【正文】 、王哥莊、惜福鎮(zhèn)、夏莊為主組成。因此在項目開發(fā)定位時一方面要看到其旅游區(qū)內(nèi)旅游物業(yè)的特點，又要看到其處于城市中心區(qū)快速東移大的方向背景下的發(fā)展預期。 (3)海爾路以東形成以行政辦公、商業(yè)、文化娛樂為主的主城 東部副中心 。 居住區(qū)規(guī)劃分新區(qū)建設和舊區(qū)改建兩部分。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 至 2020 年規(guī)劃新建 15 個居住區(qū)：夾嶺溝、洪山坡居住區(qū)、浮山后一、二、三居住區(qū)、高科技工業(yè)園一、二居住區(qū)、老虎山北居住區(qū)、城陽一、二、三居住區(qū)、辛安一、二居住區(qū)、珠山一、二居住區(qū)、薛家島居住區(qū)。 【房地產(chǎn)與城市建設】 房地產(chǎn)價格總指數(shù) ,上升 %，其中房屋銷售價格指數(shù)、土地交易價格指數(shù)上漲明顯，分別上 升 %和 %,房屋租賃價格指數(shù)下降 %。加強房地產(chǎn)經(jīng)營管理 ,規(guī)范物業(yè)管理 ,建立健全商品房開發(fā)用地調(diào)節(jié)手段。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。至 2020 年，更多的樓盤紛紛推出市場，市場的銷售價格也有著大幅的提高， 2020 年的房價比 2020 年的房價整體提升在 2020 元左右，有的高檔項目甚至更高，位于開發(fā)區(qū)與城陽李滄區(qū)的房價相比市區(qū)的提升幅度較小，但也在 500 至 1000 元之間。全市非國有經(jīng)濟開發(fā)單位完成投資 億元，比上年增長 ％，高于全市開發(fā)投資增速 個百分點；占總投資的 ％，比上年提高 個百分比；國有單位投資 億元，比上年下降 ％，占比下降 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 個百分點。已購公房上市 4767 套，成交面積 萬㎡，成交金額 億元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ◆ 可供銷售房源缺口大 2020 年以來，青島市一直處于新開工項目的啟動期，竣工房屋供應量短缺，導致商品房供給出現(xiàn)“瓶頸”效應，但從實際銷售情況看，商品房銷售卻呈現(xiàn)出持續(xù)走熱的態(tài)勢，所以整個房地產(chǎn)市場供求關系愈加顯得緊張。分析其原因，一是地價高走促使房價水漲船高。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。因此，加速市區(qū)北部配套設施的改善與開發(fā)力度，盡快形成居住規(guī)?；钱攧罩?。 □ 稀缺的海景資源使得沿海物業(yè)成為投資的勝地，是外地人在青島置業(yè)的手選。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。尤其地處青島海濱風景區(qū)與峙山風景名勝區(qū)之間，地理位置非常優(yōu)越。多路工交線路穿行該區(qū)域，良好的交通條件也為房地產(chǎn)開發(fā)提供了較好的基礎。金家?guī)X山和午山也 起到了很大的支持的作用。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 早在多年前，該片區(qū)就已開始向熱點區(qū)域靠攏，沿海住宅吸引了眾多人們的視野。沿海岸線向東走海景住宅開發(fā)路線，定位傾向于中高價位；向北則走中檔精品開發(fā)路線，定位于適合廣大市民居住的精品家園。美林小鎮(zhèn)的熱銷，一方面驗證了青島房地產(chǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 市場對新型住宅產(chǎn)品的吸納與接受，另一方面也驗證了青島本土的購買力水平。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 價格區(qū)間： 600016000/㎡ 代表樓盤： 千喜龍苑、美林小鎮(zhèn)、悅海豪庭 □ 沙子口區(qū) 區(qū)域特點：處于大環(huán)境相對較差的農(nóng)民村落聚集區(qū)，離市區(qū)距離較遠，配套設施不完善，但山海景色良好，可通過內(nèi)在品質(zhì)提升價位。 青島市區(qū)重點樓盤分析（略） 因該片區(qū)位置獨特，相對與市區(qū)樓盤對比不強 ，所以對于青島市區(qū)樓盤在此不做詳述。