【正文】 ，尤其表現(xiàn)在近兩年增幅較快；在經(jīng)濟增長組成方面因政府著力對產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟結構的調(diào)整，目前已經(jīng)發(fā)展成為以第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展為龍頭的活力經(jīng)濟體，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟增長的表征，同樣在蘭州的板塊經(jīng)濟增長方面貢獻巨大，雁灘567638920預計額9900 200 400 600 800 1000億元20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年 14 區(qū)域作為蘭州市最 早進行房地產(chǎn)規(guī)模性開發(fā)和商貿(mào)行業(yè)發(fā)展的區(qū)域，其經(jīng)濟發(fā)展活力充沛，不斷地吸引外來資金和高素質(zhì)人口，尤其是高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)概念的提出，極大地提升了區(qū)域形象，目前雁灘區(qū)域已經(jīng)形成了以房地產(chǎn)業(yè)帶動基礎設施建設、商貿(mào)專業(yè)化市場發(fā)展帶動物流經(jīng)濟、區(qū)域規(guī)?；l(fā)展帶動消費市場三維經(jīng)濟結構，本項目所在雁灘板塊必將延續(xù)其引領蘭州市經(jīng)濟結構發(fā)展的地位。依據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，蘭州市整體經(jīng)濟運行情況穩(wěn)步提升。 小結： 國家房地產(chǎn)調(diào)控政策劍指商品住宅市場，在商品住 宅投資受阻的現(xiàn)實狀況下，以寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)為主體的商務地產(chǎn)市場正在穩(wěn)步漸進，將會有相當一部分流動性資本在進入住宅受限之余轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)市場，這為本項目帶來巨大的機遇。 —— 商業(yè)地產(chǎn)將迅猛發(fā)展 商業(yè)地產(chǎn)在我國相對來講，起步較晚，而經(jīng)濟的持續(xù)增長、城市化 的快速推進，是商業(yè)地產(chǎn)存在并發(fā)展的推動力量。 （二）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 20xx 年前三季度，全國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)銷同旺，投資額同比增長 %，銷售面積和銷售額分別同比增長 %和 %，其中寫字樓銷售增長 27%，商業(yè)經(jīng)營性用房增長 %，表現(xiàn)在銷售額方面寫字樓與商業(yè)經(jīng)營性用房增量遠大于商品住宅增量，達到 和 %。城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增長，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 萬元，同比增長 %，扣除價格因素，實際增長 %。 11 第二部分 項目市場分析 一、宏觀市場分析 （一）整體經(jīng)濟運行狀況 20xx 年前三季度，面對復雜多變的國內(nèi)外環(huán) 境和各種重大挑戰(zhàn)，經(jīng)濟向好勢頭進一步鞏固，繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控的預期方向發(fā)展，據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的 20xx年前三季度國民經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)，前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值近 萬億元，按可比價格計算，同比增長 %，比上年同期加快 個百分點。 