中小型城市推盤營銷策劃方案-免費(fèi)閱讀
【正文】 推廣媒介：報(bào)紙、電視宣傳、消費(fèi)者的口碑推廣活動(dòng)：“星光熠熠，明湖花園繽紛之夜，美食show”推廣計(jì)劃：（待定）銷售清盤期（~）推廣策略：采用多種銷售策略，推出特價(jià)單元促銷，力爭全部銷售完畢。n 銷售清盤期：11月11日—12月1日以多樣及優(yōu)惠的促銷措施，配合豐富的公關(guān)活動(dòng)，促成項(xiàng)目清盤工作以快速、高效進(jìn)行，將一、二、三、四組合所剩尾盤徹底售完。總體原則：住宅——穩(wěn)步提升；商鋪——快速出貨~，一年之內(nèi)完成整個(gè)項(xiàng)目的銷售工作。第三階段：銷售跟進(jìn)（2005年03月~06月）n 目的繼續(xù)配合項(xiàng)目進(jìn)行銷售內(nèi)部認(rèn)購；n 目標(biāo)招商率達(dá)5成；n 過程繼續(xù)招商，加強(qiáng)項(xiàng)目的宣傳推廣，以促進(jìn)公開發(fā)售時(shí)銷售成功，一炮而紅。n 保底分成經(jīng)營者與商戶制定一個(gè)合理的分成比例，確定最低的營業(yè)額度作為保底線，營業(yè)額高于保底線按制定的比例分成，低于確定的營業(yè)額度不作分成，將商鋪給予商戶使用。并且可在推出該策略之前暗中對價(jià)格進(jìn)行提高，不但彌補(bǔ)了損失的利息，并且最后還會(huì)產(chǎn)生贏余；制造社會(huì)熱點(diǎn)，讓媒體自愿為該活動(dòng)義務(wù)宣傳，同時(shí)提升公司品牌認(rèn)知度?？梢朗袌霈F(xiàn)狀及銷售進(jìn)度有策略地采取以下方式進(jìn)行促銷：n 針對投資者實(shí)行“十年返租回報(bào)”投資計(jì)劃客戶購買本項(xiàng)目商鋪或小戶型公寓，公司與購買客戶簽訂十年返租合同，年回報(bào)率8%，前三年公司在業(yè)主簽約后一次性將三年租金返給業(yè)主，后七年逐年支付，十年后業(yè)主收回。整體經(jīng)營策略圍繞項(xiàng)目的經(jīng)營主題進(jìn)行——?dú)J州市黃金商圈“最具可去性”的餐飲、娛樂、休閑新基地。定位為中等檔次偏上的消費(fèi)，主要面向廣大的中等消費(fèi)群體。房子總價(jià)要在其承受范圍內(nèi)，不需要太大的空間，不想花費(fèi)太多金錢供養(yǎng)房子。點(diǎn)評：項(xiàng)目所處位置的區(qū)位優(yōu)勢及商機(jī)被廣泛認(rèn)可，是價(jià)格的有力支撐點(diǎn)，因此在營銷策略上要求新、快、準(zhǔn)，推廣造勢大，并注意威脅因素，把握機(jī)會(huì)因素，就可達(dá)到理想的開發(fā)目的。x湖花園項(xiàng)目營銷策劃方案n 供應(yīng)量超過市場需求量，近10萬㎡的市場供應(yīng)量，面對22萬人口的市場，有可能碰到供大于求的現(xiàn)實(shí)情況，㎡商鋪，必須盡可能擴(kuò)大客戶量，盡可能考慮買家的支付能力；n 價(jià)格提升有難度。市中心黃金商圈珍藏版商住綜合精品物業(yè)欽州黃金商圈最具價(jià)值的旺業(yè)福地剖析: 項(xiàng)目地處欽州日益繁華的黃金商業(yè)走廊核心子材大道地帶，坐擁第一商圈、黃金商圈、欽州灣新商圈的多重輻射，人氣、商氣、財(cái)氣在此高度聚集，匯聚萬千商機(jī)與財(cái)富。n 次目標(biāo)客戶群職業(yè)不限，收入高，積蓄豐厚，投資觀念強(qiáng)，希望擁有升值潛力大的住宅產(chǎn)業(yè)，進(jìn)行出租或轉(zhuǎn)手，但物業(yè)總價(jià)不宜過高，市中心的實(shí)用戶型是其首選。n 另外，隨著欽州市三娘灣、七十二涇、欽州港等旅游區(qū)的開發(fā)，會(huì)有大量的異地旅游群體至本項(xiàng)目進(jìn)行消費(fèi)。具體經(jīng)營策略如下：n 純銷售即直接向市場推售商鋪，位置好的商鋪直接銷售應(yīng)該不成問題。案例分析：如A棟一樓018號鋪（提供六成10年按揭）面積（㎡）50售價(jià)（萬元）5511000元/㎡返租價(jià)（萬元）13750元/㎡（補(bǔ)差價(jià)2650元/㎡，）首期（元）40%月供（元/㎡）470660%一次性返還（萬元）前三年，按8%回報(bào)率計(jì)后七年返還（萬元）每年按8%回報(bào)率返，返 第十年即收回投資成本（萬元）55一次性返還＋后七年返還后六十年租金收益（萬元）10830元/㎡計(jì)，不包括租金及地價(jià)增值收益凈收益預(yù)計(jì)（萬元）凈收益=十年返租回報(bào)+后60年收益—首期—10年月供。本項(xiàng)目在明確了商業(yè)部份的產(chǎn)品定位、經(jīng)營范圍、業(yè)態(tài)分布等內(nèi)容之后，應(yīng)盡快開展招商工作，引進(jìn)具有影響力、號召力的品牌、名牌商戶進(jìn)駐，以增強(qiáng)投資者、經(jīng)營者的信心， 確保項(xiàng)目在短時(shí)間內(nèi)能迅速銷售完畢，從而達(dá)到確保項(xiàng)目能滿場開業(yè)。特點(diǎn)：能減輕商戶在租金上的壓力，但商戶必須充分了解欽州市場情況，能夠獲利。第四階段：持續(xù)招商（2005年07月~——）n 目的為銷售助人氣，爭取銷售完畢，開業(yè)經(jīng)營；n 目標(biāo)開業(yè)時(shí)招商率達(dá)9成；n 過程為銷售創(chuàng)造一個(gè)持續(xù)旺銷的環(huán)境，并引導(dǎo)游離商戶，動(dòng)員其早日進(jìn)場，并要求已簽約商戶進(jìn)場裝修，同時(shí)做好開業(yè)前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。推廣階段劃分起止時(shí)間形象導(dǎo)入期~試探發(fā)售期~銷售擴(kuò)張期~強(qiáng)勢銷售期~銷
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