【正文】 飯店服務(wù)員不是很忙，便也開(kāi)始套近乎起來(lái)，了解當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平，飯店的價(jià)位。然后看電視，專門(mén)選擇當(dāng)?shù)氐膸讉€(gè)頻道，隨意看，汲取有價(jià)值的東西并印證一些采訪過(guò)的東西?？瓷虡I(yè)的消費(fèi)氣氛；看主要街道的人流；看夜晚人們的休閑狀況；看超市的購(gòu)買(mǎi)力；看農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的生活消費(fèi)水平；看各種標(biāo)牌的汽車(chē)檔次；并且尋找一切機(jī)會(huì)與當(dāng)?shù)厝藴贤ǎ徊⑶矣H自到瑪瑙城去購(gòu)物、采風(fēng)；大街小巷拼命地溜??晚上打開(kāi)電腦特意搜尋??最后臨走的時(shí)候，用一個(gè)小時(shí)才看看項(xiàng)目的基地情況，順便在周?chē)鷰讉€(gè)盤(pán)調(diào)研一下。一點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，希望更夠?qū)ε笥褌冇兴鶇⒖嫉膬r(jià)值。對(duì)于一個(gè)純商業(yè)項(xiàng)目,應(yīng)該從哪些方面把握?——關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售的兩個(gè)核心問(wèn)題 地產(chǎn)與商業(yè)的結(jié)合，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因開(kāi)發(fā)成本的小幅提高而導(dǎo)致銷(xiāo)售利潤(rùn)的成倍增長(zhǎng)變得極為可能，關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)商是否能將“物超所值”的產(chǎn)品賣(mài)出去。售樓處是產(chǎn)品銷(xiāo)售的唯一場(chǎng)所，投資者一旦進(jìn)入售樓處，那么相對(duì)于每位客戶，產(chǎn)品銷(xiāo)售便進(jìn)入了可操控階段，商鋪銷(xiāo)售便成為了可能。作為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，銷(xiāo)售人員對(duì)于商業(yè)專業(yè)知識(shí)的理解程度將直接影響其對(duì)客戶的說(shuō)辭，進(jìn)而影響客戶對(duì)于項(xiàng)目未來(lái)遠(yuǎn)景的認(rèn)知，所以使銷(xiāo)售人員加深對(duì)宏觀商業(yè)知識(shí)的理解以及涉及到項(xiàng)目本身的商業(yè)專業(yè)知識(shí)、理論及其延展的認(rèn)識(shí)是至關(guān)重要的。對(duì)于一個(gè)純住宅項(xiàng)目,應(yīng)該從哪些方面把握?首先得市場(chǎng)調(diào)查，所謂“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”。應(yīng)了解當(dāng)?shù)氐南M(fèi)群樂(lè)于接受哪種宣傳方式？主流媒體是哪些？現(xiàn)場(chǎng)包裝等完善。清潔人員2名、保安4名、水電工1名?？捎赏滦型扑]，發(fā)展商確定；；；（包括方案與時(shí)間的吻合效應(yīng)）；；。步驟七、開(kāi)盤(pán)典禮工作，由同致指導(dǎo)廣告公司出方案；，廣告公司推薦；，由禮儀公司提建議；，由禮儀公司準(zhǔn)備；，由發(fā)展商確定并協(xié)調(diào)政府相關(guān)部門(mén)；，由發(fā)展商擬定名單；。?房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)就是營(yíng)銷(xiāo)人員通過(guò)一定的方式（如廣告、活動(dòng)等）將房地產(chǎn)產(chǎn)品及其相關(guān)信息介紹給客戶，使客戶對(duì)產(chǎn)品或企業(yè)形成認(rèn)知，并促使其產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)決定的過(guò)程。