【正文】 濟(jì)活動(dòng)，投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)涉及面廣。 南京工業(yè)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 5 第二章 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 宏觀行業(yè)政策分析 房地產(chǎn)行業(yè) 驅(qū)動(dòng) 著其他 各行各業(yè)的發(fā)展，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中占據(jù)比較大的比例。過(guò)高的房?jī)r(jià)不僅讓民生不堪重負(fù)，也給國(guó)家經(jīng)濟(jì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)隱患。進(jìn)一步完善土地出讓方式，大力推廣 ‘ 限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià) ’ 方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。而專(zhuān)家預(yù)測(cè)， 2020 年中國(guó)經(jīng)濟(jì)有望繼續(xù)保持較快發(fā)展， GDP 增長(zhǎng) 9%左右。 社會(huì)環(huán)境 2020年 2020年 2020年 2020年年份人口數(shù)量（單位：萬(wàn)） 圖 21廣漢市人口變化趨圖 圖 21 反映 了 2020 年 — 2020 年廣漢市區(qū)人口變化 趨勢(shì)。 而根據(jù) 2020 年第五次人口普查， 廣漢 市總?cè)丝?577298 人。其中，工資性收入實(shí)現(xiàn) 7986 元，增長(zhǎng) %，2020 年廣漢市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值突破 180 億元 。但這是特大災(zāi)難的緣故，不能反映彭州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的真實(shí)情況。 2020 年人均可支配純收入突破 14000，消費(fèi)水平顯著提高。 廣漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，旅游業(yè)也得到了快速擴(kuò)張，各地 的旅游名勝吸引了成群結(jié)隊(duì)的海內(nèi)外游客，地處川西旅游環(huán)線的廣漢，已聞名世界的三星堆為魅力核心，近幾年吸引的海內(nèi)外游客連連增加，極大地刺激了當(dāng)?shù)氐穆糜蜗M(fèi)經(jīng)濟(jì)，以至于成都商界人士紛紛看好光還是的投資開(kāi)發(fā)前景，廣漢市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)急劇升溫， 被 眾多投資置業(yè)者 看好 。 廣漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給及需求趨勢(shì)分析 廣漢市房地產(chǎn)在宏觀政策的調(diào)整中并未受到?jīng)_擊，反而隨著近年來(lái)城市的開(kāi)發(fā)及發(fā)展上升。市場(chǎng)上改善性住 房、解決居住性住房和投資性住房需求很大，而供給又不能及時(shí)跟進(jìn)，房地產(chǎn)價(jià)格將進(jìn)一步上升，且上升速度較快，預(yù)計(jì) 2020 年城區(qū)住宅均價(jià)將突破 3500 元 / m2。 ，由于開(kāi)發(fā)商之前的大力投入，供給的增加將超過(guò)需求，預(yù)計(jì)到 2020 年下半年或 2020 年，市場(chǎng)供給將達(dá)到高峰，出現(xiàn)供過(guò)于求的狀況，此時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格將在高位運(yùn)行。交通便 利，升值潛力巨大。 （ 5） 本項(xiàng)目綠地率高達(dá) 45%，為廣漢地區(qū)少有，具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 （ 3） 離中心城區(qū)距離較遠(yuǎn)，公交線路較少 。 （ 3） 成都第二繞城路縮短廣漢與成都之間的距離，對(duì)廣漢經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)。 南京工業(yè)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 11 （ 2） 項(xiàng)目周邊新開(kāi)盤(pán)建樓盤(pán)較多，激烈的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)造成部分目標(biāo)客戶(hù)群的流失。為了深入研究， 以下 選擇周邊的多層住宅小區(qū)及高層住宅小區(qū)。本項(xiàng)目綠化率 =45%，容積率 =，以上樓盤(pán)信息 及廣漢市房地產(chǎn) 市場(chǎng) 走勢(shì) 為參考 ， 可以 確定 天元吉第 住宅 社區(qū)的均價(jià)為3200 元 /㎡。故本項(xiàng)目擬將高層住宅根據(jù)地勘資料定位為框架結(jié)構(gòu)或框剪結(jié)構(gòu)。兩室兩廳一衛(wèi)中還有兩種不同戶(hù)型可供購(gòu)房者參考 依據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，在考慮戶(hù)型面積配比時(shí)，不僅要滿足當(dāng)前市場(chǎng)的主流需求，還要兼?zhèn)溥m當(dāng)?shù)某靶?