【正文】 又熱情開(kāi)放的湖南人來(lái)說(shuō) ,吃飯雖然是較為簡(jiǎn)單的事情 ,因?yàn)榧词故亲詈?jiǎn)單的土家菜也足以讓人吃得十分盡興 ,所以他們總是不吝于相邀于餐桌前 ,午市的消費(fèi)更加火暴些 ?而穿衣 ?居住 ?出行等的消費(fèi)更是不甘人后 ? 2?株洲市家庭結(jié)構(gòu)的一些特點(diǎn) 據(jù)一些資料顯示 ,規(guī)模小 ,結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單的核心家庭已成為株洲家庭戶的主要形式 ? 1)?戶數(shù)增加 ,規(guī)?？s小 ?據(jù)第五次人口普查資料統(tǒng)計(jì) ,2021 年株洲家庭戶為 萬(wàn)戶 ,比 1990 年四次人口普查增加 萬(wàn)戶 ,增長(zhǎng) %?從平均戶規(guī)?？?,2021 年為 人 ,比 1990 年第四次人口普查 人減少 人 ? 2)?世代結(jié)構(gòu)仍以二代戶為主 ?二代戶比例占 %,即有一半多的家庭戶是由一夫婦戶與未婚子女或父母一方與子女組成 ,一代戶和三代及以上戶分別占 %和 %,分別比 1990 年上升了 個(gè)百分點(diǎn) ,二代戶則大幅下降 ,比 1990 年下降 個(gè)百分點(diǎn) ? 3)?有老年人口的家庭增加較多 ?隨著老齡人口的不斷增多 ,2021 年株洲有 65 歲及以上老人戶 萬(wàn)戶 ,比 1990 年增加 萬(wàn)戶 ,增長(zhǎng) %?在有 65歲及以上老年人口家庭中 ,有一個(gè)老人的家庭為 ,占有 65歲及以上老人戶的 75%,比 1990 年增加 萬(wàn)戶 ,增長(zhǎng) %,其中 ,單身老人戶 萬(wàn)戶 。高新 技術(shù)區(qū)的繼續(xù)大力發(fā)展城市工業(yè)產(chǎn)業(yè) ,可以培育出一批新興產(chǎn)業(yè)群 ,進(jìn)一步的加大和增強(qiáng)工業(yè)產(chǎn)值和技術(shù) 。而農(nóng)林牧漁業(yè)和居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)在崗職工平均工資分別只有 2170元和 1824元 ?最高行業(yè)平均工資與最低行業(yè)平均工資之差由上年的 12351 元增加至今年的 17267 元 ,差額增大 4916 元 ? 小結(jié) : 根據(jù)“恩格爾”指數(shù)表明一個(gè)城市的主要消費(fèi)和娛樂(lè)以餐飲為主 ,說(shuō)明此城市的整體消費(fèi)和生活水平偏低 ?隨著整個(gè)城市的建設(shè)步伐不斷加快 ,和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展 ,建立一個(gè)多元化層次消費(fèi)的體系是不容忽視的 ? 第三部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一 ?房地產(chǎn)宏觀 市場(chǎng)分析 1?投資總量 ?開(kāi)發(fā)規(guī)模分析 ? 2021 年上半年 2021 年上半年 增長(zhǎng)率 投資開(kāi)發(fā)量 億元 億元 % 房地產(chǎn)企業(yè) 80 家 90 家 % 原來(lái)按管理渠道劃分的一些本屬基本建設(shè)投資的項(xiàng)目 ,如城市廣場(chǎng)建設(shè) ?商業(yè)步行街等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也進(jìn)入了房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)領(lǐng)域 ,加上停建多年的“爛尾樓”復(fù)工及舊城改造項(xiàng)目的實(shí)施直接拉動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的增長(zhǎng) ?開(kāi)發(fā)理念的不斷創(chuàng)新 ,也帶來(lái)了商品房銷售市場(chǎng)的繁榮 。 外商投資增長(zhǎng) 占完成投資%, 倍 ? 非國(guó)有投資見(jiàn)旺 ,土地投入多 ?