浙江建德新安房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告-預(yù)覽頁
【正文】 新安明珠、藍(lán)天雅苑等一批精品樓盤。2021 年，政府曾有比較大的土地出讓計(jì)劃，計(jì)劃年度出讓開發(fā)建設(shè)近 1300畝，但最終沒有實(shí)現(xiàn)。在城市沿江東擴(kuò)過程中，東區(qū)、橋東、溪頭推出的地塊質(zhì)量都比較好，除了地形比較規(guī)整面積比較大外，更有臨江的景觀優(yōu)勢，預(yù)計(jì)該三塊區(qū)域可供開發(fā)的土地面積會在 1500 畝左右。建德歷年房地產(chǎn)投資與土地出讓16265362224337266185627371 8 4 . 13 2 7 . 8 646010310100002021030000400005000060000700002021 2021 2021 2021 2021萬元020040060080010001200畝開發(fā)投資 土地出讓圖表 2 Interwit 智優(yōu)策略聯(lián)盟 第 頁 共 23 頁 藍(lán)德新安江溪頭開發(fā)項(xiàng)目研究分析報(bào)告 8 (二 ) 房地產(chǎn)投資 2021 年建德市開始加大房產(chǎn)開發(fā)量 ， 房地產(chǎn)開發(fā)投資 16267 萬元，其中住宅達(dá) 13645 萬元； 2021 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額又比 2021 年增長 ％，其中住宅投資增長了 ％ ，商品房銷售 萬方 ，增長 24%，出現(xiàn)第一個(gè)開發(fā)高開發(fā)峰期。 Interwit 智優(yōu)策略聯(lián)盟 第 頁 共 23 頁 藍(lán)德新安江溪頭開發(fā)項(xiàng)目研究分析報(bào)告 9 這種情況明顯表征建德商品房的可供應(yīng)量呈明顯增加趨勢，特別是2021 年出讓 1031 畝土地后，預(yù)計(jì) 2021 年至 2021 年新開工面積將有大幅增長，未來幾年建德的商品房供需結(jié)構(gòu)將發(fā)生明顯的轉(zhuǎn)變。 Interwit 智優(yōu)策略聯(lián)盟 第 頁 共 23 頁 藍(lán)德新安江溪頭開發(fā)項(xiàng)目研究分析報(bào)告 10 建德歷年房地產(chǎn)銷售情況1 5 . 51 9 . 1 91 6 . 1 31 8 . 2 92 0 . 0 3198072304624165284843705805000100001500020210250003000035000400002021 2021 2021 2021 2021萬元0510152025萬平方米銷售面積 銷售金額 線性 ( 銷售面積) 圖表 5 建德房地產(chǎn)銷售均價(jià)變動127812011498 15571850 6 . 0 32 4 . 7 33 . 9 41 8 . 8 205001000150020212021 2021 2021 2021 2021元/平方米 1 05051015202530%銷售均價(jià) 均價(jià)變動 圖表 6 (五 ) 開發(fā)企業(yè) 目前 全市有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 約 40 家，其中外地企業(yè)約占一半。新安江街道的目前常住人口數(shù)量約 萬，占建德市城鎮(zhèn)人口的 62%強(qiáng)，而未來三年預(yù)期的商品房供應(yīng)量估計(jì)不到全市的 40%。 新安江街道目前開發(fā)熱點(diǎn)主要集中在城東、橋東、溪頭三大區(qū)塊。 溪頭區(qū)塊 嚴(yán)州大道沿江而上，基本上為推平山丘而整治清理出來的開發(fā)用地，估計(jì)總體土地供應(yīng)量比較大， 3 年內(nèi)有可能出現(xiàn) 1000 畝以上新增土Interwit 智優(yōu)策略聯(lián)盟 第 頁 共 23 頁 藍(lán)德新安江溪頭開發(fā)項(xiàng)目研究分析報(bào)告 12 地供應(yīng)。 