，因而本?xiàng)目的戶(hù)型配比定位見(jiàn) 表 34。 計(jì)劃分兩期 高層住宅。且考慮到未來(lái)經(jīng)濟(jì)的變化趨勢(shì)，該定價(jià)一定程度上不會(huì)被市場(chǎng)所影響，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)很有吸引力。每層四種戶(hù)型，代號(hào)依次為 A、 B、 C、 D。小區(qū) 的 特色是生態(tài)家園 ，綠地率 相比同類(lèi)項(xiàng)目具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì) 。 第一年項(xiàng)目投入 +360= 萬(wàn)元，銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元，初期結(jié)余 萬(wàn)元，項(xiàng)目結(jié)余 萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)前期的準(zhǔn)備工作包括擬前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘測(cè)放樣、項(xiàng)目各項(xiàng)相關(guān)手續(xù)辦理、項(xiàng)目招投標(biāo)等，到三年后的 2020 年 5月底項(xiàng)目銷(xiāo)售 基本完畢，具體安排如下： 前期工作： 2020 年 5 月 2020 年 8月為 項(xiàng)目一期建造： 2020 年 8 月至 2020 年 8 月 項(xiàng)目一期預(yù)售： 2020 年 11 月 2020 年 8 月 項(xiàng)目一期正式銷(xiāo)售： 2020 年 8月 2020年 2月 項(xiàng)目二期建造： 2020 年 2 月 2020年 11 月 項(xiàng)目二期預(yù)售： 2020 年 2 月 2020年 11 月 項(xiàng)目二期銷(xiāo)售 2020年 11月 2020年 5月 第六章 財(cái)務(wù)分析 18 第六章 財(cái)務(wù)分析 規(guī)劃要求及項(xiàng)目指標(biāo) 規(guī)劃要求 “ 天元吉第 ” 住宅小區(qū)項(xiàng)目所在地凈 用地面積 畝，該宗地要求： ≤容積率 ≤，建筑密度 ≤40%，建筑高度滿足凈空要求，建筑層數(shù) ≤15層，綠地率 ≥25%。 [1] （ 1） 土地費(fèi) 表 61土地費(fèi) 表 土地費(fèi)用： 2500萬(wàn)元 其中： 1．土地出讓金： 2．契稅（出讓金 3% ）： （ 2）前期費(fèi) 表 62前期費(fèi) 表 前期費(fèi)用： 其中： 1．規(guī)劃勘測(cè)費(fèi)（建安費(fèi) % ）： 2．規(guī)劃放樣費(fèi)： 36萬(wàn)元 3．招投標(biāo)費(fèi)用（建安工程費(fèi) % ）： 南京工業(yè)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 19 （ 3）建安工程費(fèi) 表 63建安工程費(fèi) 表 建安工程費(fèi)： 1．建安費(fèi)（ 1229元 /㎡）： 2．環(huán)境工程： 280萬(wàn)元 3．機(jī)電設(shè)備： 520萬(wàn)元 （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 表 64基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 表 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)： 420萬(wàn)元 其中： 1． 道路工程費(fèi)： 180萬(wàn)元 2． 自來(lái)水工程費(fèi)： 110萬(wàn)元 3． 照明綠化費(fèi)： 100萬(wàn)元 4． 電訊設(shè)施費(fèi)： 30萬(wàn)元 （ 5）公共配套費(fèi) 表 65公共配套費(fèi) 表 公共配套費(fèi)： 其中： 1．小區(qū)配套費(fèi)： 360萬(wàn)元 2．質(zhì)監(jiān)監(jiān)理費(fèi) （建安費(fèi) 1% ）： 3． 地下車(chē)庫(kù)建設(shè)費(fèi)（車(chē)位數(shù) 單位面積 2020元 /平方米）： 3200萬(wàn)元 （ 6）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)： 萬(wàn)元 （ 7）總成本： 萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 表 66開(kāi)發(fā)費(fèi)用表 開(kāi)發(fā)費(fèi)用： 其中： 1．管理費(fèi)用： 270萬(wàn) 2．銷(xiāo)售推廣費(fèi)（銷(xiāo)售收入 % ）： 3．財(cái)務(wù)費(fèi)用： 1800萬(wàn) 數(shù)據(jù)來(lái)源：自行計(jì)算得出 第六章 財(cái)務(wù)分析 20 銷(xiāo)售稅金 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)就是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。 