【正文】 政發(fā)〔1993〕2號(hào)）同時(shí)廢止。、分類土地登記是縣級(jí)以上人民政府依法核準(zhǔn)土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地他項(xiàng)權(quán)等土地權(quán)利，并在登記簿上注冊(cè)登記的行為。變更土地登記是對(duì)一宗地上經(jīng)登記的土地所有權(quán)、使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)發(fā)生改變而進(jìn)行的土地登記。本規(guī)范頒布前土地登記有關(guān)規(guī)定與本規(guī)范不一致的以本規(guī)范為準(zhǔn)。全市行政轄區(qū)內(nèi)國(guó)有土地及城市發(fā)展控制區(qū)內(nèi)集體土地的所有權(quán)、使用權(quán)登記，由市人民政府審批。兩證合一已有規(guī)定的，按照市政府和國(guó)土房管局的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。電子文檔于注冊(cè)登記一周內(nèi)上報(bào)市國(guó)土房管局。土地登記以宗地為登記的基本單位。根據(jù)《天津市土地登記管理辦法》（津政發(fā)[1994]86號(hào)）的規(guī)定，土地所有者或使用者必須按期申請(qǐng)土地登記，逾期不申請(qǐng)土地登記的，其登記費(fèi)應(yīng)比照規(guī)定的登記費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，每逾期一個(gè)月加收20%。取得上崗資格證的土地登記人員每年要按要求參加繼續(xù)教育。土地登記申請(qǐng)分為提交申請(qǐng)、申請(qǐng)條件審查和受理申請(qǐng)三項(xiàng)內(nèi)容。非法人單位在取得法人單位授權(quán)其為登記主體的情況下，可直接申請(qǐng)土地登記。（2）集體土地屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)申請(qǐng)登記；屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)登記，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟(jì)組織不健全的，可由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代為申請(qǐng)登記。（6）兩個(gè)或者兩個(gè)以上土地使用者共同使用一宗土地的，按份共有的應(yīng)當(dāng)分別申請(qǐng)登記；共同共有的應(yīng)當(dāng)共同申請(qǐng)登記。（9）公用房屋國(guó)有土地使用權(quán)登記申請(qǐng)人為公用房屋管理機(jī)構(gòu)。（11）收購(gòu)、儲(chǔ)備土地使用權(quán)登記，由市政府確定的收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)。（1）土地登記申請(qǐng)書申請(qǐng)人申請(qǐng)土地登記時(shí)，應(yīng)以書面形式提出土地登記申請(qǐng)，填寫土地登記申請(qǐng)書。（3）土地權(quán)屬來源證明土地權(quán)屬來源證明文件包括：直接的土地權(quán)屬來源證明文件和土地權(quán)屬參考文件。地上物權(quán)屬來源證明：包括房屋所有權(quán)證、記載房屋信息的房地產(chǎn)權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證。紙張最小是A4紙；宗地圖要按規(guī)范圖式圖例表示；申請(qǐng)登記宗地要用紅色線劃標(biāo)注。（1）對(duì)法人資格的審查。單位名稱是否為全稱且與公章名稱一致。（4）對(duì)代理人代理手續(xù)的審查。核查土地證書與登記簿是否一致。（3）涉及宗地分割的，應(yīng)同時(shí)申請(qǐng)剩余宗地的土地登記。采用 1990年天津市任意直角坐標(biāo)系。土地性質(zhì)、使用權(quán)類型、土地用途、終止日期、土地權(quán)利人不同的，原則上應(yīng)分別劃分宗地。權(quán)屬有爭(zhēng)議的單獨(dú)劃分宗地。自然人申請(qǐng)土地登記，須土地使用權(quán)人出席指界，并出具身份證明。界址認(rèn)定也可同時(shí)在宗地圖上簽字蓋章。（6）如雙方有爭(zhēng)議，現(xiàn)場(chǎng)不能處理時(shí)，記錄爭(zhēng)議情況，并繪制爭(zhēng)議地塊草圖，按土地權(quán)屬爭(zhēng)議處理。