【正文】 又熱情開放的湖南人來說 ,吃飯雖然是較為簡單的事情 ,因為即使是最簡單的土家菜也足以讓人吃得十分盡興 ,所以他們總是不吝于相邀于餐桌前 ,午市的消費更加火暴些 ?而穿衣 ?居住 ?出行等的消費更是不甘人后 ? 2?株洲市家庭結(jié)構(gòu)的一些特點 據(jù)一些資料顯示 ,規(guī)模小 ,結(jié)構(gòu)簡單的核心家庭已成為株洲家庭戶的主要形式 ? 1)?戶數(shù)增加 ,規(guī)?？s小 ?據(jù)第五次人口普查資料統(tǒng)計 ,2021 年株洲家庭戶為 萬戶 ,比 1990 年四次人口普查增加 萬戶 ,增長 %?從平均戶規(guī)?？?,2021 年為 人 ,比 1990 年第四次人口普查 人減少 人 ? 2)?世代結(jié)構(gòu)仍以二代戶為主 ?二代戶比例占 %,即有一半多的家庭戶是由一夫婦戶與未婚子女或父母一方與子女組成 ,一代戶和三代及以上戶分別占 %和 %,分別比 1990 年上升了 個百分點 ,二代戶則大幅下降 ,比 1990 年下降 個百分點 ? 3)?有老年人口的家庭增加較多 ?隨著老齡人口的不斷增多 ,2021 年株洲有 65 歲及以上老人戶 萬戶 ,比 1990 年增加 萬戶 ,增長 %?在有 65歲及以上老年人口家庭中 ,有一個老人的家庭為 ,占有 65歲及以上老人戶的 75%,比 1990 年增加 萬戶 ,增長 %,其中 ,單身老人戶 萬戶 。高新 技術區(qū)的繼續(xù)大力發(fā)展城市工業(yè)產(chǎn)業(yè) ,可以培育出一批新興產(chǎn)業(yè)群 ,進一步的加大和增強工業(yè)產(chǎn)值和技術 。而農(nóng)林牧漁業(yè)和居民服務和其他服務業(yè)在崗職工平均工資分別只有 2170元和 1824元 ?最高行業(yè)平均工資與最低行業(yè)平均工資之差由上年的 12351 元增加至今年的 17267 元 ,差額增大 4916 元 ? 小結(jié) : 根據(jù)“恩格爾”指數(shù)表明一個城市的主要消費和娛樂以餐飲為主 ,說明此城市的整體消費和生活水平偏低 ?隨著整個城市的建設步伐不斷加快 ,和經(jīng)濟的快速發(fā)展 ,建立一個多元化層次消費的體系是不容忽視的 ? 第三部分 房地產(chǎn)市場分析 一 ?房地產(chǎn)宏觀 市場分析 1?投資總量 ?開發(fā)規(guī)模分析 ? 2021 年上半年 2021 年上半年 增長率 投資開發(fā)量 億元 億元 % 房地產(chǎn)企業(yè) 80 家 90 家 % 原來按管理渠道劃分的一些本屬基本建設投資的項目 ,如城市廣場建設 ?商業(yè)步行街等城市基礎設施建設也進入了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)領域 ,加上停建多年的“爛尾樓”復工及舊城改造項目的實施直接拉動了房地產(chǎn)開發(fā)投資額的增長 ?開發(fā)理念的不斷創(chuàng)新 ,也帶來了商品房銷售市場的繁榮 。 外商投資增長 占完成投資%, 倍 ? 非國有投資見旺 ,土地投入多 ?上半年株洲市房地產(chǎn)開發(fā)投資如此火爆 ,民間投資占有較大比重 ,使投資主體結(jié)構(gòu)日趨合理 ?民間投資比重加大的說民房地產(chǎn)市場活躍 ? 株洲市房地產(chǎn)開發(fā)投資的方向主要集中在三個方面 :增幅最大的是土地開發(fā) ,占投資完成的 %,增幅達 11 倍 ,其二是商品房投入占 59%,增幅 。商品房銷售總額比上年增長 倍 ,比全省平均水平高 個百分點 ,總量居全省第 3 位 ?全省“一點一線”和常德的 七個重點城市完成投資 億元 ,株洲占 %。建設用地 27784 ㎡ ,總建筑面積 76011 ㎡ ,綠化率 %,容積率 ,總戶數(shù) 400,民航至長沙黃花國際機場 60 公里 ,距大托鋪貨運機場 35 公里 。