【正文】 法定憑證。 《建設(shè)工程施工許可證》：是指項(xiàng)目開工前隊(duì)伍招標(biāo)到位，施工隊(duì)伍具備施工資格，現(xiàn)場具備5貴州策風(fēng)行營銷策略傳媒有限公司培訓(xùn)資料（2013年修）施工條件的憑證。 《住宅質(zhì)量保證書》：開發(fā)商對銷售的商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件。商品房交付時(shí)，業(yè)主應(yīng)交納的相關(guān)費(fèi)用：契稅： %，144平方米及以上為總房款的3%（二套房為3%）房屋維修基金：17層：15元/平方米，812層20元/平方米，1318層為25元/平方米，19層以上為30元/平方米。房產(chǎn)總是和地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)?！幼∮玫?0年； ——工業(yè)用地50年；——教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年； ——商業(yè)、旅游、娛樂用地40年； ——綜合或其它用地50年；——另外，加油站、加氣站用地為20年； 是指地皮在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通，場地平整。招標(biāo)出讓 二級市場是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。與福利房不同在于不免地價(jià)，并有略高于房地產(chǎn)成本的微利，這類房屋由市政府主管單位籌資建設(shè)，用來解決企業(yè)職工住宅困難戶，價(jià)格由政府確定，實(shí)行優(yōu)惠價(jià)格政策。是房屋土地權(quán)屬憑證合二為一，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》：是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目的位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證?！渡唐贩夸N售（預(yù)售）許可證》：是商品房進(jìn)入市場的憑證。只有取得了《預(yù)售許可證》才能銷售。《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 有建設(shè)工程施工許可證是由福建省建設(shè)廳、福建省工商管理局統(tǒng)一監(jiān)制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議，所有的商品房銷售都須簽訂此合同。按揭是英語“Mortgage”一詞的粵語音譯，在中國人民銀行和各商業(yè)銀行的正式文件中稱為“個(gè)人住房抵押貸款”，指銀行向具有完全民事行為能力的自然人發(fā)放的用于購買自住住房、并以其所購產(chǎn)權(quán)房為抵押物，作為償還貸款的保證，按月償還貸款本息的一種貸款方式。房屋實(shí)用面積與分?jǐn)偣裁娣e之和。將未建好的樓房提前出售，稱為預(yù)售。3/5 是指建筑物首層的建筑面積。（覆蓋率）建筑密度等于建筑物底層占地面積與用地面積的比。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層、朝向差價(jià)后而得出。：有雨遮的一樓直道部分。：玄關(guān)是入戶門里一米至兩米的過渡空間。：承受房屋重力的墻，不可以任意敲打。：指洗滌池、料理臺(tái)、吊柜、爐臺(tái)、抽油煙機(jī)。：指某一段時(shí)間剩余的房屋數(shù)百分比。：平面方位不同，價(jià)格的差異。： 報(bào)紙廣告。房產(chǎn)總是和地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。——居住用地70年； ——工業(yè)用地50年；——教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年； ——商業(yè)、旅游、娛樂用地40年； ——綜合或其它用地50年；——另外，加油站、加氣站用地為20年； 是指地皮在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通，場地平整。?生地：待開發(fā)的土地?熟地：完成市政設(shè)施的土地 一級市場、二級市場、三級市場。是指開發(fā)商以市場地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國土局批準(zhǔn)在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)與、交換的房地產(chǎn)。（集資房）是指各單位自籌資金或合資興建房屋。其中“五證”、“兩書”是最為重要的條件。）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。只有取得了《預(yù)售許可證》才能銷售。內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同可免做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證。分為個(gè)人住房商業(yè)性貸款（簡稱商業(yè)貸款）與個(gè)人住房公積金貸款（簡稱公積金貸款）。屬于公共部分的面積。上、下兩層標(biāo)準(zhǔn)層合二為一，結(jié)構(gòu)與標(biāo)準(zhǔn)房結(jié)構(gòu)有區(qū)別。房地產(chǎn)在物質(zhì)上有三種存在狀態(tài)：單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體。房地產(chǎn)是由土地、附著在土地上的各類建筑物、構(gòu)筑物和其它不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)總體。：是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。該證主要載明土地使用者名稱，土地坐落、用途、土地使用面積、使用年限和四至范圍。二級市場是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位和個(gè)人的市場。：是國家的證明機(jī)關(guān)，是提供法律公證的機(jī)構(gòu)。：是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，具有經(jīng)濟(jì)性的適用性的特點(diǎn)。公寓式余額一般建在大城市，大多數(shù)是高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每層內(nèi)有若干單獨(dú)使用的套房，包括臥室，起居室，客廳，浴室，廁所，廚房，陽臺(tái)等等，還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。