（8）指界通知書和違約缺席定界通知書可采取直接送達(dá)或郵寄兩種方式，送達(dá)執(zhí)行應(yīng)不少于兩人，收件人應(yīng)在送達(dá)回執(zhí)上簽字，收件人不簽收的由送達(dá)人做好具體時(shí)間、地點(diǎn)、接收人員等情況的記錄。凡已辦過登記，在土地變更時(shí)相鄰人未提出異議的，可不再指界。（2）界址清楚土地權(quán)屬范圍（宗地）的界址點(diǎn)、界址線、界標(biāo)的設(shè)立準(zhǔn)確、合理，指界人認(rèn)界手續(xù)完備，實(shí)地與圖、表描述一致。不予登記的情形如下：（1）國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押期限超過土地使用權(quán)出讓年限的；（2）國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、抵押期限超過土地租賃年限的；（3）擅自改變土地用途、土地使用條件的；（4）未依法繳納土地稅、費(fèi)或者土地收益的；（5）土地權(quán)屬有爭(zhēng)議尚未解決的；（6）違法占用土地的；（7）土地權(quán)利被依法限制的；（8）其他依法不予登記的情形。涉及農(nóng)村宅基地登記的，宅基地面積要檢核宅基地面積是否超標(biāo)。（2）過錄地籍調(diào)查成果。對(duì)非原則性問題，可在《天津市土地登記調(diào)查、審批表》初審意見欄內(nèi)提出處理意見，交審核人員審定。土地他項(xiàng)權(quán)利登記由區(qū)縣國(guó)土資源管理部門批準(zhǔn)并注冊(cè)登記，加蓋區(qū)縣國(guó)土資源管理部門印章。對(duì)于經(jīng)審核符合登記要求的，由國(guó)土資源管理部門將登記事項(xiàng)記載于土地登記簿，并通知權(quán)利人領(lǐng)取土地權(quán)屬證書。司法機(jī)關(guān)或者行政部門依法對(duì)已登記的土地權(quán)利采取限制轉(zhuǎn)移、限制設(shè)定他項(xiàng)權(quán)等措施的，國(guó)土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照裁定書、決定書、協(xié)助執(zhí)行通知書載明的查封范圍、內(nèi)容和期限，在土地登記簿上予以記載。（1）土地登記簿由市國(guó)土房管局統(tǒng)一管理，永久保存，供社會(huì)公開查詢。（3）土地登記簿應(yīng)以街道（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）為單位，按街坊（村）及宗地號(hào)順序排列組裝。但土地登記卡主卡中地號(hào)發(fā)生變更的，須更換土地登記卡。土地登記簿記載內(nèi)容有誤的應(yīng)當(dāng)進(jìn)行更正。各區(qū)縣填發(fā)、核發(fā)土地證書時(shí)字頭如下：津南區(qū)：津南 ；東麗區(qū)：麗 ； 西青區(qū)：西青； 北辰區(qū)：辰； 靜海縣：靜 ；薊縣：薊； 寧河縣：寧；寶坻區(qū)：坻；武清區(qū)：武；塘沽區(qū)：塘； 漢沽區(qū)：漢； 大港區(qū)：港； 開發(fā)區(qū)：開； 保稅區(qū)：保；新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)：新；和平區(qū)：和；紅橋區(qū)：紅；河北區(qū)：北；南開區(qū)：南；河西區(qū)：西；河?xùn)|區(qū)：東。土地權(quán)利的設(shè)立、變更和終止，自登記之日起生效。兩個(gè)以上土地使用者共同使用一宗土地的，應(yīng)當(dāng)分別填寫土地使用證。（2）注記證書設(shè)立、變更、注銷土地他項(xiàng)權(quán)利的，注銷登記、開竣工日期及證書有效期、劃撥土地、他項(xiàng)權(quán)登記情況、遺失補(bǔ)發(fā)情況、換發(fā)土地證書情況，變更土地登記后在證書記事欄進(jìn)行注記，記事欄注記已滿的，需更換土地證書?！都w土地所有證》、《集體土地使用證》中“人民政府（章）”處加蓋“區(qū)（縣）人民政府土地登記專用章”，城市發(fā)展控制區(qū)內(nèi)的加蓋“天津市人民政府土地登記專用章”；“登記機(jī)構(gòu)”處加蓋區(qū)縣國(guó)土資源管理部門章。（1）查驗(yàn)證書領(lǐng)取人證件：土地登記人員對(duì)領(lǐng)證人提交的領(lǐng)證證明文件進(jìn)行驗(yàn)證，驗(yàn)證無誤的向領(lǐng)證人核發(fā)證書。土地登記申請(qǐng)人及其土地權(quán)利相關(guān)人對(duì)土地登記結(jié)果可以向國(guó)土資源管理部門書面提出復(fù)查申請(qǐng)，并按規(guī)定交納復(fù)查費(fèi)用。，但按初始登記的要求履行了登記程序的，經(jīng)公告無異議的，可以確定其土地權(quán)利并予以注冊(cè)登記。