【正文】 ......................................... 110 、盡快建立市內(nèi)項(xiàng)目營銷中心，保持與客戶的溝通平臺(tái) ............................................ 111 、項(xiàng)目現(xiàn)場圍墻及戶外廣告形象展應(yīng)盡快完善 .......................................................... 112 、市內(nèi)戶外形象廣告盡快建立，提高項(xiàng)目在市民中的知名度 ..................................... 112 、網(wǎng)絡(luò)推廣及時(shí) 跟進(jìn)，保持項(xiàng)目信息全天候發(fā)布 ....................................................... 112 第一部分： 調(diào)研方案概述 、調(diào)研背景 20xx 年，西安雨潤農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心農(nóng)副產(chǎn)品招商將全面進(jìn)入陜西市場。 、調(diào)研目的 了解和研究招商目標(biāo)群體對于西安農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心招商項(xiàng)目的態(tài)度，關(guān)注點(diǎn)，旨在發(fā)現(xiàn)和證實(shí)西安農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心切入市場的切入點(diǎn)。 大眾媒體調(diào)研：將西安市分為東、西、南、北、中五個(gè)區(qū)域，以西安大眾市民為主要調(diào)研對象。攤位商戶擁有鋪位的產(chǎn)權(quán)，屬于私營企業(yè)。包括蔬菜交易位 437 個(gè)，占總鋪位數(shù)的 86%；副食交易鋪位 60 個(gè)，占總鋪位數(shù)的 11%；肉類交易鋪位 15 個(gè)，占總鋪位數(shù)的 3%。 精品蔬菜區(qū) 葉菜區(qū) 空地交易區(qū) 客菜交易區(qū) （二）副食區(qū) 糧油副食區(qū)位于市場的中部靠近東門附近，面積 10 畝左右，總鋪位 60 個(gè)，屬于批零兼營性質(zhì)，日交易數(shù)量 65 噸左右。 肉食交易區(qū) 、市場內(nèi)部配套設(shè)施 由于團(tuán)結(jié)水 庫改擴(kuò)建、北二環(huán)市場屬拆遷單位，目前市場內(nèi)部配套設(shè)施很不完善。品種齊全，日交易數(shù)量在 20xx 噸左右，占據(jù)了整個(gè)西安市蔬菜批發(fā)量的 50%左右。 一些沒有攤位的運(yùn)銷商要租股東攤位商戶的鋪位經(jīng)營。鋪位租金均價(jià) 1000—3000 元 /月，大部分鋪位是以租賃方式收取租金，加上商戶進(jìn)入市場早晚不一樣，近兩三年進(jìn)入市場的商戶都是轉(zhuǎn)租的鋪位。上游蔬菜產(chǎn)地和下游采購商入??；南方蔬菜產(chǎn)地政府在此有設(shè)點(diǎn)（海南省、四川廣元、陜西華縣）；甘肅、寧夏、陜北區(qū)域批發(fā)商和市區(qū)定點(diǎn)的采購大戶（人人樂超市、家福樂超市）也在此交易。 、市場管理收費(fèi)情況 市場由于是股份制運(yùn)營的模式，只對賣方收取進(jìn)場費(fèi)用，以作管理支出，另外收取水電費(fèi)用和磅秤租賃費(fèi)用，對停車也不存在費(fèi)用的收取。 鋪位租金是交與鋪位產(chǎn)權(quán)所有者（而非市場），主要有以下幾種： 帶房屋的好鋪位，長期租用，租金 2 萬元 /年。 裝卸費(fèi)用， 15 元 /噸。 市場總占地面積 212 畝（其中北部一塊 50 畝左右的空地后期將計(jì)劃建成蔬菜交易場地），建筑面積近 15 萬平方米。 摩爾市場 地圖 、市場內(nèi)部業(yè)態(tài)構(gòu)成 該市場主要經(jīng)營品類有干雜、水果、肉類，但以水果和干雜批發(fā)為主。大眾水果中本地散戶有 100 多家；香蕉專賣商戶 58 多家，日銷售量 500 噸左右。另有 10 多家的簡易商鋪（無水電），簡易鋪的面積有 20 ㎡左右?？赡軐頃?huì)逐漸淡出市場，商戶對此表示擔(dān)憂。 、市場內(nèi)部配套設(shè)施 市場內(nèi)的配套設(shè)施有電子結(jié)算中心、檢疫檢測中心、電子監(jiān)控室、質(zhì)量檢測中心、電子計(jì)量中心（大型地磅）、電子門禁系統(tǒng)等，以上這些設(shè)施幾乎都被閑置，處于廢棄狀態(tài)。