截至 20xx 年底，大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司已經(jīng)在全國 21 個省、自治區(qū)和直轄市的 32 個重點城市投資建設了 37 個萬達廣場，其中已開業(yè) 13 個萬達 10 廣場，正在運營 7 家五星級 或超五星級酒店，公司計劃在 20xx 年新開業(yè) 15 個萬達廣場，新運營 7 家五星級或超五星級酒店。 大連萬達集團在創(chuàng)造經(jīng)濟效益、壯大自身實力的同時，也為社會公益事業(yè)做出了巨大貢獻，連續(xù)多年贊助大連國際服裝節(jié)，先后捐資興建高等院校、小學、幼兒園以及城市綠化建設，是大連市教育基金會、大連市社會治安基金會和大連市扶貧基金會的發(fā)起單位。萬達集團連續(xù)多年成為全國文化產(chǎn)業(yè)領域投資最多的企業(yè)，形成了包括影視基地、影視制作、電影院線在內(nèi)的完整影視文化產(chǎn)業(yè)鏈。 商業(yè)地產(chǎn)是萬達集團的第一支柱產(chǎn)業(yè)，在全國首創(chuàng)了“訂單商業(yè)地產(chǎn)”的全新商業(yè)模式，經(jīng)過多年發(fā)展，萬達商業(yè)地產(chǎn)已從第一代的單店、第二代的組合店，發(fā)展到目前的第三代城市綜合體，成為中國商業(yè)地產(chǎn)的龍頭企業(yè)。經(jīng)測算，主要技術經(jīng)濟指標見表 121。 （三） 總 用 地面積： 萬 平方米。 蘭州市作為西部重要的交通樞紐和西部大開發(fā)的前沿城市，其房地產(chǎn)的發(fā)展已進入了高速發(fā)展的階段。 蘭州市近年來經(jīng)濟發(fā)展速度很快， 20xx 年上半年蘭州市生產(chǎn)總值達 億元，同比增長 %。 7 錯誤 !未指定書簽。 蘭州群英策劃作為本土房地產(chǎn) 策劃顧問領軍機構，在此聲明本次可行性研究報告所涉內(nèi)容均真實有效，并所涉測算內(nèi)容均依據(jù)國家相關建設標準規(guī)定和財務管理制度規(guī)定內(nèi)容進行，可行性評估結果可作為開發(fā)企業(yè)及相關合作單位參考評估依據(jù)。蘭州是黃河流域唯一黃河穿城而過的城市，市區(qū)依山傍水，山靜水動，形成了獨特而美麗的城市景觀。人均可支配收入達 元，同比增長 %。 8 二、項目概況 （一） 項目 名稱： 稱 XXX 廣場項目 （二） 項目地址： 位于蘭州市城關區(qū)雁灘，項目地塊位于蘭州市南北主干道天水北路東側，南至雁灘路，北至規(guī)劃路，西至天水北路，東至規(guī)劃路。 （六） 投資與收益概況 ： 該項目投資總額為 310, 萬元； 該項目開發(fā)的室外步行街、底商、寫字樓用于銷售，百貨、綜合樓、娛樂樓、超市、室內(nèi)步行街、名店坊、地下停車位部分將采用租賃的方式經(jīng)營?？傎Y產(chǎn)達到1000 億元，年銷售額 600 億元，年納稅超過 50 億元。 文化產(chǎn)業(yè)是朝陽產(chǎn)業(yè)，也是萬達集團的支柱產(chǎn)業(yè)之一。計劃到 20xx 年開業(yè) 65 家店，營業(yè)面積 200 萬平方米，年銷售額 120 億元，成為中國一流的連鎖百貨企業(yè)。公司的主營業(yè)務為商業(yè)地產(chǎn)投資及運營管理，核心產(chǎn)品是以“萬達廣場”命名的萬達城市綜合體。 （二） 研究范圍 本可行性研究報告的研究范圍包括： 總論 項目市場分析 建設條件分析 項目的建設內(nèi)容和規(guī)模 投資估算與資金籌措 財務基礎數(shù)據(jù)估算 財務效益分析 不確定性分析 項目風險分析 結論等 在此基礎上，考察項目建設的必要性、技術的可行性和經(jīng)濟合理性，為政府有關部門審批項目、建設單位進行投資決策和金融機構貸款提供比較可靠的依據(jù)。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資 萬億元，增長 %?；趯嶓w經(jīng)濟的較好表現(xiàn)，宏觀經(jīng)濟重要先行指標制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù) (PMI)在一度連續(xù)下滑后，最近兩個月都在攀升，三季度企業(yè)家信心和企業(yè)景氣指數(shù)也都出現(xiàn)上揚，這預示著未來經(jīng)濟的較好表現(xiàn)。 