【正文】 從最新的規(guī)劃方案顯示，項(xiàng)目為框架結(jié)構(gòu)： ? 主樓部分偏向于單身公寓設(shè)計(jì)，帶衛(wèi)生間，不帶陽臺(tái)，單層 5梯 31戶，單層面積 1680㎡ ? 副樓部分房型設(shè)計(jì)面積較大，大多在 100㎡左右 項(xiàng)目現(xiàn)有狀況分析評(píng)價(jià) ? 地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，遠(yuǎn)離城市商務(wù)中心 ? 區(qū)域居住氛圍濃厚，配套齊全 ? 其次項(xiàng)目區(qū)域還有相對(duì)數(shù)量的廠房存在，對(duì)項(xiàng)目形象、品質(zhì)有一定的影響；‘ ? 產(chǎn)品規(guī)劃已定，單層面積大，戶數(shù)多 ? 車位數(shù)少，不利辦公 ? 商業(yè)面積小，不能形成規(guī)模 第五部分 項(xiàng)目定位 一、產(chǎn)品分析 產(chǎn)品 分析思路 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 地塊價(jià)值研究 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 SWOT 分析 產(chǎn)品定位 客戶定位 年齡、收入、購(gòu)買動(dòng)機(jī) 價(jià)格定位 單價(jià)、總價(jià)、性價(jià)比 有 效去化 最快速度回籠資金 細(xì)分市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)力分析 限制性條件 規(guī)劃、建筑、景觀、配套 項(xiàng)目 SWOT 分析 ? 優(yōu)勢(shì)分析 產(chǎn)品稀缺性 ：項(xiàng)目區(qū)域 無純辦公樓， 辦公市場(chǎng)存在空白點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)； 區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)發(fā)達(dá)，商務(wù)頻繁 ； 區(qū)域交通便捷，易于出行 生活配套，商務(wù)配套齊全 ? 劣勢(shì)分析 城鄉(xiāng)結(jié)合部，不利整體形象拔高 居住氛圍過濃， 不利于辦公類產(chǎn)品去化 產(chǎn)品已成型，且體量大，去化周期長(zhǎng) ； ? 機(jī)會(huì)分析 辦公性質(zhì)產(chǎn)品區(qū)域供應(yīng)稀缺，有一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì) 區(qū)域內(nèi)對(duì)此類產(chǎn)品有一定的需求 ? 威脅分析 整體市場(chǎng)供大于求，不利產(chǎn)品去化 此類物業(yè)一般都集中在城市中 心區(qū)域，或有相關(guān)產(chǎn)業(yè)支撐的區(qū)域 ； 二、 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 （定位的思路 、市場(chǎng)定位） 定位中主要考慮的因素 市場(chǎng)： 小戶型市場(chǎng)整體供大于求，但是區(qū)域市場(chǎng)存在供應(yīng)空白點(diǎn) 項(xiàng)目： 小面積劃分， 體量大，僅辦公部分就將近 600戶 周圍環(huán)境： 居住氛圍濃厚，配套全 限制條件： 規(guī)劃已定，商住性質(zhì) 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 “ 集辦公、居住、酒店、商業(yè) 一體的 復(fù)合性產(chǎn)品 ” 定位原因： 1）、本案產(chǎn)品線豐富， 即有 小面積辦公 ，還有部分商業(yè) 設(shè)施 ； 2）、 小戶型辦公房，數(shù)量大，將近 700套的體量，通過不同類型的產(chǎn)品組合，能有效擴(kuò)大客源層面，加快 區(qū)劃速度； 3）、 項(xiàng)目區(qū)域酒店業(yè)發(fā)達(dá)， 且一般經(jīng)營(yíng)狀況較好，因此可以在項(xiàng)目中劃出部分區(qū)域作經(jīng)濟(jì)型酒店； 產(chǎn)品組合建議 、主樓 （小面積辦公設(shè)計(jì) ? 單身公寓 ? 小戶型辦公 ? 酒店式公寓 ? 小戶型辦公＋單身公寓 ? 