上半年株洲市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資如此火爆 ,民間投資占有較大比重 ,使投資主體結(jié)構(gòu)日趨合理 ?民間投資比重加大的說(shuō)民房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍 ? 株洲市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的方向主要集中在三個(gè)方面 :增幅最大的是土地開(kāi)發(fā) ,占投資完成的 %,增幅達(dá) 11 倍 ,其二是商品房投入占 59%,增幅 。商品房銷售總額比上年增長(zhǎng) 倍 ,比全省平均水平高 個(gè)百分點(diǎn) ,總量居全省第 3 位 ?全省“一點(diǎn)一線”和常德的 七個(gè)重點(diǎn)城市完成投資 億元 ,株洲占 %。建設(shè)用地 27784 ㎡ ,總建筑面積 76011 ㎡ ,綠化率 %,容積率 ,總戶數(shù) 400,民航至長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng) 60 公里 ,距大托鋪貨運(yùn)機(jī)場(chǎng) 35 公里 。區(qū)內(nèi)建有兩所三星級(jí)以上涉外賓館 ?一個(gè)大型會(huì)議中心和一個(gè)大型文化宮 。 2?項(xiàng)目位于天元區(qū)政府對(duì)面 ,與新建的株洲市政府咫尺相臨 ,具有一定的區(qū)域優(yōu)勢(shì) ,未來(lái)的具有較大的升值潛力 。 劣勢(shì) : 1?項(xiàng)目前期 拆遷的和規(guī)劃的不確定 ,可能會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)一定的抗性 。 3?項(xiàng)目地塊為單位用地 ,場(chǎng)內(nèi)拆遷量工作容易開(kāi)展 ,降低了開(kāi)發(fā)周期 。建安費(fèi)用上升 %,該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值將達(dá)到臨界點(diǎn)為零 ,此時(shí)如果再增加成本投入將會(huì)虧本 ? 當(dāng)售價(jià)下降 %時(shí) ,該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率將達(dá)到臨界點(diǎn) ,即達(dá)到保底收益率(8%),此時(shí)如果再降價(jià)將無(wú)法達(dá)到該項(xiàng)目的基本收益率 。明珠花園”的售樓小姐的解釋 ?在她的嘴里感知到開(kāi)發(fā)商的態(tài)度 ,智能化只是額外的 ,可選的 ?如果整個(gè)小區(qū)不能達(dá)到統(tǒng)一 ,真不知這些“寶貝”什么時(shí)候能夠發(fā)揮作用 ,裝了又有何用 ?裝智能化的人肯定是開(kāi)發(fā) 商 ,買(mǎi)單的當(dāng)然也是開(kāi)發(fā)商 ?而購(gòu)房者只為整個(gè)房產(chǎn)買(mǎi)單 ?了解市場(chǎng)?了解客戶是第一位的 ,需要的就要為此買(mǎi)單 ,就要敢于買(mǎi)單 ? 其實(shí) ,株洲的二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)有很多問(wèn)題 ,需要規(guī)范化的操作手法 ,表面上客戶享受著明明白白購(gòu)房無(wú)上待遇 ,但實(shí)際上他們可能購(gòu)買(mǎi)的將是未來(lái)的“十萬(wàn)個(gè)為什么 ?” 二 ?本案設(shè)計(jì)理念 本案力求以差別化原則為設(shè)計(jì)基礎(chǔ) ,結(jié)合市場(chǎng)情況在不同環(huán)節(jié)的設(shè)計(jì)規(guī)劃中求異求新 ?圍繞這一原則 ,提出兩大設(shè)計(jì)理念 : ? 環(huán)境應(yīng)當(dāng)是寬帶“泛環(huán)境” ? 居住應(yīng)當(dāng)是“無(wú)雜質(zhì) ?純粹居住” (一 )?“泛環(huán)境”生活理念 株洲由于其豐富 的地礦資源和交通優(yōu)勢(shì) ,整個(gè)城市的定位在于工業(yè)化城市 ?