【正文】 值 萬元 ic13%,投資回收期為 年。 建議 : 、工程地質勘查、水文地質勘查和水土保持方案設計工作 ,以保障項目安全建設 ,安全生產。 目前開發(fā)區(qū)已經由原來的遠郊村鎮(zhèn)變成了企業(yè)林立的工業(yè)區(qū) ,目前入駐企業(yè)已經超過 100 家 ,且大部分屬于新型工業(yè) ,有著較強的發(fā)展?jié)摿?后勁 ,發(fā)展勢頭十足。特別是通遼市的所有政府機構的轉移 ,帶動了經濟、社會向北發(fā)展 ,新城區(qū)已經成為了通遼市的又一個城市中心區(qū)。 項目位置是城市中心向經濟中心的流動通道 項目位于通遼市新城區(qū)與開發(fā)區(qū)經濟區(qū)的交叉位置 ,這里西可直達通遼市的新生經濟核心區(qū) ,東面連接通遼市新的城市中心 ??新城區(qū) ,可以說 ,是一個宜經濟宜居住的地域 ,也是一個人流的流動通道。由此 ,這里也成為了通遼市經濟發(fā)展的一個窗口。 項目建設的必要性 是經濟發(fā)展的需要 作為通遼市城市西移北擴的軸心區(qū)域 ,這里將連接經濟區(qū)與新的城市中心區(qū) ,是一個過渡帶。 是城市發(fā)展的需要 擴大城市容量 ,提高城市人口水平 ,擴大城市就業(yè) ,是中國發(fā)展的一個必然趨勢。這樣 ,就會使在不降低農村經濟總量的基礎上 ,反而擴大了城市的經濟總量。 是改善居住水平 ,提高居住質量的需要 隨著經濟的發(fā)展 ,人們對于居住水平和質量的要求也越來越高。 小區(qū)現有住宅 8 棟 ,已經全部出售 ,其中有相當部分為各類公司購買作為辦公場所 ,是一個集居住、辦公為一體的綜合性小區(qū) ,在開發(fā)區(qū)的經濟發(fā)展中扮演著重要角色。 由于現有的小區(qū)容積率遠遠沒有達到規(guī)劃指標 ,地塊還有大量剩余土地可以利用。 由于開發(fā)的經濟這幾年呈突飛猛進態(tài)勢 ,人口吸納力在全市居于最高水平。 市場供需分析 (一 )隨著通遼市社會經濟逐步發(fā)展 ,近年來通遼市加大了城市建設和房地產開發(fā)力度 ,加快了舊城改造和新區(qū)開發(fā)步伐 ,優(yōu)化用地布局 ,城區(qū)房地產業(yè)有了長足的發(fā)展 ,極大地改善了城區(qū)商戶的經營條件 ,提升了城區(qū)居民的生活質量。據主管部門統計 (均價 ),2021年為 1400元 /m2,2021年為 1900 元 /m2,2021 年為 2030 元 /m2,2021 年為 2215 元 /m2,2021 年為 2530 元/m2,2021 年為 2700 元 /m2,2021 年為 3100 元 /m2。 (四 )需求分析 未來五年 ,隨著城區(qū)建成面積的擴展 ,隨著城區(qū)人口 ,包括外來人口的逐年增加給房地產業(yè)的發(fā)展帶來了巨大的發(fā)展空間。到“十二五”未即 2021 年 ,可能會繼續(xù)上漲 ,但仍在物價指數上漲幅度之上。無論是城區(qū)人口還是城區(qū)面積 ,將進一步擴張。住房制度經過十幾年的改革 ,已經改變了過去福利分房的舊體制 ,市場化、商品化購房已成為解決住宅問題的根本途徑。消費者普遍對目前樓市 看好 ,能夠接受一些適度創(chuàng)新、并能夠在實際購買過程中接受一定的彈性價格浮動。 商鋪 (含地下室綜合價格 ):3500 元 /m2。 本項目所在位置為通遼市經濟開發(fā)區(qū)的行政中心位置 ,小區(qū)西側的經濟技術開發(fā)區(qū)政府 ,南側緊臨經濟技術開發(fā)區(qū)國稅局、建設局、規(guī)劃局 ,東側為工商局。 通遼經濟技術開發(fā)區(qū)自成立以來 ,著眼于建設新型工業(yè)化示范區(qū) ,以培育高新技術產業(yè)、推進新型工業(yè)化和發(fā)展循環(huán)經濟為方向 ,以招商引資為總抓手 ,致力發(fā)展“大工業(yè)”、建設“大物流” ,同時兼顧教育、旅游、人居環(huán)境等社會項目的開發(fā)建設 ,突出發(fā)展煤化工、裝備制造、電子信息、建材、醫(yī)藥食品和能源原材料等工業(yè)產業(yè) 。實現財政收入 億元 ,同比增長 %。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農牧民人均純收入分別達 13500 元和 8000元 ,同比分別增加 2200 元和 1700 元。