小戶型辦公＋酒店式公寓 1）、 市場(chǎng)依據(jù) （市場(chǎng)表現(xiàn)） 從前面的市場(chǎng)分析，我們可以得出以下結(jié)論 ： 2）、 商務(wù)需求 （商務(wù)辦公的概念） 區(qū)域繁榮，商務(wù)辦公有需求，從市場(chǎng) 調(diào)研的結(jié)果來看，區(qū)域內(nèi)還是有辦公需求的，目前這些辦公需求主要集中在居民區(qū)內(nèi)，隨著 禁商政策 的深入執(zhí)行，將會(huì)有效釋放這部分市 場(chǎng)需求，對(duì)本案來說無疑是利好消息； 3）、 小戶型公寓穩(wěn)健產(chǎn)品 小戶型公寓是目前市場(chǎng)銷售中最為穩(wěn)健的產(chǎn)品，因此 在本案的產(chǎn)品中有一部分小戶型公寓，減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)； 市場(chǎng)接受度 小戶型辦公 小戶型公寓 產(chǎn)權(quán)酒店 價(jià)格比較 公寓 辦公 產(chǎn)權(quán)酒店 小戶型辦公、小戶型公寓 、副樓 經(jīng)濟(jì)型酒店 、商業(yè)配套 公寓部分配套 單獨(dú)出售部分（分割出售、整體出售） 、具體產(chǎn)品分配圖 三、客源 定位 單身公寓 ? 投資、 自用各占 50％左右的比例； ? 投資客群主要是為了出租，收取相對(duì)豐厚的投資回報(bào)，這類客群的目標(biāo)客戶以 公司客戶（以周邊區(qū)域辦公） 為主 ，如創(chuàng)業(yè)性公司 ，會(huì)計(jì)、律師事務(wù)所、辦公事處（ 24人）等； ? 還有部分 新 杭州人 過渡型置業(yè) ，這部分人群以自用為主； 小戶型辦公（自用為主，少量投資） ? 周邊區(qū)域現(xiàn)有企業(yè)為主 ，少量區(qū)外企業(yè)； ? 以 貿(mào)易、 廣告 、裝潢、設(shè)計(jì)、會(huì)計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所等成長(zhǎng)型公司 為主， 人數(shù)在 48人； ? 在銷售過程中盡量促進(jìn)大公司的進(jìn)駐， 大公司的引進(jìn)對(duì)本銷售有促進(jìn)作用； 四、價(jià)格定位 項(xiàng)目統(tǒng)計(jì) 案名 總建規(guī)模 （萬㎡） 在售體量 （萬㎡） 物業(yè) 類型 面積范圍 （㎡） 主力面積 （㎡） 價(jià)格范圍 （元 /㎡） 均價(jià)（元/㎡） 去化 備注 美都廣場(chǎng) （ A樓） 寫字樓 50187 7890 688010000 8400 64％ 500元 /㎡標(biāo)準(zhǔn) 40年產(chǎn)權(quán) （ C樓） 寫字樓 3480 3440 8300 67％ （ D樓） 寫字樓 4275 4260 8000 91% （ E樓） 寫字樓 3378 3344 93% 新青年廣場(chǎng) （ A樓） 寫字樓 39210 39153 8000 95％ 毛坯，部分 LOFT寫字樓 （ B樓） 商住樓 3287 3241 8080 99％ 毛坯，小戶型公寓 （ C樓） 3287 3241 9100 92% 精裝公寓， 1000元 /㎡標(biāo)準(zhǔn) 水印康庭 住宅 4050 4050 預(yù)計(jì) 10000 —— —— 預(yù)計(jì) 6月開盤 70年產(chǎn)權(quán) 易構(gòu)街區(qū) 產(chǎn)權(quán)式酒店 3385 3342 5100起價(jià) —— —— 預(yù)訂階段 寫字樓 4685 6785 —— —— 斯坦福平 小戶型 47－ 54 47－ 54 均價(jià) 5250 方 公寓 劍橋公社 10 單身公寓 30－ 80 4060 均價(jià) 6400 無小產(chǎn)證，出售使用權(quán) 錢塘沁園 1 1 酒店式公寓 38140 3850 1050012500 11500 99％ 可返租， 466元 /年 ㎡ 的范圍內(nèi)； 、酒店業(yè)狀況 項(xiàng)目輻射區(qū)域酒店業(yè)發(fā) 達(dá)，中、高端以及經(jīng)濟(jì)型酒店應(yīng)有盡有，如：東方假日酒店、九龍賓館、華納假日酒店、好來登大酒店等； 同時(shí)區(qū)域內(nèi)還有許多以民宅為主的低檔次賓館，如博源旅館、百姓假日賓館； 還有部分商務(wù)酒店，如天麗商務(wù)大酒店、通信商務(wù)大酒店、海外海酒店、翔源賓館。 、租金水平 從目前的市場(chǎng)行情來看，項(xiàng)目 區(qū)域 沿街商鋪的租金在 － /天 2) 產(chǎn)品種類多樣、接軌前沿城市 豐富的產(chǎn)品層面， 能滿足各種階層的需求，即有高檔的服務(wù)式酒店公寓，能滿足精英階層的需要，也有價(jià)格適中的大眾產(chǎn)品，滿 足一般階層的投資需求。