區(qū)內(nèi)建有兩所三星級以上涉外賓館 ?一個大型會議中心和一個大型文化宮 。 2?項目位于天元區(qū)政府對面 ,與新建的株洲市政府咫尺相臨 ,具有一定的區(qū)域優(yōu)勢 ,未來的具有較大的升值潛力 。 劣勢 : 1?項目前期 拆遷的和規(guī)劃的不確定 ,可能會給項目帶來一定的抗性 。 3?項目地塊為單位用地 ,場內(nèi)拆遷量工作容易開展 ,降低了開發(fā)周期 。建安費用上升 %,該項目的凈現(xiàn)值將達到臨界點為零 ,此時如果再增加成本投入將會虧本 ? 當售價下降 %時 ,該項目的投資利潤率將達到臨界點 ,即達到保底收益率(8%),此時如果再降價將無法達到該項目的基本收益率 。明珠花園”的售樓小姐的解釋 ?在她的嘴里感知到開發(fā)商的態(tài)度 ,智能化只是額外的 ,可選的 ?如果整個小區(qū)不能達到統(tǒng)一 ,真不知這些“寶貝”什么時候能夠發(fā)揮作用 ,裝了又有何用 ?裝智能化的人肯定是開發(fā) 商 ,買單的當然也是開發(fā)商 ?而購房者只為整個房產(chǎn)買單 ?了解市場?了解客戶是第一位的 ,需要的就要為此買單 ,就要敢于買單 ? 其實 ,株洲的二級房地產(chǎn)市場確實有很多問題 ,需要規(guī)范化的操作手法 ,表面上客戶享受著明明白白購房無上待遇 ,但實際上他們可能購買的將是未來的“十萬個為什么 ?” 二 ?本案設計理念 本案力求以差別化原則為設計基礎 ,結(jié)合市場情況在不同環(huán)節(jié)的設計規(guī)劃中求異求新 ?圍繞這一原則 ,提出兩大設計理念 : ? 環(huán)境應當是寬帶“泛環(huán)境” ? 居住應當是“無雜質(zhì) ?純粹居住” (一 )?“泛環(huán)境”生活理念 株洲由于其豐富 的地礦資源和交通優(yōu)勢 ,整個城市的定位在于工業(yè)化城市 ?由于工業(yè)化的發(fā)展而造成的環(huán)境污染使這里的居民深受其害 ?購房者對綠化 ?對環(huán)境的要求不斷提高 ,同時也愿意為此付出更多的金錢代價 ?而株洲的房產(chǎn)開發(fā)卻仍基本保持著單純追求綠化率的現(xiàn)狀 ,為改變這一狀況 ,體現(xiàn)本案高品位的市場出發(fā)點 ,提出“泛環(huán)境”生活概念 ? 意在從小品設計 ?綠化的立體層次等方面講求環(huán)境的質(zhì)量 ?由過去的內(nèi)向型環(huán)境 (即環(huán)境地裝飾效果 ),向外向型環(huán)境 (即環(huán)境地功能性延伸性 )轉(zhuǎn)變 ? “泛環(huán)境”生活主要表現(xiàn)在 : A、 相融綠化 B、 造坡組團 C、 精“點”放大及實用主義 D、 水景點 綴住宅 相融綠化 強調(diào)內(nèi)部綠化的同時 ,注意對外部區(qū)域綠化的鋪設 ?使小區(qū)的內(nèi)外自然環(huán)境達到統(tǒng)一 ? 在實現(xiàn)一定綠化率指標的基礎上 ,從平面綠化向立體綠化拓展 ,實現(xiàn)綠化的跳躍性 ,將綠化與建筑融合在一起 ,實現(xiàn)一體化 ,無邊界性 ? A、 小區(qū)內(nèi)部綠化與外部環(huán)境的相融性 : 開拓“引綠入?yún)^(qū) ,以綠定界”的相鄰環(huán)境劃分 ? B、 小區(qū)綠化與內(nèi)部建筑物的相融性 通過空中綠化 ,增強綠化的縱深和層次 ,借助植物的延伸性 ,將綠化與建筑自然銜接 ? C、 小區(qū)綠化與小區(qū)景觀的相融性 小品景觀可以多樣 ,其中藝術性的綠化可以造就綠化 小品 ,增加小品與綠化的聯(lián)系 ,發(fā)揮綠化的觀賞性作用 ?小區(qū)內(nèi)所有功能活動區(qū)均由植物作自然分隔 ? 