由于工業(yè)化的發(fā)展而造成的環(huán)境污染使這里的居民深受其害 ?購(gòu)房者對(duì)綠化 ?對(duì)環(huán)境的要求不斷提高 ,同時(shí)也愿意為此付出更多的金錢(qián)代價(jià) ?而株洲的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)卻仍基本保持著單純追求綠化率的現(xiàn)狀 ,為改變這一狀況 ,體現(xiàn)本案高品位的市場(chǎng)出發(fā)點(diǎn) ,提出“泛環(huán)境”生活概念 ? 意在從小品設(shè)計(jì) ?綠化的立體層次等方面講求環(huán)境的質(zhì)量 ?由過(guò)去的內(nèi)向型環(huán)境 (即環(huán)境地裝飾效果 ),向外向型環(huán)境 (即環(huán)境地功能性延伸性 )轉(zhuǎn)變 ? “泛環(huán)境”生活主要表現(xiàn)在 : A、 相融綠化 B、 造坡組團(tuán) C、 精“點(diǎn)”放大及實(shí)用主義 D、 水景點(diǎn) 綴住宅 相融綠化 強(qiáng)調(diào)內(nèi)部綠化的同時(shí) ,注意對(duì)外部區(qū)域綠化的鋪設(shè) ?使小區(qū)的內(nèi)外自然環(huán)境達(dá)到統(tǒng)一 ? 在實(shí)現(xiàn)一定綠化率指標(biāo)的基礎(chǔ)上 ,從平面綠化向立體綠化拓展 ,實(shí)現(xiàn)綠化的跳躍性 ,將綠化與建筑融合在一起 ,實(shí)現(xiàn)一體化 ,無(wú)邊界性 ? A、 小區(qū)內(nèi)部綠化與外部環(huán)境的相融性 : 開(kāi)拓“引綠入?yún)^(qū) ,以綠定界”的相鄰環(huán)境劃分 ? B、 小區(qū)綠化與內(nèi)部建筑物的相融性 通過(guò)空中綠化 ,增強(qiáng)綠化的縱深和層次 ,借助植物的延伸性 ,將綠化與建筑自然銜接 ? C、 小區(qū)綠化與小區(qū)景觀的相融性 小品景觀可以多樣 ,其中藝術(shù)性的綠化可以造就綠化 小品 ,增加小品與綠化的聯(lián)系 ,發(fā)揮綠化的觀賞性作用 ?小區(qū)內(nèi)所有功能活動(dòng)區(qū)均由植物作自然分隔 ? 造坡組團(tuán) 株洲的城市地勢(shì)平坦 ,缺少變化 ,因此許多小區(qū)環(huán)境組團(tuán)均在同一水平面 ,使整個(gè)小區(qū)環(huán)境缺乏生氣 ,小區(qū)布局僵硬 ,呆板 ?本案是否能夠制造一些坡地現(xiàn)象 ,使得居住者推窗見(jiàn)到的綠化 ,將不是止于家門(mén)前的一塊綠地 ,而是隱約起伏的動(dòng)態(tài)綠化 ? 新實(shí)用主義小品的“精點(diǎn)放大” 物理學(xué)中從質(zhì)子到量子再到夸克 ,體積越小 ,其能量釋放空間越大 ,引入到現(xiàn)實(shí)生活中也是同理 ? (1) 新實(shí)用主義的運(yùn)用 小區(qū)景觀小品 ,與整個(gè) 萬(wàn)平方米的空間來(lái)對(duì)比 ,實(shí)在微不足道 ?但它又是小區(qū)的一個(gè)標(biāo)志 ,反面 ,每一處小品景點(diǎn)我的應(yīng)力求功用上的效大及細(xì)處理精致 ? 秉持“以人為本”的設(shè)計(jì)理念 ,小品選擇上多注重功能性 ,外觀處理上 ,對(duì)細(xì)部線條的勾畫(huà)更細(xì)致 ? (2) 精點(diǎn)放大 縱觀全國(guó)房產(chǎn)佳作 ,在小品設(shè)計(jì)上均是巧花心思 ,力爭(zhēng)小品觀賞性在一定程度上的放大 ?本案的小品景觀應(yīng)當(dāng)有怎樣的唯一性 ?注重門(mén)前廣場(chǎng) ?大門(mén) ?中心花園這條中軸線的景觀資源 ,一方面要控制開(kāi)發(fā)成本 ,一方面要追求新意 ,鑒于這兩方面考慮 ,充分利用景觀設(shè)計(jì)資源 ,可以邀請(qǐng)外籍園藝設(shè)計(jì)大師 ,為本案的小 品景觀作設(shè)計(jì)規(guī)劃 ? 4?