【正文】 購物娛樂中學(xué)習(xí)新的知識(shí)，特許經(jīng)營(yíng)可能是最現(xiàn)實(shí)的模式。 要求配備兩名招商人才，一名負(fù)責(zé)國(guó)內(nèi)外主力店招商，一名負(fù)責(zé)國(guó)際名牌店鋪招商，其中一名能夠勝任英語口譯更佳。提出如下招商獎(jiǎng)勵(lì)政策，建議 招商獎(jiǎng)勵(lì)政策： 1萬平方米百貨店 租金在 50元以上 4萬元 租金在 50元以上 5萬元 租金在 30元以上 5萬元 專業(yè)賣場(chǎng) 5000800 租金在 50元以上 2萬元 餐飲主力店 2021平方米 租金在 40元以上 1萬元 小計(jì) 估計(jì) 5＋ 4＋ 2＋ 2＋ 1 14萬元 國(guó)際名店 租金在 100元以上，每完成一個(gè)獎(jiǎng)勵(lì) 1000元 200家左右 20萬元 總計(jì)在 34萬元 由于招商人員使用長(zhǎng)途較多，建議招商人員通訊費(fèi)用給予報(bào)銷。 我們委托中介公司做主力店招商要付出 50100萬元的招商代理費(fèi)用，因此采用內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制能夠成功完成任務(wù)，有兩個(gè)好處： 。 2021年 6月 18日 正中商業(yè)廣場(chǎng)舉行建筑設(shè)計(jì)方案國(guó)際招標(biāo)發(fā)會(huì) 可以和招商新聞發(fā)布會(huì)同步舉辦，重點(diǎn)宣傳。 812月重點(diǎn)招商時(shí)間 現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立招商辦公室 美國(guó)百貨： SAKS第五大道百貨、 SEAR百貨、 JC PENNY百貨等 兒童翻斗城引進(jìn)是重點(diǎn)，形成全球最具創(chuàng)意的兒童主題商場(chǎng)。 杭州：重點(diǎn)是女裝招商 與杭州服裝協(xié)會(huì)女裝分會(huì)進(jìn)行重點(diǎn)合作，舉辦集中招商活動(dòng)。 招商新聞發(fā)布會(huì)，招商大會(huì)，奠基儀式要形成連續(xù)的宣傳聲勢(shì)。 七． 招商及租金策略 將招商作為一個(gè)大的項(xiàng)目來嚴(yán)密管理，建立整個(gè)項(xiàng)目的知識(shí)框架體系，合理進(jìn)行作業(yè)分解。 1. 娛樂招商 主力娛樂演藝中心，要引進(jìn)知名娛樂公司，同時(shí)聯(lián)合湖南衛(wèi)視、鳳凰衛(wèi)視等知名電視機(jī)構(gòu)共同打造娛樂前沿。 2. 日本八百伴、上海太平洋、香港 SOGO崇光百貨、上海第一百貨等企業(yè) 首先去上 ?？疾煺麄€(gè)商場(chǎng)特點(diǎn)，分析其品牌結(jié)構(gòu)。期望林副總參與公關(guān)工作，多給對(duì)方信心和鼓勵(lì)。 第二： SAKS第五大道百貨 SAKS百貨商店集團(tuán)擁有 241家百貨店，分別以 Parisian, Proffitt39。s, Boston Store 命名，還包括 38家 LIBBY LU俱樂部專業(yè)商店。 紐約第五大道百貨 SAKS商品組合 這里主要列出 SDSG百貨店和 SAKS 第五大道百貨店的商品組合， SDGS 百貨店商品組合中既有一系列具有價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力的國(guó)際名牌，又有一部分它獨(dú)有的限量出售的品牌，下面是 SDSG主打品牌： Liz Claiborne麗詩加邦 ,Susan Bristol,Marisa Christina瑪莎 .克莉絲汀 Sigrid Olsen西格 ,Polo/Ralph Lauren保羅 .拉芙 .勞倫， Tommy Hilfiger唐美 .希緋格 ,Columbia哥倫比亞 ,Hart Schaffner amp。s ,Ermenegildo Zegna杰尼亞， Max Mara。