【正文】 二、建議 由于本項(xiàng)目涉及的工程牽涉面廣，工作量大，因此，在建設(shè)期內(nèi)應(yīng)統(tǒng)籌規(guī)劃，合理安排建設(shè)工期和資金，作好工程的招投標(biāo)工作，保證工程的建設(shè)質(zhì)量 ，按期建成投入運(yùn)營(yíng)。 4．技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)： 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)本項(xiàng)目屬一般風(fēng)險(xiǎn)。 3．資金風(fēng)險(xiǎn)：本項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中如出現(xiàn)特殊情況，中斷或延誤資金供應(yīng)，將影響項(xiàng)目建設(shè)。 36 第 八 章 投資估算與 資金籌措 第一節(jié) 投資估算 彝良縣江韻豪庭 商住小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)投資 23000 萬(wàn)元， 其項(xiàng)目投資及構(gòu)成如下： 土地出讓及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 4200 萬(wàn)元 前期費(fèi)用及勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 200 萬(wàn)元 建筑安裝工程費(fèi) 15000 萬(wàn)元 基礎(chǔ)工程 1200 萬(wàn)元 建安費(fèi) 13800 萬(wàn)元 公共配套設(shè)施費(fèi) 1000 萬(wàn)元 其他費(fèi)用 600 萬(wàn)元 銷售費(fèi)用及管理費(fèi)用 1600 萬(wàn)元 財(cái)務(wù)費(fèi)用 400 萬(wàn)元 合計(jì)項(xiàng)目總投資 23000 萬(wàn)元 第二節(jié) 資金 來(lái)源及 籌措 本項(xiàng)目投資資金來(lái)源為自有資金、自籌資金及本項(xiàng)目銷（預(yù)）售資金。遵循公開、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則，保證潛在招標(biāo)人平等，邊界地獲取招標(biāo)信息，保證招標(biāo)活動(dòng)的公正性。 ，要建立相應(yīng)的消防安全管理責(zé)任制度，責(zé)任明確到人，常抓共管，隨時(shí)保持高度的警惕性。施工單位需對(duì)建筑物及場(chǎng)地進(jìn)行沉降觀測(cè)。合理地將施工人員進(jìn)行組織、安排，杜絕出現(xiàn)人員傷亡事故的發(fā)生。 31 第 六 章 勞動(dòng)安全及消防 第一節(jié) 主要危害因素及危害程度分析 在建設(shè)期間，施工安全、粉塵、噪音污染、用電安全、高空作業(yè)安全管理等是主要的勞動(dòng)安全因素。 C、合理選擇配電線路和線型，優(yōu)化線路布設(shè)方案。項(xiàng)目的用水主要是生活用水及水景、綠地用水，設(shè)計(jì)中應(yīng)注意合理用水及衛(wèi)生潔具的節(jié)水。因此建筑節(jié)水也 是一項(xiàng)長(zhǎng)期而艱巨的任務(wù)；提倡節(jié)約用水，可起到節(jié)約用水作用。項(xiàng)目主要污染物為生活垃圾和污水。 3．固體廢物治理措施 （ 1）項(xiàng)目應(yīng)對(duì)垃圾分類集中收集。 （ 2）項(xiàng)目?jī)?nèi)沖廁廢水經(jīng)化糞池預(yù)處理。 9．料場(chǎng)、棄土場(chǎng)的選址必須充分考慮環(huán)境因素，并 征得當(dāng)?shù)毓芾聿块T的同意。 3．建設(shè)指揮部的環(huán)保人員應(yīng)經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督， 對(duì) 材料堆放的選址、棄土地點(diǎn)是否符合要求、影響環(huán)境、強(qiáng)占農(nóng)田等進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)不符合環(huán)保要求的施工行為立即制止、糾正。 故本項(xiàng)目建成后 要 加強(qiáng)管理人員的培訓(xùn)，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的監(jiān)督管理。 1．正常運(yùn)行對(duì)環(huán)境影響 項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)期內(nèi)的主要污染源為汽車尾氣、廢水、固體垃圾以及其它設(shè)備產(chǎn)生的噪聲污染等。 2． 水土流失及生態(tài)影響 項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的取土、棄土?xí)植?