20xx 年 9 月 30 日，針對房地產(chǎn)市場疾步回暖，國家再出重拳堅決遏制部分城市房價過快上漲，要求各地立即研究制定貫徹落實“國十條”文件的實施細則。受 20xx年一系列調(diào)控政策影響，以濟南為代表的部分城市商品房住宅市場呈現(xiàn)冷清態(tài)勢，而未受到政策影響的商業(yè)地產(chǎn)卻一片旺銷跡象，對于與住宅相配套的底商部分成為消費群體的購房目標。三大產(chǎn)業(yè)增加比重調(diào)整到 ：： 41。而區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟極大地推動了其板塊總體經(jīng)濟發(fā)展，提升了區(qū)域形象，進一步加快城市化步伐。 從影響力來看，與蘭州市商業(yè)活躍區(qū)域發(fā)展類似，東城區(qū)東部市場區(qū)域成為蘭州市最早的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，目前已經(jīng)形成了以東部市場為核心，先后發(fā)展起東部品牌服裝城、西北品牌鞋城、新東部品牌服 裝城、新世紀商貿(mào)中心、開宸名品基地、錦繡鞋城、易都摩爾綜合商業(yè)區(qū)以及新近開發(fā)的萬商國際及東歐逸景，成為蘭州市輻射周邊區(qū)域商貿(mào)集散中心，租售結合的保有式開發(fā)模式是此片區(qū)市場的重大特點。月。嘉年華、中廣178。 （ 2）以華孚泰購物廣場為主要大型成型的商業(yè)體，集西餐、影院休閑、服飾化妝品百貨為一體的多業(yè)態(tài)組合商場。 從調(diào)研的情況來看，項目所在區(qū)域內(nèi)，除了一些零散小商業(yè)外，并沒有形成成規(guī)模的商業(yè)氛圍。 縱觀雁灘板塊在業(yè)態(tài)分布當中，大型餐飲、娛樂會所、時尚服裝、傳媒影視等消費場所商業(yè)建筑供應不足，商業(yè)方式原始，個體自由經(jīng)濟成分所占比例過大，商業(yè)規(guī)劃缺乏統(tǒng)一組織，商業(yè)硬件設施缺乏大體量供應，市場存在巨大機遇。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，實行統(tǒng)一的規(guī)劃管理。聯(lián)系外圍三個拓展區(qū)域，構成都市區(qū)的四個主要發(fā)展空間，形成“兩帶三城三軸九片”。 蘭州市規(guī)劃遵循“高起點、高標準、高層次、高水平”的現(xiàn)代城市發(fā)展理念，充分利用蘭州獨特的生態(tài)環(huán)境和歷史人文景觀風貌，構筑“一河貫城、兩山環(huán)城、水鏈織城”的山水城市景觀。他建議，把蘭州定位為“黃河明珠” ,并圍繞這一定位作《黃河文化旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃》，將 5000 年燦爛的黃河文化以各種藝術手法，展現(xiàn)在黃河兩岸。 （ 2）結構：一心、兩區(qū)、三河 根據(jù)用地條件及功能定位，《詳規(guī)》將雁灘地區(qū)的結構概括為“一心、兩區(qū)、三河”。 “三河”是指黃河雁灘段、南河、中河。 （ 4）交通：十大出口暢通新雁灘，為了使雁灘地區(qū)對外形成便捷的交通體系，《詳規(guī)》中沿城市主干道設置十個對外出口。 19 （四）區(qū)域房地產(chǎn)市場運行狀況 1．土地市場運行狀況 20xx 年上半年蘭州整體土地供應明顯少于 20xx 年，并且地塊多集中于七里河及安寧區(qū)， 20xx 年上半年蘭州市房地產(chǎn)用地供應總量達 ㎡，成功出讓 9 宗土地，面積 ㎡，在全部成功出讓建設用地中，以拍賣出讓方式供地 4 宗，面積 ㎡ ，以掛牌出讓方式供地 5 宗 ,面積 ㎡。 宗地 編號 宗地位置 用地 面積 土地 用途 容積率 建筑 密度 競買 保證金 （萬元） 起始價 （萬元） G1005 城關區(qū) T604 號規(guī)劃路（雁西路）以東、蘭州居正房地產(chǎn)有限公司（原蘭州雁灘工業(yè)城實業(yè)總公司）用地以南、 S631 號規(guī)畝。 