造坡組團 株洲的城市地勢平坦 ,缺少變化 ,因此許多小區(qū)環(huán)境組團均在同一水平面 ,使整個小區(qū)環(huán)境缺乏生氣 ,小區(qū)布局僵硬 ,呆板 ?本案是否能夠制造一些坡地現(xiàn)象 ,使得居住者推窗見到的綠化 ,將不是止于家門前的一塊綠地 ,而是隱約起伏的動態(tài)綠化 ? 新實用主義小品的“精點放大” 物理學中從質(zhì)子到量子再到夸克 ,體積越小 ,其能量釋放空間越大 ,引入到現(xiàn)實生活中也是同理 ? (1) 新實用主義的運用 小區(qū)景觀小品 ,與整個 萬平方米的空間來對比 ,實在微不足道 ?但它又是小區(qū)的一個標志 ,反面 ,每一處小品景點我的應力求功用上的效大及細處理精致 ? 秉持“以人為本”的設計理念 ,小品選擇上多注重功能性 ,外觀處理上 ,對細部線條的勾畫更細致 ? (2) 精點放大 縱觀全國房產(chǎn)佳作 ,在小品設計上均是巧花心思 ,力爭小品觀賞性在一定程度上的放大 ?本案的小品景觀應當有怎樣的唯一性 ?注重門前廣場 ?大門 ?中心花園這條中軸線的景觀資源 ,一方面要控制開發(fā)成本 ,一方面要追求新意 ,鑒于這兩方面考慮 ,充分利用景觀設計資源 ,可以邀請外籍園藝設計大師 ,為本案的小 品景觀作設計規(guī)劃 ? 4?巴喱島式水景住宅 水景住宅實因人類的親水情結(jié)應運而生 ,“仁者樂山 ,智者愛水”和“ 近山有德 ,近水有財”的觀點進行推廣 ,為小區(qū)添加流動元素 ,增強小區(qū)的動感 ?在本案設計應該區(qū)別當?shù)匾恍潜P的集中小塊水池的水景設計方式 ,而使用枯水景觀 ,追求自然感覺 ?水體不深 ,最多沒腳脖 ,以石頭子鋪設 ,雨季為水溪效果 ,枯季為枯水石效果 ?同時植物與水系很好的連通 ,澆灌時的水也有了雙重用途 ,既控制成本 ,又增添環(huán)境的觀賞性 ? (二 )?居住應當是“無雜質(zhì) ?純粹居住” 數(shù)碼生活時代 步入 21 世紀 ,住宅領域的科技含 量也越來越高 ,以科技化 ?智能化管理代替人工管理 ,使小區(qū)的居住空間更廣闊 ,得到舒適 ?便捷的服務 ? 高安全系數(shù)生活 居住第一要求是安全 ,高安全系數(shù)住宅 ,無疑是對產(chǎn)品質(zhì)量無可爭議的保證 ?主要表現(xiàn)為 : A、 建筑質(zhì)量 B、 安全防范管理質(zhì)量 3?健康環(huán)保生活 在建筑選材 ,生活配套設施等細節(jié)方面提倡環(huán)保意識 ,創(chuàng)造株洲第一座無污染健康住宅 ?這一點在株洲尤為重要 ? 三 ?規(guī)劃設計具體指標建議 : (一 )?項目概況 ? 本項目總占地面積 98 畝 (65366 ㎡ ) ? 計劃容積率 。 ? 公共建筑面積約占 2%,約 1000 平方米 ? 總建筑面積 :104586 ㎡ ,可銷售面積 :103586 ㎡ ? (二 )?總體布局 基于以上情況 ,建議小區(qū)環(huán)境及布局應從平面到空間達到協(xié)調(diào)統(tǒng)一 ,設計出以人為本的舒適性居住空間 ?具體建議如下 : 因當?shù)厥袌鰧Χ鄬幼≌南俣容^快 ,接受程度相對較高 ,故小區(qū)內(nèi)建筑建議均采用多層建筑形態(tài) ,引入組團 ,增加組團間的變化 ,如架空 ?退臺式 ?洋房等元素 ? 考慮到株洲商業(yè)氣氛濃厚 ,以商帶住現(xiàn)象普遍 ,建議將各區(qū)沿街位置的一樓設為商鋪 ? 設地上停車場 ,并在部分架空建筑底層設車庫和自行車停車庫 ? 歐 式景觀建筑與后現(xiàn)代主義使用性建筑的結(jié)合 ?歐式景觀建筑為一條中軸 ,廣場 ?大門 ?花園 ?小品等一系列景觀的設置 ?而后現(xiàn)代主義建筑注重實用性適合住宅的建造 ? 本案地塊沿黃河北路條狀分布 ,因此建議大門設在條狀的中部 ,并在兩端設輔助出入口 ? (三 )?單體設計 整個小區(qū)配備住宅和商鋪 2大主要功能 ?