【正文】 鄉(xiāng)村高爾夫場及北京高爾夫球俱樂部，而北側(cè)的北京鄉(xiāng)村賽馬場及潮白河水上運動場又是2008年奧運會馬術(shù)比賽及水上運動項目的主賽場。這種自然中的景色，怎能不讓人陶醉其中。怎能不讓人感到驚奇。別墅與舒適健康生活隨著SARS在北京盛夏的結(jié)束，“后非時代”的健康思考也隨之升溫，當人們在加強自身防護的同時，居住條件和周邊環(huán)境的狀況也變成思考和關(guān)注的重點；而有山有水的健康住宅異軍突起成為市場關(guān)注的焦點。由國際一流建筑設(shè)計師前往加拿大，就地取材加拿大當?shù)刈钕冗M的技術(shù)和居所空間的風格。環(huán)保性強木結(jié)構(gòu)的材料都是環(huán)保材料，從各類木材及半成品到涂料、油漆、地毯和輔料，全都符合國際環(huán)保標準。對于住宅的購買者來說，住宅的舒適性和安全性最為重要?？拐鹦阅芎糜捎谄溲诱剐员蠕摻罨炷梁茫瑥膰鴥?nèi)外地震后調(diào)查結(jié)果顯示，輕鋼結(jié)構(gòu)住宅倒塌情況極少。方便安裝各種管線輕鋼結(jié)構(gòu)墻體是中空的，在墻體完工前就可以方便快捷地在其中安裝各種管線，從而解決了中國傳統(tǒng)公寓和別墅中的一個大問題裸露在室內(nèi)的管線影響房屋內(nèi)部美觀。100毫米左右的R19保溫棉熱阻值可抵擋相當于1米厚的磚墻。親愛的viila，一個充滿愛和家庭溫馨的獨立天地美國電視連續(xù)劇《成長的煩惱》中那個溫馨、快樂、又不乏幽默的歡樂家庭給許多國人留下了深刻的印象。同時中國人特有的崇尚大家庭的天倫之樂情結(jié)，接父輩同住是理所應(yīng)當?shù)谋M孝之道。由于房子太大，人又少，以至于在房間里講話都會產(chǎn)生回音。在親愛的villa，每棟房子都相對獨立，帶100平米以上的私家花園。二層至少有34個臥室，有的戶型帶雙主臥，能夠保證每個家庭成員擁有獨立的生活空間。清晨，在撒滿陽光的早餐廳里，開始出現(xiàn)一家人歡樂而忙碌的身影；而晚飯后，一家人圍坐在壁爐邊，分享著一天的快樂點滴，溫馨一刻不停地縈繞在你的家里，你的心里。作為北京小城鎮(zhèn)改造計劃的組成部分，萬萬樹占地1800畝，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，規(guī)模宏大，配套齊全，人口密度低，具有突出的可持續(xù)發(fā)展前景；全鎮(zhèn)由600多套獨棟庭院住宅組成，綠化率達到驚人的62％。500座大型庭園式獨棟別墅再次確立鉑金階層新生活領(lǐng)土。奉贈價值30000元運動會所金卡涵括高爾夫揮桿練習場、果嶺練習場、壁球館、網(wǎng)球場、室內(nèi)羽毛球場、射箭場、健身纖體中心、室內(nèi)游泳館、山地運動俱樂部、英式桌球、乒乓球館等多項運動設(shè)施。亞瀾灣：時間才是衡量路程的唯一指數(shù)因為時間問題，郊區(qū)與交通永遠是一對矛盾，其實區(qū)域不矛盾，只是人們的心理矛盾。更重要的一點恐怕還是別墅業(yè)主出于對私密性的要求，所以別墅的一般選址遠郊或鄉(xiāng)村結(jié)合部山清水秀的地方，為品位階層營造一種遠離塵囂、清新雅致的生活。突破交通瓶頸交通問題帶來的主要是時間問題，有誰愿意在一天的鞍馬勞頓之后，還要還要花上一個多小時甚至幾個小時驅(qū)車幾十公里體驗這種田園生活?？傊星败囍b必定會有后世之師，現(xiàn)在的開發(fā)商學得精明了，再也不會聽到一些子虛烏有、風吹草動的消息就玩真格。亞瀾灣雖然沒有“輕信”小道消息，卻也深感修建京承高速路的意義的必然性之大。規(guī)劃中的亞瀾灣選址正好處在京承高速路入口處，距離密云縣城僅僅一公里。“小”環(huán)境不是別墅的特有賣點環(huán)境，是別墅開發(fā)商的最大賣點，尤其是當距離和交通成為一種銷售瓶頸的時候。好的山水環(huán)境盡管可以作為精品別墅一種優(yōu)秀稟賦，卻無法取代和滿足業(yè)主對外界環(huán)境的和社區(qū)生活的要求。沒有北京市區(qū)的擁堵和喧囂，沒有都市的張揚和浮躁，密云折射出來的更多的品位生活和享受生命的理性回歸。