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)理念將營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)僅僅簡(jiǎn)單地理解為將制成品推銷(xiāo)出去，這種理念已明顯不適應(yīng)時(shí)代變化的要求，因?yàn)?，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)理念是在供給短缺的情況下產(chǎn)生的，在這種情況下，對(duì)房地產(chǎn)的需求僅僅停留在最原始、最基本的功能（如住宅的居住功能）上，同時(shí)，房地產(chǎn)流通受到限制，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于賣(mài)方市場(chǎng)，產(chǎn)品只愁生產(chǎn)，不愁銷(xiāo)售，因此，導(dǎo)致了被動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)理念的形成和對(duì)營(yíng)銷(xiāo)概念簡(jiǎn)單、生硬地理解。通過(guò)行思心理的培訓(xùn)，房產(chǎn)銷(xiāo)售人可以達(dá)到如下效果：把握消費(fèi)者心理信息分析。通過(guò)有效的營(yíng)銷(xiāo)手段和營(yíng)銷(xiāo)技巧影響消費(fèi)者慣有的消費(fèi)心理，誘導(dǎo)其形成購(gòu)買(mǎi)決定。銷(xiāo)售部門(mén)每天拼命工作，但是總趕不上公司訂下的銷(xiāo)售目標(biāo)；不管多努力培訓(xùn)銷(xiāo)售人員，他們的工作態(tài)度老改不好。那么應(yīng)該站在營(yíng)業(yè)員的立場(chǎng)去想,為他們著想，調(diào)動(dòng)起積極性,從思想上去激勵(lì)，煥發(fā)出他們對(duì)工作的熱情。2．負(fù)責(zé)本部門(mén)銷(xiāo)售管理工作，審核直接下級(jí)工 2．按規(guī)定權(quán)限審核；一般文件和請(qǐng)示報(bào)告自收到 作報(bào)告。4．負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督核查下屬的各項(xiàng)工作，經(jīng)常 進(jìn)行績(jī)效測(cè)量，即進(jìn)行實(shí)際與預(yù)期比較，若 4．有規(guī)范的日常工作檢查表和檢查記錄，有直接 發(fā)現(xiàn)偏差，須及時(shí)分析產(chǎn)生偏差的原因，采 下級(jí)的月考核表和考核記錄。8．協(xié)助客服專員按程序處理客戶投訴及退貨 工作。5．建立信息交流迅速、溝通迅速，解決問(wèn)題快速 的團(tuán)隊(duì)組織。9．合同完全符合法律及公司要求。權(quán)有依據(jù)公司工作程序規(guī)定的對(duì)其它各中心工作的橫向監(jiān)督投訴權(quán)。工對(duì)所屬下級(jí)的工作秩序、紀(jì)律行為和團(tuán)隊(duì)精神負(fù)責(zé)，直接下級(jí)無(wú)失職、違紀(jì)行為。對(duì)公司的企業(yè)秘密安全性負(fù)責(zé)。崗確保本部門(mén)管理客戶不流失。對(duì)所屬下級(jí)的各項(xiàng)工作有檢查、監(jiān)督、考核權(quán)。年 性 齡： 25 歲 至 50 歲 別：男、女不限身體狀況： 身體健康 學(xué) 專 歷： □初中 業(yè)： □中專 □高中 □大專 □本科以上任 職 資格證書(shū)： 資 培訓(xùn)學(xué)習(xí)： 格工作經(jīng)驗(yàn)：三年以上營(yíng)銷(xiāo)管理經(jīng)驗(yàn) 工作技能：有較強(qiáng)的溝通、協(xié)調(diào)、談判能力，具有經(jīng)濟(jì)學(xué)、營(yíng)銷(xiāo)學(xué)、心理學(xué)知識(shí)，有汽車(chē)駕照優(yōu)先。200＊年項(xiàng)目業(yè)績(jī)從元月至12月末的十二個(gè)月里，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)并不理想，＊＊＊共銷(xiāo)售住房80套，車(chē)庫(kù)及儲(chǔ)藏間57間，累計(jì)合同金額15637000元，已結(jié)代理費(fèi)金額計(jì)僅218899元整。