電大行政管理《淺談農(nóng)村宅基地管理現(xiàn)狀與對(duì)策》-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 構(gòu)想和政策建議。四旁綠化用地，如房前屋后的竹林、林木、花圃用地 。宅基地使用權(quán)具有如下特征： （一）宅基地使用權(quán)的主體只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員 城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)置宅基地，除非其依法將戶口遷入該集體經(jīng)濟(jì)組織。農(nóng)村村民住宅用地 ，經(jīng)鄉(xiāng) (鎮(zhèn) ) 人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，但如果涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)依照土地管理法的有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村宅基地使用制度改革是當(dāng)前農(nóng)村土地制度改革的重要內(nèi)容，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、解決保護(hù)耕地和保障發(fā)展“兩難”問題的突破口。此外，調(diào)研顯示：村內(nèi)空閑地、閑置宅基地和空置住宅用地現(xiàn)象普遍存在，總面積約占居民點(diǎn)用地總面積的 9％。一方面農(nóng)村宅基地閑置和無(wú)序擴(kuò)張并存 ,造成土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)和農(nóng)村生產(chǎn)居住環(huán)境的惡化 。 但目前的法律法規(guī)對(duì)宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)有諸多限制，比如《土地管理法》就禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買住房，這些限制導(dǎo)致農(nóng)民無(wú)法獲得合法的土地收益，拉大了城鄉(xiāng)收入差距，同時(shí)不利于土地資源的優(yōu)化配置。這五種方式尤其在我們城郊村、村中村較 為突出。國(guó)土資源管理部門只有查處權(quán)沒有強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)，申請(qǐng)法院執(zhí)行又要履行繁瑣的程序，具體執(zhí)行起來(lái)困難很大。大量的宅基地閑 5 置，造成土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，耕地保護(hù)形勢(shì)日益嚴(yán)峻。有的雖然編制了規(guī)劃，但只作為一紙空文，做做樣子，沒有充分發(fā)揮規(guī)劃應(yīng)有的作用。目前，在我國(guó)農(nóng)村仍然存在未批先建、宅基地超標(biāo)、一戶多宅等現(xiàn)象，主要表現(xiàn)為以下三種 情況：一是部分村民未經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)擅自占地建房或超面積占地建房 。主要表現(xiàn)是部分村民在宅基地批準(zhǔn)后，用宅基地建小型工廠、商業(yè)房、農(nóng)家樂等，還有一部分村民借宅基地之名搞房地產(chǎn)開發(fā) ，這種情況主要見于城鄉(xiāng)結(jié)合部和集鎮(zhèn)所在地，一是以農(nóng)村宅基地的名義申報(bào)，統(tǒng)一建房，向社會(huì)出售 。近郊農(nóng)村以租賃為主，租房者主要是外地務(wù)工的農(nóng)民工或經(jīng)商者。他們繳納了買房款，卻不能如同城市中的房產(chǎn)所有者一樣享有該房產(chǎn)所處土地的使用權(quán)。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： （一）觀念上的原因 不少村民對(duì)宅基地存在私有觀念，把宅基地當(dāng)作一種祖業(yè)看待，認(rèn)為宅基地歸個(gè)人所有，是私有財(cái)產(chǎn)。對(duì)于宅基地違規(guī)行為缺乏強(qiáng)有力的處置手段。 7 （三）宅基地退出機(jī)制缺失 現(xiàn)行土地管理法律法規(guī)缺失農(nóng)村宅基地退出機(jī)制，由此產(chǎn)生如下后果：部分長(zhǎng)期在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)且戶籍不在農(nóng)村的人員，在城鄉(xiāng)雙重占有土地資源，不少農(nóng)村住宅處于空置狀態(tài)；部分原農(nóng)村居民或因進(jìn)城務(wù)工在城市購(gòu)買房屋、或是因跟隨子女生活而固定生活在城市，其擁有的原農(nóng)村宅基地因沒有辦法依法流轉(zhuǎn)而荒廢；部分農(nóng)村宅基地使用權(quán)人死亡，子女婚嫁他方并取得其他地區(qū)宅基地，農(nóng)村集體沒有收回宅基地使用權(quán)，從而造成宅基地閑置或一戶多宅的狀況；因法律原則限制農(nóng)村宅基地自由買賣，“土地隱形市場(chǎng)”便應(yīng)運(yùn)而生，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)混亂無(wú)序。 （五）執(zhí)法合力不夠 由于執(zhí)法主體和法律程序等原因，村委會(huì)難以有效解決違章問題，國(guó)土和規(guī)劃部門由于執(zhí)法力量的薄弱和職能限制，面對(duì)違法建設(shè)時(shí)，難以標(biāo)本兼治。要切實(shí)加強(qiáng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）國(guó)土資源管理隊(duì)伍建設(shè)，充分發(fā)揮其在宅基地管理中的作用。 （二）做好宅基地的確權(quán)、登記和發(fā)證工作 要理清農(nóng)村宅基地的權(quán)屬關(guān)系，建立健全農(nóng)村集體建設(shè)用地地籍信息系統(tǒng)，完成宅基地使用權(quán)的發(fā)證工作。通過調(diào)查，對(duì)于超出面積部分有償使用，對(duì)超出面積部分，每年收取一定的費(fèi)用。允許村民將原宅基地和房屋與其他村民自愿協(xié)商后有償調(diào)劑給有條件申請(qǐng)宅基地建房的本村農(nóng)民。 （四）深入開展調(diào)查清理工作，規(guī)范和保護(hù)農(nóng)民建房 以開展宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作為契機(jī)，因地制宜地組織開展“空心村”和閑置宅基地、空置住宅、“一戶多宅”的調(diào)查清理工作。凡村內(nèi)有空閑地、老宅基地未利用的，不得批準(zhǔn)占用耕地。我國(guó)是一個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，大量農(nóng)村宅基地可利用，大量農(nóng)村宅基地可發(fā)掘的潛力較大，只有充分利用好農(nóng)村宅基地資源，切實(shí)拓展農(nóng)村的用地空間，才是緩 解經(jīng)濟(jì)發(fā)展的用地需求與建設(shè)用地總量控制這對(duì)矛盾的重要途徑
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