發(fā)布方式：在登記區(qū)張貼；直接送達(dá)申請(qǐng)人；通過報(bào)紙、電視、廣播、網(wǎng)絡(luò)等媒體發(fā)布。（4）按照權(quán)屬審核規(guī)定的程序及相關(guān)設(shè)定登記規(guī)定的審核內(nèi)容進(jìn)行權(quán)屬審核。②公告的方式、期限：采取張貼、報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體進(jìn)行刊載、傳播。復(fù)查申請(qǐng)表由國(guó)土資源管理部門制作，申請(qǐng)人領(lǐng)取并填寫。土地登記復(fù)查結(jié)果表一式兩份，一份發(fā)送核查申請(qǐng)人，一份與土地登記復(fù)查結(jié)果審核表一并存檔。批準(zhǔn)后，按照注冊(cè)登記程序及相關(guān)規(guī)定，以宗地為單位填寫土地登記卡。劃撥國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定登記的申請(qǐng)人為取得劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的土地使用者。出讓國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定登記的申請(qǐng)人為取得出讓國(guó)有土地使用權(quán)的土地使用者。（3）未按出讓合同的約定支付全部土地使用權(quán)出讓金的，不得登記。起始日期：出讓合同中明確起始日期的以出讓合同約定為準(zhǔn)；出讓合同中約定以核發(fā)土地使用證之日起算等未明確起始日期的，按合同約定應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)土地登記的登記日為起始日，但非土地使用者原因的除外。（1）填海造地的批準(zhǔn)文件；（2）海域使用權(quán)證書；（3）國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同；（4）建設(shè)用地批準(zhǔn)書；（5）出讓金及有關(guān)稅費(fèi)繳納憑證；（6）其他文件。（1）土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）決定書；（2）原《國(guó)有土地使用證》；（3）土地資產(chǎn)處置方案及批準(zhǔn)文件；（4）企業(yè)改制方案及批準(zhǔn)文件；（5）土地估價(jià)備案材料；（6）房屋所有權(quán)證及其他地上附著物權(quán)屬證明；（7）其它文件。（4）國(guó)家作價(jià)出資（入股）國(guó)有土地使用權(quán)的最高使用期限應(yīng)符合出讓國(guó)有土地使用權(quán)的最高使用期限。（1）《國(guó)有土地使用權(quán)租賃合同》；（2）原《國(guó)有土地使用證》；（3）企業(yè)改制的，還應(yīng)提供企業(yè)改制方案及批準(zhǔn)文件、土地資產(chǎn)處置方案及批準(zhǔn)文件；（4）土地租金繳納憑證；（5）其他文件。（1）國(guó)土資源部或市國(guó)土房管局對(duì)準(zhǔn)予以授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式使用土地的批復(fù)；（2）原《國(guó)有土地使用證》；（3）土地資產(chǎn)處置方案及批準(zhǔn)文件；（4）企業(yè)改制方案及批準(zhǔn)文件；（5）土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒覆牧希唬?）其他文件。（4）國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地使用權(quán)的最高使用期限應(yīng)不超過出讓國(guó)有土地使用權(quán)的最高使用期限。（1）土地類別可按一級(jí)類確定；（2）涉及未利用地、農(nóng)用地的需完成土地轉(zhuǎn)用手續(xù)，涉及集體土地的，需完成土地征收手續(xù)。集體土地所有權(quán)設(shè)定登記的申請(qǐng)人為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織、村農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織不健全的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代為申請(qǐng)。（3）集體土地所有權(quán)一般只登記不發(fā)證。（3）應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明及其他文件①“四荒”地承包、租賃、拍賣合同或協(xié)議等；②本集體以外的單位或個(gè)人申請(qǐng)者另行提供批準(zhǔn)文件；③承包、租賃、拍賣資金支付憑證；④“四荒”地開發(fā)方案；⑤其他文件。