【正文】 據(jù)“新的物業(yè)管理合同”和舊的物業(yè)管理公司交接的進(jìn)場。其二，物業(yè)公司對開發(fā)商所移交的物業(yè)及實(shí)體性構(gòu)筑物一定要把好驗(yàn)收關(guān)，否則因把關(guān)不嚴(yán)而造成的后遺癥和改造、增設(shè)工程會給物業(yè)公司帶來沉重的負(fù)擔(dān)。（4）凡樓宇內(nèi)采用非市面上常見的建材，設(shè)備和設(shè)施的應(yīng)讓開發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。依據(jù)“新的物業(yè)管理合同”和舊的物業(yè)管理公司交接的進(jìn)場。（2）嚴(yán)格執(zhí)行交接流程，對于相關(guān)材料的交接，應(yīng)當(dāng)做好交接清單，并讓對方簽字。列出清單并依據(jù)清單對水電，管線消防等硬件設(shè)施逐項(xiàng)進(jìn)行接管驗(yàn)收，對于損壞的部分，需去函說明，取得快遞回執(zhí)。（二）物業(yè)撤場應(yīng)當(dāng)注意的問題一般情況，物業(yè)撤場都會有交接相對方予以全力配合。包括：（1）成立撤場工作領(lǐng)導(dǎo)小組并分立各管理項(xiàng)目主管小組，明確職責(zé)；（2）做好交接計(jì)劃、流程并告知開發(fā)商，通知其截止撤場時間點(diǎn)管理責(zé)任發(fā)生轉(zhuǎn)移，警告如因其拒絕交接造成的安全責(zé)任由其自行承擔(dān)；（3）將交接安排在管理區(qū)域內(nèi)予以公示，做好管理區(qū)域內(nèi)商戶、小業(yè)主的說服解釋工作；(4)做好完備的交接記錄，DV全程拍攝并照相，將重要機(jī)電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行封貼（加蓋公章和封貼人簽字）；重要機(jī)房、值班室等安全鎖好；(5)保安按照管理區(qū)域的重要性次第撤崗并公告；(6)將所有日常運(yùn)營管理資料和原自開發(fā)商處取得的圖紙、設(shè)施設(shè)備資料等制定清單，分類分箱封存并標(biāo)記清晰；（7）通知開發(fā)商接收管理資料、交接證明文書和鑰匙并要求有法定代表人或者委托人簽收。（1）工程類資料和日常管理資料重要的要復(fù)制備份；移交撤場資料也要整理備份?？傊虡I(yè)物業(yè)經(jīng)營管理特有的法律風(fēng)險(xiǎn)需要引起經(jīng)營者和管理者的高度重視。當(dāng)時車輛時速明顯超過小區(qū)明文規(guī)定的限速要求（現(xiàn)場有限速15公里/小時的標(biāo)識牌），后來老人因搶救無效死亡。于4月19日找到物業(yè)管理公司，要求物業(yè)管理公司就管理不善和未能采取有效措施防范事故發(fā)生，使業(yè)主在公共場所受到人身傷害的事實(shí)承擔(dān)責(zé)任，賠償人民幣1萬元。實(shí)際上在各地類似案件的處理過程中，通常由轄區(qū)公安派出所民警行使屬地管轄權(quán)。但如果有證據(jù)表明物業(yè)公司設(shè)置的小區(qū)交通標(biāo)識設(shè)置不符合相關(guān)規(guī)定并年久失修使標(biāo)識失效（履行合同義務(wù)有瑕疵），同時證據(jù)證明該行為與事故發(fā)生有因果關(guān)系，則物管公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的管理責(zé)任。如果在實(shí)際損失之內(nèi)，就不算額外賠償。（高空拋物責(zé)任）一顆李子從高空飛下，砸到了高女士。突然從大廈上面掉下一個東西，剛好砸在她的右腦和右耳朵上面。當(dāng)即，管理處值班人員彭小姐一邊安排護(hù)管員到事發(fā)現(xiàn)場去查找原因(沒有任何線索和跡象表明是樓上拋物)邊安排人員到藥店購買藥油(活絡(luò)油)給高女士擦拭。后在派出所民警的調(diào)解下，管理處表示出于人道主義，愿意承擔(dān)300元的安撫費(fèi)用，但高女士仍不退讓，要管理處承擔(dān)全部責(zé)任。分析：一顆不知從何處飛來的李子，就把深圳市某物業(yè)管理處以及該公司送上了被告席，該管理處的經(jīng)理連呼冤枉這件案子的基本事實(shí)不清，雖然高女士稱自己被李子砸傷，但是到目前為止，她都找不出目睹這一事實(shí)的證人。法院判決認(rèn)為，高女士在大廈附近被墜下的水果傷及頭部及耳朵，實(shí)施侵權(quán)行為的侵權(quán)人是拋物者，而非被告深圳市某物業(yè)公司某大廈管理處。、車位管理費(fèi)1500元。”也就是說，對于欠費(fèi)業(yè)主應(yīng)先由業(yè)委會督促交費(fèi)，這是一個強(qiáng)制性條款，在沒有業(yè)委會督促交費(fèi)的前置程序下，物業(yè)公司無權(quán)直接起訴欠費(fèi)業(yè)主?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條規(guī)定：“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴”?，F(xiàn)世紀(jì)城物業(yè)公司依法向人民法院提起訴訟，符合雙方約定，亦符合法律規(guī)定，故曹女士提出的根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條應(yīng)當(dāng)駁回世紀(jì)城物業(yè)公司的起訴的抗辯理由，法院不予采信。