【正文】 如果協(xié)商不能解決，各方同意向物業(yè)所在地人民法院提起訴訟。守約方自接到通知之日起十五日內(nèi)以書面形式復(fù)函，逾期未復(fù)的視為同意提出終止本合同一方的決定。 積極主動與甲方聯(lián)絡(luò)，隨時以各種適當(dāng)?shù)姆绞剑ㄈ绲綀觥㈦娫?、傳真、電子郵件）履行顧問工作事項之內(nèi)容。 如因項目工程延誤，導(dǎo)致本合同在期滿時全部或部分內(nèi)容仍然未能履行，甲方如需乙方提供延期服務(wù)，甲乙雙方應(yīng)就延期服務(wù)另行協(xié)商。4. 甲乙雙方應(yīng)各自負(fù)責(zé)繳付有關(guān)顧問酬金之稅項及獨立處理其財政狀況，互不干涉。第五章：物業(yè)顧問人員工作執(zhí)行1. 本物業(yè)的物業(yè)顧問服務(wù)由乙方委派具有豐富實際操作和管理經(jīng)驗的工程經(jīng)理和區(qū)域經(jīng)理擔(dān)任顧問組負(fù)責(zé)人，其余人員配合該兩名人員共同在本物業(yè)的顧問服務(wù)中提供服務(wù)。1. 甲方：地址：電話： 傳真：2. 乙方：地址：電話： 傳真：第一章：注 釋1. 除合同內(nèi)容或文義需要另外解釋外，下列用語將具有如下意義： “本物業(yè)” 指名稱為xxxx的物業(yè)整體，高檔xxxx，總建筑面積約xx萬平方米，地址位于___________； “顧問服務(wù)” 甲方聘用乙方為物業(yè)顧問，依據(jù)甲乙雙方議定之內(nèi)容，乙方向甲方提供物業(yè)顧問服務(wù)； “本合同” 指本物業(yè)顧問服務(wù)合同及其附件。 測算本項目的物業(yè)管理費。 第十節(jié) 物業(yè)維修基金的建立和使用 根據(jù)《xx市維修基金管理辦法》有關(guān)規(guī)定：“物業(yè)維修基金專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修，期滿后的大修、更新、改造。 引導(dǎo)扶植各種無序自發(fā)的有益活動 對各種無序自發(fā)的活動積極引導(dǎo)、扶植，同時也舉行一些以前沒有的活動。 日常便民服務(wù)項目 無償服務(wù)31項： 無 償 服 務(wù) 項 目 類別 編號 項目 內(nèi)容 家政服務(wù) 1 代請搬家公司 2 代請居家守護(hù) 3 代請專業(yè)清潔公司 4 介紹保姆 5 代請家教 6 代租汽車 7 義務(wù)醫(yī)藥上門（藥費自理） 商務(wù)服務(wù) 8 代購車船票 9 代辦旅游手續(xù) 10 代寄、代領(lǐng)郵件 11 代訂報刊、雜志 12 臨時代為保管小件物品 13 代訂牛奶 14 電話留言服務(wù) 15 代訂酒店客房 16 代辦銀行開戶 禮儀服務(wù) 17 代辦喜事慶典 18 代請攝影、攝像 19 區(qū)內(nèi)代購代送禮品、鮮花 文化娛樂服務(wù) 20 提供報刊雜志閱覽 21 組織圖書閱覽 22 組織圖書、音像制品交流 23 組織郊游 24 開設(shè)棋類活動 25 開展氣功、太極拳、秧歌活動 26 邀請有關(guān)展覽、小型演出隊來社區(qū)服務(wù) 27 義務(wù)檢查煤氣管道漏氣情況、宣傳消防活動 28 提供居室臨時性特約安全護(hù)衛(wèi) 29 義務(wù)宣傳家庭安全用電常識 老年服務(wù) 30 建立老年活動組織 31 組織老人交誼活動 有償服務(wù)58項： 有償服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn) 類別 編號 項目 內(nèi)容 參考價格 日常維修裝飾服務(wù) 家政服務(wù) 健康服務(wù) 商務(wù)服務(wù) 第九節(jié) 社區(qū)文化與環(huán)境文化 隨著物質(zhì)文明的提高，人們越來越注重生活質(zhì)量，注重精神文明，注重人生價值，針對xxxx一期入住人群的特點，“以人為本”、“延年益壽”已成為廣大業(yè)戶們的普遍追求。 3 處理違章裝修的四個手段 情理手段 業(yè)戶出現(xiàn)違章裝修，做到以理說服業(yè)戶，以情感化業(yè)戶，爭取業(yè)戶的支持和理解，讓業(yè)戶自覺接受整改的要求。 1 裝修審批，嚴(yán)格把關(guān) 針對裝修管理上對房屋結(jié)構(gòu)、外觀保護(hù)的特殊要求，我們對業(yè)戶申報的裝修方案進(jìn)行嚴(yán)格審批，并加強裝修審批人員的內(nèi)部管理，以確保裝修審批嚴(yán)格把關(guān)。在提高對業(yè)戶的服務(wù)質(zhì)量上，我們千方百計，想方設(shè)法，一切為業(yè)戶的利益著想，努力強化員工的優(yōu)質(zhì)服務(wù)意識，做到“你想到的我為你做好，你沒想到的我為你做到”，向社會展示“xxxx人”的精神風(fēng)貌。 