國家調(diào)控政策對房產(chǎn)企業(yè)的影響-預(yù)覽頁
【正文】 是抑制，甚至阻礙了廣大居民的正當(dāng)購房需求。因為如果這項政策長期實施，最終只會搞得民怨沸騰，我兒子要結(jié)婚，但國家你卻不讓我買房子，能不怨嗎？而一旦這項政策不能長時間得到實施，那么最終的結(jié)果是什么？相信在過去數(shù)年中由于政策反復(fù)導(dǎo)致的房價報復(fù)性上漲大家也都看到了。那么我們來分析一下目前的形勢。這一次國家在買賣方面的調(diào)控更加嚴(yán)厲，但在資金上呢？從07年末開始到08年上半年，我國經(jīng)歷了極為嚴(yán)重的通貨膨脹，相信很多人都對當(dāng)時90元一桶的豆油，17塊錢一斤的豬肉記憶猶新。在加之07年幾乎所有的大房地產(chǎn)企業(yè)都不遺余力的大舉擴張，瘋狂購地，負(fù)債情況非常嚴(yán)重。但歐美主要國家的失業(yè)率并未降低。國內(nèi)的流動性泛濫根本不會出現(xiàn)改觀，錢沒有減少，開發(fā)商的日子仍然滋潤，離08年的資金鏈斷裂根本掛不上邊。國家筑起了高高的大壩，甚至為此不惜阻撓正常的購房需求。由修筑大壩的主要河道（一線城市）溢出。但由于二線城市的房地產(chǎn)價格與一線城市相差巨大，大多數(shù)二線城市的房價僅為北京上海深圳的六分之一到五分之一。所以說嚴(yán)厲的調(diào)控政策很有可能把炒房團由一線城市趕到二三線城市，大幅推高二三線城市的房價。很可能炒房團就會隨后跟來。第三，同在一個中國，二三線城市與一線城市房價差距在5~6倍，而工資水平則差一倍到2倍。但這有可能嗎？首先來說說房屋保有稅，也就是物業(yè)稅。也就是說即使在北京，也只會按照一平米兩三千來征收。所以，房產(chǎn)保有稅其實對房價影響真的不大。最終羊毛還是得出在羊身上。這就要求政府減少信貸，改變土地出讓模式。在這樣的宏觀形勢下，任何房價下跌都注定是暫時的，而上漲則是長期的。不分地區(qū)，一律要求暫停發(fā)放居民家庭第三套及以上住房貸款。非本地居民住房貸款未做明確限制。限購房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。此前的幾輪調(diào)控也都出現(xiàn)過短期降價現(xiàn)象，但沒過多久又“舊態(tài)復(fù)萌”，然后是新一輪的瘋狂上漲?中國的房地產(chǎn)調(diào)控基本可以分為四個階段。即便如此，2002年下半年開始了“地產(chǎn)泡沫論”之爭，央行也認(rèn)為房地產(chǎn)投資過熱，應(yīng)積極防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，于是在2003年6月5日印發(fā)了《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，意在抑制房地產(chǎn)市場泡沫，通過“管貸款”的方式，以期達(dá)到對房地產(chǎn)市場降溫的目的。于是，在121號文件頒布僅僅2個月后，由建設(shè)部起草的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》出臺，明確把房地產(chǎn)業(yè)列為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。一年后，中國社科院金融研究所易憲容博士在其那篇著名的《謹(jǐn)防房地產(chǎn)業(yè)要挾整個中國經(jīng)濟》文章中提出警告：“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)把地方政府、國家經(jīng)濟及民眾利益捆綁在一起，房地產(chǎn)正在要挾著整個中國大陸經(jīng)濟。在緊縮型調(diào)控政策實行一年后，2004年中國商品房平均銷售價格同比上漲%，%，顯然政府最初通過宏觀調(diào)控的方式來抑制房地產(chǎn)增長速度和幅度太快的目的沒有實現(xiàn)。2004年3月31日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即71號令)，在一定程度上梳理了房地產(chǎn)行業(yè)混亂的市場秩序，但房價還在瘋漲。2005年3月26日，一份名為《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》的文件發(fā)出，業(yè)界稱之“老國八條”。進(jìn)入2006年，調(diào)控繼續(xù)細(xì)化。2007年，房價問題成為城市發(fā)展的主要阻力，主要城市廉租住房制度建設(shè)相對滯后。2007年9月27日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了“二套房”新政，二套房首付比例不低于40%。這是因為政策發(fā)揮作用有時滯效應(yīng)，調(diào)控政策的效果顯現(xiàn)需要一定時間”。聶日明認(rèn)為，對房地產(chǎn)開發(fā)商和炒房者來說，2008年底的救市是天大的好消息，日趨緊張的資金鏈、購房乏力的需求面，在政府強力推動下的救市局面上煥然一新，房子熱銷到北京數(shù)年間積累的爛尾樓全數(shù)售罄、上海豪華新盤星河灣一天賣出40億。以每套住宅平均100平方米計算。分稅惹的禍？中國地產(chǎn)界有這樣一條金科玉律：“執(zhí)政者不會出臺對自己不利的政策。而在財政和分稅制改革之后，在宏觀調(diào)控方面中央對地方政府的約束力已經(jīng)大不如前，地方政府為了經(jīng)濟利益和自身發(fā)展的需要而消極執(zhí)行中央政策的情況時有發(fā)生。分稅16年來，爭項目、爭資金、跑貸款、忙舉債幾乎成了基層政府的必然之舉。在城市建設(shè)拉動當(dāng)?shù)谿DP的同時，由于對地方政府官員的考核以GDP為主，這種政府經(jīng)營城市的模式已經(jīng)被廣為復(fù)制。陳柳欽等學(xué)者指出，在地方政府看來，執(zhí)行中央下達(dá)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，“穩(wěn)定房價”意味著在房價下跌的時候，希望房價不要再跌了；在房價上漲的時候，“穩(wěn)定房價”意味著希望房價不要漲得這么快。在上海已有多套住宅的羅先生，本想繼續(xù)在新昌城及古北板塊購買高檔住宅，但因橫空出世的房貸新政，讓他資金和心理產(chǎn)生極大落差，不得不暫時選擇等待觀望。地產(chǎn)大佬潘石屹也表達(dá)了相似觀點，此輪新政剛出臺，潘石屹就在博客上表示：“商業(yè)和寫字樓市場不會受到任何影響。另一方面，由于通脹預(yù)期依然強烈，市場上的投資資金急需尋找出路，在目前黃金和股票市場的走向難以認(rèn)清的情況下，資金有可能更多地涌向相對穩(wěn)健的商鋪。報告預(yù)測，2010年商鋪市場整體需求將會上升，市場整體租金水平將大致保持平穩(wěn)上升趨勢。日前寫字樓租賃面積環(huán)比出現(xiàn)大幅增加，其中四大城市租賃面積環(huán)比增長均超
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