破壞取土場(chǎng)和棄土場(chǎng)的地表植被和結(jié)構(gòu)，引發(fā)一定程度的水土流失，隨著時(shí)間的推移、項(xiàng)目的完成及地表的硬化及綠化，水土流失量將逐步減小。 施工機(jī)械 的 燃油煙氣中含有少量的煙塵 、 SO NO CO 及 CH 等，類比同類工程，每耗一噸油，約排放烯烴類有機(jī)物 30kg、 kg、 SO2 22 、 NOX 。揚(yáng)塵中的 TSP 和 PM10對(duì)環(huán)境影響較大，但其中不含有毒有害的特殊污染物。但這種影響一般是屬于可逆的，待施工期結(jié)束后將一并消失。 第四節(jié) 建設(shè) 規(guī)模 本項(xiàng)目 規(guī)劃 總建筑面積為 121538 平方米， 其中：住宅總面積為98334 平方米 ，計(jì) 650 套， 建蓋房屋 16 幢， 12 幢房屋為六層半，余 4幢為小高層 13 層；臨街商鋪（ 12 層）總建筑面積為 20374 平方米 ， 18 會(huì)所及幼兒園建筑面積 2830 平方米。 第三節(jié) 市 場(chǎng) 定位 依據(jù) 彝良縣江韻豪庭 商住小區(qū) 所處 地理位置 ， 該地塊 具有如下優(yōu)勢(shì)： 地塊地勢(shì)平整，形狀規(guī)則，便于項(xiàng)目規(guī)劃、基礎(chǔ)施工。按照全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)，到 2020 年，云南省將形成 100 萬(wàn)人口規(guī)模以上的特大城市 1 個(gè)（昆明市）； 50 至 100 萬(wàn)人口規(guī)模的大城市 4 個(gè)（曲靖市、個(gè)舊市、大理市、玉溪市）； 20 萬(wàn)至50 萬(wàn)人口規(guī)模的中等城市 12 個(gè)； 20 萬(wàn)人口規(guī)模以下的小城市 37 個(gè) ； 5萬(wàn)人口規(guī)模的縣城、鎮(zhèn) 73 個(gè)；我省的城鎮(zhèn)化水平達(dá) 47％左右，并 使 云南由封閉內(nèi)陸省轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)前沿省。這一切，決定了 彝良縣中心城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展水平總體滯后，開發(fā)商資金實(shí)力差，開發(fā)面積小，起點(diǎn)低， 建筑 功 15 能不全 。 彝良縣商品房住宅建設(shè)始于 1990 年。 3．隨著 彝良縣 城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，原有的城市功能結(jié)構(gòu)布局已不能滿足社會(huì)需求。 第四節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一、項(xiàng)目必要性分析 根據(jù)社會(huì)經(jīng) 濟(jì)的不斷發(fā)展和結(jié)合 彝良縣城 的實(shí)際 情況 ，建設(shè)生態(tài)宜居城市應(yīng)充分考慮一是方便群眾的生產(chǎn)、生活、工作、學(xué)習(xí)和出行等；二是要有宜人居住的良好生態(tài)環(huán)境基礎(chǔ)；三是居民 需要 擁有相對(duì)寬松的住房，而且住得安全、安靜，有適宜創(chuàng)業(yè)和發(fā)展的環(huán)境。 現(xiàn)行規(guī)劃與社會(huì)發(fā)展不相適應(yīng)。但是城市規(guī)劃和建設(shè)水平仍然落后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，各項(xiàng)配套設(shè)施建設(shè)仍不完善，中心城市功能不突出。境內(nèi)水力資源豐富，總?cè)刖乘窟_(dá) 億立方 9 米，徑流總量達(dá) 億立方米， 理論蘊(yùn)藏量達(dá) 萬(wàn)千瓦，現(xiàn)已開發(fā) 萬(wàn)千瓦。最高海拔 2780 米，最低海拔 520 米。明洪武年間改隸四川布政司，后廢益良州，入鎮(zhèn)雄府；正德年間置白水江簸酬長(zhǎng)官司；嘉靖初置歸化長(zhǎng)官司，隸鎮(zhèn)雄府。東靠鎮(zhèn)雄、威信，西鄰昭陽(yáng)、大關(guān)，北與鹽津、四川筠連縣締連接壤，南與貴州威寧、赫章相連。 根據(jù) 彝良縣的發(fā)展目標(biāo) ： 全縣生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) 8%以上；農(nóng)民人均純收入年均增長(zhǎng) 5%以上；地方財(cái)政收入年均 10%以上；固定資產(chǎn)投資年均增幅 20%以上，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)總收入年均增長(zhǎng) 5%以上，城鎮(zhèn)登記失業(yè)人口 控制在 5%以下，人口自然增長(zhǎng)率控制在 12‰以內(nèi)。 