【正文】 (暫定 ) 2. 商戶招商 a) 如采用 3 年首付返租的銷售方式（產(chǎn)權(quán)） 招商 周期為 1 個月，即 2020 年 11 月 20 日至 12 月 20 日 b) 如采用組合銷售方式 招商周期為 4 個月，即 2020 年 10 月 16 日至 2020 年 2 月 15 日 招商策略 招商原則 采取先大戶、后小戶；先品牌商戶、后一般商戶的原則。 2. 開業(yè)活動 舉辦開業(yè)活動，能夠?yàn)轫?xiàng)目造市，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，增加商戶和投資客戶信心，營造興隆旺市局面和氛圍。 4) 輔助推廣媒體： 網(wǎng)絡(luò)： 作為現(xiàn)代媒體，網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)成為目標(biāo)客戶不可或缺的信息渠道，因此網(wǎng)上 發(fā)布是效果較好的傳媒形式： 在知名網(wǎng)站（如： SOHU、 SINA 等）進(jìn)行新聞發(fā)布和廣告投放。 1) 賣場包裝 ? 現(xiàn)場布置 將整個項(xiàng)目北立面和東側(cè)圍欄搭建大型項(xiàng)目商業(yè)展示板，給參觀者一目了然的感覺。 ? 通過老、新白云對比，強(qiáng)調(diào)新白云不但是外立面造型的變化，更重要的是內(nèi)部不論是在業(yè)態(tài)分布、還是結(jié)構(gòu)變動，甚至是配套特色服務(wù)上都更加追 求檔次、追求品位、追求服務(wù)，與周邊臨街商鋪形成明顯對比，全面詮釋新白云是一個時尚的特色賣場。 無論從物業(yè)定位上，還是形象定位上，我們都力求提高“新白云 PLAZA”賣場 的物業(yè)檔次，使其能夠在與其他在售商業(yè)市場嚴(yán) 格區(qū)分開來，整體體現(xiàn)一種“傲視群雄，惟我獨(dú)尊”的感覺，一方面可彰顯物業(yè)檔次，抬高物業(yè)檔次，另一方面，可提高物業(yè)的標(biāo)識性，以便其在后期的宣傳推廣中形成市場關(guān)注的焦點(diǎn)。 白云項(xiàng)目 推 廣 篇 一、 概念提煉 “新白云 PLAZA 賣場 ”是為綜合性商品市場，它為區(qū)域內(nèi)大眾消費(fèi)群體營造一個購物、休閑、娛樂、聚友的活動賣場。 2. 其它因素差異：因建筑結(jié)構(gòu)影響（如柱子等），或因鋪位分割造成死角，則該類鋪位應(yīng)適當(dāng)調(diào)低價位；因鋪位面積較大，購鋪者對總價敏感度較強(qiáng)，應(yīng)相應(yīng)減少大面積鋪 位銷售單價。 對于 10 萬元以內(nèi)的進(jìn)行投資的選擇： 以租金回報(bào)率法計(jì)算 公式：（稅后月租金－按揭月供款） 12／（首期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款） ? 住宅、公寓：（朝陽路區(qū)域） 銷售單價在 5500 元 /平米，面積在 40 平米的一居 總款＝ 5500 40＝ 22 萬元 銀行按揭 8 成 20 年 首付＝ 5 萬元 月供＝ 元 物業(yè)費(fèi)＝ 元 /平米 /月（為例） 40 平米＝ 88 元 /月 區(qū)域一居室市場行情租金＝ 1500 元 /月 實(shí)際收益＝月租金－月供－月繳物業(yè)費(fèi)＝ 元 理想年投資回報(bào)率： %＝（月收益 12 月） /首付款 5 萬元 年投資回報(bào)率（考慮到租務(wù)空檔）： %＝（月收益 11 月） /首付款 5 萬元 收回成本所需時間： 174 月（ 1415）年＝首付款 5 萬 /月收益 ? 