表 67 銷(xiāo)售稅金及附加 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 計(jì)算期 計(jì)算依據(jù) 1 2 1 銷(xiāo)售收入 來(lái)自銷(xiāo)售收入計(jì)劃表 2 銷(xiāo)售稅金及附加 ()（ ）之和 營(yíng)業(yè)稅 （ 1） 5% 城市維護(hù)建設(shè) 稅 （ 1） % 教育費(fèi)附加 （ 1） % 印花稅 （ 1） ? 數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)銷(xiāo)售收入計(jì)算得出 土地增值稅，是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額計(jì)征的一種特定的稅，旨在規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國(guó)家權(quán)益。數(shù)據(jù)歸納如下： 表 69銷(xiāo)售收入表 數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)銷(xiāo)售收入計(jì)算得出 物業(yè)類(lèi)別 銷(xiāo)售指標(biāo) 合計(jì) 銷(xiāo)售期數(shù) 第一期 第二期 高層住宅 銷(xiāo)售面積（㎡） 銷(xiāo)售均價(jià)（元 /㎡） 3200 3100 3300 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 停車(chē)位 銷(xiāo)售個(gè)數(shù)（個(gè)） 800 400 400 銷(xiāo)售價(jià)格（ 萬(wàn)元 /個(gè)） 8 8 8 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 6400 3200 3200 合計(jì) 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 第六章 財(cái)務(wù)分析 22 財(cái)務(wù)盈利能力分析 項(xiàng)目總計(jì)銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元，其中一期收入 萬(wàn)元，二期收入 萬(wàn)元。項(xiàng)目所 得稅 =25%= 萬(wàn)元。最后 編制 財(cái)務(wù)報(bào)表 ,計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) ,從而考察項(xiàng)目的盈利能力、清償能力等財(cái)務(wù)狀況，據(jù)此評(píng)價(jià)和判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性 [2]。為了減少這種風(fēng)險(xiǎn)，就必然希望投資回收期越短越好。 [3] 基準(zhǔn)收益率 ic=13% 稅前： NPV=+（ ） /+178。= 萬(wàn)元 NPV0 表明項(xiàng)目可行 內(nèi)部收益率 內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn) 值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，即使項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為零的折現(xiàn)率。+179。 [6] 本項(xiàng)目主要針對(duì)資本金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行單變量敏感性分析，對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值這個(gè)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，從中找出對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值影響最大的敏感性因素，并確定使得項(xiàng)目由可行變?yōu)椴豢尚械臉O限值。由于銷(xiāo)售單價(jià)的變動(dòng)帶來(lái)投資利潤(rùn)率的變化不如成本費(fèi)用的變動(dòng)帶來(lái)投資利潤(rùn)率的變化明顯，所以不應(yīng)當(dāng)輕易使用降價(jià)策略。當(dāng)產(chǎn)銷(xiāo)量大于夠本點(diǎn)時(shí)，企業(yè)盈利；當(dāng)產(chǎn)銷(xiāo)量小于夠本點(diǎn)時(shí)，則企業(yè)虧損。 [9] 因此，有必要就上述因素或參數(shù)的變化對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的影響進(jìn)行深入研究，以使開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的結(jié)果更加真實(shí)可靠，從而為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資決策提供更科學(xué)的依據(jù)。 [12] 以下對(duì)本項(xiàng)目的土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、銷(xiāo)售價(jià)格、開(kāi)發(fā)期這 4 個(gè)主要的不確定因素進(jìn)行分析。同理，人工費(fèi)也會(huì)對(duì)本項(xiàng)目投資不構(gòu)成較大影響。