在亞瀾灣你可以感受到一種深刻的靜謐，三面環(huán)山將外界的吵雜之音有效隔離，湖水安靜的流淌，微風偶爾吹皺一池春水，沿湖別墅離水岸可謂零距離，部分房屋的私家庭院已經(jīng)延伸到湖水之中，在水中影影綽綽地倒映著，設(shè)計上的幾何體塊的穿插，空間和體形的組合手法，足以在各個角度極目四眺，找到海天一色的奇景。很難想象！亞瀾灣的業(yè)主們不僅擁有天空鳥而般視野和開闊，還擁有水中魚兒般的自由歡快。而5A級酒店式貼心物管，、靜分離“雙會所”、專屬私家垂釣碼頭、的籌建。中央空調(diào)、中央吸塵、中央新風、中央AV、中央保安、中央信息管理六大中央控制系統(tǒng)均是選擇了歐美別墅、私邸中運用程度高的成熟產(chǎn)品，以全方面保障業(yè)主的生活。別墅消費者追求的是新的生活方式和新的空間感受，追求屬于自己的一片“天與地”的私密生活感覺。——威廉姆如果說，“擴大居住面積，改善居住條件”是“第一波”，“優(yōu)化居住環(huán)境，講究生活質(zhì)量”是“第二波”的話，那么無錫樓市將在近兩、三年進入“第三波”——“追求回歸自然，提高生活品位”。”在一馬平川的上海，松江的佘山成為極為珍貴的自然資源，所以松江佘山板塊別墅區(qū)成為上海別墅中的最高境界，在這里聚集了國內(nèi)別墅最高境界的典范——紫園，以及佘山高爾夫別墅、佘山月湖別墅、佘山天鄰別墅、佘山銀湖別墅等眾多經(jīng)典別墅項目。別墅概念是和城市生活相對立、相均衡的，離開了城市這一概念，別墅也就無法理解了。這與無錫這個人均GDp在全國排名前列的中等發(fā)達城市來講，別墅市場的開發(fā)無論在數(shù)量還是質(zhì)量上都嚴重滯后。威尼斯花園為典型的古典歐式，但其中因為有部分高級公寓而使容積率較高，生活舒適度大大下降。以往的無錫市場因為，別墅物業(yè)的稀缺，所以有像樣的別墅，一般銷售情況都較好，相對不需要強有力的推廣活動。因為量體小和部分內(nèi)部消化的原因，估計此項目不會有太大的市場炒作，所以不會對本案構(gòu)成嚴重的威脅。2003年秋季房交會上，此項目已經(jīng)亮相，案名為湖光山色，建筑風格是類似于佘山銀湖別墅的美式別墅，原規(guī)劃中的165幢也縮為94幢，是容積率下降了還是分期開發(fā)，還有待考證，作為本項目最為強勁的競爭對手，我們應(yīng)繼續(xù)密切地關(guān)注此項目的發(fā)展，包括臺灣三福福禎的整體包裝及銷售策略。該項目的設(shè)計風格仿照杭州著名的別墅項目——九溪玫瑰園，采用歐式的建筑，日式景觀，若益都的項目已全部交給星觀達陣代理的話，其以后的營銷策略也應(yīng)該密切關(guān)注。金色水岸地處馬山太湖十里明珠堤兩側(cè)，有241套別墅，分三期開發(fā)，首推73戶，其中獨立別墅55幢，townhouse18戶（雙拼別墅，面積230㎡），是目前無錫最大的別墅群落。馬山檀溪村地塊本地塊為供電局拍下，占地1200畝，現(xiàn)在正在拆遷階段，一部分對供電局內(nèi)部職工，一部分對外銷售，銷售價格會有較大優(yōu)勢，估計會在明年五、六月份上市。本地塊位于五里湖之畔，無論是到市區(qū)還是太湖風景區(qū)都非常便捷，西側(cè)的蠡湖新城現(xiàn)在已經(jīng)初綻芳容，而地塊隔湖相望是規(guī)劃中的蠡湖新城國際級演藝中心，所以本地塊是建設(shè)高檔住宅的理想用地。亮麗的美湖路已成為一道風景，周邊的綠化等都已初具規(guī)模。蘇錫路和美湖路交叉口，正在興建的望湖樓商業(yè)中心將給社區(qū)購物帶來很大的方便，易初蓮花賣場等使周邊的生活配套逐步完善。（建議利用泰德學校超前而氣派的硬件設(shè)施，聯(lián)系名校進駐，變劣勢為優(yōu)勢）地塊的保留建筑為94年建造的，無論是外觀立面、整體布局，還是現(xiàn)在的居住人群素質(zhì)，都影響社區(qū)的整體品質(zhì)感。（隨著地塊的逐步成熟這種現(xiàn)狀會逐步改善，也可開通社區(qū)巴士，既服務(wù)于業(yè)主，又是樓盤的形象宣傳）區(qū)域內(nèi)跨湖的水管會擋住部分視線，規(guī)劃設(shè)計中也要為其讓路。