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 蔚藍海岸 ?？诼繁? 海爾路西 139 ㎡、 145 ㎡（ 3*2*2）、320 ㎡、 平層、少量復式、雙拼別墅 9000— 30000元 /㎡ 精裝修海景房 總面積 10 萬㎡，分兩期開發(fā)，二期需拆遷，預計年底會拆 弄 海 園 ?？诼繁? 秦嶺路兩側(cè) 230 ㎡、 260 ㎡ 310 ㎡、 330 ㎡ 復式、別墅 7800 元 /㎡14500 元 /㎡ 精裝修 最早介入該區(qū)域的開發(fā)商，高檔物業(yè)代表（二手房） 千泰居 ?？诼繁? 松領路東 240 ㎡ 平層 8500 精裝修 2020 年建成 原價 6500（二手房） 王 家 村 區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 千禧龍園 香港路北 松領路東 150 ㎡、 240 ㎡、 300 ㎡ 4 平層 2 復式 5 層閣樓 7000 元 /㎡ 毛坯房 1999 建成（二手房） 現(xiàn)價 6000— 7000 元 /㎡ 美林小鎮(zhèn) 香港東路北 規(guī)劃 131 路東 180270 ㎡窄面 4 層戶型 帶車 庫 4*3*2，帶小面積私家庭院，部分帶獨立車庫。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 陽明山莊 香港路北 沙子口鎮(zhèn) 150— 160 平層 原 4000 現(xiàn)6000 毛坯房 2020 年建成，共 100 戶左右 未名山莊 香港路北 沙子口鎮(zhèn) 130 少量、 180、 2 2230 三層平層、復式 毛坯房 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 海濤園 香港路南 沙子口鎮(zhèn) 200 ㎡ 別墅 420 萬 精裝修 一至四層，帶車庫、院子， 2020年入伙，二手房。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 □ 開發(fā)的樓盤檔次較高，多為別墅、電梯洋房等中、高檔住宅，價格定位相應較高。 □ 此區(qū)域樓盤目標群體主要為青島高收入階層，外地置業(yè)者在一線海景房消費中所占比重很大。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目調(diào)查方式 由于此次市調(diào)時間關系，因此本次消費者調(diào)查并未以問卷形式進行調(diào)查。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。分析其原因，一是一線海景房總價過高，本地消費者承受力有限；二是離海過近，潮濕不舒服，本地消費者不接受。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二、 項目物業(yè)定位 項目地塊 地塊面積 容積率 建筑面積（萬㎡） 物業(yè)形態(tài) 價位檔次 靠海的地塊 37畝 純 TOWNHOUSE聯(lián)排別墅 中檔偏上 靠內(nèi)的地塊 13畝 多層高尚住宅 中檔 1. 靠海的 37畝地塊：根據(jù)容積率 的規(guī)劃，建議物業(yè)做成純 TOWNHOUSE 聯(lián)排別墅。 四、 定位分析 （一） 讓更多的人買得起別墅 ， 讓更多的人 住得起濱海物業(yè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 而中檔 普及型 濱海 別墅 住宅，可以 讓更多的人買得起別墅，讓更多的人 住得起濱海物業(yè)，乃至 成為眾人圓夢的首選。高檔別墅大都屬于獨棟產(chǎn)品形態(tài)，售價在 11000 元 /平方米以上，容積率在 以下，戶型面積大于 400平方米，花園面積大于 1000 平方米。 嚴格來說，本項目并不是通常 意義上的與沙灘海洋近在咫尺的“濱海”項目，地塊與海有一定的距離， 因 而 缺少 海景和離岸線較遠 等 不利 自然要素， 物業(yè) 自然 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 走不 了 高端路線， 因此，本項目在價位上把 純 TOWNHOUSE 聯(lián)排別墅 定位為 中檔偏上 濱海別墅 、 多層高尚住宅 定位為中檔濱海住宅，將可回避本地塊的這些不利因素。此外，隨著市政建設向 青島東部 郊區(qū)延伸，將郊區(qū)住宅組團串聯(lián)起來，使遠郊別墅 住宅 的交通更為便捷 ，從而給本項目的定位帶來利好 。 （五） 本項目定位符合 未來發(fā)展的趨勢 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 相比而言， 500 萬元以上甚至 上 千萬元的超 級 別墅豪 宅 市場需求 相對較 少。 第二節(jié) 目標市場與客戶群定位與分析 一、 目標市場分析： 石老人國家旅游度假區(qū)地產(chǎn)市場目前沒有固定的區(qū)域客戶群，只是在青島主要區(qū)域、省內(nèi)周邊城市和內(nèi)地尋找項目客戶，可以說客戶鏈是散的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。對于絕大多數(shù)青島人而言，在石老人國家旅游度假區(qū)擁有一套物業(yè)作為偶爾或經(jīng)常度假都 是比較奢侈的消費，而且，目前石老人國家旅游度假區(qū)現(xiàn)有的交通雖然有公交車到達，但雙休日人多、車多的現(xiàn)狀，也非普通的市民可接受。 ? 他們對價格敏感度和品牌忠誠度較低，對品質(zhì)、環(huán)境要求較高，要求住宅兼具實用性和舒適享受的特點，能滿足其社交和居住的 “ 品味 ” ，在 一定程度上彰顯其身份和地位。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （三） 可能到本項目購房的客戶特征總結(jié) 1. 擁有私家車。 5. 追求生活情調(diào)和生活品味。 3. 4050 歲的客戶占 30%。 2．大戶型的物業(yè)會有本市的中小型公司客戶追捧，作為公司客戶接待物業(yè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 4 其他類的約為 5%。 第四節(jié) 項目價格定位 一、 總體價格定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ◆ TOWNHOUSE聯(lián)排 別墅 價格定位： 單價為 9000 元 /平方米 。 ◆ 多層住宅價格定位： 平層 建筑面積 為 120～ 135 平方米，單價在 7500 元 /平方米，總價 就是 90～ 101萬元 ，總價控制在 100 萬 /套左右；復式 建筑面積 為 165～ 180平方米，單價在7500元 /平方米，總價 就是 124～ 135萬 元 ，總價控制在 135 萬 /套左右。簡單的說，一套房應該有十個以上的潛在客源，而不是為二、三 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 個人量身訂做。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 說明： 由于所掌握的相關資料和數(shù)據(jù)有限，本可性分析著重在項目靜態(tài)投資的初步模擬，尚未進行動態(tài)和更深的數(shù)量分析，因此將會存在一定的偏差，希望在建筑規(guī)劃方案基本確定后能深入精確的分析。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2）項目用地周邊環(huán)境調(diào)查 項目南向為悅海豪庭，項目建筑面積約為 5 萬平米，為高檔海景住宅區(qū)，于 2020 年分期開發(fā)完成，曾獲中國五十名盤，具有一定市場影響力； 項目西向為新建項目美林小鎮(zhèn) ，總占地面積 萬平米，共 200 戶，建筑面積約 5 萬平米，項目開發(fā)基本完成，為聯(lián)體 TOWHOUSE，形象較好。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。根據(jù)市場情況，預計在一年半內(nèi)銷售率達到 95%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。通貨膨脹導致購買力的降低和融資成本、工程造價的增加，就直接影響項目未來的技術經(jīng)濟效益。從目前宏觀經(jīng)濟形勢看，貸款利率上調(diào)可能性不大。 （ 4）其他 因素 影響項目的其他因素有競爭對手的開發(fā)面積、推盤時機、宣傳推廣費用的變化、市場價格的整體變動等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目銷售進度建議 從 2020 年 4 月開始認購登記，主要積累本 地客戶，并通過 2020 年 5 月 1 日開盤，利用“五一黃金周”市場推廣吸引外地客戶群，建議把青島的黃金度假期“五一”至“十一”作為重點推廣期。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 綜上，前期工程費總計約為 ： 338 萬元。 工程建設監(jiān)理費 建筑工程監(jiān)理費按建安費的 %計算，則監(jiān)理費為 萬元