新白云鋪位〔以首層鋪位 6 平米（使用面積）一個為例〕 銷售單價＝ 萬元 /平米 總款＝ 6＝ 萬元 銀行按揭 6 成 10 年 首付＝ 萬元 貸款＝ 15 萬元 實(shí)際 3 年返租首付＝ － 8% 3＝ 萬元 月供＝ 元 物業(yè)費(fèi)＝ 25 元 /平米 /月 6 平米＝ 150 元 月租金＝ 2160 元（預(yù)計(jì)養(yǎng)市后租金為 12 元 /平米 /天） 第四年開始收益＝ 2160月供－月繳物業(yè)費(fèi)＝ 元 第四年后理想年投資回報(bào)率： %＝（月收益 12 月） /首付款 萬元 年投資回報(bào)率（考慮到租務(wù)空檔）： %＝（月收益 11 月） /首付款 萬元 收回成本所需時間： 135 月（ 11）年＝首付款 萬 /月收益 加上前三年的時間，收回成本的實(shí)際所需時間為 14 年 所以購置新白云產(chǎn)權(quán)商鋪不但入市門檻低，僅為 4萬元，而且投資回報(bào)可達(dá)到8%，投資風(fēng)險(xiǎn)降低 。 三所高校合計(jì) 萬人，這些學(xué)生是白云項(xiàng)目的終端消費(fèi)群體的重要組成部分之一。 b) 區(qū)域商業(yè)環(huán)境已成熟、成型，朝陽路上目前大型商業(yè)物業(yè)有華堂商場、云柏鞋城、易初蓮花大型超市、蘇寧電器城、京客隆超市、物美超市、朝陽無限的韓秀城 （ 2020 年底開業(yè)）、朝陽園的 HK100 商城 c) 周邊新老居住社區(qū)規(guī)模較大，有效消費(fèi)人口可達(dá) 20 萬以上，消費(fèi)者的文化層次和生活素質(zhì)越來越高，中等收入階層人口和家庭數(shù)量日益增多，人口密度增加較快，并且未來五年里常駐人口至少要翻一倍之多。新白云座落在朝陽路上，橫向北，動臨東五環(huán)，加之規(guī)劃中的城市地鐵 6 號線，區(qū)域交通非常方便易達(dá)，并且朝陽有朝陽北路，南有京通快速路，十一條公交線路可抵達(dá)本案，縱向西有東四環(huán)路在今年下半年開始將繼續(xù)東擴(kuò)，屆時，朝陽路全線將實(shí)現(xiàn)雙向六車道的道路標(biāo)準(zhǔn) 2) 新白云的建筑外觀更加時尚而有文化內(nèi)涵 3) 北面的文化廣場設(shè) 計(jì)有不同風(fēng)格的雕塑、小品、園藝花壇，并沿街道設(shè)置了休閑座椅，為購物者提供了一流的休閑環(huán)境； 軟性支持： 1) 賣場內(nèi)部規(guī)劃業(yè)種明晰，人流動線合理，各功能區(qū)整體統(tǒng)一又各具風(fēng)格 2) 營造商場的購物環(huán)境，市場的靈活經(jīng)營模式 3) 商戶入市采用嚴(yán)格的添表、實(shí)地考察制度和措施，提高市場整體商戶形象 4) 市場采取統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理 5) 增加下午五點(diǎn)以后的黃金購物時間，終于讓新白云實(shí)現(xiàn)晚上接待上班族的夢想，增加的幾倍客流也定會給商戶帶來數(shù)倍的收益 6) 別具特色商鋪裝修配套服務(wù)，為各商戶解決后顧之憂，并可按商戶要求設(shè)計(jì)個性鋪位 ? 時間優(yōu)勢 1) 本項(xiàng)目目前 為現(xiàn)樓，滿足部分自用型商家即買即用的需求，降低購買者的置業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 2) 與周邊市場相比更具有競爭力，是最早投入使用的市場，并且其營業(yè)模式和建筑外觀在未來 5 年內(nèi)都不會淘汰 2. 客戶群體分析 對于產(chǎn)權(quán)銷售，由于采用 3年首付返租銷售方式，降低了入市門檻，我們預(yù)計(jì) 50%以上為商戶（自營者）而投資客也占居了 50%的比例。