巴喱島式水景住宅 水景住宅實(shí)因人類的親水情結(jié)應(yīng)運(yùn)而生 ,“仁者樂(lè)山 ,智者愛(ài)水”和“ 近山有德 ,近水有財(cái)”的觀點(diǎn)進(jìn)行推廣 ,為小區(qū)添加流動(dòng)元素 ,增強(qiáng)小區(qū)的動(dòng)感 ?在本案設(shè)計(jì)應(yīng)該區(qū)別當(dāng)?shù)匾恍潜P(pán)的集中小塊水池的水景設(shè)計(jì)方式 ,而使用枯水景觀 ,追求自然感覺(jué) ?水體不深 ,最多沒(méi)腳脖 ,以石頭子鋪設(shè) ,雨季為水溪效果 ,枯季為枯水石效果 ?同時(shí)植物與水系很好的連通 ,澆灌時(shí)的水也有了雙重用途 ,既控制成本 ,又增添環(huán)境的觀賞性 ? (二 )?居住應(yīng)當(dāng)是“無(wú)雜質(zhì) ?純粹居住” 數(shù)碼生活時(shí)代 步入 21 世紀(jì) ,住宅領(lǐng)域的科技含 量也越來(lái)越高 ,以科技化 ?智能化管理代替人工管理 ,使小區(qū)的居住空間更廣闊 ,得到舒適 ?便捷的服務(wù) ? 高安全系數(shù)生活 居住第一要求是安全 ,高安全系數(shù)住宅 ,無(wú)疑是對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量無(wú)可爭(zhēng)議的保證 ?主要表現(xiàn)為 : A、 建筑質(zhì)量 B、 安全防范管理質(zhì)量 3?健康環(huán)保生活 在建筑選材 ,生活配套設(shè)施等細(xì)節(jié)方面提倡環(huán)保意識(shí) ,創(chuàng)造株洲第一座無(wú)污染健康住宅 ?這一點(diǎn)在株洲尤為重要 ? 三 ?規(guī)劃設(shè)計(jì)具體指標(biāo)建議 : (一 )?項(xiàng)目概況 ? 本項(xiàng)目總占地面積 98 畝 (65366 ㎡ ) ? 計(jì)劃容積率 。 ? 公共建筑面積約占 2%,約 1000 平方米 ? 總建筑面積 :104586 ㎡ ,可銷售面積 :103586 ㎡ ? (二 )?總體布局 基于以上情況 ,建議小區(qū)環(huán)境及布局應(yīng)從平面到空間達(dá)到協(xié)調(diào)統(tǒng)一 ,設(shè)計(jì)出以人為本的舒適性居住空間 ?具體建議如下 : 因當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)對(duì)多層住宅的消化速度較快 ,接受程度相對(duì)較高 ,故小區(qū)內(nèi)建筑建議均采用多層建筑形態(tài) ,引入組團(tuán) ,增加組團(tuán)間的變化 ,如架空 ?退臺(tái)式 ?洋房等元素 ? 考慮到株洲商業(yè)氣氛濃厚 ,以商帶住現(xiàn)象普遍 ,建議將各區(qū)沿街位置的一樓設(shè)為商鋪 ? 設(shè)地上停車場(chǎng) ,并在部分架空建筑底層設(shè)車庫(kù)和自行車停車庫(kù) ? 歐 式景觀建筑與后現(xiàn)代主義使用性建筑的結(jié)合 ?歐式景觀建筑為一條中軸 ,廣場(chǎng) ?大門(mén) ?花園 ?小品等一系列景觀的設(shè)置 ?而后現(xiàn)代主義建筑注重實(shí)用性適合住宅的建造 ? 本案地塊沿黃河北路條狀分布 ,因此建議大門(mén)設(shè)在條狀的中部 ,并在兩端設(shè)輔助出入口 ? (三 )?單體設(shè)計(jì) 整個(gè)小區(qū)配備住宅和商鋪 2大主要功能 ?建議結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)采用混合結(jié)構(gòu) ,即在考慮住宅功能性的基礎(chǔ)上又兼顧成本控制 ? 1?建筑立面 ,外觀設(shè)計(jì) 后現(xiàn)代主義雖然是市場(chǎng)發(fā)展的主導(dǎo)潮流 ,其簡(jiǎn)約建筑立面及實(shí)用性原則經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn) ,但是對(duì)于株洲這個(gè)發(fā)展較晚的城市 ,市場(chǎng)已經(jīng)擁有眾多 的現(xiàn)代主義的產(chǎn)品 ,能夠明確的提出獨(dú)樹(shù)一幟的建筑風(fēng)格 ,與株洲目前有行而無(wú)神建筑區(qū)別開(kāi)來(lái) ,是項(xiàng)目的成功關(guān)鍵之一 ?