竣工驗收資料（如下表） 名 稱 資料內(nèi)容 工程建筑 產(chǎn)權(quán)資料 A：規(guī)劃圖紙、項目批文、用地批文 B：建筑許可證、投資許可證、開工許可證 C：拆遷安置資料 工 程 技 術(shù) 資 料 A 竣工圖—總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙； B 地質(zhì)勘察報告； C 工程合同及開工、竣工報告； D 工程預(yù)算 E 圖紙會審記錄 F 工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）； G 隱蔽工程驗收簽證； H 沉降觀察記錄； I 竣工驗收證明書； K 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書； L 水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備檢驗合格證書； M 砂漿、混凝土試塊試壓報告； N 供水、供暖的試壓報告； O 園林綠化的圖紙和清樣； P 設(shè)備清單、安裝調(diào)試記錄、使用注意事項說明、質(zhì)保書和保修單，操作手冊等； Q 有關(guān)工程項目的其他重要技術(shù)決定和文件 管理檔案資料（含業(yè)戶檔案、裝修管理檔案巡視記錄） 名 稱 資料內(nèi)容 物業(yè)資料 小區(qū)基本資料、分區(qū)資料、環(huán)境文化設(shè)施資料 住戶資料 A：住戶遷入資料 B：住戶人員檔案 C：住戶維修檔案 事務(wù)資料 A：事務(wù)值班表 B：事務(wù)交接記錄表 C：業(yè)戶搬出（入）物品登記表 D：日常事務(wù)巡視記錄 E：業(yè)戶回訪登記表 合格分承 包方資料 A：維修申請表（附圖紙）B：維修工程隊安全責(zé)任書 C：臨時施工人員登記表 D：施工單位營業(yè)執(zhí)照 投訴與回訪及其他管理服務(wù) 名 稱 資料內(nèi)容 維修資料 A：維修申報表 B：維修服務(wù)派工單 C：維修回訪記錄表 D：公共設(shè)施維修記錄 治安交通 管理資料 A：日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄 B：查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶 C：物資搬運放行記錄、緊急事件處理記錄 D：車輛管理記錄、車輛詳細(xì)資料、車位使用協(xié)議 設(shè)備管理 資料 A：公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄 B：各項機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修運行記錄 C：設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄 D：設(shè)備檢查記錄 社區(qū)文化 資料 A：活動計劃實施方案、總結(jié)記錄 B：文化活動圖片及錄像記錄 C：傳媒報導(dǎo) 員工管理 資料 A：員工個人資料、聘用表 B：員工業(yè)績考核及獎懲記錄 C：員工培訓(xùn)計劃及實施記錄 D：員工培訓(xùn)考核記錄 E：員工外出考評及參加演練記錄 F：員工住房及內(nèi)務(wù)管理記錄 業(yè)戶反饋 資料 A：服務(wù)質(zhì)量回訪記錄表 B：業(yè)戶意見調(diào)查、統(tǒng)計記錄 C：業(yè)戶投訴及處理記錄表 行政文件 資料 A：管理處主管值班及督察記錄 B：政府部門文件 C：物業(yè)公司及主管領(lǐng)導(dǎo)部門文件 D：管理處規(guī)章制度、通知、通報等文件 E：管理處榮譽一覽表 F：管理處接待來訪參觀記錄表 業(yè)主委員會 資料 A：籌備成立文件 B：成立后運行文件 第六節(jié) 服務(wù)質(zhì)量效果 1 服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，掛牌上崗，盡職盡責(zé)，各工種崗位職責(zé)上墻公布，代辦生活服務(wù)項目及價格上墻公布，接受業(yè)戶的監(jiān)督。檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)、編號、造冊、編輯并分柜保存，運用計算機(jī)等先進(jìn)的管理手段，盡可能的把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲存，便于查找和調(diào)用。 4 巡邏護(hù)衛(wèi)要經(jīng)常巡視車輛進(jìn)入情況，指揮行使、停放、維護(hù)秩序，督促車輛辦完事后及時離開。 