只有保證商城的整體經(jīng)營利潤，才能最大限度的保證小業(yè)主的投資回報(bào)，所以新白云采用市場統(tǒng)一經(jīng)營管理模式。 g) 周邊還有三所北京高等校府 首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)全校共有各類在籍學(xué)生 16017 人 。第三，投資商鋪風(fēng)險(xiǎn)小，決無貶值的可能性，從而保證財(cái)產(chǎn)不受損失，將投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低程度。 新、老白云的比較： 對比項(xiàng) 老白云 新白云 分 析 經(jīng)營面積 4平米 /攤位 8平米 /攤位 攤位面積增長近 2倍，經(jīng)營內(nèi)容勢必同步增長，其營業(yè)額也會增加 購物環(huán)境 樓內(nèi)市場 商場式賣場 不但是購物，還將娛樂、休閑配套服務(wù)引入其中， 購物 環(huán)境的改善勢必進(jìn)一步增強(qiáng)客戶吸引力 物業(yè)外觀 中規(guī) 中矩的普通商廈外觀 文化內(nèi)涵、地標(biāo)性建筑 物 有望成為區(qū)域市場品牌、地標(biāo)性建筑體 經(jīng)營時間 冬到下午 4點(diǎn)，夏到下午 6點(diǎn) 早 8點(diǎn) 晚 9點(diǎn) 營業(yè)時間較過去日增加 3個小時，且屬于黃金時段，按照一般的市場營業(yè)規(guī)律，此時段經(jīng)營額大致為全天的 2倍左右 經(jīng)營種類 服裝、服飾、鞋帽 服裝、服飾、鞋帽、化妝品、工藝禮品、眼鏡、軟性家居、健身房、 在增加經(jīng)營種類的情況下，將購物與休閑的結(jié)合，會增加更多的區(qū)域人流 交通環(huán)境 無停車場 文化廣場停車場 駕車購物已經(jīng)是一種時尚，它所帶來的不僅僅是客流的增加，而是更高一層消費(fèi) 者的加入。 2 年首付返租回款進(jìn)度 單位以億元計(jì)算 產(chǎn)權(quán)回款進(jìn)度 銷售率 第一年 第二年同期 第一筆 第二筆 （第一筆之后 2 個月） 委托后租金收益 自營租金收益 第一年收益合計(jì) 委托后租金收益 自營租金收益 第二年收益合計(jì) 二年總計(jì) 100% 0 0 90% 80% 70% 3 年首付返租回款進(jìn)度 單位以億元計(jì)算 產(chǎn)權(quán)回款進(jìn)度 銷售率 第一年 第二年同期 第三年同期 第一筆 第二筆 （第一筆之后 2 個月） 委托后租金收益 自營租金收益 第一年收益合計(jì) 委托后租金收益 自營租金收益 第二年收益合計(jì) 委托后租金收益 自營租金收益 第 三 年 收益合計(jì) 三年總計(jì) 100% 0 0 0 90% 80% 70% 2. 組合方式招商（賣產(chǎn)權(quán)、賣使用權(quán)、租賃同時按比例進(jìn)行） 組合銷售調(diào)控收益比較 （原首層手機(jī)店等東區(qū)商鋪面積不計(jì)算在內(nèi)） 收益單位為億元 第一年 B 方案比例是分年減半所得 方案 A 方案（產(chǎn)權(quán)） B 方案（使用權(quán)） C 方案（租賃） 實(shí)際收益匯總 比例分配 1 34% % 33% 比例分配 2 40% % 40% 比例分配 3 25% % 50% A 固總收益 B 固總收益 C 固總收益 A 比例收益 B 比例收益 C 比例收益 第二年 方案 A 方案（產(chǎn)權(quán)） B 方案（使用權(quán)） C 方案（租賃） 實(shí)際收益匯總 比例分配 1 % 33% 比例分配 2 % 40% 比例分配 3 % 50% A 固總收益 B 固總收益 C 固總收益 A 比例收益 B 比例收益 C 比例收益 方案