房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目取得的利潤(rùn)占開發(fā)成本的比重，繳納 30%到 60%的土地增值稅，利潤(rùn)越高，繳納的稅款也就越高。 三 、市場(chǎng)供求情況 供求關(guān)系 ? 2021年 110 月杭州小戶型產(chǎn)品整體供應(yīng)量為 萬方 ，成交量 ，供求比為 ，整體市場(chǎng)還是處于 供大于求 狀態(tài) ? 從月度成交量走勢(shì)來看，受到宏觀調(diào)控影響，形成 明顯的三段走勢(shì)特征 ? 當(dāng)前整個(gè)杭州小戶型市場(chǎng)處于 波動(dòng)期 ，市場(chǎng)月度平均交易量為 12萬方之間 圖 圖 2 0 0 6 年杭州小戶型市場(chǎng)1 1 0 月整體供求對(duì)比0102030供應(yīng) 成交 供求比供應(yīng) 成交 供求比 12 0 0 6 年杭州全市小戶型項(xiàng)目月度成交走勢(shì)010000202103000040000500006000070000系列1 15240 5234 9891 39515 58808 20213 9894 14098 19663 111851月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月上升期 下滑期 波動(dòng)期 供應(yīng)結(jié)構(gòu) 居住型小戶型產(chǎn)品是杭州小戶型市場(chǎng)的主力產(chǎn)品： ? 居住為主訴求的小戶型公寓項(xiàng)目成為目前市場(chǎng)供應(yīng)的絕對(duì)主體，其比重達(dá)到 79% ? 其次為產(chǎn)權(quán) 式 酒店，供應(yīng)比重為 14% ? LOFT與小戶型辦公目前市場(chǎng)供應(yīng)較少 ，分別為 4％、 3％。 ? 以火車城站為中心，形成 8公里半徑城市中心圈 范圍 集中分布； ? 在城市中心商圈內(nèi)， 杭州小戶型市場(chǎng)已經(jīng)形成了 六大集中板塊 （武林、黃龍、文教、濱江、湖濱及慶春城站）與 一個(gè)潛力發(fā)展區(qū) （錢江新城區(qū)） ，以及在中心商圈外一個(gè) 新興板塊（三墩板塊） ? 杭州 小戶型 物業(yè) 聚集區(qū)多以杭州 傳統(tǒng)商務(wù)區(qū) 與 潛在規(guī)劃區(qū) 為 主要依托發(fā)展而成 ，以及三墩板塊以浙大紫金港校區(qū)為依托發(fā)展而成的。這次調(diào)整后，普通存款類金融機(jī)構(gòu)將執(zhí)行 ％的存款準(zhǔn)備金率標(biāo)準(zhǔn)。 ? 建設(shè)部將徹查房產(chǎn)違規(guī)行為 決策執(zhí)行監(jiān)督并用 建設(shè)部日前發(fā)布《建設(shè)部稽查辦公室 2021 年工作要點(diǎn)》，表示 今年將集中開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的專項(xiàng)整治工作，在房產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域，突出對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)、違規(guī)銷售、中介機(jī)構(gòu)違規(guī)操作等違法違規(guī)行為的專項(xiàng)稽查。 西子中心 酒店式公寓 4690 4652 18000 —— 6000元 /㎡標(biāo)準(zhǔn) 未開盤銷售 單身公寓 4690 4652 —— 鈦合國(guó)際 寫字樓 801000 15000 未開盤銷售 酒店式公寓 40 楓華府第 單身公寓 4689 4658 16000 50％ 1000元 /㎡裝修標(biāo)準(zhǔn) 世貿(mào)麗晶城 酒店式公寓 44114 4453 21000 80％ 4500元 /㎡裝修標(biāo)準(zhǔn) 凱恩西湖金座 產(chǎn)權(quán)式酒店 40100 40100 18000 100％ 全裝全配，酒店型 3000元 /㎡標(biāo)準(zhǔn) 酒店式公寓 40100 40100 17760 85％ 自住型 2021元 /㎡標(biāo)準(zhǔn) 。㎡ ； ? 東新路業(yè)態(tài)成熟，以五金機(jī)電、小型餐飲為主， 租金水平比香積寺路為低，一般租金在