建議結(jié)構(gòu)設計采用混合結(jié)構(gòu) ,即在考慮住宅功能性的基礎上又兼顧成本控制 ? 1?建筑立面 ,外觀設計 后現(xiàn)代主義雖然是市場發(fā)展的主導潮流 ,其簡約建筑立面及實用性原則經(jīng)得起時間的考驗 ,但是對于株洲這個發(fā)展較晚的城市 ,市場已經(jīng)擁有眾多 的現(xiàn)代主義的產(chǎn)品 ,能夠明確的提出獨樹一幟的建筑風格 ,與株洲目前有行而無神建筑區(qū)別開來 ,是項目的成功關鍵之一 ?完全作到歐式在實用性方面有一定的欠缺 ,因此整個項目將建筑分為景觀建筑與居住建筑兩塊進行規(guī)劃設計 ,即 歐式景觀建筑與后現(xiàn)代主義使用性建筑的結(jié)合 ? 2?屋頂設計 通過一定的裝飾達到注重屋頂所塑造的天際變化 3?陽臺及窗 大面積的采用玻璃建材可以增加居室透光面 ,注重不同朝向窗的變化 ,增加美感與實用性 ?同時 ,部分觀景陽臺 ,可以考慮采用 局部鋼化玻璃陽臺隔板 ,增加小區(qū)美觀性 ,提高小區(qū)品質(zhì) ? 4?住宅 根據(jù)市場調(diào)查報告資料顯示 ,二房一廳一衛(wèi) 100 平方米 ,三房二廳二衛(wèi)120130 平方米 ,較為適銷 ?本項目目標客戶多為成功人士 ,對房型空間要求更為苛刻 ?建議臥室 ?廳要朝南布置 ,廚衛(wèi)放在北側(cè) ?具體建議如下 : （ 1） 房型面積安排 : 2 房 1 廳 1 衛(wèi) 建筑面積設計 : 90~105 平方米 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 建筑面積設計 : 110 平方米 ?120 平方米 ?130 平方米 ?140 平方米 復式 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 建筑面積設計 :160 平方米 (躍層 ) （ 2） 房型配比 2 房 1 廳 1 衛(wèi) 30% 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 60% 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 10% 設計理由 : A? 據(jù)在株洲的市場調(diào)查摸底 ,多以 130 平方米以上的大面積住房為主 ?這樣的情況并非完全是市場情況導致的 ,而是由于開發(fā)商尋求節(jié)約成本的做法 ?100110 的房型在少數(shù)項目有推出 ,銷售率都在 90%以上 。 D?遠程斷水 ,斷電功能 ,杜絕拖欠現(xiàn)象 ? (2)?安保智能化 居住小區(qū)最主要的就是保證所有居民的安全 ,引入智能化安保系統(tǒng) ,能與本項目高檔精品的市場定位相符 ,小區(qū)安保系統(tǒng)可以做到以下內(nèi)容 : A?紅外線監(jiān)控 B?可視對講系統(tǒng) C? 小區(qū)圍墻周圍報警裝置 2?小區(qū)會所及生活輔助設施 建議小區(qū)內(nèi)設置簡單的室內(nèi)活動 會所 (如乒乓館 ?健身房 ),即可創(chuàng)造營業(yè)創(chuàng)利機會 ,又可以提升物業(yè)品質(zhì) ? 3?管線設計 (1)?建議小區(qū)所有管道及線路均暗裝 各類管線系統(tǒng)應相對集中布置 ,建議設立集中管井和水平管線區(qū) 。114176。C 至 18176。民航至長沙黃花國際機場 60 公里 ,距大托鋪貨運機場 35 公里 。區(qū)內(nèi)還建有液化氣站 ,氣源充足 ,可滿足區(qū)內(nèi)居民生活用氣的需要 ? 社區(qū)環(huán)境 :區(qū)內(nèi)高 ?多層公寓 ?復式公寓和各種別墅應有盡有 。區(qū)內(nèi)建有兩所三星級以上涉外賓館 ?一個大型會