【正文】 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 137 ?綜上所述，在考慮首層業(yè)主是否應(yīng)當(dāng)交納電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用時，首先應(yīng)當(dāng)看其與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中是否對這個問題進(jìn)行了約定，如果合同中已經(jīng)明確約定首層業(yè)主不必交納電梯運(yùn)營維護(hù)費(fèi)用，那么業(yè)主就可以不交納該項費(fèi)用；如果合同中沒有對這個問題進(jìn)行約定，根據(jù)法律規(guī)定，首層業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用。要判斷首層業(yè)主是否應(yīng)交納電梯運(yùn)營維護(hù)費(fèi)用，首先要看該協(xié)議是否對此做出了約定。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 125 ?被告田永辯稱，我家住在小區(qū)一層，小區(qū)沒有地下室，我根本用不著電梯，也從未用過電梯。 15 物業(yè)管理條例 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)： （一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況； （二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； （三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； （四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施； （五）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。 (1年 ) ? 二、業(yè)主大會的職權(quán) ? 167。 82 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。 ?導(dǎo)讀： 《 最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 》已于 2020年 4月 20日由最高人民法院審判委員會第 1466次會議通過， 2020年 5月 15日公布，自 2020年 10月 1日起施行。 ?導(dǎo)讀 :《 物業(yè)管理條例 》 （ 2020年 6月 8日中華人民共和國國務(wù)院令第 379號公布 根據(jù) 2020年 8月 26日 《 國務(wù)院關(guān)于修改 〈 物業(yè)管理條例 〉 的決定 》 修訂） 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 114 ?二、管理規(guī)約 ?167。這對全體業(yè)主有利，對開發(fā)商則是巨大的定時炸彈。如把會所產(chǎn)權(quán)歸了業(yè)主，巨大的運(yùn)行費(fèi)用是個長期負(fù)擔(dān)。這種觀點(diǎn)我認(rèn)為不正確。我們希望靠法制的完善解決這個問題。我們知道中國電信有幾千億的資產(chǎn)，它的資產(chǎn)從哪里來的？是全體用戶交給它的電話費(fèi)。我們知道，小區(qū)里面除了車位之外還有大量的其他的配套設(shè)施，比如現(xiàn)在很多公共交通的配套是由私營企業(yè)來承擔(dān)的，它的功能是公共配套，但所有權(quán)另有其人。假如全體顧客是向張三定做的豆腐，這個道理可以成立，事實(shí)上不是這樣。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 94 ?第二，成本與所有權(quán)是沒有關(guān)系的。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 90 ?投資者說。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，成本可以決定所有權(quán)。 ?司法解釋規(guī)定的情況，現(xiàn)在司法解釋規(guī)定，是第五條， 它說建設(shè)單位按照配置比例將車庫車位以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合 《 物權(quán)法 》 第 74條有關(guān)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要的規(guī)定。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 79 ?有這樣一個案例，一棟大樓原來是一個家族的產(chǎn)業(yè)，家族的成員應(yīng)該是一個共有的關(guān)系，后來這個企業(yè)破產(chǎn)了。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 75 ?之后蓋房子的這個人想在二層上面再加蓋一層，因?yàn)樗幸?guī)劃許可證，但是遭到了二層業(yè)主的反對，后來就到法院訴訟。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 71 ?建筑形式上，是高層還是平房好象也沒有關(guān)系。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 66 ?樓頂空間應(yīng)該是全體業(yè)主共有的，那么怎么才叫合理利用呢？ ?一定要有規(guī)劃，實(shí)踐看到一種情況，這個是合理利用，叫做“退臺”的行使，一個建筑的一層，一層退回來一部分，開始砌二層，二層的樓頂又退回去，這是三層，這樣一樓的樓頂， 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 67 ?規(guī)劃當(dāng)中就把它做成了二樓的庭院，三樓的把二樓的樓頂做庭院，這就是合理利用，這個不認(rèn)為是侵權(quán)，那么你要自己說，我現(xiàn)在整個樓， 20層樓，樓頂是我 20層，我上去要利用，這恐怕有問題，這一部分做了一個特別的規(guī)定。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 58 土地使用權(quán)歸誰所有？ ?建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，使用權(quán)歸誰所有？ ?一個業(yè)主在買房的時候，其實(shí)買到了一個房子的不動產(chǎn)建筑物，同時還買到了一塊地的使用權(quán) ，這樣我們每個業(yè)主買了一個房子以后，都會拿到一個土地使用權(quán)證，這個土地權(quán)證， 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 59 ?比方說，我現(xiàn)在買 100平方米，我現(xiàn)在拿到了 80平米的土地使用權(quán)證，那么這 80平方米的土地使用權(quán)證是你單獨(dú)所有還是怎么著？需要一個界定。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 55 ?比如架空層、地下室、會所和學(xué)校。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 51 ?這一部分說法都是不對的，我們認(rèn)為應(yīng)該是這樣，這些都是全體業(yè)主共有的，那么從哪里進(jìn)呢？