【正文】 。通過正中商業(yè)廣場樹立正中集團品牌，實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略目標。一層 7000平方米男女裝國際名店：化妝品：莎莎國際旗艦店，引進數(shù)百種化妝品尖端電子產(chǎn)品：SONY、三星專賣店 成都譚魚頭1000平方米特色餐飲，星巴克負一層 家樂福或吉之島等中高檔超市8000平方米國際名店5500平方米 白領音樂吧及音像店1500平方米，引進KFC及面點王負二層 2000平方米左右美食廣場，深圳書城寶安店1000平方米(圖書音像)，利用等待地鐵的便利，休閑書店將成為深圳喜歡的去處。要求配備兩名招商人才，一名負責國內外主力店招商，一名負責國際名牌店鋪招商，其中一名能夠勝任英語口譯更佳。提出如下招商獎勵政策，建議招商獎勵政策：由于招商人員使用長途較多，建議招商人員通訊費用給予報銷。我們委托中介公司做主力店招商要付出50100萬元的招商代理費用，因此采用內部激勵機制能夠成功完成任務，有兩個好處：。參加或組織零售專業(yè)論壇，與中國購物中心資訊中心及中國連鎖經(jīng)營協(xié)會合作。國際名店招商，我公司完成30%，70%可以委托中介公司招商。與電視臺建立電視購物聯(lián)盟。我們將整個消費群體特點，品牌結構對比，項目簡介，項目優(yōu)勢等資料給對方。第二階段整合主力店資源，樹立高收益商業(yè)物業(yè)形象。，因此要預先與北京、上海設立辦事處的投資基金建立合作關系。選擇專業(yè)管理公司，完全交給專業(yè)管理公司經(jīng)營是一種省心的方式，缺點是管理成本較高，不利于人才本土化。由于大型購物中心培訓人數(shù)多，培訓工作量大，因此，必須落實培訓費用。(2)針對人流量大等特點，提前請其它物業(yè)管理公司提供人力支持。制定營銷計劃要考慮如下因素：[1]消費者的需求和消費偏好。[5]團隊建設的目標和培訓計劃。深圳正中商業(yè)廣場作為中型地鐵上蓋MALL購物中心，餐飲娛樂休閑面積較大，自身有大型廣場，可以分別開展兒童娛樂表演活動和成人文化藝術表演節(jié)目，豐富人們的業(yè)余生活，提高城市居民的生活質量。20072008年的市場調研工作將給予加強，爭取在美國AC尼爾森公司市場調查顧問的指導下，建立完善的商業(yè)調查模型，從深圳寶安中心區(qū)開始建立市場調查樣板。在20072008年策劃中突出創(chuàng)新與文化內涵，注重樹立正中公司品牌形象。收取客戶宣傳費用之前，要做好商戶代表的思想工作，通過管理公司的努力和奉獻精神，得到廣大商戶認同。大客戶檔案管理系統(tǒng)隸屬公司CRM系統(tǒng)，單獨建立科目，大客戶檔案重點管理，作為個性化文化促銷服務的依據(jù)。涉及客戶向新聞部門投訴由營銷部門主管副總經(jīng)理負責?，F(xiàn)代購物中心對物業(yè)管理提出了特殊要求：(1)高標準衛(wèi)生管理，對現(xiàn)代購物中心要進行高標準衛(wèi)生管理，公共設施要進行嚴格的消毒處理，公共電話等一切人接觸的地方要采取滅菌處理措施。(4)高標準管理各個停車場，鑒于新的物業(yè)管理條例對車輛丟失作出規(guī)定，物業(yè)管理公司責任重大，要確保正中商業(yè)廣場各個停車場車輛不丟失，需要采用先進的電腦管理系統(tǒng)和錄像系統(tǒng)對車輛實施嚴格的管理。我們的開發(fā)目標是：利用深圳特區(qū)對內地游客的吸引力以及寶安中心區(qū)的優(yōu)勢，最大限度提升項目商業(yè)價值，成為總體價值最高的深圳特色購物中心，不僅能夠出售到較高價格，而且能夠可持續(xù)經(jīng)營，成為深圳白領社會生活的活動中心。面對21世紀商業(yè)娛樂化的大趨勢，我們不僅要在購物方面進行創(chuàng)新，而且要最大限度整合娛樂傳媒資源，為娛樂業(yè)提供公共平臺，不斷與娛樂傳媒機構合作推出創(chuàng)新節(jié)目，為深圳居民和游客帶來可體驗、可參與的文化娛樂節(jié)目。