綜合上述中的情況考慮，排除政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生突變的情況下，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期不會(huì)輕易受到影響。 [15]由于宏觀經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)分析以在上文中加以分析，以下將 對(duì)本項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告中還存在的一些不確定性因素帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。本項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中，開(kāi)發(fā)過(guò)程中的大部分成本費(fèi)用都需要通過(guò)商品房預(yù)售和銷(xiāo)售收入獲得。而 這其中自然條件不能避免，只能在施工中盡量規(guī)避該種風(fēng)險(xiǎn)。 分析總結(jié) 綜上所述，本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)不大。 隨著廣漢市新豐鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)新區(qū)的不斷發(fā)展，近期內(nèi)其周邊 房?jī)r(jià) 也會(huì)持續(xù) 上漲。 南京工業(yè)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 29 參考文獻(xiàn) [1]劉洪玉 . 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) .首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社 ,2020 ． [2]譚大璐，趙世強(qiáng) . 工程經(jīng)濟(jì)學(xué) .武漢理工大學(xué)出版社 ,2020 ． [3]宋倩茹 .企業(yè)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析 .經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)出版社 ， 1993． [4]萬(wàn)威武，劉新梅，孫衛(wèi) .可行性研究與項(xiàng)目評(píng)價(jià) .西安交通大學(xué)出版社 ， 2020． [5]萬(wàn)威武，張東勝 .項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)論與方法 .西安交通大學(xué)出版社 ,1996． [6]周惠珍 . 可行性研究與項(xiàng)目評(píng)價(jià) .中國(guó)科學(xué)技術(shù)出版社， 1992． [7]王家遠(yuǎn) . 建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理 .經(jīng)濟(jì)管理出版社， 2020． [8]劉洪玉 . 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與 管理 .中國(guó)建筑工業(yè)出版社 ， 2020． [9]王家遠(yuǎn) . 建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理 .中國(guó)水利水電出版社， 2020． [10]劉德學(xué)，樊洛平 . 風(fēng)險(xiǎn)投資運(yùn)作機(jī)制與決策分析 .東北大學(xué)出版社， 2020． [11]余建星 . 工程 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理 .天津大學(xué)出版社 ， 2020． [12]劉洪玉 ， 從培經(jīng) . 建筑市場(chǎng)與房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo) .中國(guó)建筑工業(yè) 出版社， 1997． [13]徐玖平，劉曉紅 . 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 管理 .經(jīng)濟(jì)管理出版社， 2020． [14]沈建明 . 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理 .機(jī)械工業(yè)出版社 ， 2020． [15]成虎 . 工程 項(xiàng)目管理 高等教育 出版社， 2020． 附錄 30 附錄 附圖 1：項(xiàng)目總平圖 附圖 2： 小區(qū) 戶(hù)型 標(biāo)準(zhǔn)層平面圖 附圖 3： 戶(hù)型圖 南京工業(yè)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 31 附圖 1：項(xiàng)目總平圖 附錄 32 附圖 2：小區(qū)戶(hù)型標(biāo)準(zhǔn)層平面圖 南京工業(yè)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 33 附圖 3：戶(hù)型圖 A戶(hù)型圖 B 戶(hù)型圖 附錄 34 C 戶(hù)型圖 D 戶(hù)型圖 南京工業(yè)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 35 致 謝 在論文即將完成之際，我要首先感謝 蔣葉 老師， 她 在整個(gè)過(guò)程中都對(duì)我的論文悉心指導(dǎo)。