區(qū)的高端客戶群體晉江、石獅企業(yè)主居多3555二次置業(yè)者A. 西湖公園的景觀優(yōu)勢數(shù)量很少，購買能力很強在西湖板塊購房者的置業(yè)目的以自主型為主，受國家宏觀調(diào)控的影響，西湖板塊商品房的銷售將面臨抗性，價格是其難于展開營銷的關鍵，開發(fā)商適當?shù)淖尷欣阡N售工作的展開。出讓時間2007年2月在售項目情況表項目名稱規(guī)劃指標入市時間開盤時間交房時間占地（畝）總建（萬㎡）建筑密度綠化率容積率寶宏湖畔630%35%三遠荷墅2835%50%西湖豪庭8034%40%西湖1號10022%60%2010年中西湖印象445%34%2008年底總計218西湖片區(qū)在售項目容積率低綠化率高，規(guī)劃起點很高，都屬于高端物業(yè)，這凸顯了西湖片區(qū)的居住形象。因此泉州的土地供應量將逐漸減少，逐漸轉向周邊城區(qū)。同時劃定了古城的紫線范圍，按紫線管理辦法提出規(guī)劃管理要求。也是泉州幾大主要的居住板塊。 配套周邊配套行政中共市委黨校、市公安局二中隊、稅務局北峰分局交通泉州汽車西站，毗鄰305省道，1223443601等公交線路金融工商銀行、建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行教育西湖幼兒園、泉州市第三實驗小學、泉州一中、培元中學醫(yī)療180醫(yī)院、東南醫(yī)院、福建醫(yī)科大學附屬二醫(yī)院。而在一個美麗的旅游休閑區(qū)內(nèi)建設的樓盤，也將大大提升其居住價值，相比普通住宅，風景區(qū)的居家物業(yè)肯定會更具競爭優(yōu)勢。相關政府將重點保護西湖片區(qū)環(huán)境，除了大片水域，政府將對西湖綠地也進行了精心經(jīng)營，據(jù)稱，西湖公園的綠化樹種有200多個，主要有榕樹、刺桐、木棉、橡皮樹、雞蛋花等樹種，特別是能獨木成林的榕樹被大批移進園內(nèi)，營造出了具有地域特色的景觀效果。 2007年周邊街道綜合指數(shù)街道辦事處名稱年末戶籍人口（人）規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值（萬元）工商稅收收入（萬元）開元6369374759 7917鯉中61488100108 13882浮橋19238138716 5806北峰2640926547010766合計17082857905338371聚賢莊觀點：西湖公園周邊轄區(qū)總人口17萬人，工業(yè)總產(chǎn)值卻達到近58億元，周邊轄區(qū)強有力的經(jīng)濟基礎是支持西湖片區(qū)區(qū)域形象逐步提升的關鍵。從一峰書院和梅石書院走出一批又一片杰出人才。 行政區(qū)劃西湖組團不是行政意義上的區(qū)域劃分板塊，它是由圍繞西湖發(fā)展的而呈現(xiàn)特定行業(yè)屬性和狀況的房地產(chǎn)市場的具體情況而被專業(yè)人士劃分出一個房地產(chǎn)市場板塊，由于該板塊的房地產(chǎn)發(fā)展狀況與西湖公園密切相關，西湖是提升該區(qū)域房地產(chǎn)形象的一個重要因素。針對一個項目而言，與西湖公園的距離決定了其項目品質，因此傳統(tǒng)意義上的西湖板塊主要是圍繞西湖公園的轄區(qū)，人們默認的西湖板塊主要包含鯉城區(qū)開元街道辦事處部分轄區(qū)和豐澤區(qū)清源街道辦事處部分轄區(qū)，是西湖公園周邊的社區(qū)。都督第、文勝巷、破柴巷、孝感巷、曾井巷、奉圣巷、無尾巷、九史巷、洋樓巷、胡尾巷、胡內(nèi)巷、護厝池等都充滿濃郁民間傳奇色彩。政策有充裕的財政收入，必然投入相當多的部分于市政建設。結論：相關政策的出臺不僅保護了晉江鯉城段沿岸和西湖周邊的水土環(huán)境和生態(tài)環(huán)境，還為城市添加一道絢麗的風景線，豐富了城區(qū)居民的業(yè)余生活。同時新區(qū)的生活配套、景觀建設和道路規(guī)劃等方面，都可以考慮得更加全面和完善。消費娛樂西湖公園、清源山、泉州博物館、閩臺緣博物館商業(yè)布局沃爾瑪、百姓超市。政府的上游規(guī)劃決定了該片區(qū)的經(jīng)濟生態(tài)和產(chǎn)業(yè)結構，優(yōu)美的自然景觀是房地產(chǎn)發(fā)展的一個良好催化劑，政府在大的城市規(guī)劃構建下積極鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，希望通過營建漂亮、上檔次以及與區(qū)域形象相符合的樓盤來逐步提升城市美感，達到促進其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目的。確定15條歷史街巷，并提出相應的規(guī)劃要求。發(fā)展重點從中心城區(qū)看，經(jīng)過“十五”的5年發(fā)展，泉州的城市已有很好的基礎，已初步具備從小城市轉變到大城市的雛形?？偭抗Y構表項 目在售總量（萬㎡）去化率去化量（萬㎡）未售量（萬㎡）西湖豪庭%西湖1號36%寶宏湖畔72%西湖印象13%合計從總供應量看，㎡，㎡，占9%，㎡，占81%，西湖項目的營銷局面的很嚴峻。表二：客群特征客戶來源 購房目的 購房需求 所占比例 泉州市區(qū) 自?。阂蛭骱珗@的景觀優(yōu)勢而選擇購買（占50%左右） 二房/三房/四房/別墅 約50% 區(qū)域居民、180醫(yī)院醫(yī)護人員自?。〒Q房客）：因原有居住地在該區(qū)域（約80%） 二房/三房/四房/別墅約30% 主要用于資產(chǎn)性投資，起到保值功能（約20%）二房/三房晉江石獅購買物業(yè)作為扎根泉州的基點，多為二次置業(yè)者。以多種產(chǎn)品滿足不同層次客戶群的需求，達到擴容市場的目