在相關(guān)的主管機(jī)關(guān)沒有對世紀(jì)城物業(yè)公司與業(yè)主之間約定的物業(yè)費(fèi)的計(jì)算是否違法予以認(rèn)定前，曹女士的上述主張沒有事實(shí)及法律依據(jù)。法院判決：柳先生應(yīng)交物業(yè)費(fèi)案例解析：第一，所擁有的空置房僅僅是區(qū)分所有建筑物的專有部分空置,但區(qū)分所有建筑物的共用部分仍然在運(yùn)行,使用之中,而物業(yè)管理費(fèi)的支出目的就是要維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng),如果物業(yè)管理費(fèi)用缺乏來源或者減少,就不能使區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,當(dāng)部分業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后,保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng)的工作量,電梯,高低壓配電設(shè)備,共用照明,水泵,消防設(shè)施等共用設(shè)備,設(shè)施仍然要投入正常運(yùn)行,仍然需要維修和保養(yǎng)。該女士覺得很冤，當(dāng)初收房時就對房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費(fèi)。在《商品房買賣合同》第八條和第十一條中，均對房屋交接的程序做了約定的規(guī)范，如：要求開發(fā)商在交付房屋時，向購房人提供房屋驗(yàn)收合格的證明（北京地區(qū)的驗(yàn)收合格文件為《北京市建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》）；開發(fā)商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購房人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。該小區(qū)的業(yè)主委員會成立于2005年10月，同年11月，業(yè)主委員會與某物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由某物業(yè)管理企業(yè)直接向業(yè)主按月收取。案例解析：本案的焦點(diǎn)是應(yīng)當(dāng)由業(yè)主還是物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，是業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)盡的義務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同與房屋租賃合同屬于兩個不同的法律關(guān)系。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人可以約定有物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但業(yè)主應(yīng)當(dāng)負(fù)連帶責(zé)任。此后，政興公司按約定進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，但艾明輝卻未交納物業(yè)管理費(fèi)。艾明輝作為業(yè)主之一，該合同對其具有約束力，其負(fù)有交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定，只要合同未違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)視其為有效合同。如果自己盡職盡責(zé)了，還是有部分業(yè)主以各種不正當(dāng)?shù)睦碛删芾U費(fèi)用，為了維護(hù)自己的權(quán)益，為了其他已繳費(fèi)業(yè)主的權(quán)益，就要走法律途徑來解決問題。法院判決：物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第三十六條的規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。(2)因維修費(fèi)用的承擔(dān)引發(fā)的物業(yè)糾紛典型案例：對業(yè)主自有部位的維修應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)維修費(fèi)用去年年底，某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。房屋的共用部門和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設(shè)施等房屋主體公用設(shè)施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。典型案例：某大廈是被告某實(shí)業(yè)公司開發(fā)的寫字樓，其產(chǎn)權(quán)屬實(shí)業(yè)公司，該樓主要通過出租的方式使用。孫某的同事當(dāng)即將其送往醫(yī)院腦外科搶救，先后用去醫(yī)療費(fèi)，護(hù)理費(fèi)，誤工損失費(fèi)等共計(jì)人民幣8萬元。被告物業(yè)管理企業(yè)辯稱：某大廈窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，物業(yè)管理企業(yè)曾多次向?qū)崢I(yè)公司反映，要求其出資修繕，但實(shí)業(yè)公司始終未予答復(fù)。