香蕉庫的制冷設(shè)備和內(nèi)部墻壁的 泡沫都是商戶自己購置。 、商鋪?zhàn)赓U費(fèi)用 鋪位租金： 精品區(qū)鋪位租金均價(jià) 1500030000 元 /年，由于鋪位產(chǎn)權(quán)不一，所以租金水平也不一樣。每平米 8001000元 /年， 12 平米價(jià)格在 9600120xx 元 /年。 市場的費(fèi)用主要有以下幾種： 交易傭金： 針對貨主賣貨的金額收取 4%的傭金，沒有場地租賃費(fèi)的收取。比如：西瓜等。 A 區(qū) 由方欣酒店用品批發(fā)城、方欣廚具批發(fā)城、方欣食品包裝機(jī)械批發(fā)城、方欣如春酒店四個(gè)模塊組成； B 區(qū) 由方欣冷藏物流中心、方欣凍品批發(fā)市場、方欣副食品批發(fā)市場、方欣干雜調(diào)料批發(fā)市場、方欣冷庫等模塊組成； C 區(qū) 是 20xx 年剛建成開業(yè)的方欣炭市街副食品市場。 該地段目前有西北最大冷凍品、海產(chǎn)品市場、酒店用品市場，隨著炭市街 水產(chǎn)副食市場20xx 年的整體遷入 ，該地區(qū)將成為。 方欣集團(tuán)還在繼續(xù)擴(kuò)大方欣商圈，將來還要建酒店用品物流中心、環(huán)南路商圈、冷凍副食物流中心、方欣海鮮市場二期、方欣風(fēng)情餐街等項(xiàng)目，形成一庫、兩街 、六大市場的產(chǎn)業(yè)格局。 方欣商圈 、項(xiàng)目概況 方欣商圈是由方欣集團(tuán)（國企）打造的食品相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈商業(yè)集群。） 進(jìn)場費(fèi)： 平均 50 元 /噸，在貨物進(jìn)門時(shí)候收取，根據(jù)貨物車量的大小重量來估算收取。 外部儲(chǔ)貨收費(fèi)： 每一排鋪位中間間距 16 米，由于市場沒有精品區(qū)專用的倉儲(chǔ)，商戶倉儲(chǔ)主要依賴鋪位內(nèi)部和鋪位外部空間，所以外部空間也被大部分商戶作為主要倉儲(chǔ)區(qū)，外部收費(fèi)為每 12 平米 300— 400 元 /月，依據(jù)總體倉儲(chǔ)所占面積不同有所差異。大部分鋪位是以租賃方式收取租金，由于進(jìn)入市場早晚不一樣， 5 年前進(jìn)入市場的大概 3 萬 4 萬 /年，近兩年進(jìn)入市場或轉(zhuǎn)租來的鋪位租金 價(jià)格為 萬 4 萬之間。干果是小隔間店鋪，處于小量批售狀態(tài)；肉類的經(jīng)營已經(jīng)滑向零售為主的處境。 、市場運(yùn)營概況 西北農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場中只有水果這個(gè)業(yè)態(tài)的批發(fā)體量較大，目前主要以南方水果為主，蘋果以本地陜西省內(nèi)的為主，其客戶有超市和小販等；水果市場交易大棚為鋼架棚結(jié)構(gòu)，在空地也有商戶自己搭建起來帳篷，固定商戶自己購置磅秤，流動(dòng)商戶的磅秤向市場租 賃， 2 元 /天，相關(guān)的交易設(shè)施十分簡陋。 包裝物區(qū) 位于市場的東部，占地面積 5 畝左右，商戶 20 多間。 干果交易區(qū) 肉類區(qū) 位于水果的北部，占整個(gè)市場的 2%不到（約 2 畝左右），只有 10 來家店鋪，每間約 40 ㎡左右，主要經(jīng)營大肉批發(fā)兼零售。整體大約有 5%鋪位處于間隙營業(yè)的狀態(tài)（部分外出調(diào)貨）。 水果區(qū) 位于整個(gè)市場 的前部中心位置，占整個(gè)區(qū)域面積的 60%（ 120 畝左右），經(jīng)營戶約 550 家左右。 摩爾市場大門 、位置交通概況 西北農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場位于太華路與東二環(huán)路之間的北二 環(huán)段中間，西鄰井上村，東臨辛家廟，有 27 路、 28 路、 36 路、 104 路、 211 路、 230 路、 241 路、 316 路、 406 路、410 路、環(huán) 環(huán) 2 等公交車到達(dá)，交通十分便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯。 西北農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)中心市場（摩爾市場） 、項(xiàng)目概況 西北農(nóng)副產(chǎn)品中心批 發(fā)市場項(xiàng)目是由深圳市農(nóng)產(chǎn)品股份有限公司直接控股管理的西安摩爾農(nóng)產(chǎn)品有限公司投資、開發(fā)、建設(shè)、管理的項(xiàng)目（也叫西安摩爾批發(fā)市場）， 20xx 年改建而成 ， 屬于私營企業(yè)。 