完全作到歐式在實(shí)用性方面有一定的欠缺 ,因此整個(gè)項(xiàng)目將建筑分為景觀建筑與居住建筑兩塊進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì) ,即 歐式景觀建筑與后現(xiàn)代主義使用性建筑的結(jié)合 ? 2?屋頂設(shè)計(jì) 通過(guò)一定的裝飾達(dá)到注重屋頂所塑造的天際變化 3?陽(yáng)臺(tái)及窗 大面積的采用玻璃建材可以增加居室透光面 ,注重不同朝向窗的變化 ,增加美感與實(shí)用性 ?同時(shí) ,部分觀景陽(yáng)臺(tái) ,可以考慮采用 局部鋼化玻璃陽(yáng)臺(tái)隔板 ,增加小區(qū)美觀性 ,提高小區(qū)品質(zhì) ? 4?住宅 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告資料顯示 ,二房一廳一衛(wèi) 100 平方米 ,三房二廳二衛(wèi)120130 平方米 ,較為適銷 ?本項(xiàng)目目標(biāo)客戶多為成功人士 ,對(duì)房型空間要求更為苛刻 ?建議臥室 ?廳要朝南布置 ,廚衛(wèi)放在北側(cè) ?具體建議如下 : （ 1） 房型面積安排 : 2 房 1 廳 1 衛(wèi) 建筑面積設(shè)計(jì) : 90~105 平方米 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 建筑面積設(shè)計(jì) : 110 平方米 ?120 平方米 ?130 平方米 ?140 平方米 復(fù)式 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 建筑面積設(shè)計(jì) :160 平方米 (躍層 ) （ 2） 房型配比 2 房 1 廳 1 衛(wèi) 30% 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 60% 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 10% 設(shè)計(jì)理由 : A? 據(jù)在株洲的市場(chǎng)調(diào)查摸底 ,多以 130 平方米以上的大面積住房為主 ?這樣的情況并非完全是市場(chǎng)情況導(dǎo)致的 ,而是由于開(kāi)發(fā)商尋求節(jié)約成本的做法 ?100110 的房型在少數(shù)項(xiàng)目有推出 ,銷售率都在 90%以上 。 D?遠(yuǎn)程斷水 ,斷電功能 ,杜絕拖欠現(xiàn)象 ? (2)?安保智能化 居住小區(qū)最主要的就是保證所有居民的安全 ,引入智能化安保系統(tǒng) ,能與本項(xiàng)目高檔精品的市場(chǎng)定位相符 ,小區(qū)安保系統(tǒng)可以做到以下內(nèi)容 : A?紅外線監(jiān)控 B?可視對(duì)講系統(tǒng) C? 小區(qū)圍墻周圍報(bào)警裝置 2?小區(qū)會(huì)所及生活輔助設(shè)施 建議小區(qū)內(nèi)設(shè)置簡(jiǎn)單的室內(nèi)活動(dòng) 會(huì)所 (如乒乓館 ?健身房 ),即可創(chuàng)造營(yíng)業(yè)創(chuàng)利機(jī)會(huì) ,又可以提升物業(yè)品質(zhì) ? 3?管線設(shè)計(jì) (1)?建議小區(qū)所有管道及線路均暗裝 各類管線系統(tǒng)應(yīng)相對(duì)集中布置 ,建議設(shè)立集中管井和水平管線區(qū) 。114176。C 至 18176。民航至長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng) 60 公里 ,距大托鋪貨運(yùn)機(jī)場(chǎng) 35 公里 。區(qū)內(nèi)還建有液化氣站 ,氣源充足 ,可滿足區(qū)內(nèi)居民生活用氣的需要 ? 社區(qū)環(huán)境 :區(qū)內(nèi)高 ?多層公寓 ?復(fù)式公寓和各種別墅應(yīng)有盡有 。區(qū)內(nèi)建有兩所三星級(jí)以上涉外賓館 ?一個(gè)大型會(huì)