【正文】 專(zhuān)業(yè)： 法學(xué) 班級(jí)： 2011級(jí)法學(xué) 姓名： 方楠 學(xué)號(hào): 10578115370101030 指導(dǎo)教師： 鄭云老師 韓山師范學(xué)院教務(wù)處制誠(chéng) 信 聲 明我聲明，所呈交的畢業(yè)論文是本人在老師指導(dǎo)下進(jìn)行的研究工作及取得的研究成果。本論文的特色與創(chuàng)新之處在于自始至終站在弱勢(shì)方即預(yù)購(gòu)方的立場(chǎng)上。關(guān)鍵詞： 商品房預(yù)售行為。 register of ownership。傳統(tǒng)上的房地產(chǎn)交易采取“現(xiàn)售”，即先建后售的形式。在這種情況下，“先售后建”或者“邊售邊建”的交易模式應(yīng)運(yùn)而生，即所謂商品房預(yù)售。但由于預(yù)售制度本身的性質(zhì)所決定，在幾十年的商品房交易市場(chǎng)中，造成了房地產(chǎn)商魚(yú)龍混雜、房地產(chǎn)陷阱林林總總、銀行不良信貸居高不下等問(wèn)題。與一般的買(mǎi)賣(mài)行為相比較，其特殊性在于：合同成立時(shí)標(biāo)的物尚未存在，而是約在將來(lái)某個(gè)時(shí)期內(nèi)交付使用并在法定或約定的時(shí)期內(nèi)轉(zhuǎn)移所有權(quán)，而預(yù)購(gòu)人在此時(shí)已經(jīng)預(yù)付了商品房?jī)r(jià)金，從而造成權(quán)利和義務(wù)的形成在時(shí)間上的不對(duì)等。加工承攬行為與買(mǎi)賣(mài)行為的最大區(qū)別就是承攬雙方有明確的承攬約定，定作人為承攬人提供圖紙、設(shè)計(jì)方案甚至是原材料。在此需要特別注意的是，由于承攬行為其自身的法律關(guān)系，即承攬標(biāo)的物的所有權(quán)無(wú)論建成與否，都屬于定作人一方，具有物權(quán)的特征，因此有人認(rèn)為將預(yù)售合同定性為承攬合同，有利于保護(hù)預(yù)購(gòu)方的權(quán)益。而在商品房預(yù)售中，預(yù)購(gòu)方在領(lǐng)取房產(chǎn)證之前，商品房的實(shí)際控制權(quán)一直都在預(yù)售方手中，預(yù)購(gòu)方?jīng)]有也不可能擁有商品房的所有權(quán)，故并無(wú)建立承攬合同之物質(zhì)條件。而預(yù)售交易的標(biāo)的物是在合同約定的某個(gè)時(shí)期交付使用并轉(zhuǎn)移所有權(quán)，而且預(yù)售標(biāo)的物的交付期限一般都比較長(zhǎng)，這些特點(diǎn)在形式上都與“期貨交易”相同。因此，商品房的預(yù)售不是期貨交易，只是一種以“期貨交易”的表面形式為特征的新型交易。而預(yù)售合同中雙方關(guān)于房屋的面積、方位、價(jià)金、付款方式、交房期限甚至物業(yè)管理情況都有明確的約定，無(wú)須將來(lái)另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，可依約辦理房產(chǎn)證?！庇捎谏唐贩拷灰讛?shù)額的巨大以及現(xiàn)代按揭擔(dān)保的發(fā)展，多數(shù)預(yù)購(gòu)人可能會(huì)選擇分期向商品房預(yù)售方支付購(gòu)房款或者通過(guò)銀行按揭分月付款，因此有人認(rèn)為商品房預(yù)售是一種分期付款的買(mǎi)賣(mài)行為。其次，商品房預(yù)售中也有選擇一次性付款的形式，此種形式解釋成為分期付款更是沒(méi)有邏輯。但預(yù)售行為屬于買(mǎi)賣(mài)的范疇是毫無(wú)爭(zhēng)議的，在買(mǎi)賣(mài)成立、履行、接觸、標(biāo)的物的確定等方面與一般買(mǎi)賣(mài)行為并無(wú)二般，只是交付商品房的期限比較長(zhǎng)，因此我們將之定性為遠(yuǎn)期交貨。”很顯然，商品房預(yù)售中的預(yù)購(gòu)房最終取得不動(dòng)產(chǎn)（即商品房）的所有權(quán)，就是以繼受取得中的移轉(zhuǎn)方式來(lái)獲得的。于是，討論債權(quán)和物權(quán)的關(guān)系，討論預(yù)售合同效力和房產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記的關(guān)系便顯得相當(dāng)重要。