【正文】 同時(shí)兼可為項(xiàng)目方提供相應(yīng)投融資輔導(dǎo)，合適項(xiàng)目可與引薦投資人，費(fèi)用節(jié)省至少50%。本項(xiàng)目是重慶市首個(gè)整體規(guī)劃、統(tǒng)一布局、全面推進(jìn)實(shí)施的貨運(yùn)配載基地項(xiàng)目，目前重慶及西部地區(qū)的貨運(yùn)配載市場(chǎng)仍然處于發(fā)展階段，因此有著眾多的不可預(yù)見(jiàn)因素。但由于引進(jìn)了中集物流、港務(wù)物流這一類具有雄厚實(shí)力和豐富的貨運(yùn)配載實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)作為業(yè)主，本身具有一批比較穩(wěn)定的外圍企業(yè)作為客戶群，可以將項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)因素降到最低。[2]社會(huì)因素風(fēng)險(xiǎn)。策略4：站住或與媒體合作舉辦各類相關(guān)活動(dòng)，經(jīng)常邀請(qǐng)媒體來(lái)基地參觀，互通有無(wú)。表73：貨運(yùn)配載基地政府關(guān)系營(yíng)銷策略策略1：爭(zhēng)取列入重慶市乃至國(guó)家重點(diǎn)物流項(xiàng)目之列。決策者：現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展公司總經(jīng)理，重大項(xiàng)目由發(fā)展公司董事會(huì)決策輔助人員：貨運(yùn)配載項(xiàng)目招商引資業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人，有關(guān)律師、會(huì)計(jì)師、公證人7項(xiàng)目營(yíng)銷策略表71：貨運(yùn)配載基地品牌營(yíng)銷策略策略1：借助西部物流產(chǎn)業(yè)基地的品牌效應(yīng)來(lái)成功營(yíng)銷貨運(yùn)配載基地，建立“貨運(yùn)配載基地”是重慶市乃至西部地區(qū)未來(lái)貨運(yùn)配載的主樞紐概念，以增強(qiáng)入駐企業(yè)對(duì)基地的信賴感，提高貨運(yùn)配載基地各類營(yíng)銷措施的有效性。5財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)表51：貨運(yùn)配載基地財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)營(yíng)業(yè)收入?建成起第二年?duì)I業(yè)收入：6000萬(wàn)元?年遞增率：5%資金來(lái)源?貸款占固定資本投資的比例：50%?貸款年利率：%?投資建設(shè)年限:1年折舊?土地?cái)備N：50年?房屋折舊:30年?設(shè)備折舊：20年流動(dòng)資本?啟動(dòng)預(yù)備流動(dòng)資金：300萬(wàn)元固定資本?用地面積:1200畝?土地出讓價(jià)：30萬(wàn)元/畝?城鄉(xiāng)統(tǒng)籌實(shí)驗(yàn)優(yōu)惠價(jià):15萬(wàn)元/畝?樓房及設(shè)備投資：25000萬(wàn)元表52：貨運(yùn)配載基地財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)結(jié)果項(xiàng)目名稱單位情景一：土地成本30萬(wàn)元/畝、所得稅率25%情景二：土地成本15萬(wàn)元/畝、所得稅率25%情景三：土地成本15萬(wàn)元/畝、優(yōu)惠所得稅率15%情景四：土地成本15萬(wàn)元/畝、營(yíng)收好于預(yù)期20%項(xiàng)目總投資萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元 內(nèi)部收益率（所得稅后）% 稅后累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元 投資回收期（所得稅前）年 投資回收期（所得稅后）年 投資利潤(rùn)率（所得稅前）%%%%%投資利潤(rùn)率（所得稅后）%%%%%投資利稅率%%%%%注:項(xiàng)目計(jì)算期為20年，表中營(yíng)業(yè)收入和稅后累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為第七年年末數(shù)據(jù)圖51：貨運(yùn)配載基地凈現(xiàn)金流量（所得稅后）財(cái)務(wù)演示6關(guān)鍵招商客戶分析現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)貨運(yùn)配載基地在招商引資過(guò)程中要對(duì)潛在招商對(duì)象進(jìn)行價(jià)值定位，以便通過(guò)綜合分析，對(duì)潛在關(guān)鍵駐企業(yè)進(jìn)行綜合排序，并根據(jù)排序結(jié)果，制定招商引資方案，進(jìn)而建立園區(qū)未來(lái)良好的業(yè)務(wù)發(fā)展藍(lán)圖。