商住住宅適合小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會(huì)活動(dòng)的人群。職工個(gè)人可按房價(jià)全額或部分出資，政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房。有效期為一個(gè)月。協(xié)議出讓土地使用權(quán)就是當(dāng)事人雙方經(jīng)過反復(fù)協(xié)商，最終達(dá)成出讓協(xié)議，經(jīng)登記受讓人取得土地使用權(quán)的形式。它包括出售、交換、贈(zèng)予等形式。《中華人民共和土地管理法》規(guī)定：國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施用地；法律、法規(guī)規(guī)定的其它用地，縣級以上人民政府批準(zhǔn)，可以通過劃拔方式取得土地使用權(quán)。物業(yè)管理公司或組織，是一種經(jīng)營性的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。層 高——樓層本層地面到相應(yīng)的上一層的豎向尺寸。地 物——地面上的建筑物、構(gòu)筑物、河流、森林、道路、橋梁??。強(qiáng) 度——單位面積上能負(fù)擔(dān)的重量。中心線——對稱形的物體一般都要畫中心線，它與軸線都要用細(xì)點(diǎn)畫線表示。這種結(jié)構(gòu)房間小，層數(shù)底，一般用于多層建筑中。這種結(jié)構(gòu)可以用于多層建筑和高層建筑。：建筑層數(shù)是房屋的實(shí)際層數(shù)的控制指標(biāo)，但多與建筑總高度共同考慮。聯(lián)合國經(jīng)濟(jì)事務(wù)部于1974年真對當(dāng)時(shí)世界高層建筑的發(fā)展情況，拔高層建筑劃分為四種類型。D超高層建筑：層數(shù)為40層以上，建筑為總高度100米以上的建筑物。：土地所有權(quán)是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有的權(quán)利。它是行使土地所有權(quán)和使用權(quán)的基礎(chǔ)。土地使用權(quán)就是土地所有者根據(jù)土地分類對土地加以利用的權(quán)利。（3）土地收益權(quán)。土地處分權(quán)就是依法對土地處置的權(quán)利，即在法律允許的范圍之內(nèi)決定土地的最終歸屬。城市土地歸全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國 家行使，任何單位個(gè)人不得占有、買賣或以其它形式非法轉(zhuǎn)讓土地、但土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。：是中介機(jī)構(gòu)完成一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)后獲取的報(bào)酬，它是種勞動(dòng)收益、風(fēng)險(xiǎn)收益和經(jīng)營收益的結(jié)果。：與福利商品房不同在于不免地價(jià)，并有略高于房地產(chǎn)成本的微利，這類房屋由市政的主管單位籌資建設(shè)，用來解決企業(yè)職工住宅困難戶，價(jià)格由政府確定，實(shí)行優(yōu)惠價(jià)格政策。容積率：規(guī)劃區(qū)域內(nèi)總建筑面積與規(guī)劃用地面積之比。剪力墻結(jié)構(gòu)：用鋼筋混凝土墻板來代替框架中的梁柱，能承擔(dān)各類載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。：按建筑的使用性質(zhì)：城市建筑分為工業(yè)建筑和民用建筑兩大類?，F(xiàn)澆式建筑的主要承重構(gòu)件均在施工現(xiàn)場澆筑，以滑模式建筑為代表。㈠基礎(chǔ)是房屋最下面的部分，埋在自然地面以下。墻不僅是承重構(gòu)件，它同進(jìn)也是房屋的圍護(hù)結(jié)構(gòu)。㈣樓梯是樓房建筑中聯(lián)系上下各層的垂直交通設(shè)施。門的主要功能是交通出放、分隔和聯(lián)系內(nèi)部與外部或室內(nèi)空間，有的妝起通風(fēng)和采光作用。哪些樓層屬于好樓層，與住宅樓的總層數(shù)也有一定關(guān)。住宅底層的選擇 首先，要仔細(xì)檢查防潮設(shè)計(jì)和措施。住宅頂層的選擇 頂層的大忌是隔熱和防水設(shè)施不好。動(dòng)靜分區(qū)：一般來說起居室、餐廳和廚房是住宅中的動(dòng)區(qū)，它應(yīng)靠近入戶門設(shè)置；臥室是靜區(qū)，它的位置應(yīng)比較深入；衛(wèi)生間設(shè)在動(dòng)區(qū)與靜區(qū)之間，以方便使用；同時(shí)室內(nèi)交通線應(yīng)盡可能便捷。廳宜做成長方形，（，以滿足背投電視的空間需求），深寬比不宜大于2。大面積戶型的主臥室應(yīng)帶一個(gè)專用衛(wèi)生間（衛(wèi)生間的門最好不要對著床），條件較好的應(yīng)該設(shè)置衣帽間。餐廳如獨(dú)立設(shè)計(jì)，最好做成明餐廳。廚具按洗、切、燒的順序合理布置。衛(wèi)生間的大小應(yīng)與整幢戶型的面積比例標(biāo)準(zhǔn)一致。陽臺(tái)主陽臺(tái)最好與客廳相連，這樣可使客廳顯得寬敞、明亮。制作欄桿的材料現(xiàn)大多為雕花鐵藝。物業(yè)管理部分第五篇：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房 地 產(chǎn) 置 業(yè) 顧 問 培 訓(xùn) 資 料一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 房地產(chǎn)相關(guān)極概念常用房地產(chǎn)概念 產(chǎn)權(quán)證書產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。期房在港澳地區(qū)稱做為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。尾房尾房又稱掃尾房。配建設(shè)施配建設(shè)施是指與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱?；鶅r(jià)基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。定金定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。