威脅：明年無錫整體房地產(chǎn)市場的上市量將持續(xù)放大，townhouse的上市量會迅速增長，本案目標客戶為中高檔收入人群，鎖定此類人群的樓盤將陸續(xù)在今年下半年和明年強勢推出，本案的公寓房與別墅將同樣面對的非常激烈的市場競爭。利用地塊較方正的優(yōu)勢，形成一個圍合式的布局，優(yōu)美的立面天際線摒棄傳統(tǒng)建筑高度一致或相差不遠的特點，講究建筑高度的變化等落差。第二部分位于美湖路南側(cè)的東半部這里可以排布雙拼別墅、townhouse和疊加式別墅及高級電梯公寓，并與保留建筑形成整體。本社區(qū)的幾個部分是相對分離，但又擁有許多共享的風景與配套，建議在沿湖適當堆坡造景，使獨立別墅第一排沿湖，第二排因在坡上而也能領(lǐng)略到五里湖的秀麗水景?？赡馨l(fā)生的情況及解決方案：雖然項目地的建筑形式有多種，但畢竟獨立別墅所吸引的人群是有很大的雷同，而其他競爭對手有相當部分是純粹的獨立別墅項目，綜合品位在本項目之上的。可能發(fā)生的情況及解決方案：與威尼斯二期等項目形成激烈的市場競爭，可以在產(chǎn)品的內(nèi)部結(jié)構(gòu)上有所創(chuàng)新，比如像上海的九溪十八島一樣，把中庭的結(jié)構(gòu)放到戶型中，使整個戶型采光和通透性特別好，并可以設(shè)置地下室，增加功能區(qū)。為避免保留單位影響本項目的整體品位，我們建議在整體規(guī)劃設(shè)計上，考慮別墅及TOWNHOUSE的立面顏色、整體風格等，對保留單位進行一定的改造，保證整個社區(qū)格調(diào)的整體性，同時又要將保留單位與別墅及TOWNHOUSE適當分離，建議采用紅外線報警系統(tǒng)進行隔斷，別墅和TOWNHOUSE入口處采用電子卡入戶方式，保留單位住戶不能進入別墅區(qū)。戶型建議：別墅的戶型設(shè)計和室內(nèi)空間格局，理應(yīng)更注重人與環(huán)境的溝通與交互作用，如日照采光、空氣對流、起居室、客廳、餐廳、過廊等居室活動空間與私家花園、自然環(huán)境的視覺通透，融為一體（即以大面積的玻璃墻體為隔斷與圍護）?？傮w配套：游艇碼頭高爾夫球推桿練習場學校（建議在原泰德國際學?；A(chǔ)上進行改建，與名校聯(lián)合辦學）五星級VIp會所不同產(chǎn)品功能配套：獨立別墅：中央空調(diào)系統(tǒng)私家游泳池太陽能熱水系統(tǒng)中水處理系統(tǒng)（中水用于花園灌溉）衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)精裝修花園Townhouse：精裝修花園家用中央空調(diào)衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)[1]第三篇：*別墅策劃案山水湖濱別墅策劃案我現(xiàn)在就要動身啟程，因為無論白天黑夜，我都能聽到湖水拍打堤岸的低沉聲音；當我站在馬路邊或者灰色的人行道上，我聽見它就在我的靈魂深處?，F(xiàn)在，無錫的國民收入已達到中等發(fā)達國家水平，城市白領(lǐng)階層、中產(chǎn)階級的形成，更使居住理念發(fā)生了深刻的變化。第一章、市場分析一、無錫別墅市場分析五里湖——將成為未來幾年無錫別墅開發(fā)的焦點無論在北京、深圳，還是距離無錫較近的上海、蘇州，真正的頂級別墅都分布在風景秀麗的自然山水附近，如北京的香山周圍數(shù)十平方公里內(nèi)將建成上百萬平方米的高檔別墅區(qū)，有開發(fā)商說“要把這里變成京城的第二個富人聚居區(qū)。從歷史傳統(tǒng)上看，別墅一般位于城市外面像一個衛(wèi)星一樣的位置上，使用者可以方便地到達，同時也可以方便地回到城市中去。無錫的別墅物業(yè)，五年的時間，只有世紀湖濱太湖威尼斯花園和太湖世家三個像樣的別墅項目上市，加起來也不到400套物業(yè)。無錫的別墅普遍缺乏個性，缺乏真正的頂級高尚別墅無錫現(xiàn)有的別墅容積率相當高，高檔別墅形象大打折扣。別墅市場今明兩年將風云突變，科學的營銷企劃顯得尤為重要。