d) 培養(yǎng)業(yè)戶高度自律意識，讓其自身不產(chǎn)生噪音，對產(chǎn)生噪音者以說服為主，勸其改正。 2 衛(wèi)生 水箱、水池按規(guī)定每年委托xx市自來水公司進(jìn)行清洗消毒一次，清洗人員必須兩證齊全（《衛(wèi)生許可證》、《健康證》）、持證上崗，水質(zhì)必須經(jīng)過xx市衛(wèi)生防疫站的水質(zhì)檢定，使供水符合水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。 1 保潔 建立清掃保潔制度，小區(qū)內(nèi)實施全方位的保潔，無臟、亂、差現(xiàn)象，房屋立面、公共樓道及區(qū)內(nèi)道路整潔，無堆放雜物現(xiàn)象。預(yù)案工作做的好不好，直接影響到業(yè)戶的生命財產(chǎn)是否有安全保障，間接地也會影響到物業(yè)管理公司的經(jīng)營狀況。具體措施為： 根據(jù)招標(biāo)要求，我司在小區(qū)出入口實施24小時值班，安全護(hù)衛(wèi)人員24小時巡查，重要部位實施24小時監(jiān)控。 車流控制——兩個園區(qū)各設(shè)一個車輛進(jìn)出入口,以便于管理.。護(hù)衛(wèi)員選聘以優(yōu)秀退伍軍人為主，應(yīng)具有良好的思想品質(zhì)及業(yè)務(wù)技能，建立業(yè)務(wù)、績效考核與工資、職位掛鉤的機(jī)制。在前述xxxx一期各項管理指標(biāo)承諾中，我們已對房屋及設(shè)備、設(shè)施的管理指標(biāo)實施措施進(jìn)行了闡述，此處對房屋及設(shè)備、設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)計劃、定期養(yǎng)護(hù)計劃作進(jìn)一步的闡述。 1 xxxx一期管理處人員配備圖 2 人員配備說明 xxxx一期是集住宅和商業(yè)用房于一體的綜合項目，為便于集中管理，只設(shè)一個管理處，人員配置共79人。擬定物資裝備計劃如下： 一、 管理用房 管理用房按建設(shè)方所提供原有面積安排小區(qū)各所屬機(jī)構(gòu)用房，具體安排方案另定。 。 文化活動機(jī)制是溝通管理處內(nèi)部員工的橋梁，通過文化活動的開展增強了員工的自信心和認(rèn)同感，把員工的利益和公司的利益緊密地結(jié)合在一起。 在監(jiān)督機(jī)構(gòu)控制方式中，我們采取例行檢查和突擊抽查相結(jié)合的方式進(jìn)行，而監(jiān)督控制的措施以預(yù)先控制與信息反饋控制相結(jié)合的方式進(jìn)行。這樣的結(jié)構(gòu)使權(quán)力集中、責(zé)任明確、命令統(tǒng)一，聯(lián)系簡捷、工作高效。 xxxx一期環(huán)境文化的構(gòu)想 針對xxxx一期的園林式布局和環(huán)保要求，我們除了對住宅內(nèi)噪音、水質(zhì)、空氣等環(huán)保要素進(jìn)行監(jiān)測，全面加強社區(qū)環(huán)境文化和環(huán)保建設(shè)外，還準(zhǔn)備做好以下幾點：第一，維護(hù)已有的園林綠化，實施各季節(jié)植物交叉式綠化工程。 5 體現(xiàn)社區(qū)文化、環(huán)境文化特色的物業(yè)管理典范模式 xxxx一期社區(qū)文化活動的總體構(gòu)想 社區(qū)文化三項主題：營造全新的工作理念；熱愛地球，保護(hù)環(huán)境；做新世紀(jì)文明使者。成立以管理處為主、有業(yè)戶代表參加的xxxx一期環(huán)保委員會，著眼于xxxx一期長遠(yuǎn)發(fā)展，依照可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，制定和實施xxxx一期環(huán)保工程?！叭馈苯Y(jié)合即是人防、物防、技防相結(jié)合。 對垃圾的分類處理。 硬件建設(shè) 可靠的安全保障系統(tǒng)、管理完善的環(huán)境設(shè)施、簡潔醒目的住宅形象設(shè)計系統(tǒng)、安全方便的交通網(wǎng)絡(luò)以及豐富的文化色彩等，一系列具有一定超前性能的先進(jìn)設(shè)施、設(shè)備為xxxx一期高尚環(huán)境和文明建設(shè)提供了物質(zhì)保證。xxxx一期只有不斷地創(chuàng)新，吸收國內(nèi)外住宅管理精華，做人之未做，做人之難做，才能不斷完善，并保持在同行業(yè)中的領(lǐng)先地位。 3 超前性、創(chuàng)造性、全方位服務(wù)的意識 超前性是xxxx一期物業(yè)管理前衛(wèi)和榜樣地位的標(biāo)志。