違約金違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積(GB/T )：套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積均按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑空間之間分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。開發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。建筑面積 指建筑物的水平面積，其計(jì)算公式為：建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)的使用面積（廳、臥、廚、衛(wèi)、儲(chǔ)的凈面積＋墻體面積＋陽臺(tái)建筑面積）套內(nèi)墻體面積＝1／2共用墻墻體投影面積或＝非共用墻墻體水平投影面積公共分?jǐn)偯娣e＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝整幢建筑物的公用建筑面積／整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和說明：整幢建筑物的公用建筑面積，應(yīng)扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積。開間住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。進(jìn)深在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長度。建筑密度建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。住宅用地住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會(huì)客的場所。住房公積金 我國從1991年開始在全國城鎮(zhèn)實(shí)行住房公積金制度：在職職工在其工作年限內(nèi)，由職工本人及其所在單位，分別按職工工資收入的一定比例逐月交存，全部歸職工個(gè)人所有，記入職工個(gè)人的住房公積金帳戶，由政府設(shè)立的公積金法定管理機(jī)構(gòu)集中管理。躍層式住宅這類住宅的特點(diǎn)是：住戶占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房有其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯，而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。這類住宅的內(nèi)部空間因?yàn)槭墙梃b了歐美小二層樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，近年來在全國各城市的一些高級住宅設(shè)計(jì)中得到廣泛推廣。戶內(nèi)的隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，又降低了綜合造價(jià)。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或要求擔(dān)保人承擔(dān)連帶償還本息的責(zé)任。所謂的占有權(quán)就是產(chǎn)權(quán)人對其房屋事實(shí)上的控制權(quán)。處分權(quán)一般只能由房屋產(chǎn)權(quán)人行使（法律上有特別規(guī)定的除外）。三通一平指房地產(chǎn)綜合開發(fā)施工結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)工程要求，內(nèi)容包含水通、電通、路通和平整場地，是房地產(chǎn)基礎(chǔ)用地開發(fā)的最低法定要求。銀行按揭業(yè)務(wù)在國內(nèi)才開始不久，不但發(fā)展非常訊速，這是因?yàn)樗瞎ば诫A層的支付能力，使得市場潛在需求能夠迅速轉(zhuǎn)化為有效需求。剪力墻結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔(dān)各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。房產(chǎn)出售價(jià)格（房價(jià)）的擬定也要以上述原則來加以計(jì)算。項(xiàng)目類型的發(fā)展與豐富經(jīng)濟(jì)適用房:政府對開發(fā)商實(shí)行一定程度的補(bǔ)貼，銷售時(shí)政府實(shí)行最高限價(jià)。公寓的建筑形式不再單一，過去幾乎全以塔樓形式出現(xiàn)，近年板樓形式的公寓項(xiàng)目漸多。項(xiàng)目類型的新界定五、合同方面培訓(xùn)土地使用權(quán)取得有那幾種？ 出讓和劃撥土地使用年限？ 住宅70年，商業(yè)50年五證是哪五證？五證”是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》“現(xiàn)定名”和“暫定名”注意事項(xiàng)合同第一條的〖現(xiàn)定名〗和〖暫定名〗二選一，并在其后面空格處填寫預(yù)售許可證上反映出的項(xiàng)目名稱。套內(nèi)建筑面積不等于地毯面積，完全屬于買房人個(gè)人私有，與套內(nèi)使用面積相比，更能完整地反映買房人個(gè)人私有部分的產(chǎn)權(quán)。套內(nèi)墻體面積如何計(jì)算？套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體。陽臺(tái)建筑面積如何計(jì)算？封閉式的陽臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；挑陽臺(tái)（底陽臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；凹陽臺(tái)按其凈面積（含檔板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；半挑半凹陽臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面的一半計(jì)算建筑面積。未經(jīng)全體共有人或業(yè)主大會(huì)依法定程序同意，任何人都不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g原始設(shè)計(jì)的使用功能。1合同第二條主要是關(guān)于商品房的銷售依據(jù)，房子是[現(xiàn)房]還是[預(yù)售商品房]的劃分依據(jù)？按國家銷售“現(xiàn)房”的規(guī)定，已經(jīng)蓋好的房子，不等于是“現(xiàn)房”，而已領(lǐng)房產(chǎn)證和土地使用證的房子才叫“現(xiàn)