招商直接決定了購物中心未來的收益60%以上，特別是整體出售商業(yè)物業(yè)時候，顯得更為關鍵。屈臣氏1000平方米設在負二層。委托專業(yè)招商：例如負一層和一層大量國際品牌招商。通過考察多個購物中心招商做法，獎勵費用從招商活動預算中出。2,提高招商質量。將招商作為一個大的項目來嚴密管理，建立整個項目的知識框架體系，合理進行作業(yè)分解。主力娛樂演藝中心，要引進知名娛樂公司，同時聯(lián)合湖南衛(wèi)視、鳳凰衛(wèi)視等知名電視機構共同打造娛樂前沿。與大型投資基金建立相關聯(lián)，為未來整體出售奠定基礎，提前了解大型投資公司對商業(yè)物業(yè)投資要求。國內主力店招商策略以兒童翻斗城等作為吸引人流業(yè)態(tài)，以地鐵車站綜合優(yōu)秀吸引國內優(yōu)秀百貨或旗艦品牌店入駐。第三階段將項目優(yōu)勢和信息通過公共傳媒有意識傳播到國內外投資基金決策者頭腦中。十、正中商業(yè)廣場管理方案正中商業(yè)廣場管理體系在各個商家支持下,由正中實業(yè)公司牽頭組建正中商業(yè)廣場經(jīng)營管理公司,積極與深圳服裝協(xié)會、珠寶協(xié)會等機構合作,建立廣泛的溝通管道,采用大型招商活動,以商招商，根據(jù)深圳消費特點,薈萃國內外優(yōu)秀的知名品牌，匹配優(yōu)質的專業(yè)商業(yè)營銷服務。國外主要MALL管理公司有美國西蒙地產(chǎn)集團，托曼公司、韓國VMD公司、英國旺德行、美國GGP等公司。一般達到10億元銷售額，培訓部門可以投入50萬元培訓費用，主要用于師資力量建設、開發(fā)新的體驗式培訓課程、學員參觀實習、購買培訓設備。(3)做好現(xiàn)場的環(huán)境管理，設立美觀明晰的導示系統(tǒng)。[2]地域文化特點以及價值導向。，要求具備強大的營銷項目管理能力營銷部門的團隊建設至關重要，營銷人員寫出策劃方案只是第一步，大型營銷活動的組織與實施關系到營銷活動的成敗。正中商業(yè)廣場的社區(qū)文化部可以制定全年的文化、體育、藝術表演活動方案，并征求消費者意見，讓動感之城充滿歡樂與溫馨，將商業(yè)文化與特區(qū)移民文化、海洋文化相結合，反映特區(qū)文化特點，不僅滿足本市居民需要，而且讓來正中商業(yè)廣場旅游的外地顧客得到美好的精神享受。在市場情報收集方面，加強對主要競爭對手的研究工作，在大型促銷活動中，進行促銷效果調查，對于媒介廣告效果與專業(yè)調查公司合作，減少無效廣告的投放。在針對性較強的促銷策劃中，要采取反策劃工作，主動適應動態(tài)競爭。十二、正中廣場商業(yè)服務體系大客戶服務大客戶占有50%以上的銷售額，因此，大客戶管理與服務應該成立專門的部門進行管理。公關經(jīng)理負責與大客戶部門及辦公室，大客戶負責企業(yè)文化的宣傳部門保持密切聯(lián)系，配合大客戶公司開展企業(yè)文化活動，通過批量購買，為大客戶員工降低購物成本，享受更多休閑娛樂。商業(yè)物業(yè)管理服務經(jīng)營期間的物業(yè)管理工作，主要包括五個方面：承租商的優(yōu)化管理、促銷推廣活動、服務管理。(2)綠色裝修的統(tǒng)一管理，與裝飾協(xié)會聯(lián)合成立綠色裝修管理小組，對整個商場的整體裝修以及商戶的局部裝修實行統(tǒng)一的綠色裝修管理，首先公布裝修整體規(guī)劃方案，重點提供服務，舉辦綠色裝修講座，宣傳綠色裝修知識，為商戶提供便捷性服務，從整體上把握裝修風格，確保格調高雅。(5)商場物業(yè)管理采取新型舉措，根據(jù)韓國專家建議，突出為顧客服務，改變傳統(tǒng)的保安模式，不能給顧客被監(jiān)視的感覺。招商過程中要堅決執(zhí)行集團、公司管理制度，按照集團、公司招商計劃開展工作即決心最重要，招商前的計劃與責任，招商過程中的檢查與監(jiān)督，招商后期的總結與獎懲。培訓中要盡量采取互動式進行，如選兩位招商人員就電話營銷進行互問式模擬，使模擬人、被模擬人都能如身臨其境，以提高培訓實戰(zhàn)效果同時訓練招商人員的現(xiàn)場應變能力。