④拍賣“四荒”地使用者應(yīng)按“四荒”地拍賣協(xié)議支付拍賣金。（1）概念農(nóng)村宅基地集體土地使用權(quán)設(shè)定登記是指對(duì)新設(shè)定的宅基地使用權(quán)進(jìn)行的土地登記。③1982年2月以前形成的宅基地因歷史沿革等原因?qū)е略型恋貦?quán)屬證件不全或證據(jù)不足的，應(yīng)提交村委會(huì)出具的土地權(quán)屬來源和權(quán)屬演變的書面證明。②農(nóng)村宅基地土地使用權(quán)，按照法定面積標(biāo)準(zhǔn)依法予以登記，其面積超過法定面積標(biāo)準(zhǔn)的，在土地登記卡和土地證書內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)面積的數(shù)量。、公益事業(yè)集體土地使用權(quán)設(shè)定登記（1）概念鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦公共設(shè)施、公益事業(yè)用地使用權(quán)設(shè)定登記是指對(duì)一宗地上新設(shè)定的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦公共設(shè)施、公益事業(yè)用地使用權(quán)進(jìn)行的土地登記。（鎮(zhèn)）村辦企業(yè)集體土地使用權(quán)設(shè)定登記（1）概念鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企業(yè)集體土地使用權(quán)設(shè)定登記是指對(duì)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)或其入股（聯(lián)營(yíng)）企業(yè)新設(shè)定的集體土地使用權(quán)進(jìn)行的登記。②集體土地所有權(quán)人的證明文件中，應(yīng)明確破產(chǎn)、兼并處分集體土地使用權(quán)需轉(zhuǎn)為國(guó)有土地時(shí)，國(guó)土資源管理部門可以直接辦理土地征收手續(xù)，征地補(bǔ)償安置費(fèi)作為清償資金。（1）《國(guó)有土地使用證》或《集體土地使用證》；（2）借款合同或其他形式的主合同；（3）土地抵押合同，部分土地抵押的應(yīng)提供抵押權(quán)人和抵押人蓋章確認(rèn)的抵押宗地圖；（4）其他文件：①以劃撥土地使用權(quán)抵押的，抵押人與抵押權(quán)人還應(yīng)當(dāng)提供抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)優(yōu)先交納出讓金的確認(rèn)文件，無地上物的應(yīng)提交批準(zhǔn)抵押文件；②以集體土地使用權(quán)抵押的，提交集體土地所有權(quán)人同意抵押證明；③以共同共有土地使用權(quán)抵押的，提交其他共有人同意抵押證明；④事業(yè)單位抵押的出具上級(jí)主管部門同意抵押的證明材料；⑤已經(jīng)出租的，提交承租方知悉抵押的證明材料；⑥土地估價(jià)報(bào)告，出讓土地的，也可提供抵押人和抵押權(quán)人對(duì)抵押金額的確認(rèn)證明；⑦抵押土地同時(shí)抵押地上物的，應(yīng)提供房地權(quán)屬證書。（3）抵押貸款金額應(yīng)小于土地評(píng)估價(jià)值，抵押率應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定。（7）國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)從處置所得的地價(jià)款中繳納相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額。③抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的償還順序以他項(xiàng)權(quán)利登記日的先后為序。（12）危改、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房等情形使用行政劃撥土地，完成拆遷安置，經(jīng)批準(zhǔn)，允許辦理土地抵押的，抵押限額按土地評(píng)估確認(rèn)價(jià)格的50%或依企業(yè)的實(shí)際投入確定最高抵押限額。（1）國(guó)有土地使用證；（2）出租合同；（3）其他文件。承租人應(yīng)繼續(xù)履行原用地批準(zhǔn)文件中約定的權(quán)利義務(wù)，包括期限、用途、土地使用條件等。（5）劃撥土地使用權(quán)不得出租，以劃撥方式取得的國(guó)有土地及其建筑物、其他附著物出租的應(yīng)先行辦理有償使用手續(xù)。