二、競爭對手分析太湖虹橋花園太湖虹橋花園依托太湖花園度假村四星級酒店的成熟配套，有著相當?shù)膬?yōu)勢，但是規(guī)模不大，而且因為政府對于五里湖周邊的規(guī)劃有所變化，所以此項目正在調(diào)整之中?，F(xiàn)在本地塊已經(jīng)由有著商業(yè)大廈上市公司背景的民生房產(chǎn)以約110萬元/畝的地價拿下，按照民生一貫的開發(fā)理念，肯定會造成高檔的別墅區(qū)。太湖威尼斯花園二期金馬地產(chǎn)把地塊轉(zhuǎn)讓給了益都開發(fā)，地塊與本案距離較遠，從五里湖的地形來分析，屬于二類區(qū)域，該項目的物業(yè)檔次較高，充分做足了水文章，但其中不是純粹的別墅區(qū)，估計還有部分高級公寓。太湖上海新聯(lián)康的營銷策略也沒有很大的突破，作為2003年秋季房交會上唯一的參展的別墅項目，金色水岸卻也賺足了人氣。城市中心南移，市民廣場、太湖大道等市政重點工程先后建成，隨著政府“打太湖牌，唱運河歌，建山水城”理念的逐漸深入，五里湖將成為眾多購房者關(guān)注的焦點。地塊方正，規(guī)劃設(shè)計可發(fā)揮空間較大。政府對蠡湖及湖濱的改造方案累計了一部分持幣觀望的購房者，本案優(yōu)越的地理位置也會吸引這部分人群形成購買，即具備天時和地利。（隨著政府規(guī)劃不斷進展，配套會逐漸完善，小區(qū)商業(yè)部分和內(nèi)部配套也會彌補這方面的不足）目標客戶都比較注重學區(qū)，但本社區(qū)沒有很好的學校。（全面導入營銷策略，新概念包裝的滲透逐漸拉近與目標客戶的心理距離）離市中心有一定距離，目前公交線路不多，住戶必須有私家車，會縮小了目標客戶的范圍。濟慈Iwillleavenow,becauseIcanhearthelowvoicefromthelakewaterflaingthebankWhenIstandalongtheroadoronthegreypavement,Icanhearthatitismydeepheart.——WilliamBartlerJice——賽博地產(chǎn)顧問機構(gòu)——前言第一章、市場分析一、無錫別墅市場分析二、競爭對手分析第二章、SWOT分析一、現(xiàn)狀分析二、SWOT分析第三章、產(chǎn)品策略一、產(chǎn)品定位及布局規(guī)劃二、獨立別墅外立面風格建議三、其他物業(yè)形式的建議四、功能配套五、環(huán)境建議六、物業(yè)管理規(guī)劃第四章、目標客戶群分析第五章、營銷策略一、推廣案名、Logo二、項目核心價值體系的建立三、主題定位、廣告語、賣點提煉四、推廣策略五、推廣重點——讓Townhouse迅速竄紅市場六、價格策略七、現(xiàn)場銷售策略八、階段性媒體計劃及活動策略第六章、營銷管理一、營銷管理二、人員配置及培訓管理前言別墅物業(yè)曾經(jīng)作為“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”。對于無錫的開發(fā)商來說，別墅物業(yè)開發(fā)的經(jīng)驗從總體來說并不豐富，但大多數(shù)參與別墅開發(fā)的房產(chǎn)商，都在做著努力——讓產(chǎn)品更具個性，讓客戶更加心動，讓物業(yè)品牌更有魅力！項目應(yīng)該怎么規(guī)劃？如何給該產(chǎn)品作準確的市場定位？她的主要客戶群體特征又是怎樣？做什么樣的別墅產(chǎn)品在市場上才會受歡迎……這些都是本策劃案所主要闡述的。別墅是一種詩意存在中的鄉(xiāng)村，居住在其中的人們既要享受城市的便捷與舒適，又要有鄉(xiāng)村的寧靜安詳，所以風景區(qū)就成為首選。近年來別墅市場開發(fā)的嚴重滯后，積聚了巨大的消費空間。從2003年房第五篇：別墅策劃案山水湖濱別墅策劃案我現(xiàn)在就要動身啟程，因為無論白天黑夜，我都能聽到湖水拍打堤岸的低沉聲音；當我站在馬路邊或者灰色的人行道上，我聽見它就在我的靈魂深處?，F(xiàn)在，無錫的國民收入已達到中等發(fā)達國家水平，城市白領(lǐng)階層、中產(chǎn)階級的形成，更使居住理念發(fā)生了深刻的變化