第 七 節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的內(nèi)容和規(guī)模 一、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 擬 新建 建設(shè) 項(xiàng)目位于 彝良縣城東南部 堰壩塘 ，與環(huán)城東路隔河相望，通過(guò)兩座新建成的鋼筋混凝土橋梁與環(huán)城東路相連接，距離縣城中心約 1 公里，所處地塊三面臨水，背靠山坡，地勢(shì)平整，形狀規(guī)則，地理位置較好。 2 第四節(jié) 編制依據(jù) 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》； 《項(xiàng)目決策分析與評(píng)價(jià)》； 《 中國(guó)工程咨詢業(yè)質(zhì)量管理導(dǎo)則》； 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（計(jì)辦投資 [2020]1153 號(hào)）； 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》（發(fā)改投資 [2020]1325號(hào)）； 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 (建設(shè)部建標(biāo) [2020]205 號(hào) ) 承辦單位提供的有關(guān)資料； 有關(guān)市場(chǎng)信息、指標(biāo)等 資料 第 五 節(jié) 編制范圍 本可研報(bào)告的編制范圍為彝良縣“江韻豪庭” 商住小區(qū) 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 第 六 節(jié) 編制原則 一、 實(shí)事求是 原則 由于 彝良縣江韻豪庭 商住小區(qū)項(xiàng)目 建設(shè) 是 新建項(xiàng)目 。 因此，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目所在地的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展實(shí)際情況， 嚴(yán)格 按照建設(shè)的需要和可能性 進(jìn)行。 二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 根據(jù)目前 的項(xiàng)目規(guī)劃， 該項(xiàng)目 建設(shè)內(nèi)容為住宅、車庫(kù)、步行街和商鋪， 同時(shí)配建 會(huì)所、幼兒園 以及其他附屬用房。到 2020 年，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比 2020 年翻一番，達(dá)到 億元，全縣基本消除貧困，有四分之一左右的人口達(dá)到小康；到 2020 年，實(shí)現(xiàn)二分之一左右的人口達(dá)到小康；到 2020 年，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比 2020 年再翻一番，達(dá)到 億元，有 80%以上的人口進(jìn)入小康，全縣整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力達(dá)到全市中等以上縣區(qū)水平，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更趨 合理，工業(yè)化初具規(guī)模，城鎮(zhèn)化水平大幅度提高，人民群眾的思想道德素質(zhì)、科學(xué)文化素質(zhì)和健康素質(zhì)明顯提高，人口得到有效控制，生態(tài)環(huán)境明顯改善，社會(huì) 秩序持續(xù)穩(wěn)定，人民生活更加殷實(shí)。 縣境東西寬 40 千米，南北長(zhǎng) 70 千米。清雍正初改隸云南，置彝良州同，治今奎陽(yáng)，隸鎮(zhèn)雄州；乾隆年間另設(shè)昭通府知事分防牛街；光緒三十 四年（ 1908 年）廢州同置 8 縣，仍隸鎮(zhèn)雄州。境內(nèi)山脈為烏蒙山、五蓮峰支系。生物 資源種類繁多。 2020 年完成財(cái)政總收入 億元，全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，其中城 鎮(zhèn)建設(shè)投資僅 10 為 億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 9989 元，農(nóng)民人均純收入 2020元，人民生活水平顯著提高，生活條件得到極大改善。