6643001201854471610955 97616620200400600800100012001400160018001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月2 0 1 0 年1 —9 月商品房成交套數(shù)走勢圖 圖 2232 蘭州市 20xx 年商品房成交套數(shù) 22 0246810121416181月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月萬平米2 0 1 0 年1 月 9 月商品房成交面積走勢圖 圖 2233 蘭州市 20xx 年商品房成交面積走勢圖 （以上圖表 數(shù)據(jù)來源：房管局數(shù)據(jù)自行統(tǒng)計得出） 綜合雁灘板塊近幾年的成交情況看，長期處于蘭州市領軍地位，但從成交價格上看，在蘭州市 20xx 年均價漲幅達 60%至 5350 的環(huán)境下，雁灘片區(qū)房價均價達到 8500 元 /㎡，且高端產(chǎn)品住宅項目基本銷售結束，市場明顯處于供不應求階段 雁灘區(qū)域目前市場放量除了正茂御景東方僅余 20 套房源左右外，僅為天慶萊茵小鎮(zhèn)項目、鴻運潤園。 及良志嘉年華二期項目除普通住宅外，規(guī)劃有 21736 平米（ 418 戶）首領青年公寓，及約 21736 平米辦公區(qū)域。 均價 8600 元 /㎡ 戶型以 90 ㎡ 為主 良志 178。 1 1 150 ㎡及復式戶型，另有 4 套樣板間 基業(yè)豪庭 四期 5 棟多層剩余 均價 7550 元 /平方米 在售戶型 90136 平米 23 房源 40 余套 國泰嘉園 剩余房源 100 余套 起價 6000 元 /㎡；全款優(yōu)惠 50 元 /㎡。 XXX 廣場項目將立足于蘭州市區(qū)本地客群，并直接全省高端消費人群，提供投資宜居的產(chǎn)品為主，以高端定位、絕版的地段優(yōu)勢加之優(yōu)勢的經(jīng)營實體支撐，必將成為區(qū)域內(nèi)又一投資熱點。而且此產(chǎn)品也逐步被蘭州市民所接受。東城麗珠 友信178。和平新區(qū)提出了借助和平飯店酒店服務的酒店式 物業(yè)服務項目，同時隨著城市發(fā)展人居服務理念的覺醒，森地國際項目邀請專業(yè)酒店物業(yè)公司強強聯(lián)手，而大多數(shù)項目仍停留在普通公寓層面的原因；公寓產(chǎn)品在蘭州市場還是以毛坯房的裝修標準為主，除了安寧庭院 18 號樓提出了精裝修外，其他的公寓產(chǎn)品都做不到沿海城市所提倡的“拎包即可入住”的效果，市場尚不成熟，發(fā)展空間大，而真正意義上的品質(zhì)公寓住宅也是市場或缺的。 商鋪形態(tài) 位置 租賃價格 預計置換價 備注 臨街商鋪 張掖路 300~400 元 /㎡月 5 萬 7 萬元 /㎡ 建蘭路 90~150 元 /㎡月 萬 3 萬元 /㎡ 麥積山路 90~150 元 /㎡月 萬 3 萬元 /㎡ 商場檔位 張掖路 150~200 元 /㎡月 25 萬 30 萬元 /個 建蘭路 60~80 元 /㎡月 8 萬 13 萬元 /個 永昌路 130~180 元 /㎡月 15 萬 23 萬元 /個 雁灘板塊區(qū)域除目前經(jīng)營面積達 10 萬平方米的華孚泰商場外，即是區(qū)域主業(yè)雁灘家具市場、萬家國際家具及三森美居廣場、舊貨市場、西部絲綢商貿(mào)城、蘭州雁灘布料批發(fā)市場等專業(yè)化市場， 目前，雁灘板塊新放量商業(yè)體較小。 100 元 /㎡ 5001000 ㎡ ，剩余個別 二期 商業(yè)體 20740 ㎡ 待定 待定 圖 2332 雁灘板塊主要商業(yè)狀況一覽表（除專業(yè)市場外） 小結： 從經(jīng)營性用房供應情況看，此類產(chǎn)品市場供應緊缺，但是投資市場依舊旺盛，尤其表現(xiàn)在雁灘板塊長期以住宅裙樓商業(yè)為主，區(qū)域內(nèi)二手換置的頻率較高，積蓄了較多的投資市場需求，在此基礎上，本項目的立項開發(fā)，必然引起投資市場的空 前爆發(fā)，銷售前景良好。 在調(diào)研中，伴隨蘭州市商業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，目前市場在售寫字樓項目是歷年來較多的一年，價格指向高服務、高附加價值、高投資價值。 均價 6480 元 /，起價5880 元 /平米 中海國際 靜寧路與張掖路十 字東南角 25000 平方米。 而離雁灘區(qū)域最近的新放量寫字樓為 2 萬 ㎡ 26 層的東甌商務大廈， 5A 智能化純商務寫字樓。 通觀目前的市場競爭環(huán)境，同片區(qū)內(nèi)的天慶商務大廈等已經(jīng)