物業(yè)管理企業(yè)作為某大廈的管理人，曾向?qū)崢I(yè)公司提出改進(jìn)的要求，已盡管理義務(wù)，孫某的傷害同物業(yè)管理并無直接的、必然的因果關(guān)系，因此，物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)行使的法律責(zé)任和相鄰權(quán)的有關(guān)理論，產(chǎn)權(quán)的行使不得妨害他人利益，不得妨害公共利益?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第五十六條規(guī)定，物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益和他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。但由于窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，使得玻璃存在安全隱患，也是窗戶墜落的原因，與孫某的傷害存在間接的因果關(guān)系，因此肖某應(yīng)當(dāng)與實(shí)業(yè)公司共同承擔(dān)法律責(zé)任。風(fēng)險(xiǎn)防范：對樓房墜落物致人損害的侵權(quán)行為，物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任，關(guān)鍵是看物業(yè)公司對侵權(quán)行為的發(fā)生有沒有管理上的過錯，只要物業(yè)管理人員對樓房業(yè)主自有部位的擱置物存在的安全隱患盡到了必要的注意告知義務(wù)和對樓房共有部位擱置物存在的安全隱患采取了必要的防范措施，那么在此情形下，物業(yè)公司是免責(zé)的，所以為了避免此類糾紛的發(fā)生，關(guān)鍵是要及時的發(fā)現(xiàn)樓房擱置物、懸掛物存在的安全隱患并盡到必要的注意告知義務(wù)和采取必要的措施消除隱患業(yè)主違反有關(guān)規(guī)定裝飾裝修引發(fā)的物業(yè)糾紛 相關(guān)法律法規(guī)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條：對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報(bào)告?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條：住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止下列行為：（一）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間（三）擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆改連接陽臺的磚、混凝土墻體（四）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果（五）其它影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為本辦法所稱建筑主體，是指建筑實(shí)體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點(diǎn)和基礎(chǔ)等。19樓的章某正在裝修時，樓下的于某發(fā)現(xiàn)自己的樓下漏水。審理結(jié)果：法院判決支持了于某訴章某的訴訟請求，駁回了于某訴物業(yè)管理企業(yè)的訴訟請求?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》第三十三條規(guī)定：“因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、停水停電、物品毀損等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償?！钡谖迨龡l第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主?！蓖瑫r，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。當(dāng)然，如果物業(yè)管理企業(yè)根本沒有履行監(jiān)督管理義務(wù)，沒有能夠及時發(fā)現(xiàn)問題并提出建議，也沒有及時向有關(guān)部門報(bào)告，物業(yè)管理企業(yè)則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)糾紛答辯狀1答辯人：XXX，女，漢族，XXXX年XX月XX日出生，公民身份號碼：XXXX，住XXXX。依據(jù)《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十九條之規(guī)定：“已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。原告通過《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》上的約定催要物業(yè)費(fèi)是沒有事實(shí)依據(jù)。原告在催收物業(yè)管理費(fèi)前，應(yīng)當(dāng)向答辯人出示安徽省經(jīng)營性服務(wù)收費(fèi)許可證。