【正文】 03 屋面 每周巡查一次并做 好記錄 工 程 組 負(fù) 責(zé)組 織 實(shí) 施 巡查、維修和檢驗(yàn) 每半年檢查屋面一次，中修 5 年，大修 10 年 每 2 年對(duì)于 局 部 有 大面積損壞的，翻 新 一次 工 程 組 負(fù) 責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn) 或 委 托 專業(yè) 公 司 進(jìn) 行大修、更新改造 《 建筑工 程施 工及驗(yàn) 收規(guī)范》 《 哈市城 鎮(zhèn)房 屋修繕 范圍 和 標(biāo)準(zhǔn)》 建筑工程質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（ GBJ30188） 房屋滲漏修繕技術(shù)規(guī)程（ CJJ6295） 公司《公共設(shè)施巡查制度》 公司《維修工作手冊(cè)》 確保使用功能正?？煽? 清 潔美觀 完好率 達(dá)到 99％以上 哈爾濱菱建物業(yè)管理有限公司 45 04 樓梯間、通道 每周巡查一次并做好記錄 工 程 組 負(fù) 責(zé)組 織 實(shí) 施 巡查、維修和檢驗(yàn) 中修 4 年，大修 8 年 每 10年粉刷一次 工 程 組 負(fù) 責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn) 或 委 托 專業(yè) 公 司進(jìn)行 建筑工程施工及驗(yàn)收規(guī)范； 建筑工程質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)(GBJ30188)《哈市城鎮(zhèn)房 屋 修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)》 公司《公共設(shè)施巡查制度》 公司《維修工作手冊(cè)》 確保使用功能正?？煽? 清 潔美觀 完好率 達(dá)到 99％以上 哈爾濱菱建物業(yè)管理有限公司 46 公用設(shè)施設(shè)備日常管理及維護(hù)計(jì)劃表 序號(hào) 設(shè)施 名稱 日常管理 內(nèi) 容 定期維修 養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 實(shí)施方案 工作參考 標(biāo)準(zhǔn)要求 實(shí)施效果 備 注 01 電梯 每天巡查 二次 電梯運(yùn)行時(shí)有無(wú)異響 各照明是否正常 各指示燈能否正常指示，各按鈕是 否 正常 報(bào)警裝置是否正常 每 星期全面檢修、保養(yǎng)一次 按 國(guó)家有關(guān)規(guī) 定 每年年檢一次 按 規(guī)定 程序選 定 專業(yè)公司按有關(guān)規(guī)定內(nèi) 容 進(jìn)行維護(hù) 行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及國(guó)家有 關(guān) 規(guī)定 《設(shè) 施設(shè)備 管理工作手冊(cè)》之《電梯分包方管理評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)》 安全、可靠、運(yùn)行 平 穩(wěn)，附件完好 警鐘、對(duì)講、應(yīng)急照明完好，功能正常 故 障率 1%以下 取得《年檢合格證》 重大節(jié)假日前須全面檢查維護(hù)一 次 02 變配電柜 正 常運(yùn)行時(shí)，每班巡 查 二次 用 電高峰時(shí)，二小時(shí) 巡 查 一次 各儀表指示是否正常 是否有異常聲響 及 異?