為此，我們將充分發(fā)揮xxxx一期業(yè)戶管委會作用，通過業(yè)戶的內(nèi)部組織網(wǎng)絡(luò)和組織社區(qū)內(nèi)的文化活動，潛移默化地增強業(yè)戶參與管理的意識。 加強和完善物業(yè)管理的硬件條件 在xxxx一期物業(yè)管理工作中，除了要充分依托現(xiàn)有的管理設(shè)備外，還需投入一筆資金加強和完善物業(yè)管理的有關(guān)設(shè)備、設(shè)施，如要實行全電腦化辦公系統(tǒng)、護(hù)衛(wèi)快速反應(yīng)系統(tǒng)和完善的監(jiān)控系統(tǒng)等。 整體的設(shè)想與策劃分為五個方面： 1 高標(biāo)準(zhǔn)、高水平管理的措施 建立和實施完善的物業(yè)管理質(zhì)量體系 物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展過程證明了要達(dá)到高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)水平必須建立一套高標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量保證體系。 我們愿通過自己的努力，通過自己對業(yè)戶的全心服務(wù)，取得政府、社會、業(yè)戶的認(rèn)同。為此，我們將積極導(dǎo)入ISO90012000國際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，并在此體系內(nèi)，嚴(yán)格按照“管理專業(yè)化、服務(wù)規(guī)范化、經(jīng)營企業(yè)化”的思想建立起一整套科學(xué)規(guī)范的管理體制。接管物業(yè)類型包括辦公樓、別墅、公寓、高層住宅等。中標(biāo)后將很快進(jìn)行物業(yè)服務(wù)合同準(zhǔn)備工作。⑷ 填寫完整。⑹ 財務(wù)預(yù)算包括收支情況預(yù)算和各項收費標(biāo)準(zhǔn)（包括特約服務(wù)內(nèi)容及其收費標(biāo)準(zhǔn)）。 成本測算 　　投標(biāo)單位應(yīng)組織富有經(jīng)驗的財會人員和物業(yè)管理人員根據(jù)擬承接物業(yè)的管理服務(wù)范圍、類型、檔次、標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行專題分析，做出較為精確的測算，對國家規(guī)定的管理服務(wù)單價可不必計算。由于物業(yè)管理招投標(biāo)市場不完善，投標(biāo)及中標(biāo)后簽訂物業(yè)服務(wù)合同直至履行合同過程中，要注意會出現(xiàn)一些不確定因素，直接影響項目的成敗，如管理費價位、空置房管理費收取、工程遺留問題之責(zé)任劃分、管理過程中的獎罰條件以及投標(biāo)書中的每一項承諾等，應(yīng)給予重視。（一）物業(yè)公司參與投標(biāo)的關(guān)鍵因素項目區(qū)域、規(guī)模要符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃。如復(fù)評工作、車輛管理規(guī)定、標(biāo)書評分表和各種工作表格等等。物業(yè)管理手冊物業(yè)項目顧問組二OO六年十二月總目錄前 言前期篇（物業(yè)管理操作程序）第一章 物業(yè)投標(biāo)文件的制定 第二章 前期物業(yè)顧問服務(wù)合同的制定 第三章 物業(yè)管理委托合同的制定 第四章 管理費的測算第五章 籌備期物業(yè)管理管理篇（物業(yè)公司管理規(guī)章制度）第一章 總經(jīng)理辦公室第二章 物業(yè)部第三章 工程部第四章 保衛(wèi)部第五章 會計部第六章 公司主要應(yīng)急預(yù)案后 記前 言承蒙物業(yè)酒店管理公司的信任，按照貴司的要求，物業(yè)顧問組將從事的整個物業(yè)服務(wù)管理所形成的各類資料，編輯成冊，謹(jǐn)供貴司在開發(fā)市場、日常工作中參考。由于我們的水平有限，時間又比較倉促。管理規(guī)模年度擴(kuò)展比例15％至20％屬于較快速度，達(dá)到25％以上則屬于高速擴(kuò)展，需要企業(yè)在管理素質(zhì)、組織架構(gòu)、人力資源等方面具備相當(dāng)堅實的基礎(chǔ)。5．投標(biāo)企業(yè)具備人力資源支特體系。在確定單價時，要從競爭戰(zhàn)略高度和戰(zhàn)術(shù)要求上去推敲，單價確定后與工作量相乘，便可得出管理服務(wù)費總標(biāo)價 編制標(biāo)書 　　投標(biāo)單位在做出投標(biāo)報價決策之后，就應(yīng)組織編寫人員分工合作，按照招標(biāo)文件中的各項要求編制標(biāo)書。