【正文】 右。室內(nèi)設(shè)健身中心、乒乓球室、臺球房、桑拿中心（約 200 平方米）、棋牌房（ 8 間左右）、 KTV 包房（ 20間左右）。因此酒店在籌建之初就應(yīng)從硬件設(shè)施和軟件管理上考慮此內(nèi)容，以有利于更好地提供服務(wù)和酒店自身的發(fā)展。 ②工程設(shè)備區(qū)盡可能集中設(shè)臵，要注意環(huán)保與節(jié)能，防止噪音與振動對賓客產(chǎn)生不良影響。 ④員工后勤區(qū)。 （四） 投資估算 一次投入費(fèi)用初步估算如下：（土建工程以外） 給排水及鍋爐工程： XXX 平方米 280 元 /平方米＝ XXX 萬元 強(qiáng)電工程： XXX 平方米 210 元 /平方米＝ XXX 萬元 暖通空調(diào)工程： XXXX 平方米 230 元 /平方米 ＝ XXX 萬元 10 電梯： 80 萬元（兩部客梯、一部員工電梯兼貨梯） 道路、圍墻、庭院綠化： 180 萬元 室內(nèi)裝修： XX 平方米 650 元＝ XX萬元 質(zhì)量監(jiān)督及監(jiān)理費(fèi)： 50 萬元 設(shè)計(jì)及咨詢費(fèi)： 50萬元 開辦費(fèi)用（包括餐飲、洗衣、健身、娛樂、客房等設(shè)備設(shè)施費(fèi)及員工服裝、培訓(xùn)等費(fèi)用）： 280 萬元 不可預(yù)見費(fèi)： 230萬元 總計(jì)： XXX 萬元 （五） 投資效益預(yù)測（年度經(jīng)營效益測算） 年度經(jīng)營效益測算 單位 :萬元 項(xiàng)目 金額 測算依據(jù) 客房收入： 萬元 /年 150 間 .套 250 元 /天365 天 70%＝ 958125 萬元 餐飲收入 : 萬元 /年 大堂吧、咖啡廳、餐廳 : 9000元 /天 365 天＝ 萬元 商場收入： 萬元 商場： 500 元 365 天＝ 萬元 康樂收入 : 萬元 桑拿中心、 足浴、保健按摩、 棋牌室、 KTV、 15000元 365 天＝ 萬元 美容美發(fā)： 3000元 /月 12月＝ 萬元 會議室收入： 萬元 800 元 365 天 20% 11 其他收入： 萬元 電訊、洗衣等： 50元 365 天萬元 營業(yè)收入 合計(jì)： 萬元 減：營業(yè)稅金及附加 220 萬元 減：營業(yè)成本 620 萬元 減：各項(xiàng)費(fèi)用 工資及福利費(fèi)用 :230 萬元工資 營業(yè)利潤： 795 萬元 （二）籌備計(jì)劃 （一）組建自己的一個酒店專業(yè)籌建合作伙伴 —— 請酒店專業(yè)裝飾設(shè)計(jì)公司出設(shè)計(jì)方案：在這個過程中，要詳細(xì)分析： 酒店檔次、類別的確定； 各服務(wù)項(xiàng)目功能的名稱、功能布局、各占建筑面積比例； 各項(xiàng)硬件滿足高星級星級評定硬件要求、滿足經(jīng)營管理便捷并最大程度降低管理成本、滿足人性化和舒適化、最大化地創(chuàng)造利潤、最科學(xué)地控制能耗等五大項(xiàng)要求 ； 第 3 項(xiàng)的具體實(shí)施方案； 預(yù)期未來 5— 10 年內(nèi)的發(fā)展需求，做好各種管線的預(yù)留、預(yù)埋； 六、形成酒店初步設(shè)計(jì)方案后，找一家建筑設(shè)計(jì)院按照此酒店初步設(shè)計(jì)方案做酒店建筑設(shè)計(jì)方案（水、暖、電、土建、 12 結(jié)構(gòu)圖紙） —— 會審 —— 酒店專業(yè)裝飾設(shè)計(jì)公司出酒店裝飾深化設(shè)計(jì)方案 —— 會審 —— 將裝飾深化設(shè)計(jì)方案遞交建筑設(shè)計(jì)院，由建筑設(shè)計(jì)院統(tǒng)一出施工圖紙（各專業(yè)藍(lán)圖） —— 開始施工，同時酒店專業(yè)裝飾設(shè)計(jì)師及各專業(yè)工程師跟蹤現(xiàn)場，及時解決問題。