就是從外面引進(jìn)來，到房子的部分，全部屬于業(yè)主共有的，外面部分屬于熱電公司，變壓器之外屬于電力公司等等，只要能夠區(qū)分開這樣的，凡是進(jìn)到小區(qū)里面的、戶外的，那就是全體業(yè)主共有，就這樣一些部分，司法解釋的第一條做了一個很明確的規(guī)定。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。 4 建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋 業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的 合理需要，無償 利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的， 不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán) 。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 44 ?第三節(jié) 共有權(quán) ?一、概念 —— 是指區(qū)分所有人依據(jù)法律、合同以及區(qū)分所有人之間的規(guī)約，對“建筑物的共用部分、基地使用權(quán)、小區(qū)的公共場所和公共設(shè)施等”所共同享有的財產(chǎn)權(quán)利 。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 37 ?我們開玩笑講，說你今天買了一個空間，你的四面墻、天棚加地板，都是共有的，那我進(jìn)來怎么進(jìn)來呢？我要飄進(jìn)來嗎？我也不能踩在地板上，我也不能摸墻，摸了就是侵權(quán)，好像這一點(diǎn)上，空間說更不合理。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 34 ?167。這個業(yè)主找了一家設(shè)計院做了設(shè)計，并且給他出了一個證明，說只要按設(shè)計作補(bǔ)強(qiáng)處理，對結(jié)構(gòu)安全沒有影響。從實(shí)際出發(fā)，業(yè)主通過購買、附贈等方式合法獲得的不動產(chǎn)，即使沒有登記，也應(yīng)視為專有部分。按照物權(quán)法的原則，分?jǐn)偟拿娣e不應(yīng)該算在專有部分里的，但是我們的房產(chǎn)證面積包含了分?jǐn)偟墓裁娣e。 ?167。 2建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋 ? I 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的 房屋，以及車位、攤位等 特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的 專有部分 ： （一）具有 構(gòu)造上 的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分； （二）具有 利用上 的獨(dú)立性，可以排他使用； （三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。 16建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋 建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。 28 因人民法院、仲裁委員會的法律文書（司法行為）或者人民政府的征收決定等（行政行為），導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。 ? II 基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為， ③ 已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。解釋第 14條 ?管理權(quán)、內(nèi)容、客體范圍、限制。解釋第 1 13條 ?開發(fā)商可以贈送露臺、花園嗎？解釋第 2 條 ?開發(fā)商如何處理車位問題。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 12 客體主要是 建筑物。 ? 167。 ?專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 18 ? II 規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù) 規(guī)劃 列入該特定房屋 買賣合同 中的露臺等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。 11建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋 ?業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 24 ?還有更大的共有部分是沒有進(jìn)入分?jǐn)偟?，比如設(shè)備用房、配電房等等。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 28 專有權(quán)行使的限制 ?專有權(quán)行使是否受限制？如何操作？ ?業(yè)主對專有部分享有所有權(quán)，包括支配、使用、處分的權(quán)利，但業(yè)主在支配專有部分的時候法律也有明確的限制。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 31 ?他拿著這份文件向房管局申請裝修許可，房管局也給他出了批復(fù)。 83 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約（物權(quán)請求權(quán)）。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 38 ? 最后粉刷表層說 。 ?在區(qū)分所有中，共有的類型比較復(fù)雜 ： ?法定共有和約定共有； ?共有和準(zhǔn)共有 ?小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共有、某一棟建筑物內(nèi)業(yè)主的共有、特定單元或特定幾個業(yè)主的共有。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 52 ?從實(shí)務(wù)分析，共有部分應(yīng)該是指該建筑范圍內(nèi)，由部分或全體業(yè)主共同擁有的部分。天然共有是最為復(fù)雜的，它是指在構(gòu)造上和使用上不具備獨(dú)立性，僅為專有部分提供某些功能，與專有部分存在必然聯(lián)系，不能單獨(dú)作為所有權(quán)標(biāo)的的部分。 ?司法解釋的第三條明確規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，這是原則，所以在一個小區(qū)里頭，土地完全是共有的，是大家共有的， 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 60 ?那么大家共有，為什么還要自己有個土地使用權(quán)證呢？這一部分就是說，全體業(yè)主享有這個土地使用權(quán)，那么你自己這一部分是一個份額，僅僅是一個份額，比方說我們現(xiàn)在進(jìn)了一個小區(qū)里去住，買一個房子進(jìn)去了，我現(xiàn)在有 100平米的建筑物，我有 80平方米的土地，那么這 80平方米的土地在哪里？ 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本 61 ?沒有，你不知道在哪里，那么就是從觀念上把整個這塊地，我蓋成這么多房子來，幾層幾層都蓋起來了，那么你這個建筑物其實(shí)僅僅分到了這么多地，這個地就在這塊地里頭，但是不知道在哪里。 中 大 至 正 倫 理 求 是 文 以 載 道 德 信 為 本