【正文】 分。一、項(xiàng)目組成的范圍本項(xiàng)目投資的廠內(nèi)、外所有單項(xiàng)工程，配套工程包括生產(chǎn)投放、后勤、運(yùn)輸、生活福利等，都屬于項(xiàng)目組成的范圍。（六）主要生產(chǎn)車間布置方案三、總平面布置的原則和運(yùn)輸、倉儲(chǔ)等方案（一）總平面布置的原則總平面布置應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目各單項(xiàng)目各單項(xiàng)工程，工藝流程，物料 投入與產(chǎn)出，廢棄物排出及原材料貯存以及廠內(nèi)外交通運(yùn)輸?shù)惹闆r，按廠地的自然條件，生產(chǎn)要求與功能以及行業(yè)、專業(yè)的設(shè)計(jì)規(guī)范等進(jìn)行安排。第七部分 企業(yè)組織與勞動(dòng)定員這一部分主要講在可行性研究報(bào)告中，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、組成和工 藝流程，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)，勞動(dòng)定員總數(shù)以及勞動(dòng)力來源和相應(yīng)的人員培訓(xùn)計(jì)劃。項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期亦可稱為投資時(shí)期，它是指從正式確定建設(shè)項(xiàng)目到項(xiàng)目達(dá)到正常生產(chǎn)這一段時(shí)間。二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表有橫道圖和網(wǎng)絡(luò)兩種。一、建設(shè)項(xiàng)目總投資估算建設(shè)項(xiàng)目總投資估算包括固定資產(chǎn)投資總額和流動(dòng)資金估算。在可行性研究中，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目籌資方案的資金來源和內(nèi)容加以說明。這一部分簡要說明可行性研究報(bào)告中財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容。建立項(xiàng)目國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用費(fèi)用與效益分析方法，運(yùn)用諸如影子價(jià)格、影子匯率、影子工資和社會(huì)折現(xiàn)率等參數(shù)，從而計(jì)算項(xiàng)目對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，病人項(xiàng)目的合理性。四、對(duì)項(xiàng)目的不確定性分析對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)，所采用的數(shù)據(jù)多數(shù)來自預(yù)測(cè)和估算。進(jìn)行可行性研究一般要進(jìn)行盈虧平衡 分析，敏感性分析和概率分析可視具體性情況而定。須注意：凡屬于可行性研究范圍，但在研究報(bào)告以外單獨(dú)的文 件，頑癥需列為項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的附件，所列附件應(yīng)當(dāng)注明名稱、日期、編號(hào)。工程位于：溫州甌海大道以北，鐵道南路以南，湯家橋南路以東，三垟大道以西。八、組織管理項(xiàng)目建成前，由溫州萬科中梁置業(yè)有限公司項(xiàng)目部統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，項(xiàng)目建成后實(shí)行公司經(jīng)理負(fù)責(zé)制。在此基礎(chǔ)上，綜合論證項(xiàng)目建設(shè)的必要性，財(cái)務(wù)的盈利性，經(jīng)濟(jì)上的合理性，技術(shù)上的先進(jìn)性和適應(yīng)性以及建設(shè)條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。主要從事項(xiàng)目實(shí)施的技術(shù)角度，合理設(shè)計(jì)技術(shù)方案，并進(jìn)行比選和評(píng)價(jià)。社會(huì)可行性。具體概括為：政府立項(xiàng)審批，產(chǎn)業(yè)扶持，銀行貸款，融資投資、投資建設(shè)、境外投資、上市融資、中外合作、股份合作、組建公司、征用土地、申請(qǐng)高新技術(shù)企業(yè)等各類可行性報(bào)告。包括地區(qū)研究、部門研究、資源研究、政策研究等內(nèi)容。以項(xiàng)項(xiàng)目建議書的形式出據(jù)項(xiàng)目相關(guān)者。初步可行性研究對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步的論證和估計(jì)，分析前途、關(guān)鍵技術(shù)或管理與制度問題、相關(guān)研究與工作確定。