這里稍羅嗦了一些，目的是說明最好別指望找一個既懂強(qiáng)電又精通弱電的工程師。在這個問題上，我所在的房地產(chǎn)公司也遇到過問題：按規(guī)定公司向政府有關(guān)部門足額交納了相應(yīng)的保證金，但承建方卻拿不出錢來交，催一次二次，答應(yīng)了就是沒有錢交，于是，甲方的開工證就沒法辦，沒開工證 ，在銀行辦理貸款的手續(xù)就進(jìn)行不下去。建立合理的嚴(yán)密的工作制度、職責(zé)，劃分各級權(quán)限，一旦制定，堅(jiān)決執(zhí)行。現(xiàn)在的很多大型裝修施工單位都下設(shè)了設(shè)計(jì)部門或設(shè)計(jì)室。但投資方要考慮這個問題：裝修承包方在進(jìn)行裝飾設(shè)計(jì)時，他能盡心盡力地將成本控制到了最為合適的一個點(diǎn)了嗎？？本來這個點(diǎn)就是不容易量化的，即使業(yè)主方招聘專業(yè)酒店籌建人員全程跟蹤設(shè)計(jì)，收效也是甚微。 ☆反對一昧地鋪天蓋地般采用“鑲金嵌玉”的裝飾設(shè)計(jì)手法： 高星級酒店的確是用錢堆砌出來的，但不計(jì)成本般的處處使用高檔裝飾材料及飾品的設(shè)計(jì)手法，相信是大 多數(shù)投資方所不愿意看到的。有誰會馬上端詳這墻上貼的墻紙、衛(wèi)生間洗面臺的石材是進(jìn)口的還是國產(chǎn)的？ ☆在酒店大堂、餐廳及娛樂場所通道、豪華的餐廳及娛樂包間、總統(tǒng)套房等等重要區(qū)域，適當(dāng)使用進(jìn)口材料能更好地體現(xiàn)裝飾效果是很必要的，總之：好鋼要用在刀刃上！ ☆酒店在一些非重要區(qū)域，如消防樓梯通道、各員工工作間、技師房、儲藏間、廚房、附屬樓、酒店管理人員辦公區(qū)域等地，采用成本極低的顏色相仿的仿制品也未嘗不可。試想，一個政府要員想要到你的酒店洗個桑拿放松一下，若像普通客人那樣非得從大門進(jìn)來，經(jīng)過大廳乘坐電梯，再到桑拿樓層，還得經(jīng)過桑拿服務(wù)臺，再進(jìn)入包間，這么多的環(huán)節(jié)中，不知道有多少人看見了你的面孔，還可能遇到你的部下或不想見到的其他人，如果是這樣，你說這官員下次還敢來嗎？這口碑一帶出去，別的重要人物還敢來嗎？？真正的重要人物，你若能倒貼錢把他給請過來了，一次、兩次，消費(fèi)愉快了，可能你就能辦成一些大事了。需要注意的是酒店的電力容量的考慮，一定要充分考慮到酒店以后經(jīng)營范圍的擴(kuò)大所需要的電力增容問題，修建的時候一定要保證有 15%20%的余量。建議分成三個檔次：進(jìn)口品牌的，如美國的開利、約克，日本的大金等，純國產(chǎn)的海爾、格力、清華同方、山東的格瑞德、貝萊特等等，合資的臺灣臺佳、上海瀚藝等。要注意在簽訂合同時，仔細(xì)劃分需由消防施工單位完成的工作范圍，哪些是由消防 24 施工方帶為上報而實(shí)際由甲方負(fù)責(zé)的工作，與裝飾、弱電施工需要配合 的工作等等。我所工作過的 XX 大酒店（四星級）就出現(xiàn)了這個問題，當(dāng)時因?yàn)闃痘家汛蚝?，沒法改了。 弱電系統(tǒng)： ①需要上的系統(tǒng)項(xiàng)目的選擇：按投資成本可分成以 下三個檔次： 首先，最底限是：建筑規(guī)范里要求必須有的、國家強(qiáng)制性要求必須有的、酒店高星級星評要求必須要有的； 其次，在底限的基礎(chǔ)上 +舒適度及豪華感官度； 最后，在底限的基礎(chǔ)上 +舒適度及豪華感官度 +利于酒店管理（能耗控制） +品牌宣傳 ②最為關(guān)鍵的是酒店客房智能控制系統(tǒng)及會議系統(tǒng)，這兩部分是客人直接感官面對的，這方面的錢是不能省的； ③需要注意：目前弱電設(shè)計(jì)安裝市場還不是很透明化，弱電公司在介紹需要上的各系統(tǒng)時也是比較夸張化。 