沒(méi)能留在維多利亞華庭做銷(xiāo)售一直是我心中的遺憾，現(xiàn)在我終于能在維多利亞華庭的續(xù)篇——碧水華庭項(xiàng)目工作，我覺(jué)得公司給我一個(gè)圓夢(mèng)的機(jī)會(huì)，那段時(shí)間我是心是飛揚(yáng)的，多么令人不愉快的人，在我眼中都會(huì)變得親切起來(lái)；為了能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將錦繡江南的收盤(pán)賬目整理出來(lái)，我放棄休假，甚至通宵工作，可收盤(pán)的計(jì)劃在開(kāi)發(fā)商的堅(jiān)持下還是無(wú)疾而終。XX年工作中存在的問(wèn)題錦繡江南一期產(chǎn)權(quán)證辦理時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，延遲發(fā)放，致使業(yè)主不滿；二期雖已提前交付，但部分業(yè)主因房屋質(zhì)量問(wèn)題一直拖延至今，與工程部的協(xié)調(diào)雖然很好，可就是接受反映不解決問(wèn)題；年底的代理費(fèi)拖欠情況嚴(yán)重；銷(xiāo)售人員培訓(xùn)（專業(yè)知識(shí)、銷(xiāo)售技巧和現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)變）不夠到位；銷(xiāo)售人員調(diào)動(dòng)、更換過(guò)于頻繁，對(duì)公司和銷(xiāo)售人員雙方都不利；在與開(kāi)發(fā)商的溝通中存在不足，出現(xiàn)問(wèn)題沒(méi)能及時(shí)找開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決，尤其是與李總溝通較少，以致造成一度關(guān)系緊張。收集星云娛樂(lè)城的數(shù)據(jù)，為星云娛樂(lè)城培訓(xùn)銷(xiāo)售人員，在新年期間做好星云娛樂(lè)城的客戶積累、分析工作。希望2010年能夠圓滿結(jié)束錦繡江南銷(xiāo)售的工作，2011年成為新項(xiàng)目的經(jīng)理，為公司創(chuàng)造更多的財(cái)富。這是充實(shí)的一年,具體的工作總結(jié)如下。事跡分析:由事跡統(tǒng)計(jì)可見(jiàn),1至7月份,銷(xiāo)售本部的事跡總額和在公司總事跡中所占比率都保持在很理想的程度上。截至2009年6月,三期門(mén)面已清盤(pán)。***花園車(chē)庫(kù)及門(mén)面,首次采用“分類(lèi)廣告”的情勢(shì),達(dá)到明顯效果。③銷(xiāo)售履行目標(biāo)義務(wù)制,使目標(biāo)逐級(jí)分解。一方面提升了公司的服務(wù)品德,另一方面,更重要的是細(xì)化了分工,使銷(xiāo)售人員從遺留問(wèn)題中擺脫出來(lái),能夠?qū)Ｗ⒂诎l(fā)明新事跡。④前期產(chǎn)品遺留問(wèn)題較多,無(wú)法產(chǎn)生“連鎖效應(yīng)”發(fā)掘老客戶資源。,分辨在“**園”、“***園”的現(xiàn)場(chǎng)。其中2009年目標(biāo)達(dá)850萬(wàn)以上的優(yōu)秀售樓人員有2人:***、***。具體體現(xiàn)在主動(dòng)追擊客戶等方面。每周擬定目標(biāo)房源,針對(duì)目標(biāo)房源提出銷(xiāo)售措施,并將計(jì)劃與策劃部商討履行,進(jìn)步了計(jì)劃的可行性,也加強(qiáng)了銷(xiāo)售人員的工作能動(dòng)性。三、存在的問(wèn)題及建議:(一)銷(xiāo)售治理電子化銷(xiāo)售治理需要大批數(shù)據(jù)的支撐,就相當(dāng)于打靶需要有望遠(yuǎn)鏡幫助看靶心一樣。效率低下,勞命傷財(cái),容錯(cuò)率也極低。而我們平均每月1000萬(wàn)的銷(xiāo)售額是否與這樣的團(tuán)隊(duì)相適應(yīng)呢?從銷(xiāo)售成本方面考慮,我認(rèn)為在不影響銷(xiāo)售的基礎(chǔ)上我們的隊(duì)伍需要有效整合。(2)公司11層主樓住宅:31套,平均每套170多平方米,1200多萬(wàn)元銷(xiāo)售額。建議公司將其分割為專業(yè)市場(chǎng)鋪面銷(xiāo)售,或先對(duì)外招租,以租帶售。假如計(jì)劃通過(guò),2010年進(jìn)行銷(xiāo)售,則需加快改革進(jìn)度