國(guó)家調(diào)控政策對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的影響(存儲(chǔ)版)
【正文】 布施行，地方政府積極性很低，個(gè)別一線城市直到2009年才正式啟動(dòng)經(jīng)適房。2006年5月17日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的6項(xiàng)措施(簡(jiǎn)稱“國(guó)六條”)。而這一年的市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一段觀望后，再度出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅上漲的高峰——%。房地產(chǎn)增值占到2009年中國(guó)GDP的6%，50多個(gè)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)關(guān)系密切?！甭櫲彰饕会樢娧刂赋觯骸澳壳翱磥?lái)，政府平抑房?jī)r(jià)的激勵(lì)基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱，其主要?jiǎng)恿?lái)源于公眾對(duì)房?jī)r(jià)上漲的敏感程度，需要政府給予必要的重視。2009年，杭州土地收入達(dá)1200億元，超過(guò)上海、北京居中國(guó)城市之首。也就是說(shuō)，政府推出的政策原本是平抑房地產(chǎn)的波動(dòng)幅度，希望房?jī)r(jià)可以做阻尼運(yùn)動(dòng)式的上升?！痹谒磥?lái)，過(guò)去幾年商業(yè)地產(chǎn)一直很少受到政策影響，既沒(méi)有得到政府的鼓勵(lì)和支持，目前也不會(huì)受到政策的限制和打壓。核心商圈的高性價(jià)比商鋪將成為2010投資首選?！敝袊?guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心發(fā)布的《2010年商業(yè)地產(chǎn)新趨勢(shì)報(bào)告》顯示，我國(guó)經(jīng)濟(jì)在2009年已經(jīng)開始全面企穩(wěn)回升，但商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)卻不盡理想，突出表現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展停滯，開發(fā)、招商、經(jīng)營(yíng)面臨巨大的困境，供大于求的現(xiàn)象沒(méi)有任何改善，酒店入住率下降，寫字樓租金持續(xù)下跌，空置率居高不下。因?yàn)槟壳白≌抠J新政以將二套房的標(biāo)準(zhǔn)提升至等同于商業(yè)類項(xiàng)目房貸的標(biāo)準(zhǔn)，只是兩者間可貸年限不同，商業(yè)類項(xiàng)目不可超過(guò)10年罷了。當(dāng)?shù)胤截?cái)政成為“賣地財(cái)政”時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控也成為中央與地方的利益博弈。毫無(wú)疑問(wèn)，地方財(cái)政缺錢。隨后，中央政府的密集型調(diào)控政策在4月中旬陸續(xù)出臺(tái)，暫時(shí)遏制了瘋漲的房?jī)r(jià)，但是這樣的調(diào)控效果將會(huì)維系多久還是個(gè)未知數(shù)，誰(shuí)都難以保證這次不是“狼來(lái)了”。此外，杭州、西安、南京、深圳等地出臺(tái)針對(duì)樓市的救市措施，上海更直接命令國(guó)有企業(yè)購(gòu)買房地產(chǎn)，以維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。此外，新政開始考慮增加供應(yīng)端和構(gòu)建多元化體系。這一年，%。中央在土地轉(zhuǎn)讓的方式、開發(fā)商資質(zhì)、貸款條件、貨幣政策等方面出臺(tái)了多個(gè)政策，以規(guī)范市場(chǎng)、控制房?jī)r(jià)。這個(gè)奇跡的背后是房地產(chǎn)推動(dòng)的強(qiáng)勁內(nèi)需。1998年7月3日，國(guó)務(wù)院頒布了“關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知”，福利分房取消，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)改革正式拉開帷幕。也有類似要求，但最后只有北京版調(diào)控細(xì)則中采取了限購(gòu)措施，要求同一家庭只能在北京市購(gòu)買一套住房。二套：對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%。其實(shí)真正抑制房?jī)r(jià)的辦法不是筑起大壩，而是削減洪水。