首先，原告在宣傳欄上張貼催費(fèi)通知表明其已履行了催收物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，而答辯人從未入住過XXX小區(qū)，沒有看到過催費(fèi)通知，原告也未提供證據(jù)證明其通過其他合法方式如電話通知、EMS通知答辯人支付物業(yè)費(fèi)，對于原告催收的行為答辯人不知情；其次，原告是XXX年XX月XX日跟XXX物業(yè)管理有限公司簽訂《玫瑰紳城花園物業(yè)移交協(xié)議》，原告自20xx年11月22日之后對XX小區(qū)已沒有物業(yè)管理關(guān)系。xxx2年11月1x日12：53 分，答辯人值班人員在小區(qū)公共區(qū)域巡視檢查中發(fā)現(xiàn)，張某所居住的B棟2單元3A門口發(fā)現(xiàn)有水漬，初步判定水源系從張某家的室內(nèi)流出，答辯人的物業(yè)工作人員立即通知張某，等待張某回來查明原因，張某回家打開門后，答辯人立即組織物業(yè)有關(guān)工作人員緊急清理室內(nèi)積水，答辯人的工程人員會同張某現(xiàn)場查看滲水原因，水源系從房屋天花中央空調(diào)排風(fēng)口流出，根據(jù)現(xiàn)場流出的水發(fā)現(xiàn)有異味，當(dāng)時判斷這應(yīng)是污水管道堵塞所造成。張某于xxxx年12月5日向答辯人提出了裝修申請，答辯人對其裝修內(nèi)容審批時已就裝修明令禁止事項(xiàng)進(jìn)行書面告知，明確告知業(yè)主嚴(yán)禁改變房屋的原有使用功能，實(shí)際上答辯人已按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定向張某盡了告知義務(wù)。三、依照雙方協(xié)議和相關(guān)法律法規(guī)，張某的損失應(yīng)由其自行承擔(dān)。屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。但出于物業(yè)管理的法律法規(guī)要求和物業(yè)管理需要，希望法院能勸誡張某立即恢復(fù)戶內(nèi)原有的房屋使用功能，恢復(fù)污水管道、雨水管道的排水設(shè)施原有用功能，停止對該棟全體業(yè)主共用管道設(shè)施的民事侵權(quán)行為，望法院能主持法律公平與正義。二、答辯人已盡到告知和維護(hù)義務(wù)，沒有任何失職的過錯。因此，本案事故的過錯系被答辯人本人所造成，答辯人不存在任何過錯，更不存在民事法律責(zé)任的前因后果聯(lián)系，答辯人無論從法律上，還是從人情關(guān)懷上都履行了協(xié)助義務(wù)。被答辯人戶內(nèi)裝修時改變了房屋的原有使用功能，改動了原有的設(shè)施及功能，答辯人已嚴(yán)格按照《物業(yè)服務(wù)合同》的約定履行物業(yè)管理服務(wù)。負(fù)責(zé)分管樓棟區(qū)域空置房的管理工作。負(fù)責(zé)團(tuán)隊(duì)成員的培訓(xùn)、輔導(dǎo)、考核等日常管理工作。、意見、投訴等事宜。，維持良好關(guān)系。、工作流程、指引等，并切實(shí)執(zhí)行。，、負(fù)責(zé)制定本部門的工作計(jì)劃，并主持開展本部門的各項(xiàng)工作。負(fù)責(zé)本店保安人員的日常管理，監(jiān)督落實(shí)保安人員的崗位責(zé)任，確保本店經(jīng)營場所內(nèi)外緊急情況的及時妥善處理。商業(yè)物業(yè)崗位職責(zé)6負(fù)責(zé)業(yè)主辦理入住的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作以及入住流程辦理和后續(xù)的服務(wù)工作。負(fù)責(zé)收集客戶，業(yè)主信息，建立前期客戶檔案。督導(dǎo)并管控商業(yè)項(xiàng)目公共能耗控制方案、保安保潔及設(shè)備維保資金預(yù)算、維修保養(yǎng)計(jì)劃，推進(jìn)物業(yè)公司、外包維保單位執(zhí)行。按寫字樓建筑面積分小型寫字樓：1萬平方米以下中型寫字樓：1萬～3萬平方米大型寫字樓：3萬平方米以上超大型寫字樓：10萬平方米以上按功能分單純型寫字樓商住型寫字樓綜合型寫字樓按智能化程度分智能型寫字樓（辦公智能化5A:OA/BA/CA/FA/SA）(3A:OA/BA/CA)非智能型寫字樓按慣例分甲級寫字樓乙級寫字樓丙級寫字樓營銷租售管理規(guī)劃定位調(diào)研——定位——規(guī)劃租售方案租金測算（凈租金+物業(yè)費(fèi)）、客戶選擇促銷活動促銷組合： 人員推銷、非人員推銷、銷售促進(jìn)（價(jià)格折扣）、營業(yè)推廣（招商管理、公關(guān)活動）合同管理商場物業(yè)從建筑規(guī)模上劃分：市級購物中心（3—10萬）、地區(qū)購物中心（1—3萬）、居住區(qū)商場（—1萬）寫字樓的營銷推廣活動分類寫字樓的客戶公關(guān)活動寫字樓的社會公關(guān)活動 商場物業(yè)的特點(diǎn)建筑空間大，裝飾設(shè)計(jì)新穎、別致，有特色設(shè)施齊全、先進(jìn)客流量大商業(yè)物業(yè)招商的特點(diǎn)：目標(biāo)客戶主次分明租金高低懸殊，租期長短不一招商時間長招商難度大招商技術(shù)要求高招商部門的組織結(jié)構(gòu)房屋租賃合同的法律特征：雙務(wù)合同有償合同諾成合同要式合同繼續(xù)性合同業(yè)態(tài)型組織模式片區(qū)型組織模式復(fù)合型組織模式 購物中心業(yè)態(tài)比例，零售：餐飲：娛樂=5:2:3 零售業(yè)的發(fā)展趨勢：超大、超全、