弱電系統(tǒng)中考慮樓宇控制進(jìn)行節(jié)能： ①建筑設(shè)備 監(jiān)控系統(tǒng) 該系統(tǒng)充分體現(xiàn)酒店的舒適和豪華性，依據(jù)暖通空調(diào)、給排水、電氣等專業(yè)要求，對酒店內(nèi)的機(jī)電設(shè)備（供配電、照明、柴油發(fā)電機(jī)、電梯、冷凍、空調(diào)新風(fēng)、送排風(fēng)、給排水）進(jìn)行集中監(jiān)視、控制和管理，使機(jī)電設(shè)備安全、可靠、高效地運(yùn)行，同時節(jié)約能源、減少維護(hù)人員、提高工作效率。刷卡洗澡男員工 8 分鐘，女員工 12 分鐘，控制用水 量。積累數(shù)據(jù)根據(jù)使用率額定合理的用水量。至少可節(jié)電 70%以上。 提倡采用 LED 半導(dǎo)體燈，可以節(jié)約 75%的用電量。 節(jié)約紙張。 ⑥用蒸汽洗車取代傳統(tǒng)高壓水槍洗車，可節(jié)水節(jié)電達(dá) 90%。玻璃幕墻比普通墻體多耗能 23 倍。 多采用屋頂綠化，可以擋掉 50%的太陽輻射。 ⑩采用鍋爐排煙廢氣余熱利用技術(shù)。更要設(shè)計(jì)一些 46 人的小包房，裝修設(shè)計(jì)突出細(xì)膩、品位、舒適度和私密性，專門接待一些吃燕鮑翅的高檔客人，這一類請客或赴宴的一般都是人物，消費(fèi)較高，不愿熟人見到，所以一定要保證私密性，進(jìn)出通道最好與其他包房相分隔。 再比如接待貴賓的豪華包房，部分采用純中式裝修，墻面木作造型內(nèi)，采用漢代名人書法壁布，天花為皇家房檐硫璃瓦造型及宮廷實(shí)木窗隔造型，吊燈為宮廷古典式，盡顯五千年的中國古典文化。該類包房常常是設(shè)了 8800 元的起訂費(fèi)還爆滿。 ③會議： 第一，要考慮高科技設(shè)備的 使用，如同聲傳譯（至少四聲道）、自動升降液晶電腦桌、電子簽到系統(tǒng)、電視電話會議系統(tǒng)、會議的攝錄象系統(tǒng)、中央控制系統(tǒng)、手拉手會議系統(tǒng)、自動升降會標(biāo)桿（包括室外的門牌位臵）、投影顯示系統(tǒng)（自動升降投影屏幕）、監(jiān)控視頻系統(tǒng)、 DCN（數(shù)據(jù)通信網(wǎng)）系統(tǒng)、移動音響車、多媒體投影、寬帶、電視光纖、電話、電鈴等等。 第四，現(xiàn)在會展的市場越來越大，若有條件，可以考慮一些大型網(wǎng)架式層高較高的會議室，設(shè)計(jì)時充分考慮會議室的面積、地處位臵、門前廣場面積、進(jìn)出通道、電力負(fù)荷、各種 32 視頻、網(wǎng)絡(luò)、電話等綜合布線的設(shè)計(jì)、相關(guān)停車場面積等等因素。 33 三、落實(shí)員工宿舍及員工飯?zhí)糜?jì)劃 兵馬未動糧草先行，安居員工就會樂業(yè)。比如泉州華達(dá)大酒店，我們在整個高層經(jīng)營管理過程中，深深地體會到：一家酒店的成功，確實(shí)不容易。具體應(yīng)該落實(shí)： 、 A 與 B 盤配電柜的負(fù)荷、消防、水路（水棒）、水塔、電路、空調(diào)（機(jī)房、水塔）電梯（開關(guān)位、盤機(jī)位）走火通道（放火門、指示燈牌位插座位）、地下油庫、變壓器容量、高低壓配電房（防老鼠和防水潮濕）、電纜線等是否偷工減料，是否按規(guī)定施工，是否會影響到日后的正常營業(yè)等； 、土建防水處理、消防管與天面管道井（伸縮逢）連通接口是否連好；水漬的凈化處理系