西部物流產(chǎn)業(yè)基地采取“整體規(guī)劃、分步實(shí)施、市場(chǎng)運(yùn)作”的開(kāi)發(fā)模式，鐵路及相關(guān)項(xiàng)目由鐵路部門(mén)負(fù)責(zé)組織實(shí)施。根據(jù)調(diào)研組實(shí)地走訪了解，重慶現(xiàn)有的這類流動(dòng)性較強(qiáng)的臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)位數(shù)不少，一般都具有50－150輛的停車(chē)能力。直轄以來(lái)，商貿(mào)設(shè)施平均每年以200萬(wàn)平方米的速度在增加，2006年全市商業(yè)設(shè)施面積達(dá)2750萬(wàn)平方米，形成了解放碑、觀音橋、沙坪壩、南坪、楊家坪五大商圈、重慶商社等一批大型商貿(mào)流通企業(yè)，西部城市購(gòu)物中心魅力初步顯現(xiàn)?，F(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展和大型貨運(yùn)配載基地的建設(shè)離不開(kāi)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的支撐，重慶重慶作為我國(guó)的老工業(yè)基地，已經(jīng)擁有了較為雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。因此應(yīng)當(dāng)完善市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出機(jī)制，建立包括車(chē)輛技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與車(chē)型、從業(yè)人員、注冊(cè)資金、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地等方面的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。對(duì)于運(yùn)輸市場(chǎng)所需要的貨運(yùn)交易信息，大部分貨運(yùn)場(chǎng)站通過(guò)電話或者傳真來(lái)完成，很少使用計(jì)算機(jī)、條形碼的技術(shù)，信息化水平很低。隨著城市的發(fā)展，政府必然對(duì)城市道路體系進(jìn)行整合，以減少市區(qū)內(nèi)交通壓力，提高交通設(shè)施的使用效率，必然要求道路貨運(yùn)場(chǎng)站搬遷到城郊結(jié)合部，形成規(guī)模化、集約經(jīng)營(yíng)的貨運(yùn)場(chǎng)站。三產(chǎn)配套設(shè)施：建設(shè)汽車(chē)快修中心、汽車(chē)檢測(cè)中心、汽車(chē)飯店、汽車(chē)旅館和司機(jī)活動(dòng)中心等生產(chǎn)配套設(shè)施，在貨運(yùn)配載區(qū)提供住宿、飲食、汽車(chē)檢修、大眾娛樂(lè)等一系列服務(wù)。系統(tǒng)采用整體規(guī)劃、分步實(shí)施，在規(guī)劃時(shí)預(yù)留接口，以便于系統(tǒng)的維護(hù)和升級(jí)。到2010年，努力實(shí)現(xiàn)入駐企業(yè)超過(guò)300家，日整合社會(huì)車(chē)輛達(dá)到1500輛，年發(fā)貨量超過(guò)1000萬(wàn)噸的發(fā)展目標(biāo)。本人純個(gè)人行為，與任何機(jī)構(gòu)無(wú)關(guān)，無(wú)商業(yè)成本。　　奉勸各位融資項(xiàng)目方不要輕信所謂投資咨詢（咨詢公司全部為無(wú)任何投融資經(jīng)驗(yàn)的初畢業(yè)學(xué)生拷貝照做），浪費(fèi)金錢(qián)是小，耽誤項(xiàng)目融資時(shí)機(jī)是大。2項(xiàng)目功能定位與盈利模式重慶西部物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)貨運(yùn)配載基地作為以嶄新面孔出現(xiàn)的第四方物流企業(yè)，應(yīng)專注于打造公共物流平臺(tái)，在重慶地區(qū)培養(yǎng)和發(fā)展一大批優(yōu)秀的第三方物流企業(yè)，成為重慶市物流企業(yè)孵化基地。貨運(yùn)交易中心：貨運(yùn)交易中心占地面積30萬(wàn)平方米，為第三方物流企業(yè)提供運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。根據(jù)貨運(yùn)配載基地的功能定位和區(qū)塊劃分，未來(lái)貨運(yùn)配載基地?fù)碛?大類型21個(gè)盈利點(diǎn)，具體描述見(jiàn)下表。（二）貨運(yùn)配載市場(chǎng)功能單一、設(shè)施簡(jiǎn)陋我們?cè)谡{(diào)研過(guò)程中發(fā)現(xiàn)：在貨運(yùn)市場(chǎng)上，個(gè)體經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)地位，為降低費(fèi)用，這些基本上個(gè)體經(jīng)濟(jì)采取門(mén)對(duì)門(mén)運(yùn)輸，貨物裝卸、配載基本不通過(guò)貨運(yùn)配載市場(chǎng)（特別是零擔(dān)站）。