【正文】 第四章 財(cái)務(wù)評價(jià) 第一節(jié) 項(xiàng)目投資效益估算 第二節(jié) 靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析 第三節(jié) 動態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析 第五章 風(fēng)險(xiǎn)分析 第一節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)分析 第二節(jié) 結(jié) 論 附件 附表一：《投資估算表》 附表二：《年經(jīng)營收入估算表》 附表三：《年經(jīng)營成本估算表》 附表四：《年利潤估算表》 附表五：《現(xiàn)金流量表》 附表六：《折舊與攤銷估算表》 第一章 綜 述 第一節(jié) 項(xiàng)目總論 星海游泳館 是 一個(gè)定位于休閑、 xx、娛樂的企業(yè)，是 園區(qū)管委會投資建設(shè)， 星海大廈項(xiàng)目是 蘇州工業(yè)園區(qū)星海游泳館 的二期項(xiàng)目之一，一期項(xiàng)目有 游泳、嬉水、體療、按摩、桑拿、乒乓球、羽毛球、器械健美、女子xx 中心、女子瘦身， 并 開設(shè)游泳訓(xùn)練班、武術(shù)培訓(xùn)班等，并備有日本料理、日式 酒吧等配套功能。為加強(qiáng)雙方相互的了解，并達(dá)成最終的共識，我方在考察認(rèn)證的基礎(chǔ)上，提供本項(xiàng)目的可行性方案交由貴方參考。與美國連鎖 xx 知名品牌 xx 公司 的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合和有效的合作，在引進(jìn)其先進(jìn)的管理方法和經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上結(jié)合各地方市場的特性形成了自己一套完整的 xx 俱樂部管理體系，成功打造了“ xxxx” xx 品牌。 作為中國奧委會的合作伙伴單位， xx 擁有奧運(yùn)商用標(biāo)志的特許使用權(quán)。由蘇州工業(yè)園區(qū)商旅集團(tuán)公司全面經(jīng)營管理。 包括四、五層的 xx會館，以及四層 2300平方米的洗浴中心， 4 片羽毛球場， 4片壁球場。 從戰(zhàn)略上考慮， xxxx的進(jìn)入，不但提高了星海游泳館有限公司品牌形象，也有效整合了的現(xiàn)有的 xx項(xiàng)目，使項(xiàng)目得到了豐富和完善。改革開放 20 多年來，蘇州經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展充滿了活力，年均增長保持在 12%左右，綜合經(jīng)濟(jì)規(guī)模已經(jīng) 擠進(jìn)中國大中城市前列。 世界 500 強(qiáng)跨國公司中已有 91家先后落戶蘇州。蘇州已成為繼上海之后全國第二大制造業(yè)城市，蘇州外來人口隊(duì)伍急劇增加，城市人口規(guī)模迅速擴(kuò)張，使蘇州區(qū)域內(nèi)的社會消費(fèi)品購買力大增。 2021 年，蘇州市城市居民人均消費(fèi)支出 ，比上年增長 %；其中人均生活消費(fèi)品支出 ，同比增長 %。消費(fèi)、投資、出口三大需求成為人們關(guān)注的熱點(diǎn)問題。在滿足一般生活需求后，追求高質(zhì)量生活的人們，向娛樂、享受型更高的生活層面邁進(jìn)，一 些集 xx和娛樂為一體的多功能成套 xx 器材開始搬入家中。工業(yè)園區(qū) 目前工業(yè)用地已進(jìn)入全面開發(fā)階段，并形成信息產(chǎn)業(yè)園、出口加工區(qū)、國際科技園、研究生城、現(xiàn)代物流園等產(chǎn)業(yè)發(fā)展載體和功能分區(qū)。中央商貿(mào)區(qū)集中了一批金融、商貿(mào)、科研、管理機(jī)構(gòu)及商住寫字樓、會議中心等設(shè)施 ，如建設(shè)大廈、國際大廈、信息大廈、信息大廈等。其中最大的高檔小區(qū)有都市花園 ， 位于園區(qū)的中央商貿(mào)區(qū)與 中央花園的附近，鄰近金雞湖和世紀(jì)廣場，都市花園再往南 臨 中央公園。 湖左岸 高檔住宅區(qū)占地面積 ，東鄰金雞湖，北靠中央 CBD 和城市廣場。 水巷鄰里 總面積為 ，是配有商業(yè)設(shè)施的中、高密度住宅區(qū)。 娛樂場所情況： 蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，住宅區(qū)所有商業(yè)服務(wù)、社會服務(wù)設(shè)施都集中在鄰里中心， 以園區(qū)中央 CBD為中心 在 70 平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃 19 個(gè)鄰里中心 。設(shè)有大型博物館、體育館、水上音樂臺等文化設(shè)施。Q 也在園區(qū)安家。排除蘇州市老城區(qū)綜合類 xx 房，能對星海大廈 xx會所產(chǎn)生影響的只有二家，一家是蘇州工業(yè)園區(qū)的 蘇州市蘇春西路 158 寶迪國際 xx， 由香港旭陽集團(tuán)投資組建。 從競爭上看，寶迪國際 xx 俱樂部和湖左岸 xx 會館會對本項(xiàng)目產(chǎn)生一定的影響。 