農(nóng)村房屋買賣合同效力之分析-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 的法律效力作一討。農(nóng)村房屋買賣合同效力之分析 伴隨中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速開(kāi)展城化進(jìn)程加快、拆遷進(jìn)程加快、農(nóng)村人口城化農(nóng)村房屋買賣合同引起的利益糾紛漸漸浮出水面。出賣方中有的仍在農(nóng)村生活有的本身也已經(jīng)成為城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民。理由是?合同法?規(guī)定違犯法律、行政法規(guī)的強(qiáng)迫性規(guī)定的合同方為無(wú)效。理由是出賣方的行為本身可以視為對(duì)宅基地使用權(quán)的一種放棄而法律并不制止這種放棄行為。 二、我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定的歷史演變。批準(zhǔn)后由批準(zhǔn)發(fā)給宅基地使用證明〞。但該于1986年被?土地理法?明廢止。〞“出賣、出租住房后再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)。但仍歸各戶長(zhǎng)使用長(zhǎng)不變?！ ?991年全國(guó)法工委給浙江的回復(fù)中稱不宜將農(nóng)村房屋買賣行為按?土地理法?第四十七條規(guī)定的買賣或以其他形式轉(zhuǎn)讓土地行為予以處分。〞 可見(jiàn)(1)以上法律只是制止或限制農(nóng)村的土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或出租但沒(méi)有直接制止或限制農(nóng)村房屋的買賣和租賃。在1999年前的農(nóng)村房屋買賣合同一般均應(yīng)作有效認(rèn)定。(二)惡意串通損害、集體或者第三人利益。〞在合同無(wú)效的五種情形中農(nóng)村房屋買賣無(wú)效程度上適用的是第五種情形即“違犯法律、行政法規(guī)的強(qiáng)迫性規(guī)定。認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效也是這些規(guī)定。這一制度是與我國(guó)的戶籍制度而相伴相隨的我國(guó)土地所有制就兩種情況土地分別屬于所有和集體所有用于建造房屋的土地因所有權(quán)的不同而分為建立用地和宅基地建立用地屬于所有宅基地屬于集體所有。而可以宅基地使用權(quán)這一根本民事法律制度的只能是法律規(guī)定而不能是部門規(guī)章。而宅基地本身即為建立用地其使用權(quán)主體的變更并不會(huì)導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減少,不會(huì)改變宅基地的性質(zhì)因此顯然不能調(diào)整宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題?！ ∥覀儾环料葋?lái)分析一下將來(lái)可能的立法取向：民草案第一百六十七條“村民經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配獲得宅基地使用權(quán)一戶只能擁有一處宅基地〞。王利明主持的?物權(quán)法草案?第三百零一條“宅基地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村城化是一種必然的方式上可能采取就地城化。就房屋而言與城房屋一樣同樣可以繼承、出租、抵押、抵債等?！ 【C合上述分析我們可以確定以下的處理原那么：以有效認(rèn)定為原那么無(wú)效認(rèn)定為例外。在1999年?土地理法?第二次修正之前發(fā)生的農(nóng)村房屋買賣。相關(guān)宅基地已經(jīng)國(guó)有化的?！ ±鈫为?dú)買賣宅基地
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