根據(jù)新修編的《彝良縣城市總體規(guī)劃》要求必須抓好重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)項(xiàng)目的控制性詳規(guī)，做好綠地景觀帶的規(guī)劃和道路、水、電等市政專項(xiàng)規(guī)劃，重 點(diǎn)抓好開發(fā)小區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃，強(qiáng)化規(guī)劃的權(quán)威、嚴(yán)肅性，加快縣城規(guī)劃發(fā)展。 彝良縣江韻豪庭 商住小區(qū) 位于 彝良堰壩塘區(qū)域，三面臨江，依山而建，背靠規(guī)劃中的縣政府新行政中心。 4．老城由于受土地的制約，項(xiàng)目規(guī)模大多較小，市場(chǎng)供應(yīng)量較小，市場(chǎng)需求從一定程度上還未得到滿足，新區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)潛力較大。因山多地少，交通不便，20 年來(lái)，盡管商品房市場(chǎng)一直呈上升趨勢(shì)，但進(jìn)度不大。 隨著彝良 縣委、縣政府建設(shè) 生態(tài)宜居城市戰(zhàn)略目標(biāo)的 提出，政府加大了 對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施 的投入 ， 同時(shí) 建立以財(cái)政投入為主建設(shè)為輔的多元化投融資機(jī)制的市政公用設(shè)施建設(shè)投資保障體系。要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，云南省要在 2020年 ％城鎮(zhèn)化率 的基礎(chǔ)上，每年保持約 個(gè)百分點(diǎn)城鎮(zhèn)化率的增 16 速。 地塊三面臨街，充滿商機(jī)。 同時(shí)配建停車位 860 個(gè)。 施工期間存在的主要環(huán)境問(wèn)題有：施工行為產(chǎn)生的揚(yáng)塵；施工機(jī)械及車輛排放的廢氣；施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水；施工產(chǎn)生的廢土及生活垃圾等固體廢棄物；施 工機(jī)械及運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的噪聲；施工造成的生態(tài)系統(tǒng)的原貌改變。 施工期的揚(yáng)塵為無(wú)組織排放，其中大部分揚(yáng)塵顆粒粒徑較大的形成降塵，少部分粒徑較小的形成飄塵。由于施工作業(yè)范圍相對(duì)較大，施工機(jī)械和運(yùn)輸車輛外排尾氣量均不是很大，尾氣排放隨運(yùn)輸車輛移動(dòng)呈不固定方式排放，且使用汽油或柴油作能源，外排尾氣中主要為 CO、碳?xì)浠衔锏取? 本項(xiàng)目施工將盡量在原有地形的基礎(chǔ)上進(jìn)行，項(xiàng)目施工期將盡量保留原有的綠化系統(tǒng)，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行改造，但項(xiàng)目施工仍將破壞原有 23 的生態(tài)格局和局域微生態(tài)系統(tǒng)，并可能因?yàn)槭┕と藛T和交通活動(dòng)的干擾而影響到周邊生態(tài)系統(tǒng)。 汽車尾氣，是大氣污染源之一，尾氣中含有碳?xì)浠衔铮?HC）、一氧化碳（ CO）、氮氧化合物（ NOX）、 二氧化硫等，對(duì)人和其它動(dòng)植物有危害作用。 第四節(jié) 環(huán)境保護(hù)措施 一、 設(shè)計(jì)階段采取的環(huán)保措施 1．設(shè)計(jì)時(shí)考慮隔聲、降噪、減震等處理；合理組織各種車流、人流關(guān)系，使通行順暢。 4．合理計(jì)劃安排，縮短施工工期，建立施工用沉淀池、隔油池，施工廢水經(jīng)沉 淀后盡量回收利用。項(xiàng)目在選取砂、石料供貨方時(shí)，應(yīng)選擇通過(guò)環(huán)保審批的企業(yè)，以保證開采項(xiàng)目所需砂石料時(shí)不對(duì)料場(chǎng)周圍環(huán)境產(chǎn)生大的影響?；S池出水后匯合其余廢水進(jìn)入集水池，再經(jīng)二級(jí)生化處理。辦公樓各樓層內(nèi)應(yīng)等距離分別設(shè)立收集容器，工作人員將垃圾分別投入相應(yīng)容器內(nèi)，然后由保潔員將各部分垃圾集中收集于轉(zhuǎn)運(yùn)站待運(yùn)。本項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)施齊全，生活垃圾和污水將利用現(xiàn)有的較為完善的收排設(shè)施，基本上不會(huì)造成人為的環(huán)境影響。同時(shí)，相應(yīng)地，也起到了節(jié)約能源的作用。 二 、節(jié)能節(jié)水措施 （ 1） 建筑體型、圍護(hù)結(jié)構(gòu)選擇 建筑體型基本呈長(zhǎng)方形 ，設(shè)計(jì)中盡量減少外表面 圍