對(duì)于提供與鐵路、港口等多式聯(lián)運(yùn)的服務(wù)，大部分貨運(yùn)場(chǎng)站尚處于起步階段。推行經(jīng)營(yíng)資質(zhì)管理，嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)年審制度，將不合格企業(yè)降低資質(zhì)乃至退出行業(yè)。在新型工業(yè)化道路上，重慶已經(jīng)成為西部地區(qū)制造、能源、化工、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的核心基地。商貿(mào)業(yè)的快速發(fā)展集聚了更多的物流需求，為重慶市建設(shè)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供了強(qiáng)有力的支撐。這些停車(chē)場(chǎng)形成的原因主要是重慶正處于城市建設(shè)的高峰期，未經(jīng)平整的土地以及修好但尚未通車(chē)的斷頭路等比較多，一些街道或建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)就利用這一空擋期辦起了臨時(shí)的停車(chē)場(chǎng)。由沙坪壩區(qū)政府和重慶建工集團(tuán)共同組建基地整體開(kāi)發(fā)建設(shè)公司，注冊(cè)資本5億元，負(fù)責(zé)基地前期基礎(chǔ)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和管理，極大地降低了多式聯(lián)運(yùn)基地子項(xiàng)目的前期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本。這些價(jià)值定位包括以下5個(gè)方面：表61：貨運(yùn)配載基地對(duì)未來(lái)關(guān)鍵駐商的價(jià)值定位發(fā)展戰(zhàn)略?潛在進(jìn)駐企業(yè)在重慶/中國(guó)的業(yè)務(wù)發(fā)展歷史是怎樣的？?該潛在進(jìn)駐企業(yè)未來(lái)在重慶/中國(guó)的發(fā)展戰(zhàn)略是什么？?該潛在進(jìn)駐企業(yè)在同行競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)中的地位如何？?該潛在進(jìn)駐企業(yè)對(duì)重慶物流產(chǎn)業(yè)、重慶西部現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展有何影響？財(cái)務(wù)狀況及投資能力資金是否充足，有沒(méi)有順暢的融資渠道和融資平臺(tái)以保證持續(xù)不斷的資金投入？過(guò)去幾年的財(cái)務(wù)狀況和未來(lái)幾年財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)狀況如何？投資強(qiáng)度如何，能做到和愿意做的規(guī)模？關(guān)鍵技能在行業(yè)領(lǐng)域內(nèi)是否有較高的知名度，是否能夠代表貨運(yùn)配載領(lǐng)域的先進(jìn)發(fā)展水平和經(jīng)營(yíng)模式？過(guò)去是否開(kāi)發(fā)過(guò)相類似的項(xiàng)目，是否成功，目前經(jīng)營(yíng)狀況如何？企業(yè)自身管理/運(yùn)作水平如何？是否有穩(wěn)定且龐大的客戶資源或者與園區(qū)發(fā)展緊密相關(guān)其他稀缺性資源？溝通渠道關(guān)鍵進(jìn)駐企業(yè)與重慶市政府的關(guān)系如何？與園區(qū)發(fā)展公司是否能夠良好溝通？與園區(qū)相關(guān)外圍企業(yè)溝通是否順暢？企業(yè)社會(huì)責(zé)任能否能夠且愿意提供眾多的本地就業(yè)機(jī)會(huì)？是否愿意推動(dòng)本地社區(qū)不斷發(fā)展？是否愿意為員工提供有效社會(huì)保障？根據(jù)貨運(yùn)配載基地對(duì)未來(lái)關(guān)鍵入駐企業(yè)的價(jià)值定位，初步得出了第一階段吸引的潛在關(guān)鍵駐商重點(diǎn)目標(biāo)。策略2：通過(guò)貨運(yùn)配載基地的成功營(yíng)銷與優(yōu)質(zhì)服務(wù)來(lái)塑造貨運(yùn)配載基地“專業(yè)第四方物流企業(yè)，重慶公共貨運(yùn)平臺(tái)”的品牌形象，并借助貨運(yùn)配載基地形成的品牌效應(yīng)進(jìn)一步開(kāi)拓新的服務(wù)領(lǐng)域，同時(shí)推動(dòng)重慶西部現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)基地整體品牌營(yíng)銷，形成良性循環(huán)。策略2：邀請(qǐng)政府有有關(guān)部門(mén)參觀基地，參加基地舉辦的各項(xiàng)相關(guān)活動(dòng)。