主要包括總論，主要有背景、必要性、依據(jù)和范圍需求預(yù)測(cè)；項(xiàng)目規(guī)模，主要有國內(nèi)外需求、能力、競爭力、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析等內(nèi)容；資源情況，主要有原材料、設(shè)施、燃料、人員、技術(shù)、裝備等內(nèi)容；項(xiàng)目實(shí)施條件與地點(diǎn)選擇，主要有地理地形、氣象水文、地質(zhì)、交通運(yùn)輸、通訊、水、電、氣、地點(diǎn)選擇與比較等內(nèi)容；設(shè)計(jì)方案，主要有范圍、方法、進(jìn)度、工作量等內(nèi)容；組織建設(shè)方案，主要有機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員招募與培訓(xùn)等內(nèi)容；投資估算與資金籌措方案；社會(huì)及經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)；環(huán)境評(píng)價(jià)，主要有保護(hù)、影響等內(nèi)容。內(nèi)容包括計(jì)劃、產(chǎn)品或服務(wù)介紹、人員及組織結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、經(jīng)營策略等部分。(2)產(chǎn)品市場(chǎng)(或社會(huì)需求)現(xiàn)狀調(diào)查和預(yù)測(cè)分析；競爭對(duì)手現(xiàn)狀和發(fā)展分析；產(chǎn)品的競爭能力分析；市場(chǎng)營銷戰(zhàn)略。(6)公用設(shè)施建設(shè)方案。(10)職業(yè)安全、衛(wèi)生和消防論證及措施。(13)經(jīng)濟(jì)分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。年月 日。公司現(xiàn)有企業(yè)員工XXXX多人，均為本科以上學(xué)歷。同時(shí)，公司奉行創(chuàng)新、求實(shí)、敬業(yè)的服務(wù)理念，不斷探索順應(yīng)時(shí)代要求的專業(yè)經(jīng)營開發(fā)之道，在借鑒國外求經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，深刻分析國內(nèi)實(shí)際情況，運(yùn)用科學(xué)的決策方法和創(chuàng)新的開發(fā)理念，將商業(yè)運(yùn)營、房地產(chǎn)經(jīng)營和資本運(yùn)作有機(jī)結(jié)合，并逐步形成了地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的核心競爭優(yōu)勢(shì)。小區(qū)高層建筑擁有絕佳的江景和公園，為XXXX目前唯一的可俯視普廳河、百越公園乃至整個(gè)縣城的城市標(biāo)桿高層建筑體?！癤XX?XXXXXX”工程建設(shè)內(nèi)容包括2棟33層高樓、兩層地下車庫、小一個(gè)小區(qū)園林規(guī)劃、一個(gè)涌泉池及相應(yīng)的小區(qū)配套公用設(shè)施?！窠ㄖ问剑壕C合性高檔高層住宅 ●園區(qū)綠地率：XXX％●預(yù)計(jì)入伙時(shí)間：預(yù)計(jì)2014年6月第二章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析一、項(xiàng)目建設(shè)環(huán)境分析宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析位于中國西南部的云南，是中國實(shí)施西部大開發(fā)的12個(gè)省、區(qū)之一，也是中國內(nèi)地面向東南亞最近的省區(qū)之一，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著。云南礦產(chǎn)具有種類多、品種全、分布相對(duì)集中、富礦優(yōu)質(zhì)礦儲(chǔ)量所占比重較大、共生伴生組份多等特點(diǎn)，開發(fā)前景十分廣闊。隨著中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)的啟動(dòng)，以及國家門戶樞紐機(jī)場(chǎng)、泛亞鐵路和昆曼鐵路、昆仰公路等一批重大基礎(chǔ)設(shè)施建成，從今天的西南門戶到明天的亞洲中心，昆明將以怎樣的縱身一跳完成這一華麗轉(zhuǎn)身？區(qū)域性國際化都市、區(qū)域性物流中心、區(qū)域性金融中心為鐵三角的戰(zhàn)略布局，或許是最有力的證明。中國加入東盟自由貿(mào)易區(qū)后，依仗區(qū)位、資源、政策這三大優(yōu)勢(shì)，云南將由國內(nèi)邊陲發(fā)展為國際通道和樞紐，建成國內(nèi)投資者、邊境貿(mào)易雙向交流的平臺(tái)，成為中國進(jìn)入東南亞一個(gè)重要橋頭堡，在今后中國——東盟自由貿(mào)易區(qū)的建設(shè)中大有作為。