城市綜合體調(diào)研報告-預覽頁
【正文】 合肥等城市在 2024 年率先提出了未來城市開發(fā)主要以城市綜合體為主的戰(zhàn)略目標，這對于 XX 市 第 11 頁 共 23 頁 通過開發(fā)城市綜合體調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模和質(zhì)量，推進城市化建設有著重要借鑒意義。 圖表一： 樓宇 序號名稱業(yè)主單位建筑入租金價格面積駐企業(yè)備注 2（ m/天）數(shù)（個） （平 方米） 順天 順天房地產(chǎn)公 元 m2/1 國際財富司 78163 天 中心 熙美湖南富通房地 m2/2會現(xiàn)代城產(chǎn)開發(fā)公司 29000天 鳳凰金鳳物業(yè) 1230 元 m2/月 3 大廈 35000 第 12 頁 共 23 頁 文化文化廣場物業(yè) 元 m2/4 廣場管理公司 15000 天 長房長房集團 1935 元 m2/月 5 大廈 10002 定王長沙同力房地 19 售 6200 元 6 府產(chǎn)開發(fā)公司 20240/m2 萬順中旭?？低顿Y 元 m2/7 家園有限公司 54000 月 天心天誠物業(yè)有限 元 m2/8 城市廣場公司 85168 天 定王湖南富通產(chǎn)業(yè) 6023 元 m2/ 9 大廈開發(fā)公司 90000 天 湘豪萬豪房地產(chǎn)開 404 元 m2/天 10 大廈發(fā)公司 10076 百盛湖南百盛企業(yè) 元 m2/ 11 天心華庭有限公司 惟楚天誠物業(yè)有限無 80 元 /m2/ 12 文化用品公司 27000 月 商城（正在 招商） 示范項目：明城國際中心項目（在建） 項目概述： 明城國 際中心是湖南著名的酒店運營專家明城國際旗下“ 明城地產(chǎn) ” 斥巨資打造的超高層項目。 主要經(jīng)濟指標： 總建筑面積約為： 90000 平方米 停車位： 380 個 建筑層數(shù)： 48 酒店建筑高度： 米（ XX 市新地標） 比例分配： 酒店約占項目體量的 30% 住宅約占 30% 寫字樓約占 40% 示范要點： 該項目系拆除改造項目，將 “ 商業(yè)活動、城市休閑 ” 融合，打造集購物、休閑、文化、娛樂于一體的現(xiàn)代化高檔次商業(yè)中心和高品質(zhì)新生活區(qū)。 總體發(fā)展規(guī)模不大。 相關(guān)配套設施不足。 城市綜合體是在多種都市功能集合基礎(chǔ) 上形成的高業(yè)態(tài)復合、高強度開發(fā)、高交通可達、高密集活動、高地標魅力、高技 第 15 頁 共 23 頁 術(shù)集成的建筑、建筑集合體或建筑街區(qū)。 高標準設計城市綜合體。然后，在概念規(guī)劃的指導下深化城市設計，以增強規(guī)劃的超前性、系統(tǒng)性、操作性、權(quán)威性，讓每個城市綜合體都能彰顯其獨有的個性和特色。具體而言，就是要 結(jié)合城市重點工程的建設、結(jié)合XX 市 XX 縣區(qū)的開發(fā)、結(jié)合棚戶區(qū)的改造等政府目前正在進行的建設一并進行，要做到 “ 心中有數(shù)、運籌帷幄 ” 。政府應該及早出臺相關(guān)的政策規(guī)范，以指導綜合體的規(guī)劃編制、土地出讓、項目立項。城市綜合體（ hopsca）主要集酒店（ hotel）、寫字樓（ office）、公園（ park）、購物中心（ shoppingmall）、會展中心 （ convention）和公寓（ apartment）等于一體的多功能、多業(yè)態(tài)的大型建筑體。 二、當前 XX 縣區(qū)發(fā)展城市綜合體的優(yōu)勢、劣勢、機會及面臨的競爭壓力。目前著力打造的韭菜園歷史文物一條街，將會是我市的 “ 露天博物館 ” ，為此圍繞打造以文化旅游為主要業(yè)態(tài)內(nèi)容的項目是我區(qū)發(fā)展城市綜合體的又一關(guān)鍵舉措。城市綜合體項目是一種多功能的建筑群體，開發(fā)的房產(chǎn)項目均為中高檔住宅和高端寫字樓，并配星級酒店和大型商貿(mào)中心，對開發(fā)商的資金實力、運營能力、招商能力、開發(fā)節(jié)奏等方面要求也相當高，加上因市場形勢、融資壓力等引發(fā)的項目方案變更、多方變化、項目重新報批問題非常多，一定程度上制約了落戶項目的推進。城市綜合體項目中對該地區(qū)的供電、供水、供氣能力等有很高要求，另外如果城市綜合體項目附近缺乏大型的基礎(chǔ)設施，如綠地廣場、文體設施等，而且如果區(qū)域內(nèi)的道路檔次不高，交通經(jīng)常呈現(xiàn)擁堵、混亂現(xiàn)象，都將給 第 19 頁 共 23 頁 地塊推介、項目招商都帶來了一定的負面影響。轄區(qū)內(nèi)城郊結(jié)合部多、危舊房多，城市化水平急需提升，這些項目的建設可有效帶動危舊房改造，徹底解決無序經(jīng)營等問題，加快形成 cbd 中央商務區(qū)。如打造以文化、旅游、購物為主要內(nèi)容的文化旅游綜合體；依托先進制造業(yè)、便利交通和區(qū)域中位的優(yōu)勢，著力打造 第 20 頁 共 23 頁 以總部經(jīng)濟、研發(fā)中心、銷售中心、物流中心等專業(yè)中心為主要形式的服務區(qū)綜合體等。 （三）跟蹤服務，落實政策 城市綜合體項目是城市發(fā)展的必然產(chǎn)物，是 XX 縣區(qū)推進城市化進程的一項主要舉措，是體現(xiàn)城市核心競爭力的 “ 活動客廳 ” ，為此，要樹立 “ 一切為了發(fā)展一心服務項目 ” 的理念，積極對接項目，梳理擴內(nèi)需各項政策，多方為企業(yè)爭取政策，提高政策對 XX 縣區(qū)項目的惠及 面。同時責任單位和部門進一步加強上下溝通、左右協(xié)調(diào)和事前事中事后全過程督查，及時發(fā)現(xiàn)、排解各類矛盾和問題，努力為城市綜合體項目建設創(chuàng)造良好條件，確保項目順利推進。在 “ 限住不限商 ” 的時期，商業(yè)地產(chǎn)的前景展望對于哈爾濱這塊商業(yè)綜合體的新生兒來說，百姓投資置業(yè)是否會有新的航向。 但其中的隱性消費及投資風險回 第 22 頁 共 23 頁 報的概率指數(shù)也讓新鮮的投資者們淺嘗輒止。加之現(xiàn)在房價上漲的速度遠遠大于租金上漲的速度，所以投資回報率就不會那么可觀。位于XX縣區(qū)和群力 XX縣區(qū)的潤恒國際、金中環(huán)商業(yè)
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