不要依靠低檔租金策略，對(duì)癥下藥，重點(diǎn)研究國(guó)外百貨商店中國(guó)開發(fā)策略，例如美國(guó)西爾斯百貨多次牌高層領(lǐng)導(dǎo)出席中國(guó)論壇，事實(shí)上美國(guó)百貨在積極謀求中國(guó)市場(chǎng)。由于深圳各個(gè)開發(fā)商紛紛與家樂福、沃爾瑪?shù)却筚u場(chǎng)聯(lián)絡(luò)，目前所開租金極低，因此，我們從競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)以及盈利能力出發(fā)，力爭(zhēng)整體租金最高的百貨店組合策略。 考慮投入 2021萬元自營(yíng) 力爭(zhēng)通過經(jīng)營(yíng)第一年實(shí)現(xiàn) 10%利潤(rùn)，第二年實(shí)現(xiàn) 20%以上利潤(rùn) 大型酒樓租金 60100元 八． 招商費(fèi)用估算 招商費(fèi)用使用原則 : 把握招商節(jié)奏，初期費(fèi)用嚴(yán)格控制 , 集中使用招商經(jīng)費(fèi) ,在招商見成效時(shí)候明顯加大費(fèi)用投放力度 . 根據(jù)招商效果進(jìn)行及時(shí)調(diào)整 . 招商宣傳費(fèi)用 招商手冊(cè)與導(dǎo)示系統(tǒng) 20萬元 招商廣告 90萬元 招商活動(dòng) 80萬元 小計(jì) 170萬元 招商摸底與招商談判差旅費(fèi)用 各大城市招商調(diào)研摸底及考察費(fèi)用 10萬元 專業(yè)招商人員費(fèi)用 （國(guó)際名店招商） 兩名優(yōu)秀招商人才 相關(guān)工資待遇 45萬元 主力店拓展部 招待費(fèi)用 5萬元 招商委托費(fèi)用 計(jì)算方法：一個(gè)月招商面積的租金 5萬 40元 =200萬元 50萬元 開業(yè)宣傳費(fèi)用 包括開業(yè)活動(dòng)，廣告宣傳等 100— 200萬元 總體預(yù)算 400— 500萬元左右 酒店式公寓營(yíng)銷費(fèi)用 單獨(dú)計(jì)算 預(yù)計(jì)銷售額 3億元 200萬元左右 完全委托中介公司招商，需要 200萬元招商委托費(fèi)用和 170萬宣傳推廣費(fèi)用，共計(jì) 370萬元， 因此，建議局部委托中介公司招商，委托招商費(fèi)用不超過 50 萬元。第二階段整合主力店資源，樹立高收益商業(yè)物業(yè)形象。 4. 整體出售優(yōu)于部分出售，因此要預(yù)先與北京、上海設(shè)立辦事處的投資基金建立合作關(guān)系。 選擇專業(yè)管理公司，完全交給專業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)是一種省心的方式，缺點(diǎn)是管理成本較高，不利于人才本土化。 (1)、租賃政策與承租服務(wù) 購物中心的目標(biāo)市場(chǎng)定位為商圈內(nèi)所有居民及部分旅游者。 (2)、業(yè)態(tài)管理的原則是根據(jù)不同區(qū)域業(yè)態(tài)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)效果，讓銷售最好的商品業(yè)態(tài)得到MALL購物中心內(nèi)最佳位置。 不同商品之間還需要一個(gè)比例，服裝３４％，服飾６％，食品５％，餐飲２０％，家用品１０％，文化用品１５％，其它１０％。 設(shè)立商務(wù)中心，提供高性能電腦接入寬帶網(wǎng)絡(luò)，設(shè)置傳真、不同種類復(fù)印設(shè)備，為商業(yè)人士提供方便的商業(yè)服務(wù)，包括設(shè)置商務(wù)網(wǎng)吧、數(shù)字 化圖書館。廣東地區(qū)具有悠久的商會(huì)歷史，商會(huì)是社團(tuán)組織，它是商戶與發(fā)展商以及政府溝通的橋梁，積極反映商戶要求，對(duì)正中商業(yè)廣場(chǎng)未來發(fā)展獻(xiàn)策獻(xiàn)力，有 利于提高 MALL 購物中心的整體經(jīng)營(yíng)水平。 