保障房的建設(shè)滿足了廣大群眾的住房需要。其中：，同比增長6%，%，%。市委九屆五次全體（擴(kuò)大）會(huì)議明確提出，深度融入中國東盟自由貿(mào)易區(qū)，建立中國東盟自由貿(mào)易區(qū)信息、貿(mào)易、金融、人力資源開發(fā)、公共服務(wù)等五大平臺(tái)，爭創(chuàng)引領(lǐng)西南部區(qū)域合作示范城市，把文山建成云南連接?xùn)|南亞、南亞最便捷的陸上通道，沿邊開放最具活力的城市。二、XXXX房地產(chǎn)市場(chǎng)概況2012年XXXX經(jīng)濟(jì)運(yùn)行全面提速，其中房地產(chǎn)業(yè)將成為全年增加值增長最快的行業(yè)。市場(chǎng)競爭狀況XXXX正處于房地產(chǎn)開發(fā)的新熱潮期，目前舊城改造、鉆石大廈、XXXXXX以及保障房項(xiàng)目等，以前由幾家開發(fā)企業(yè)獨(dú)占市場(chǎng)的局面不復(fù)出現(xiàn)。商業(yè)發(fā)展模式也引起人們的關(guān)注。同時(shí)，得益于XXX房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)及政府的優(yōu)惠政策。但上述兩類消費(fèi)者仍目前商品房消費(fèi)者的較大部分。這一消費(fèi)群體中，存在著大量的工薪階層，這一群體有一定的消費(fèi)能力。商業(yè)性房產(chǎn)與中高檔住宅是今后XXXX經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中流砥柱。地塊背臨目前XXXX最好的一個(gè)多層普通住宅小區(qū)櫻花廊庭，周邊有百越公園、普廳河、人民法院、政府活動(dòng)中心、幼兒園、超市、XXXX天成體育館、碧水藍(lán)天大酒店、云南省農(nóng)村信用社等單位，項(xiàng)目所處位置環(huán)境優(yōu)美，各項(xiàng)生活配套齊全、便利，是今后政府部門、金融單位、大公司、富裕階層等精英人士在新城區(qū)購房置地的首選。2．產(chǎn)品功能經(jīng)過一期項(xiàng)目建設(shè)，公司對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)定位有了更多的把握?！癤XX?XXXXXX”項(xiàng)目的前身是停車廠，在設(shè)計(jì)規(guī)劃之初已經(jīng)對(duì)停車問題作了充分的考慮，正好迎合當(dāng)前及未來市場(chǎng)需求，與當(dāng)前XXX房地產(chǎn)市場(chǎng)上的其他樓盤相比，在這方面有著絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目所建設(shè)的約3000平方米的商場(chǎng)以及今后15000平方米左右的商業(yè)廣場(chǎng)，正好填補(bǔ)當(dāng)前新城區(qū)的商業(yè)供應(yīng)空白。在工程建設(shè)方面，我們己做了相當(dāng)?shù)耐度?，整個(gè)項(xiàng)目基礎(chǔ)建設(shè)前期籌備已基本完工，后期建設(shè)周期相對(duì)較短，能夠較快的滿足客戶入住的要求。同時(shí)，新城片區(qū)目前上市樓盤較少，市場(chǎng)競爭并不激烈。6．開發(fā)商的信譽(yù)及實(shí)力XXX公司在項(xiàng)目前期建設(shè)中的出色表現(xiàn)使置業(yè)者對(duì)項(xiàng)目的印象肅然起敬，XXX公司和“XXX?XXXXXX”住宅小區(qū)良好的形象普遍得到XXXX政府相關(guān)部門和市民的認(rèn)同。XXXX保障房建設(shè)正在不斷推進(jìn)，盡管保障房建設(shè)與新城區(qū)分隔兩側(cè)，但是在一定程度上消弱了項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率，對(duì)項(xiàng)目的快速銷售確實(shí)起到了一定的影響。對(duì)于項(xiàng)目所存在的一些不足之處，可以采取相應(yīng)措施加以改善，對(duì)項(xiàng)目沒有太大的影響。在政府的大力扶持下，新城區(qū)正在原有的格局上走一條多元化經(jīng)濟(jì)發(fā)展道路，展現(xiàn)出良好的發(fā)展前景。天城小區(qū)、櫻花廊庭、山水上城、富泰小區(qū)、旭陽花園等等普通樓盤的入住為XXXXXX聚集了相當(dāng)?shù)娜藲?。二、周邊環(huán)境 XXX?XXXXXX項(xiàng)目地處新城區(qū)區(qū)中心位置，南有櫻花廊庭、北有百越公園和普廳河，東有XXX天成體育館，西有法院和政府活動(dòng)中心；前擁東風(fēng)路，右攬文體路，構(gòu)筑繁華路網(wǎng)。建設(shè)內(nèi)容包括地下一、二層的建設(shè)，地上一～二層的商業(yè)娛樂，餐飲及會(huì)所新建，地上三～三十三層高層住宅樓以及小區(qū)園林景觀。