地方政府希望房?jī)r(jià)下降嗎？當(dāng)然不希望~呵呵結(jié)果就會(huì)導(dǎo)致地方政府在評(píng)估房?jī)r(jià)時(shí)會(huì)人為的大幅壓低二手房估計(jì)，讓其對(duì)房?jī)r(jià)的影響降到最低。目前物業(yè)稅征收的說(shuō)法甚囂塵上，很多人把征稅當(dāng)做房?jī)r(jià)下跌的最大希望。前兆就是現(xiàn)在所有的大房地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)開始紛紛把目光轉(zhuǎn)向二三線城市，在二三線城市拿地，擴(kuò)張。首先，雖然房貸50%的政策同樣對(duì)二線城市有效。那么顯然現(xiàn)在政府還是在用圍堵的辦法治水。這種情況下，不降價(jià)意味著死掉，所以房?jī)r(jià)出現(xiàn)了比較明顯的下跌，但本次調(diào)控下的環(huán)境是這樣嗎？目前全球經(jīng)濟(jì)似乎已經(jīng)擺脫了金融危機(jī)的陰霾逐漸開始恢復(fù)。而另一面則緊縮信貸。所以，站在旁觀者的角度，我完全可以說(shuō)，本次政策的實(shí)施完全只是國(guó)家的權(quán)宜之計(jì)，絕對(duì)不可持續(xù)。本次調(diào)控政策力度之嚴(yán)厲嚴(yán)格可謂空前。國(guó)家宏觀調(diào)控政策出臺(tái)必然影響到房地產(chǎn)業(yè)資金鏈的斷裂，這在很多企業(yè)可能會(huì)發(fā)生。他分析認(rèn)為，主要有四個(gè)方面的原因：第一，隨著城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)村人口大量流向城市，人口就業(yè)需要租房，這種供求關(guān)系在迅猛增長(zhǎng)；第二，改善型的住房，這個(gè)比例一直是占主流的購(gòu)房人群；第三，舊房拆遷改造對(duì)中國(guó)各個(gè)層次來(lái)說(shuō)，是比較大的一個(gè)需求增長(zhǎng)問(wèn)題；第四，現(xiàn)在投資型的購(gòu)買需求也還在擴(kuò)大，因?yàn)橹袊?guó)銀行的利率還是比較低，很多投資人通過(guò)儲(chǔ)蓄無(wú)利可圖，另外加上中國(guó)股市的**，原來(lái)很多投資客在股市上求取生存，但現(xiàn)在比較困難，而投資房地產(chǎn)目前看這個(gè)趨勢(shì)也是明顯。改革開放20年來(lái)整個(gè)房?jī)r(jià)都在上漲，20年以后絕對(duì)不是現(xiàn)在的房?jī)r(jià)。第一篇：國(guó)家調(diào)控政策對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的影響近年來(lái)一直高歌猛進(jìn)、熱度猛燒的中國(guó)樓市在今年遭到當(dāng)頭棒喝，國(guó)家宏觀調(diào)控使房地產(chǎn)發(fā)展迅猛的態(tài)勢(shì)戛然而止。中國(guó)土地有限，不可能土地越來(lái)越多，因此土地價(jià)格肯定上漲，建材費(fèi)和人工費(fèi)也會(huì)逐步地漲，所以從成本意義上講房?jī)r(jià)只會(huì)上升。而據(jù)邵元元介紹，他對(duì)幾個(gè)城市進(jìn)行觀察后發(fā)現(xiàn)，目前樓價(jià)還是在快速增長(zhǎng)，房子同樣出現(xiàn)了熱銷這個(gè)現(xiàn)象。像房地產(chǎn)是在高價(jià)格區(qū)間的一個(gè)商品，所以說(shuō)如果在全國(guó)范圍之內(nèi)房?jī)r(jià)每年能有3％的增幅，嚴(yán)格來(lái)講屬于非增長(zhǎng)，這很正常。首先，我們來(lái)分析一下政策。而一個(gè)政策如果越不合理，那么他存在下去，持續(xù)下去的可能性就越低。那次大跌最主要的原因是國(guó)家一方面嚴(yán)厲調(diào)控房屋買賣。很多房地產(chǎn)企業(yè)陷入資金鏈斷裂的絕境。而把調(diào)控比作治水的利器。目前一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)高的離譜，炒房成本太高，上漲空間太小，政策上讓你無(wú)法炒作（第三套房禁止貸款），那么炒房團(tuán)很可能就會(huì)攜帶大量資金來(lái)到二線城市。荒謬嗎？呵呵~~但發(fā)生的可能性是非常非常大的。最后再來(lái)說(shuō)說(shuō)房產(chǎn)稅。那么房屋價(jià)值是誰(shuí)來(lái)評(píng)估呢？是你自己?jiǎn)?？?dāng)然不是，是地方政府。而且最終極可能出現(xiàn)反效果，反作用。要求對(duì)購(gòu)買首套住房建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30％。明文規(guī)定，要求
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