，F(xiàn)象 每半年保養(yǎng)一次 除塵 測(cè)試絕緣電阻、接 地 電阻 開(kāi) 關(guān)觸點(diǎn)檢查 緊 固螺絲 《 設(shè) 施設(shè)備管理工作 手 冊(cè)》 之 《 配 電柜保養(yǎng)規(guī)程》 各開(kāi)關(guān)及保護(hù)裝置 靈 敏可靠 各儀表、指示燈等 指 示正常 如發(fā)生故障跳閘 ， 應(yīng)詳細(xì) 檢查 并 查明原 因后 方 可恢復(fù) 合閘 哈爾濱菱建物業(yè)管理有限公司 47 序號(hào) 設(shè)施 名稱 日常管理 內(nèi) 容 定期維修 養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 實(shí)施方案 工作參考 標(biāo)準(zhǔn)要求 實(shí)施效果 備 注 03 變壓器 正 常運(yùn)行時(shí)，每班巡 查 二次 用 電高峰時(shí)，二小時(shí) 巡 查 一次 運(yùn) 行是否正常 2 、 電 壓 是 否 穩(wěn)定、電流是否在額定 范 圍內(nèi) 警示標(biāo)識(shí)是否完好 每半年保養(yǎng)一次 接 地 裝置檢查 除塵、緊固螺絲 測(cè)試絕緣電阻及 接 地電阻 查 看 外觀 《 設(shè)施 設(shè)備管 理 工作手冊(cè)》之《變壓器 保 養(yǎng)規(guī)程》 運(yùn)行正?？煽?，各 項(xiàng) 指 標(biāo) 均 合 標(biāo)準(zhǔn) ， 無(wú)異?，F(xiàn)象 各指示、保護(hù)裝置正常 室 內(nèi)通風(fēng)正常 溫升過(guò)高或電流過(guò)大時(shí)應(yīng)即采 取 措施 04 風(fēng)機(jī) 每 天 巡 查一次 觀 有 無(wú)異常 皮帶是否松緊適當(dāng) 機(jī)時(shí)有無(wú)異常聲響 各開(kāi) 關(guān)是否 處于 “ 自動(dòng)”狀態(tài) 每半年保養(yǎng)一次 機(jī)身清潔、油漆 軸承檢查加油、緊固 各繼電器、接觸器 、 電機(jī)檢查 絕緣電阻、接地電 阻 測(cè)試 測(cè) 試運(yùn)行電流 《 設(shè)施 設(shè)備管 理 工作手冊(cè)》之《風(fēng)機(jī)保 養(yǎng) 規(guī)程》 風(fēng) 機(jī)風(fēng)量正常 運(yùn)行時(shí)電流在額定 范 圍內(nèi) 哈爾濱菱建物業(yè)管理有限公司 48 序號(hào) 設(shè)施 名稱 日常管理 內(nèi) 容 定期維修 養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 實(shí)施方案 工作參考 標(biāo)準(zhǔn)要求 實(shí)施效果 備 注 05 水泵 一 般 情況 兩 小 時(shí)巡 查 一次 用 水 高峰 時(shí) 每 半小 時(shí) 巡 查一次 每 星 期各 泵 輪 換使 用 一次 各 消 防泵 每 星 期試 運(yùn) 行 一次 聽(tīng) 聲響 感 覺(jué)電機(jī)溫度 觀 看儀表指示 出現(xiàn) 漏水及 時(shí)處理 消防 泵各開(kāi) 關(guān)處于“自動(dòng)”狀態(tài) 每半年保養(yǎng)一次 機(jī)身清潔、油漆 軸承檢查加油、緊固 各繼電器、接觸器 、 電機(jī)檢查 絕緣電阻、接地電 阻 測(cè)試 測(cè) 試運(yùn)行電流 對(duì)消防水泵開(kāi)機(jī)試壓 泵體的 5 米范圍內(nèi) 閥 門、管道、儀表 等 保養(yǎng) 《 設(shè)施 設(shè)備管 理 工作手冊(cè)》之《水泵保 養(yǎng) 規(guī)程》 泵運(yùn)行平穩(wěn)、聲音 均 勻，電流正常 水流量、壓力達(dá)到要求 各儀表、指示燈指 示 正常 06 防盜對(duì)講門系統(tǒng) 每 天巡查一次 根 據(jù)故障 登 記 并于 當(dāng) 天 進(jìn)行 檢 查 維修 機(jī)電壓是否正常 指示是否正常 性能是否正常 每半年保養(yǎng)一次 測(cè)試各測(cè)試點(diǎn)電壓 清 掃灰塵 各 功能檢查 調(diào) 節(jié)閉門器 《 設(shè)施 設(shè)備管 理 工作手冊(cè)》之《防盜對(duì)講門系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程》 防盜門能平穩(wěn)、可 靠 地關(guān)閉； 