8風(fēng)險(xiǎn)控制按照風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源的不同，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要有政策因素風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)因素風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)因素風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)因素風(fēng)險(xiǎn)、管理因素風(fēng)險(xiǎn)和不確定風(fēng)險(xiǎn)等。主要是指項(xiàng)目所在地區(qū)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，以及對(duì)項(xiàng)目的支持配合力度，協(xié)作化程度。[4]技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)因素。重慶市政府發(fā)展貨運(yùn)配載的細(xì)化政策還未出臺(tái)，一些限制貨運(yùn)配載進(jìn)一步發(fā)展的政策性因素依然存在。本人純個(gè)人行為，與任何機(jī)構(gòu)無(wú)關(guān)，無(wú)商業(yè)成本。確保專業(yè)，質(zhì)量可與任何市面所謂策劃?rùn)C(jī)構(gòu)做對(duì)比。[6]不確定性風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目存在一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，本項(xiàng)目基本沒(méi)有政策因素風(fēng)險(xiǎn)。策略3：在專業(yè)媒體開(kāi)辟各類專欄或及時(shí)將具有新聞價(jià)值的信息提供給報(bào)紙、電臺(tái)等新聞媒介，為媒體提供新聞素材。策略5：對(duì)于貨運(yùn)配載基地內(nèi)入駐商戶的營(yíng)銷，由招商處外聘工作人員到各類目標(biāo)客戶的集結(jié)點(diǎn)或場(chǎng)所進(jìn)行宣傳營(yíng)銷。決策者：現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展公司總經(jīng)理或總經(jīng)理指定的談判人員輔助人員：貨運(yùn)配載項(xiàng)目招商引資業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人第五步：達(dá)成協(xié)議 所需時(shí)間：14周主要工作內(nèi)容：就關(guān)鍵駐商入駐西部現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)貨運(yùn)配載基地的方式、條件、利益分配等達(dá)成具體協(xié)議；由相關(guān)律師、會(huì)計(jì)師、公證人等對(duì)正式文件進(jìn)行審議；簽署正式文件。積極引導(dǎo)主城區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)上橋、茄子溪等地傳統(tǒng)物流設(shè)施和城區(qū)大型市場(chǎng)搬遷置換到基地相應(yīng)功能區(qū)及聯(lián)動(dòng)發(fā)展區(qū)，鐵路散貨物流按品種流向在基地和聯(lián)動(dòng)發(fā)展區(qū)合理布局，為項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展提供了必要的物流量保障。公路、鐵路、水路三種運(yùn)輸方式在園區(qū)匯合，使基地?fù)碛辛碎_(kāi)展零擔(dān)快運(yùn)、干線運(yùn)輸、區(qū)域配送、定制倉(cāng)儲(chǔ)、管理服務(wù)、信息交易、鐵公聯(lián)運(yùn)、電子商務(wù)和其他多種配套功能服務(wù)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。三是一些臨時(shí)性的停車(chē)場(chǎng)。重慶市擁有超億元市場(chǎng)80余個(gè)，數(shù)量西部地區(qū)第一，包括朝天門(mén)綜合市場(chǎng)、觀農(nóng)貿(mào)、西南物資市場(chǎng)、二郎汽摩配市場(chǎng)、隆鑫鋼材等一大批專業(yè)市場(chǎng)。在重慶西部新城建設(shè)貨運(yùn)配載市場(chǎng)不僅是順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需要，更是適應(yīng)政府調(diào)整貨運(yùn)市場(chǎng)行政工作思路，提高重慶市整體貨運(yùn)效率的現(xiàn)實(shí)需要，具有積極的意義。這些企業(yè)以低價(jià)搶走大量貨源，導(dǎo)致貨運(yùn)場(chǎng)站的經(jīng)營(yíng)較為困難。大部分道路貨運(yùn)場(chǎng)站僅提供臨時(shí)的儲(chǔ)存服務(wù)，儲(chǔ)存設(shè)施簡(jiǎn)陋，難以保證貨物的儲(chǔ)存質(zhì)量。由于歷史原因，貨運(yùn)場(chǎng)站一直作為道路貨運(yùn)企業(yè)的附屬設(shè)施存在，而對(duì)于大部分小