本區(qū)未見基巖及侵入巖出露 ,巖性單一。地下水主要接受大氣降水入滲補給 ,排泄方式為向下游徑流及開采。 地震 根據國家地震局 1990 年和 2021 年出版的 1:400 萬“中國地震烈度區(qū)劃圖”和“中國地震動峰值加速度區(qū)劃圖” ,地震基本烈度為 7 度 ,基本地震加速度值為 。氣溫由西南向北遞減 ,呈一定規(guī)律性差異。 (3)通訊 電信、網通、移動、聯通、鐵通等通訊部門均已落戶 ,現擁有 10 萬門程控交換機 ,可提供國內、國際電話服務、移動通訊服務及電報、傳真、信息數據傳輸業(yè)務。 項目規(guī)模 總建設面積 ?。 創(chuàng)業(yè)家園現狀分析 創(chuàng)業(yè)始建于 2021 年 ,是當時經濟開發(fā)開發(fā)區(qū)為了方便投資客商和上班人員開發(fā)的住宅小區(qū)。也使越來越多的人口或客商選擇創(chuàng)業(yè)家園居住或辦公。 ,注意人文和環(huán)境 的可持續(xù)性發(fā)展 ,創(chuàng)造既能享受現代都市文明 ,又能享受生態(tài)自然的購物和居住環(huán)境 。 本項目 0擬建于主入口西側空置區(qū)域 ,這樣一來可以與原有建筑形成整齊的層次 ,還由于其處于整個小區(qū)的最南端 ,通過這個新建筑的建設 ,為小區(qū)增加了一抹色彩 ,增加了亮點。東面南側最北端距原有小區(qū)住宅南墻 32m,東向南北走向部分最北端距原有小區(qū)住宅東墻6m。0樓將住宅、商鋪、車庫集于一體。其中 0樓建筑面積為 ?,6樓 ?。東西向部分一樓為車庫 ,二樓至 5 樓為住宅。 結構方式為磚混結構 ,條形基礎。 二 6樓樓體結構 : 為東西向 ,東西長 ,南北寬 m,二至 5 層南北寬 。一二層層高為 ,三層高為 。都為二室二廳設計。 五屋面 :屋面采用起脊青瓦屋面。 七樓道 :樓道采用不銹鋼扶手 ,全瓷磚踏步和立面。內部用防滑瓷磚制作防水地面 20*40 瓷磚鋪設墻壁。 十電照系統 :室內設有總電子開關 ,照明與非照明線路分設 ,普通燈具 ,暗開關。設供電總開關一處 ,照明與非照明線路分設 ,普通燈 具 ,暗開關。消防用水量按 30L/s。小區(qū)由開發(fā)區(qū)供熱管網統一供熱 ,本項目接入小區(qū)供熱管網 ,入樓管道采用 100mm 無縫鋼管接入。整個項目內供電線路全部采用地埋式引入。 。 ,提高 水資源的利用率 ,降低水資源無效損耗。本項目建設 ,對建設地點不存在水土破壞 ,開挖地基后的余土可用于回填 ,建后裸露土地進行硬化。 環(huán)境保護措施 1. 現場施工中 ,需要使用大量建筑材料 ,在裝卸、堆放、拌和過程中會產生大粉塵 ,故建材的堆放及混凝土拌和應定點、定位 ,并采取防塵措施 ,設置擋風板?；炷涟韬偷雀咴肼曌鳂I(yè)及施工車的進出口 ,盡可能遠離辦公區(qū)或居民住宅 ,施工車場地盡量平整 ,減少顛簸聲 ,以減少施工噪聲對周邊辦公樓宇及居民生活的影響。嚴禁噪聲大的工程夜間施工 ,采取調整同時作業(yè)的施工機械數量 ,防治施工期間噪聲影響。 項目建成投入運營后 ,公司組建專門管理機構 ,下設綜合辦公室、售樓部、物業(yè)部和招商聯系服務部等部門。 2021 年 6 月份全部竣工。 析 ,以《內蒙古自治區(qū)建設工程造價》和自治區(qū)其它相關造價規(guī)定為依據 ,建筑工程按某縣近期同類建筑工程造價估算。 1000 元 /平方米估算。 20 元 /平方米估算。 20 元 /平方米計提。 水文、地質勘查費 : 萬元 。 排污工程 : 萬元 。 開發(fā)期稅費 開發(fā)期稅費估算總額為 萬元 ,其中 : 房產測繪費 : 萬元 。 其他稅費 : 萬元。 竣工圖紙編制費 : 萬元。 開發(fā)建設投資 以上全部費用總合為開發(fā)建設投資 ,本項目開發(fā)建設投資為 萬元。 資金來源 本項目總投資為 萬元 ,全部自籌。 城建維護稅率 :7%。 車庫 :3200 元 /m2。 在整個建設和銷售期內 ,銷售稅金及附加為 萬元。 土地增值稅 : 萬元。 土地增值稅為 萬元。 不確定性分析 敏感度系數和臨界 點分析表基本方案收益率 % 序號 不確定因素 變化率 % 內部收益率 敏感系數 臨界點 % 臨界值 1 可出售面積 % % % 可銷售面積 % % 臨界值 : % %