大棚，租金 萬元，押金 1 萬元；短期 150 元 /天。葉菜經(jīng)營戶的繳納按年來計(jì)算， 1 萬元 /年。參股少的小股東型商戶，雖然對市場有意見，但因自己有股份，顧慮比較多。 商鋪短 期租賃， 帶房子的 200 元 /天，大棚 150 元 /天，空地車位只需交個(gè)進(jìn)場費(fèi)即可（根據(jù)品種的不同 35—45 元每噸）。由于每個(gè)商戶所參有的股份又各不相同，商戶最少的參有 3—5 股，每股 1 萬元，去年底分紅大約 3000 元 /股左右。 另外 市場是商戶集資籌建，管理上相對松散，整個(gè)市場完全是一個(gè)自由貿(mào)易市場。 收費(fèi)地磅 檢驗(yàn)檢測 餐飲配套一條街 配送及貨運(yùn)配套 、市場運(yùn)營概況 北二環(huán)蔬菜副食交易中心主要以蔬菜批發(fā)為主，夾帶副食。 副食交易區(qū) （三）肉類區(qū) 肉類區(qū)處于副食區(qū)的最前面的一排門面，總共 15 個(gè)鋪位，其中豬肉 10 個(gè)，牛肉 1 家，羊肉 2 家，家禽 1 家，魚 1 家。蔬菜區(qū)由郊菜、客菜、精品菜 和葉菜 構(gòu)成，總計(jì) 437 個(gè)交易位。其中朱宏路為城市主要干道之一，通過朱宏路向北即達(dá)到我們的項(xiàng)目地塊，向南可以到達(dá)明城墻以北；同時(shí)市場緊鄰北二環(huán)，可以通過城市的二環(huán)線迅速的到達(dá)城市中的任何位置。 ? 城東：李家村萬達(dá)廣場、陽光小區(qū)、胡家廟新興駿景園 ? 城西：糜家橋小區(qū)、桃園 小區(qū)、楓葉新都市 ? 城南：太白小區(qū)，紫薇廣場 、 大明宮建材市 場 ? 城北：雅荷花園、龍首村 、自強(qiáng)東路家屬院 ? 城中：蓮湖公園家屬院、南小巷家屬院、 白鷺灣小區(qū) 第 二 部分： 競爭者調(diào)研資料 分析 、北二環(huán)蔬菜副食交易中心 、 ..\..\..\Users\user\Desktop\西安項(xiàng)目市調(diào)統(tǒng)計(jì)表 .xls 、項(xiàng)目概況 西安北二環(huán)蔬菜副食交易中心隸屬于陜西欣綠實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司。 、調(diào)研方法 實(shí)地調(diào)研走訪，發(fā)放調(diào)查問卷 、調(diào)研范圍 競爭者和商戶調(diào)研： 項(xiàng)目組進(jìn)入西安后先后對朱雀農(nóng)副產(chǎn)品交易中心、高新 生鮮城、胡 家廟綜合批發(fā)市場、西安市糧油批發(fā)市場、西安北二環(huán)蔬菜批發(fā)交易中心、西安摩爾農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、方欣農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)商圈、炭市街水產(chǎn)批發(fā)市場、長安綠色無公害蔬菜批發(fā)市場、紡建路蔬菜副食綜合批發(fā)市場、穆將王綜合市場、西安茶葉批發(fā)城、西安西部欣橋蔬菜批發(fā)市場、灞橋蔬菜批發(fā)市場共 15 家農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場進(jìn)行了走訪調(diào)研，通過實(shí)地考察最終確定了北二環(huán)蔬菜副食交易中心、西安摩爾農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、朱雀農(nóng)產(chǎn)品交易中心、胡家廟蔬菜批發(fā)市場、方欣炭市街副食品市場和炭市街水產(chǎn)交易中心共 6 處西安大型且具有典型代表性的農(nóng)批市場進(jìn)行實(shí)地問卷 調(diào)研。面對西安農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心的經(jīng)營理念，針對招商項(xiàng)目的主要客戶、潛在客戶進(jìn)行前期的市場調(diào)研，通過對目標(biāo)企業(yè)主的訪談，了解企業(yè)的需求，分 析企業(yè)的顧慮。西安農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心為陜西農(nóng)產(chǎn)品提供了一個(gè)嶄新的展示和交易中心，為進(jìn)軍國際市場的陜西農(nóng)產(chǎn)品公司搭建了一個(gè)信息、技術(shù)和銷售的平臺(tái)。