（1）人民政府或國(guó)土資源管理部門的批準(zhǔn)文件；（2）原《國(guó)有土地使用證》；（3）房屋所有權(quán)證書等地上物附著物產(chǎn)權(quán)證明；（4）企業(yè)改制方案及批準(zhǔn)文件；（5）其他文件。（4）國(guó)有土地住宅“兩證合一”已有規(guī)定的，從其規(guī)定。（1）申請(qǐng)人應(yīng)與《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的受讓方一致。、國(guó)家租賃國(guó)有土地使用權(quán)變更登記出讓、國(guó)家租賃國(guó)有土地使用權(quán)變更登記是對(duì)經(jīng)登記的出讓、國(guó)家租賃國(guó)有土地使用權(quán)因轉(zhuǎn)讓、司法判決、裁定或拍賣等原因發(fā)生權(quán)屬改變或建設(shè)項(xiàng)目竣工而進(jìn)行的土地登記。（2）以出讓方式取得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：①按照合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；②按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，并符合合同約定的轉(zhuǎn)讓條件。國(guó)家作價(jià)出資（入股）、授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地使用權(quán)變更登記申請(qǐng)人為國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓人和受讓人。以授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式處置的在使用年期內(nèi)可依法作價(jià)出資（入股）、租賃，或在集團(tuán)公司直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓、租賃或抵押，但改變用途或向集團(tuán)公司以外的單位或個(gè)人轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)報(bào)經(jīng)國(guó)土資源行政主管部門批準(zhǔn)，并補(bǔ)繳土地出讓金。（1）因土地被征收，集體土地依法轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，而導(dǎo)致集體土地所有權(quán)面積減少的，由原農(nóng)民集體申請(qǐng)。（1）集體土地所有權(quán)的變更登記，應(yīng)審查原集體土地所有權(quán)的登記情況。（3）應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明及其他文件①原《集體土地使用證》；②集體“四荒”土地流轉(zhuǎn)協(xié)議；③處分抵押財(cái)產(chǎn)的，要提交抵押合同和法院處分抵押財(cái)產(chǎn)的裁定等證明文件；④集體“四荒”土地流轉(zhuǎn)批準(zhǔn)文件；⑤其他文件。（1）概念農(nóng)村宅基地集體土地使用權(quán)變更登記是指對(duì)已登記的村宅基地集體土地使用權(quán)權(quán)屬發(fā)生改變進(jìn)行的登記。出賣、出租房屋的村民，不得再申請(qǐng)宅基地。⑤對(duì)《天津市土地管理?xiàng)l例》規(guī)定“禁止村民將宅基地上建設(shè)的住宅向城鎮(zhèn)居民出售；禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村宅基地”的兩種情形不予辦理變更登記。（4）審查要點(diǎn)①鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企業(yè)土地使用權(quán)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，需要辦理征地手續(xù)的，在辦理征地手續(xù)后，應(yīng)及時(shí)辦理原集體土地所有權(quán)和使用權(quán)的注銷登記。（1）土地使用權(quán)抵押期間，抵押合同的項(xiàng)目?jī)?nèi)容發(fā)生變更的，申請(qǐng)人為抵押權(quán)人和抵押人。（1）土地使用證記載的信息，應(yīng)與土地登記簿相符。（4）土地使用權(quán)部分抵押的，處分抵押物時(shí)直接按土地使用權(quán)部分抵押確定的界線變更。（1）變更后的土地出租合同應(yīng)與原用地批準(zhǔn)文件中約定的權(quán)利義務(wù)相符。（1）土地證書。④自然人姓名變更的，提交新的身份證、戶口本或公安部門的姓名