星海 xx 會館的聚合效應(yīng)明顯，項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)人群鎖定在 距俱樂部五千米范圍內(nèi)，從項(xiàng)目的位置和園區(qū)的交通來看，本項(xiàng)目基本可以覆蓋整個(gè)園區(qū)。 從以下圖中可以看出，園區(qū)內(nèi)員工和技術(shù)人員 受雇于外企、合資公司、金融機(jī)構(gòu)等， 都 受過良好教育。 項(xiàng)目的宣傳定位和形象定位是“時(shí)尚、健康、科學(xué)”，以 xxxxxx俱樂部鮮明 的標(biāo)志及充滿活力、健康科學(xué)的運(yùn)動方式進(jìn)行宣傳，從俱樂部整體設(shè)計(jì)到局部裝飾、宣傳資料等，無不體現(xiàn)健康、動感、充滿活力的時(shí)代氣息。 二、項(xiàng)目裝修設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目處于星海大廈群樓的四、五層，與獨(dú)立 xx俱樂部項(xiàng)目相比，不易引人注意。 整個(gè)俱樂部開放式公共區(qū)域均配置背景音樂設(shè)備，在中心營業(yè)的所有時(shí)段中，將持續(xù)播放節(jié)奏感較強(qiáng)的動感音樂，以提高運(yùn)動 xx者的運(yùn)動興奮性，并烘托運(yùn)動 xx氛圍。 xxxxxx 俱樂部星海大廈店，將嚴(yán)格執(zhí)行 xxxxxx俱樂部的成熟的俱樂部管理制度，確保俱樂部高質(zhì)量的經(jīng)營品質(zhì)，樹立良好的俱樂部品牌。全體員工隨時(shí)待命，帶領(lǐng)參觀、解答問題并出售會員卡。 xxxxxx俱樂部 的銷售人員將收集這些表格，并與每個(gè)填表人聯(lián)系，約定時(shí)間邀請他們來參觀俱樂部，并成為臨時(shí)會員。 特別活動是 xxxxxx俱樂部銷售和推廣計(jì)劃的另一個(gè)重要組成部分。這些活動的舉行將得到本地企業(yè)的支持，將在團(tuán)體內(nèi)部發(fā)門票和宣傳材料。 xxxxxx俱樂部使用的最強(qiáng)有力的促銷方式是俱樂部內(nèi)部會員間的促銷競賽，這個(gè)計(jì)劃旨在鼓勵介紹新人入會的現(xiàn)有會員，鼓勵包括：禮品、旅游以及山地車等，這已被證明是保持會員的高昂情緒并推銷會員卡的一個(gè)行之有效的方法。將利用印刷廣告和直接郵寄廣告進(jìn)行宣傳。 第四章 財(cái)務(wù)評價(jià) 第一節(jié) 項(xiàng)目投資效益估算 一、年?duì)I業(yè)收入估算 詳見附件二：《年經(jīng)營收入估算表》 二、年經(jīng)營成本估算 詳見附件三：《年經(jīng)營成本估算表》 三、年?duì)I業(yè)收入估算 詳見附件四：《年?duì)I業(yè)利潤估算表》 四、現(xiàn)金流量估算 以十年為財(cái)務(wù)計(jì)算期， 10%為折現(xiàn)率，計(jì)算 xxxx蘇州星海大廈項(xiàng)目未來十年的現(xiàn)金流量及現(xiàn)金流量現(xiàn)值。 一．投資利潤率 二． 投資利稅率 三．靜態(tài)投資回收期 投資回收期 =累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年份 1+上年累計(jì)凈現(xiàn)金流 量的絕對值 /當(dāng)年凈現(xiàn)金流量 = 第三節(jié) 動態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析 動態(tài)法分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益主要有兩個(gè)指標(biāo)，這兩個(gè)指標(biāo)考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，是經(jīng)濟(jì)效益分析中比較重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 三．動態(tài)投資回收期 動態(tài)投資回收期 = 累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年份數(shù) 1 + 上年累計(jì)現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值 /當(dāng)年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 = 第四節(jié) 結(jié) 論 從以上三節(jié)的財(cái)務(wù)分析中可以看出，本項(xiàng)目贏利性較好，要求收益率為 10%的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 ；內(nèi)部收益率 %；動態(tài) 投資回收期 。 三．不可抗力風(fēng)險(xiǎn) 體育 xx業(yè)是人民生活水平發(fā)展到較高水平后進(jìn)行的消費(fèi)活動，因此一旦發(fā)生自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭等不可抗力因素，將大幅度影響消費(fèi)人群消費(fèi)頻次和客流量；發(fā)生火災(zāi)、地震和臺風(fēng)等使 xx連鎖店財(cái)物造成損失的不可抗力事件，將造成公司資產(chǎn)損失，并影響集團(tuán)發(fā)展