對于西安農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中 心招商項(xiàng)目進(jìn)行測試，以評估招商目標(biāo)群體對西安項(xiàng)目的各方面的評價(jià)，為西安農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心進(jìn)入西安推廣行動(dòng)提供依據(jù)。對市內(nèi)“東西南北中”每個(gè)區(qū)域選定 3 個(gè)成熟住宅小區(qū)，共選定 15 個(gè)小區(qū)，每個(gè)小區(qū)做 12 份市場問卷調(diào)查，共完成 180 份市場問卷調(diào)查。 、位置交通概況 北二環(huán)蔬菜副食交易中心位于西安市朱宏路與北二環(huán)的交界處西北角，交通優(yōu)勢十分明 顯。 市場正門（朱宏路） （一） 蔬菜區(qū) 蔬菜區(qū)占據(jù)了整個(gè)市場交易區(qū)近 90%的面積。 此部分主要是服務(wù)于周邊社區(qū)居民的日常消費(fèi)需求，屬于批零兼營性質(zhì)。市場內(nèi)部的 配套設(shè)施 僅 有 檢驗(yàn)檢測 設(shè)備、大型地磅（貨物進(jìn)門時(shí)候稱重收費(fèi)）在正常使用，市場內(nèi)部 也僅 有十來家簡陋的小飯館，供應(yīng)市場內(nèi)經(jīng)營人員的飲食；市場管理辦公室位于市場中心部位，公共廁所 3 個(gè)（收取費(fèi)用）和汽車修理點(diǎn) 1 個(gè)都是由市場出租經(jīng)營，市場內(nèi)有小型貨運(yùn)車輛，負(fù)責(zé)市內(nèi)及周邊的配送及轉(zhuǎn)貨。 由于市場建設(shè)時(shí)間較早，已經(jīng)在西安的蔬菜批發(fā)領(lǐng)域形成了龍頭地位，雖然市場 交易環(huán)境較差、設(shè)備簡陋， 但市場的業(yè)務(wù)情況一直處于滿負(fù)荷狀態(tài)下 。 、商鋪?zhàn)赓U費(fèi)用 目前固定鋪位經(jīng)營的商戶 80%擁有產(chǎn)權(quán)； 15%由原來的零售商轉(zhuǎn)型進(jìn)入； 5%來自產(chǎn)銷輻射地四川和甘肅等地。轉(zhuǎn)租鋪位的價(jià)格也在 1500—4000 元 /月。 經(jīng)營五年以上的商戶絕大多數(shù)都是有參股在市場，由于各個(gè)商戶的參股多少、經(jīng)營方式和銷售額不同，使得商戶對市場管理方的意見也不同，有的嫌棄收費(fèi)太高，有的嫌規(guī)模太小 ，車輛進(jìn)出不是很方便。 市場的費(fèi)用主要有以下幾種： 進(jìn)場費(fèi)（用以市場管理費(fèi)用）：平均 40 元 /噸，在貨物進(jìn)門時(shí)候收取，根據(jù) 貨物車量的大小重量來估算收取。短期租金 200 元 /天。 運(yùn)輸費(fèi)用， 10 元 /車。擁有室內(nèi)交易面積 17000 多平方米，香蕉加工貯存房 58套（ 5000 多平方米）。經(jīng)營時(shí)間主要在白天（ 5： 00—— 17： 00），超市等大戶集中在早上 9 點(diǎn)鐘前和下午 4 點(diǎn)鐘后采購，整個(gè)市場的高峰期在早上 5 點(diǎn)到 9 點(diǎn)鐘。主要來自云南、廣東、緬甸等地。主要經(jīng)營棗、核桃、枸杞等商品，其商家主要是山東人，一少部分是本省人。 水產(chǎn)區(qū) 本來位于市場北部，但由于市場大量排水引起了商鋪地基下沉而被迫取消 。另外市場內(nèi)配有一個(gè)小的郵局，在為市場服務(wù)；市場西側(cè)干果區(qū)外面臨馬路有十來家簡陋的小飯館，供應(yīng)市場內(nèi)經(jīng)營人員的飲食；市場管理辦公室位于市場中心部位，十幾個(gè)市場管理人員在里面辦公；市場南面一個(gè)大門供人車的出入，西面原來 的出口已經(jīng)沒有人員管理，處于空崗狀態(tài)。單單制冷機(jī)器的購買每個(gè)商戶就要 2— 3 萬元。有些鋪位是經(jīng)營權(quán)一次買斷， 10 年 2025 萬。其他區(qū)域平均在 40 元 /平方 /月 ,包括水果、干果、肉類、香蕉等。（有的攤位老板自己稱、自己收錢、自己到收費(fèi)處報(bào)銷售額，缺乏監(jiān)管。 水電費(fèi)： 水費(fèi) 元 /噸 ,電費(fèi) 元 /度 . 押金 :主要針對一些有房屋的固定攤位收取，精品水果和香蕉每個(gè)攤位押金 20xx0 元左右，肉類和干果類押金 5000 元左右。這三個(gè)區(qū)域共同組成了方欣