2. 典型開發(fā)項(xiàng)目 新南北 價(jià)格： 一期排屋價(jià)格 5000~6000 元 /平方米，每套訂金 30 萬元。并根據(jù)物業(yè)類型和綠地面積的不同，分成三大主題景觀區(qū)，即商業(yè)街區(qū)營造的林蔭大道氛圍的“林蔭區(qū)”、多層建筑間以綠化及微地形處理為主的“綠谷區(qū)”、排屋區(qū)以點(diǎn)Interwit 智優(yōu)策略聯(lián)盟 第 頁 共 23 頁 藍(lán)德新安江溪頭開發(fā)項(xiàng)目研究分析報(bào)告 13 題的水景為主要景觀元素的“音樂水景區(qū)”。 項(xiàng)目規(guī)模： 總用地面積 132874 平方米，建筑面積 平方米，建筑密度 25%，綠地率大于 30%。二期均價(jià)基本在 3500 元 /平方米左右。小區(qū)中心還有 5000 余平方米的中心水景綠化，是小區(qū)居民休閑、娛樂的場所。 車 位： 采用多元化地停車系統(tǒng)設(shè)計(jì)，除部分為地上車庫外，基本都采用地下車庫形式。 項(xiàng)目說明： 是一處以新安江江景為載體的江景房。 ? 機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員換購房，目前比例不大，但未來潛力比較大，該消費(fèi)群的收入相對比較高，加上數(shù)量不菲的購房補(bǔ)貼，可望形成高端物業(yè)的主力消費(fèi)群。 Interwit 智優(yōu)策略聯(lián)盟 第 頁 共 23 頁 藍(lán)德新安江溪頭開發(fā)項(xiàng)目研究分析報(bào)告 16 戶型需求： 公寓主流戶型為 90~100 平方的 2 居室， 110~130 平方的三居室，后者市場需求量更高。 高層、小高層公寓： 目前市場接受度尚有問題，如月亮灣、新安明珠均有小高層余房。 新區(qū)大型高品質(zhì)社區(qū)均價(jià)逼近甚至超過市中心樓盤。 未來趨勢預(yù)測。 (四 ) 政策調(diào)控對新安江樓市的可能影響 今年 3 月至 5 月國務(wù)院對全國房地產(chǎn)市場出臺了嚴(yán)厲的調(diào)控政策，雖然各地反映效果有所不同，但房地產(chǎn)整體勢頭已經(jīng)得到控制，價(jià)格增幅趨緩，成交量明顯下降，局部價(jià)格有所回落，市場觀望氣氛濃厚，對投資性購房和投機(jī)性炒作打擊明顯。 政策調(diào)控對新安江樓市回起到放緩 節(jié)奏的作用，但不可能產(chǎn)生災(zāi)難性后果。新安江灣道環(huán)抱本區(qū)塊。 (二 ) 產(chǎn)品與銷售價(jià)格 產(chǎn)品類型建議： 3 層排屋、 4 層疊排為主，輔以多層公寓和電梯公寓。前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、策劃， 2 個(gè)計(jì)算。 ? 項(xiàng)目中非主體經(jīng)營收入未納入計(jì)算。 ? 項(xiàng)目基本參數(shù)為初步測算，未經(jīng)精確核實(shí)，存在一定誤差。 3. 項(xiàng)目內(nèi)部收益率評價(jià) 本項(xiàng)目內(nèi)部收益率為 %，高于基準(zhǔn)收益率，具備優(yōu)秀的盈利能Interwit 智優(yōu)策略聯(lián)盟 第 頁 共 23 頁 藍(lán)德新安江溪頭開發(fā)項(xiàng)目研究分析報(bào)告 21 力。 ? 銷售下滑 20%是比較悲觀的估計(jì)，但即使如此，項(xiàng)目依然能實(shí)現(xiàn)盈利。如果自由資金下降，而融資成本上升則會影響降低利潤率。 (三 ) 政策調(diào)控必將暫時(shí)滯緩新的市場競爭者的進(jìn)入，本項(xiàng)目應(yīng) 在經(jīng)濟(jì)可行性比較好的情況下，盡快啟動，穩(wěn)步開發(fā)。
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