對(duì)講系統(tǒng)聲音清晰 哈爾濱菱建物業(yè)管理有限公司 49 序號(hào) 設(shè)施 名稱 日常管理 內(nèi) 容 定期維修 養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 實(shí)施方案 工作參考 標(biāo)準(zhǔn)要求 實(shí)施效果 備 注 07 可視監(jiān) 控系統(tǒng) 每天巡查二次 出 現(xiàn) 故障 隨 時(shí) 修復(fù) 看各 攝像機(jī) 是否正常 查看 監(jiān)視器 顯示 屏 顯示情況 每 月 保養(yǎng)一次 檢查防塵罩的密封性 除塵、擦洗鏡頭、清 理 降溫風(fēng)扇 調(diào) 校焦距 云臺(tái)活動(dòng)部分加油 測(cè) 試接地電阻 《 設(shè)施 設(shè)備管 理 工作手冊(cè)》之《可視監(jiān) 控 系 統(tǒng) 保 養(yǎng) 規(guī)程》 圖象清晰、穩(wěn)定，可 視 范圍正常 錄像機(jī)工作正常 08 消防報(bào)警系統(tǒng) 每 天 巡查兩次 每 星 期按 探 頭 數(shù)量的 5%抽檢試驗(yàn) 各報(bào)警按鈕、煙（溫）感探頭、警 鈴 是否完好 各區(qū)域報(bào)警器及 集 中 報(bào) 警 器 工作 是 否正常 每月保養(yǎng)、全面檢查一次 試 各 點(diǎn)電壓 清 除 各故障碼 按 探 頭 數(shù) 量 的30%抽 檢試驗(yàn) 測(cè) 試接地電阻 試 驗(yàn)各功能： 《 設(shè) 施 設(shè) 備 管 理工作手冊(cè)》之《消防報(bào)警系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程》 《消防工作手冊(cè)》 系統(tǒng)運(yùn)行正常、穩(wěn) 定 ，靈敏可靠 非人為因素所產(chǎn)生的誤報(bào)率在 3%以下 09 公共通道 每日巡視檢查兩遍，發(fā) 現(xiàn) 問(wèn) 題及 時(shí) 維 修并 做 好 記錄。 前期管理的思路 前期 管理 是現(xiàn)代物業(yè)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工過(guò)程中，使物業(yè)最大限度地滿足使用的需求。三級(jí)管理的考核結(jié)果將作為職員月度績(jī)效工資發(fā)放的基數(shù)，也作為職員晉升的依據(jù)。通過(guò)建立和實(shí)施績(jī)效考核體系，管理處每月對(duì)各項(xiàng)目組實(shí)施考核，考核結(jié)果用以調(diào)整項(xiàng)目組報(bào)酬。我們一直致力于探索和改進(jìn)對(duì)激勵(lì)制度的改革，現(xiàn)已形成了較為完善的激勵(lì)機(jī)制。管理處與公司簽訂管理目標(biāo)責(zé)任書。公司對(duì)管理處經(jīng)理職務(wù)及管理處職員 年終獎(jiǎng)金進(jìn)行 雙 否決。 盤雙軌存檔制 度，確保檔案資料的安全可靠，實(shí)現(xiàn)檔案資料儲(chǔ)存方式的多元化。 測(cè)定依據(jù) 回 收有 效調(diào)查 表合 格總分 數(shù) /回 收有效 調(diào)查 表總 分?jǐn)?shù)≥ 90 質(zhì) 量 保證措施 ，向客戶公開(kāi)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)管理工作始終處于客戶監(jiān)督之中。 ，培訓(xùn)計(jì)劃、培訓(xùn)課程內(nèi)容設(shè)定科學(xué)、規(guī)范。 測(cè)定依據(jù) 處理投訴次數(shù) /投訴總次數(shù) 100％ ≥ 99％ 質(zhì) 量 保證措施 12 小時(shí)值班，接受業(yè)主的各類投訴。 ，及時(shí)消除隱患。 d.“全員防范”的安全防范意識(shí)。 ，及時(shí)維修，保證小區(qū)正常路燈照明情況。 、雨水井、污水井的巡查落實(shí)到人，及時(shí)清掏。 ，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即處理。 ，事先應(yīng)制訂詳細(xì)的工作方案，同時(shí)要求維修主管到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和驗(yàn)收。 10 分鐘內(nèi)到 達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，零修立即處理，急修不過(guò)夜。 各項(xiàng)管理指標(biāo)的承諾標(biāo)準(zhǔn)如下 房屋及配套設(shè)施完好率 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 98％ 承諾指標(biāo) 98％ 承諾標(biāo)準(zhǔn) 房屋外觀無(wú)破壞，立面整潔，無(wú)改變使用功能，無(wú)私搭亂建，公用設(shè)施及通道無(wú)隨意占用。 通過(guò)嚴(yán)格規(guī)范的管理，減少車輛停放、噪 音、環(huán)境污染 與 甲方協(xié)商溝通。在 每個(gè)科室 發(fā)放一冊(cè)《消防知識(shí)手冊(cè)》 強(qiáng)化全員防火意識(shí)，按消防標(biāo)準(zhǔn)在指定區(qū)域、地點(diǎn) 及相關(guān)部位配置足數(shù)的滅火器材 。 預(yù)防為主，嚴(yán)格管理，減少安全及消防隱患 治安防范 ：強(qiáng)調(diào)“ 外緊內(nèi)松 、預(yù)防為主 ”的原則，全力將有不良動(dòng)機(jī)的嫌疑人擋在大樓門以外，不給其可乘之機(jī)；通過(guò)保安員的嚴(yán)密監(jiān)控及巡邏， 震懾不法分子不敢作案；與周邊區(qū)域聯(lián)防聯(lián)治，發(fā)揮 綜合整 治的 群防 優(yōu)勢(shì)。憑借多年的工程管理經(jīng)驗(yàn)，我們將積極主動(dòng)地與甲方部門及建筑施工單位充分溝通，確定工程遺留問(wèn)題的處理界面，以及處理的流程和時(shí)效要求。將通 過(guò) 審閱設(shè)計(jì)圖紙，察看施工改造現(xiàn)場(chǎng)，參加工程會(huì)議，組織相關(guān)專業(yè)人士意見(jiàn)征詢等形式，站在物業(yè)管理人和物業(yè)使用人的角度，就物業(yè)的規(guī)劃改造提出建設(shè)性的意見(jiàn)， 減少設(shè)計(jì) 建設(shè) 的缺陷 。 大樓 設(shè)備設(shè)施較多，容易產(chǎn)生管理及維護(hù)盲點(diǎn) 人大 辦公大樓不同于純寫字樓 或住宅小區(qū)，除設(shè)有供配電、給排水、消防、電梯等系統(tǒng)之外，還配備 多間會(huì)議設(shè)備 系統(tǒng) 、 供冷空調(diào)系統(tǒng)、監(jiān)控、微機(jī)等智能系統(tǒng)。 物業(yè)管理規(guī)劃定位 業(yè)戶分析的結(jié)論， 是 我們?cè)O(shè)定管理模式、設(shè)計(jì)服務(wù)項(xiàng)目、確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的客觀依據(jù)。 哈爾濱菱建物業(yè)管理有限公司 16 1 垃圾存放處需設(shè)垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)間，樓內(nèi)垃圾桶配置少。 1 旗桿需重新配置升降繩。 中央空調(diào)管道系統(tǒng)保溫已破損，需重新做保溫。 四層設(shè)有 客房（標(biāo)準(zhǔn)間） 34 間，小會(huì)議室 1 間。 西樓： 一層設(shè)有常委會(huì)議廳、休息廳，中心會(huì)議室 2 處，辦公室 6 間，消控中心 1 處，侯會(huì)室 1 處，陽(yáng)光餐廳 1 處，大小餐廳、廚 房各一處，消毒間1 處，武警宿舍、總值班室、收發(fā)室各 1 處，醫(yī)務(wù)室 4 間，衣帽 室 、食堂、休息室共 3 處，門