【正文】 熱點區(qū)域的表述和特征，熱點產(chǎn)品的表述和特征客戶的購買偏好、購買關注的要素重點樓盤描述二、需要完成新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報告附件： 有關宗地情況的補充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權證等。三、機會：從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。資金回款計劃：各期銷售回款計劃。可持續(xù)發(fā)展概念：對項目分期發(fā)展的設想、對營造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設想、對產(chǎn)品差異性的考慮。周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對規(guī)劃設計的影響。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，%%，如果現(xiàn)有交通和旅游接待設施得到改善，選擇自由行的游客比例將會進一步擴大。根據(jù)珠海市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)分析，2006~2008 年珠海國內(nèi)旅游旅游發(fā)展平穩(wěn)，各項指標平均增長幅度集中在4~6%之間，同時由于金融危機的影響，2008 年接待的入境游客數(shù)量增幅不明顯；同時相比于國內(nèi)其他城市，2006~2008 年珠海接待的入境游客占總量的比例保持在25%左右，表現(xiàn)良好。2008 億元，同時，2006~2008 年GDP %，雖然受到金融危機的影響，2008 年珠海的GDP 仍能保持14%的增長速度，經(jīng)濟呈穩(wěn)健趨勢發(fā)展，為酒店業(yè)的發(fā)展提供了穩(wěn)定良好的經(jīng)濟環(huán)境。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業(yè)稅的義務。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。東澳島與香港、澳門及其他島嶼均未通航，聯(lián)系不便，香港快艇曾被允許靠泊，因歷史原因終止。C，導致淡旺季明顯；外伶仃島的臺風集中在8~9 月，最大風速12 級以上，臺風對于旅游度假的安全性有較大的負面作用。5） 商務客源市場：如上述分析，由于交通存在一定的限制、加之周邊服務配套將在較長一段時間內(nèi)都比較落后，這些都與商務客源的快捷、方便等要求相悖，所以本項目酒店對于此類客源的吸引力相對要弱一些。冬季的波浪高于夏季的波浪，一般波浪不高，~ 米，受臺風直接影響時，平均波高5~6 米，最大波高8 米；受強臺風直接影響時，平均波高8 米，最大波高大于10 米。風。港珠澳大橋的興建將使珠海成為珠江口西岸承接香港輻射的“橋頭堡”，有利于承接香港產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市功能的拓展和延伸。交通體系公路：已經(jīng)建成的高速公路包括：京珠高速、京珠西線高速、廣珠西線高速、西部沿海高速和江珠高速公路、即將動工或規(guī)劃的高速公路包括：機場高速公路、高欄港高速公路、港珠澳連接線和金海高速。2）珠海的經(jīng)濟地位，及珠海的發(fā)展對周邊經(jīng)濟的影響項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。1）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位珠海市是珠江三角洲南端的一個重要城市，2008年：國務院頒布實施珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要(20082020年，并明確珠海為珠江口西岸的核心城市。珠海位于廣東省珠江口的西南部。二、內(nèi)部因素項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）；公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風險、擴大社會影響力的作用；從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義。鐵路：廣珠鐵路于1997 年開工、1999 年停工，2007 年復工，預計2011 年通車。交通便捷程度1） 珠海市對外交通體系建設相對完整，基本形成了以公路、航空和輕軌為主的陸空交通格局，與周邊城市實現(xiàn)交通接駁，據(jù)此，珠海與珠三角主要城市將在1 小時生活圈內(nèi)。島上風速較大， 米/秒左右，冬半年的平均風速大于夏半年。外伶仃島旅游資源自然景觀：島上冬無寒，夏無酷暑，四季如春，山水兼得，旅游資源豐富多彩， 具有典型的亞熱帶雨林風景和海島伊甸園風光，是鑲嵌在珠江口與南太平洋交匯處的一顆璀璨的明珠。外伶仃島資源環(huán)境優(yōu)劣勢分析根據(jù)資源的類型和特質(zhì)，東澳島旅游資源可分為海島風光觀賞性資源和海島風光體驗性資源兩種類型。3）外伶仃島資源環(huán)境評價海島旅游開發(fā)尚處于初級發(fā)展階段，海島風光依然是東澳島旅游的核心內(nèi)容；海島旅游資源的開發(fā)方向比較單一，表現(xiàn)在觀賞性項目吸引力不足，體驗性項目缺失，資源體驗價值的挖掘有待進一步提升，表現(xiàn)在文化體驗、休閑娛樂體驗等方面；其中，文化體驗包括如何將海島旅游與本地的或者外來的文化深度結(jié)合，譬如陽朔的印象劉三姐和西街是文化體驗營造較為成功的案例之一；休閑娛樂體驗則表現(xiàn)在如何打造具有參與性、體驗性和娛樂性的休閑度假產(chǎn)品等，譬如開辟豐富多彩的陸上和海上運動等，同時根據(jù)珠海海島旅游問卷調(diào)查（2009）顯示，游客對于各項休閑娛樂活動的選擇較為平均，反映出希望活動豐富性和動感性。在與深圳通航的發(fā)展進程之中，珠海市萬山區(qū)相關負責人表示，經(jīng)與深圳旅游等部門商洽，深圳直達珠海海島旅游航線有望近期內(nèi)重新開通，即在今年下半年內(nèi)開通。污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。八、土地升值潛力初步評估從地理位置、土地供應、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展狀況、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。主要合作條件合作風險評估：1）通過其他相關渠道了解項目背景資料：如土地方轉(zhuǎn)讓的原因、曾經(jīng)或正在洽談的公司；2）對合作方已完成的手續(xù)進行核實；3）土地使用年限；4）土地權屬是否明晰，有無抵押或其他法律糾紛等問題；5）土地方的信用；6）付款進度及與土地出讓（轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)）土地手續(xù)的配合；7）其他與合作方式相關的當?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構較為合理，為酒店業(yè)帶來較豐富的商務及旅游休閑度假客源。4） 以外伶仃島、東澳島、荷包島、萬山島、廟灣島、桂山島、白瀝島和擔桿島為代表的海島游正成為珠海旅游業(yè)、珠三角旅游經(jīng)濟的新熱點，同時市場分析顯示，海島旅游存在較大的升級空間。一、區(qū)域住宅市場成長狀況區(qū)域住宅歷史市場簡述◇形成時間◇各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況◇購買人群變化區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近35年）◇開工量/竣工量◇銷售量/供需比◇平均售價區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢二、區(qū)域內(nèi)供應產(chǎn)品特征各檔次產(chǎn)品供應狀況各檔次產(chǎn)品的集合特征（尤其研究與本案類似