正中商業(yè)廣場(chǎng)要可持續(xù)發(fā)展，我們必需為自己訓(xùn)練出一批優(yōu)秀 MALL專業(yè)人材，建 設(shè)強(qiáng)大的MALL運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì) 。 培訓(xùn)費(fèi)用 由于大型購物中心培訓(xùn)人數(shù)多，培訓(xùn)工作量大，因此，必須落實(shí)培訓(xùn)費(fèi)用。 (2)針對(duì)人流量大等特點(diǎn)，提前請(qǐng)其它物業(yè)管理公司提供人力支持。 制定營(yíng)銷計(jì)劃要考慮如下因素： [1]消費(fèi)者的需求和消費(fèi)偏好。 [5]團(tuán)隊(duì)建設(shè)的目標(biāo)和培訓(xùn)計(jì)劃。 深圳正中商業(yè)廣場(chǎng)作為中型地鐵上蓋 MALL購物中心，餐飲娛樂休閑面積較大，自身有大型廣場(chǎng)，可以分別開展兒童娛樂表演活動(dòng)和成人文化藝術(shù)表演節(jié)目，豐富人們的業(yè)余生活，提高城市居民的生活質(zhì)量。 2. 市場(chǎng)調(diào)研工作 20212021 年的市場(chǎng)調(diào)研工作將給予加強(qiáng)，爭(zhēng)取在美國(guó) AC 尼 爾森公司市場(chǎng)調(diào)查顧問的指導(dǎo)下，建立完善的商業(yè)調(diào)查模型，從深圳寶安中心區(qū)開始建立市場(chǎng)調(diào)查樣板。在針對(duì)性較強(qiáng)的促銷策劃中，要采取反策劃工作，主動(dòng)適應(yīng)動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)。 十二、正中廣場(chǎng)商業(yè)服務(wù)體系 １、大客戶服務(wù) 大客戶 占有 50%以上的銷售額，因此，大客戶管理與服務(wù)應(yīng)該成立專門的部門進(jìn)行管理。 公關(guān)經(jīng)理負(fù)責(zé)與大客戶部門及辦公室，大客戶負(fù)責(zé)企業(yè)文化的宣傳部門保持密切聯(lián)系，配合大客戶公司開展企業(yè)文化活動(dòng)， 通過批量購買，為大客戶員工降低購物成本，享受更多休閑娛樂。 ２、商業(yè)物業(yè)管理服務(wù) 經(jīng)營(yíng)期間的物業(yè)管理 工作，主要包括五個(gè)方面：承租商的優(yōu)化管理、促銷推廣活動(dòng)、服務(wù)管理。 (2).綠色裝修的統(tǒng)一管理 與裝飾協(xié)會(huì)聯(lián)合成立綠色裝修管理小組，對(duì)整個(gè)商場(chǎng)的整體裝修以及商戶的局部裝修實(shí)行統(tǒng)一的綠色裝修管理，首先公布裝修整體規(guī)劃方案，重點(diǎn)提供服務(wù)，舉辦綠色裝修講座，宣傳綠色裝修知識(shí)，為商戶提供便捷性服務(wù)，從整體上把握裝修風(fēng)格，確保格調(diào)高雅。 由于 6萬平方米酒店式公寓需要單獨(dú)的物業(yè)管理處，因此可以將四星級(jí)酒店服務(wù)引進(jìn)到正中商業(yè)廣場(chǎng)的內(nèi)容 :、清潔 ，洗衣服務(wù) 務(wù)。 正中商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理成本估算 科目 內(nèi)容 金額 保安成本 80人 12 1000=72萬元 96 清潔成本 30人 12 600＝ 物業(yè)管理公司管理人員與專業(yè)技術(shù)人員工資 4000元 12 20人＝ 96萬元 96 綠化維護(hù)成本 委托專業(yè)公司 20 機(jī)電設(shè)施維護(hù)成本 電梯、空調(diào)等維護(hù) 100 社區(qū)商業(yè)文化活動(dòng) 52 合計(jì) 水電空調(diào)根據(jù)面積分?jǐn)?，單?dú)交納，其中餐飲部分空調(diào)費(fèi)用自己?jiǎn)为?dú)計(jì)費(fèi)單獨(dú)投資空調(diào)設(shè)備。 營(yíng)銷形象推廣費(fèi)用采用分?jǐn)偡绞剑A(yù)計(jì)每年 200萬元左右。