如果交易中債權(quán)行為中的合同無(wú)效，但該不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)經(jīng)過(guò)登記過(guò)戶(hù)，買(mǎi)受人仍然可以依據(jù)登記享有不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，而出賣(mài)人只能在債的關(guān)系中尋得救濟(jì)，即依不當(dāng)?shù)美?qǐng)求返還原物，但如果買(mǎi)受人已將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)予第三人，則出賣(mài)人已失去對(duì)抗第三人的權(quán)利。登記僅為對(duì)抗第三人的要件，在當(dāng)事人之間不具有絕對(duì)的效力。我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)不僅需要雙方的合意，而且必須登記公示才能完成，既不通過(guò)登記不會(huì)影響當(dāng)事人之間的契約。此種種情況的存在，使預(yù)購(gòu)方急需找到另外一種制度性的保障改變這種利益失衡的狀態(tài)。由于購(gòu)房者在簽訂預(yù)售合同后，辦理房產(chǎn)證前，得到的只是對(duì)于商品房的期待權(quán)，當(dāng)商品房項(xiàng)目出現(xiàn)擱置或者已被抵押時(shí)，債權(quán)的實(shí)現(xiàn)后于施工方的建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)以及抵押權(quán)，甚至當(dāng)開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)時(shí)，債權(quán)的實(shí)現(xiàn)也慢于其他性質(zhì)的權(quán)利?！邦A(yù)告登記，是指為保全關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的請(qǐng)求權(quán)而將此權(quán)利進(jìn)行的登記，通常是因?yàn)榍啡钡怯浀某绦蛞蛘邔?shí)體要件不能終局登記，而作為終局登記的準(zhǔn)備所為的登記，其目的是為了保護(hù)預(yù)告登記權(quán)利人。與預(yù)告登記制度可以作為對(duì)比的是我國(guó)現(xiàn)行的登記備案制度。學(xué)界一般認(rèn)為，預(yù)售合同的登記備案只能是國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售行為的行政性管理行為，而不能作為預(yù)售合同的生效要件。（2）順位保護(hù)權(quán)力 。（3）破產(chǎn)保護(hù)效力。（4）預(yù)警效力。筆者認(rèn)為，預(yù)告登記制度的建立，至少可以解決以下三方面的問(wèn)題。（4）預(yù)售方為預(yù)購(gòu)房辦理了過(guò)戶(hù)登記后，又與第三人形成同一標(biāo)的物的商品房預(yù)售合同。但是只有過(guò)戶(hù)登記，商品房的所有權(quán)才能從出賣(mài)方一方轉(zhuǎn)移到買(mǎi)受方，如果沒(méi)有過(guò)戶(hù)登記，買(mǎi)受人只享有債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任，而不能像物權(quán)人那樣主張物上請(qǐng)求權(quán)。我國(guó)《合同法》第286條規(guī)定：發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款時(shí)，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)付款，發(fā)包人逾期不付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜打折、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將此工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。很顯然，作為個(gè)人購(gòu)房的老百姓，一旦遇上開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，很可能一輩子的積蓄就消失殆盡，傷害之大，可想而知。”這一過(guò)程是否順利，切實(shí)關(guān)系著百姓的切身利益。從確定論題到定稿歷時(shí)近兩個(gè)月。她在忙碌的教學(xué)工作中擠出時(shí)間來(lái)審查、修改我的論