試想，在市場如此低廉的租金標準下，一個連基本租金、水電費都付不起的廠商進入市場能對市場今后的發(fā)展包括他自身起到作用嗎？我們市場是商業(yè)運營的市場，是靠管理和服務換取租金的自負贏虧的商業(yè)企業(yè)，不是福利院，更不是難民營，業(yè)戶不具備基本的租金承受能力，絕不能招其入場；要有基本的經(jīng)商經(jīng)驗，有一定的營銷思路。只要有基本經(jīng)商經(jīng)驗的業(yè)戶都會懂得：一個剛開業(yè)，初步形成的市場，必須要經(jīng)過兩三年以上的過渡運營期才能走向成熟，才能有穩(wěn)定的場內業(yè)戶和穩(wěn)定的銷售渠道及不斷提升的人氣氛圍，為此前期進入市場的業(yè)戶一定要有市場共渡難關的思想準備和戰(zhàn)勝眼前困難的信心和決心，對那些想一進市場就掙大錢、永遠不會虧錢的業(yè)戶，我們也堅決不要招其入場；不做“坐商”做“行商”的勤奮和勇氣。業(yè)戶要知道、熟知自己經(jīng)營產(chǎn)品的特點、性能、適用范圍，價格優(yōu)勢等，對應自己的產(chǎn)品來找準客戶源和消費人群，在走出大市場的前提下不要漫天的去推銷自己的產(chǎn)品，要找對、找準重點客戶源，特別是能批發(fā)團購的重點客戶。另外，堅決不要給所謂的大客戶（意向大面積經(jīng)營的業(yè)戶）、有帶動性的業(yè)戶給予租金政策上的任何優(yōu)惠，要堅決執(zhí)行已經(jīng)制定的招商租金執(zhí)行政策，即使其不斷的討價還價，不斷的試探，我們要堅決的給予回絕，不要有任何猶豫和余地，只有我們堅定了態(tài)度，才能使他們斷了任何念頭，使其中仍可進入市場的業(yè)戶在盡短時間內簽約進場，以致繳納租金和保證金。因為雖然我們與業(yè)戶簽訂的是具有法律效力的入場合同，合同中也有相應條款對業(yè)戶的違約提出了應承擔的責任，但是在實際情況中我們市場方真的沒有過多的精力或者必要去追究部分的、某些的違約業(yè)戶責任，所以我們只有用在實際工作中最有效果的“軟鎖鏈”即租金、保證金的真正入賬來制約業(yè)戶，這才是硬道理！因為只有讓業(yè)戶真正的掏出錢來付給市場，他才能真正承擔對市場的責任，才會真正在意這次與市場合作的機會。在業(yè)戶裝修開始時，我們招商人員就要催促業(yè)戶聯(lián)系廠家發(fā)貨或聯(lián)系相應品牌的貨源，總之每步工作都要提前考慮好，并做到胸有成竹。五、家居、裝飾材料等品類招商需具備的知識及有效辦法熟悉現(xiàn)有業(yè)態(tài)情況。要熟悉各招商地區(qū)相關品類的行業(yè)協(xié)會，建立良好的關系。招商人員要較深入了解招商品類在全國和各區(qū)域的基本概況。要了解展會的信息有：是展銷會還是展覽會、主辦承辦單位是誰、展會面積有多大、都有什么品類、參展商數(shù)量等，尤其注意一般展會第一天最有效果。一般來講，如需快速招商，填充招商區(qū)域，盡量要以周邊地區(qū)廠家或城市內檔次品類相匹配的市場為招商對象。招商工作要以結果、數(shù)據(jù)說話招商是一項艱苦的工作，但招商是否成功的衡量標準只有一個，就是是否按時完成預定目標（結果），這是一項不要苦勞只要功勞的工作。招商要靠一支訓練有素的團隊的集體力量來完成1）招商負責人是整個招商團隊的核心，他要有熟練的業(yè)務經(jīng)驗和良好的協(xié)調管理能力，他要承上啟下，也就是要把公司高層對整體招商戰(zhàn)略、策略、深遠意義搞清楚，尤其是要善于理解、吃透、貫徹招商總體策略，并組織全體招商人員按招商計劃實施，期間隨時監(jiān)督或檢查計劃的實施情況，以保證按時保質完成招商任務；2）在招商隊伍中要培養(yǎng)業(yè)務精英，提升帶動、分解完成招商任務，使團隊根據(jù)招商需要能隨時調整。二、招商對象應具備的基本條件把優(yōu)質的業(yè)戶招入市場，不僅能保障前期招商質量（按時簽合同、交保證金及租金），同時為今后市場的良好運營、業(yè)內口碑及業(yè)戶自身的生存打下良好的基礎，為此招商業(yè)戶需要具備以下條件：對入場前期的租金、保證金、水電費、流動資金等有最基本的承受能力。