配套設(shè)施齊全項(xiàng)目前擁百越公園，周邊有職高、民中、少年宮藝術(shù)幼兒園、XXXX天成體育館、法院、碧水藍(lán)天大酒店等單位，所處位置環(huán)境優(yōu)美，各項(xiàng)生活配套在新城區(qū)最為齊全、交通最便利?！駥W(xué)校、市場(chǎng)、體育：百匯超市、縣職高、XXXX小學(xué)、金虎市場(chǎng)、縣民中、少年宮藝術(shù)幼兒園、天成體育館等?！窆╇姉l件：由項(xiàng)目預(yù)留口接入。商業(yè)部分以臨街商鋪設(shè)計(jì)為主，住宅部分則以兩梯三戶、兩梯四戶為主導(dǎo)，圍繞基本的小庭院布置?！癤XXXXX”充分利用其獨(dú)特的地理位置，緊扣“人與自然、和諧發(fā)展”這一主題，以“觀念超前、整體協(xié)調(diào)”為主題的設(shè)計(jì)思想,將自然景觀和人文景觀融為一體，充分彰顯綠色歐景之特色。固體垃圾以袋裝方式收集處理，并采取嚴(yán)格的垃圾分類處理措施及小區(qū)清掃安排。他們具有較高的文化素質(zhì)，均為大學(xué)本科以上學(xué)歷，其中有土建、水、電、房地產(chǎn)經(jīng)營管理、財(cái)會(huì)、策劃、營銷等各種人才，是本項(xiàng)目得以成功開發(fā)的管理保證。目前項(xiàng)目已獲得XXXX人民政府、規(guī)劃局、建設(shè)局、房產(chǎn)局、計(jì)劃委員會(huì)等部門的批準(zhǔn)，與項(xiàng)目各相關(guān)債權(quán)人商妥簽訂了有關(guān)協(xié)議，并按相關(guān)法規(guī)辦妥了相關(guān)手續(xù)，項(xiàng)目權(quán)屬清晰，項(xiàng)目建設(shè)“五證”仍在辦理當(dāng)中。二、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析在項(xiàng)目建設(shè)期間，因各種原因沖突引發(fā)的社會(huì)動(dòng)蕩將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生影響。從目前國家宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)來看，此類風(fēng)險(xiǎn)較小，但不可排除不可抗拒因素的影響所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。五、管理風(fēng)險(xiǎn)分析策劃考慮不周，對(duì)困難及問題估計(jì)不足，或定位失誤都可能帶來風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過項(xiàng)目一期建設(shè)，目前公司自有資金充足，銀行關(guān)系良好，給項(xiàng)目持續(xù)的資金供給不成問題。二、資金籌措本項(xiàng)目所需投資額為23851萬元，計(jì)劃自籌資金4000萬元，需銀行貸款5000萬元（預(yù)計(jì)使用期限為2年），其余資金來源為預(yù)售房款。第七章 效益測(cè)算與分析一、收入預(yù)測(cè)本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模為58270平方米(含地下室)，其中可銷售面積約為53250平方米，整個(gè)建設(shè)周期預(yù)計(jì)為24個(gè)月，至2014年8月份建完。三、利潤預(yù)測(cè) 成本項(xiàng)目　單位指標(biāo)（元/㎡）總金額（元） 1,498, 14,850, 140,359, 35,215, 12,184, 262, 210,070, 28,446, 39,517, 11,071,第八章項(xiàng)目總結(jié)結(jié)合前面各章的研究結(jié)果，“XXXXXX”項(xiàng)目是可行的，綜合結(jié)論如下：國家近年連續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)政策均是為了促進(jìn)普通住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，本項(xiàng)目的建設(shè)符合國家發(fā)展普通住宅的產(chǎn)業(yè)政策，有利于改善XXX老百姓的居住條件。項(xiàng)目可能采用內(nèi)部訂購開發(fā)方式，銷售對(duì)象明確，客戶購買意愿強(qiáng)烈，對(duì)于本項(xiàng)目的開發(fā)商來說，最大限度地規(guī)避了銷售環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，為項(xiàng)目綜合目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)掃清了障礙。XXXXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司