絕不只會靠在大市場的身上，要求該業(yè)戶自己付出的卻要由大市場來承擔一切，我們大市場是買家、賣家聚集的載體和平臺，絕不是入場業(yè)戶的保姆；有與市場共度前期經(jīng)營困難的思想準備。所以入場業(yè)戶要自己兼做或有業(yè)務營銷人員在大市場周邊區(qū)域或城市進行產(chǎn)品推銷，從而熟悉周邊同行業(yè)市場情況，擴大銷售范圍，挖掘潛力消費市場；2）找準客戶源，重點尋求批發(fā)團購客戶。做生意絕不是一錘子買賣，一定要與客戶建立長期的業(yè)務關系，即使沒有生意來往時也要定期的通過上門拜訪、電話交流或其它別的方式（電子郵件、手機短信等）與客戶溝通，更要通過穩(wěn)定老客戶來不斷的發(fā)展新客戶，因為客戶間一個口碑的傳遞要勝過十次登門拜訪新客戶的效果，業(yè)戶要學會在生意上要推而廣之、廣而推之，以客戶帶客戶滾動擴大銷售額；三、只期望給業(yè)戶免租金、給予業(yè)戶過多的優(yōu)惠政策來完成招商任務最終只能使招商失敗為了按期完成招商任務，僅靠免租金招入的業(yè)戶（甚至是入場后長時間交不上租金的業(yè)戶），肯定是既無資金實力又無經(jīng)商經(jīng)驗的中小業(yè)戶，他們絕大部分往往不僅自己生意做不好，還拉幫結伙給市場找各種各樣的麻煩及制造各種事端，平時只會一味指責市場不做為，甚至在合同期外以各種理由拒絕退場，這樣的業(yè)戶（應該根本不能稱其為業(yè)戶，也根本不是正經(jīng)的經(jīng)商者）進場后幾乎不承擔任何費用，他們又會以各種非正常方式和手段退場，這樣對現(xiàn)有市場內正常經(jīng)營的業(yè)戶及意向進入市場的準業(yè)戶都會造成極其不良的影響，對于這批業(yè)戶的招商結果肯定以失敗為告終，對這批業(yè)戶的經(jīng)營結果也以失敗為告終，所以堅決不能招入市場，這樣的業(yè)戶寧缺勿濫。我們的招商人員往往認為經(jīng)過艱苦的招商，只要業(yè)戶簽了合同就可以長舒一口氣，認為招商工作已經(jīng)完成，大功告成了，實際上這真只是萬里長征才走完第一步。簽約業(yè)戶入場開始裝修即將結束，我們的招商人員就可以認為招商工作最后完成了，可以高枕無憂了嗎？還不是，因為業(yè)戶還沒有完成最后的入場工作——即足夠的商品陳列和展示以及相應的倉儲庫存。市場運營不好，下一步的招商必受嚴重的影響，所以說運營也是招商，招商工作會永遠伴隨著市場的發(fā)展過程中。如地板的集散地主要在浙江的南潯，陶瓷的集散地南方在廣東的佛山，北方在山東的淄博及遼寧的法庫。我們要多方尋找在招商品類中較有影響的專業(yè)報刊、雜志，并與其進行保持緊密的聯(lián)系，特別是要與其中的專版記者建立朋友般的友誼，這樣我們可以通過花費一定的廣告費在專業(yè)的媒體上刊登廣告，使在短時間內在所招商的行業(yè)內宣傳市場、擴大知名度，發(fā)布招商信息，使專版記者在所屬版面及欄目上給予新聞報道的形式宣傳我市場，以很小的花費甚至無費用的為市場做宣傳，而以新聞報道和文章寫實的方式介紹我們市場會更加易于讓行業(yè)內同仁接受。3）此外廣東中山市大涌、江蘇寧波、浙江溫州為全國紅木家具生產(chǎn)基地； 4）廣東中山市古鎮(zhèn)為全國燈飾生產(chǎn)基地，占據(jù)了全國燈飾、花燈70%以上的市場銷售份額；5）浙江省安吉為全國辦公家具生產(chǎn)基地，遼寧大連為全國實木家具生產(chǎn)基地，河北石家莊為北方板式家具生產(chǎn)基地；6）、月星家具為全國家具連鎖企業(yè)主力店；北方的家世界、東方家園、居然之家、藍景麗家為北方建材、裝飾材料、家具連鎖超市；英國的百安居、德國的歐倍德、瑞典的宜家家居為在全國重點一二線城市開設連鎖分店的家居建材超市的國外企業(yè)；搜集招商地區(qū)的展會信息進行展會招商。重點鎖定招商區(qū)域和品類，快速完成找商任務。