【正文】 地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)、咨詢服務(wù)、營(yíng)銷代理 等方向發(fā)展 .......44 第四章 不良資產(chǎn)處置與經(jīng)營(yíng)的思路 ........................................ 47 對(duì)原有沉淀資產(chǎn)進(jìn)行重置評(píng)估、分類治理 ...................................47 拓寬思路，采取多種資產(chǎn)處置策略 ...............................................51 開拓多種營(yíng)銷渠道，實(shí)現(xiàn)處置價(jià)值最大化 .....................................54 不良資產(chǎn)處置的稅費(fèi)分析 .................................................................57 第五章 新的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略下元盛公司的經(jīng)營(yíng)任務(wù)與目標(biāo) ............ 59 制定元盛公司經(jīng)營(yíng)任務(wù)與目標(biāo)的指導(dǎo)思想 ...................................59 元盛公司三年期經(jīng)營(yíng)任 務(wù)與目標(biāo) ...................................................59 三年期經(jīng)營(yíng)任務(wù) .......................................................................... 59 三年期經(jīng)營(yíng)目標(biāo) .......................................................................... 62 結(jié) 論 ......................................................................................... 63 致 謝 ......................................................................................... 65 參考文獻(xiàn) ........................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。隨著中國(guó)加入 WTO 后金融環(huán)境的日益改變，中國(guó)金融業(yè)分業(yè)經(jīng)營(yíng)的制度受到嚴(yán)重挑戰(zhàn)，央行關(guān)于分業(yè)經(jīng)營(yíng)工作的步伐放緩。一是發(fā)展與發(fā)展銀行的資源、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)關(guān)系，尋找元盛公司與發(fā)展銀行的業(yè)務(wù)交叉點(diǎn)，二是開展房地產(chǎn)中介、營(yíng)銷咨詢、營(yíng)銷代理等業(yè)務(wù)。 本論文設(shè)計(jì)的業(yè)務(wù)重組方案設(shè)計(jì)具有一定的實(shí)際意義，且部分建議已得到發(fā)展銀行的采納，并將于近期付諸實(shí)施。 1997 年 6 月，中國(guó)人民銀行下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好與所辦經(jīng)濟(jì)實(shí)體脫鉤的通知》，通知要求 各行所辦房地產(chǎn)、其他工商類實(shí)體以及所持這些實(shí)體的股份，原則上一律撤銷或轉(zhuǎn)讓。為此，元盛公司按照發(fā)展銀行的總體部署，自 1996 年底起即對(duì)其屬下的子公司及 投資項(xiàng)目進(jìn)行了全面的清理。元盛公司何去何從顯得至關(guān)重要，是繼續(xù)按照以前的部署加緊進(jìn)行分業(yè)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)工作，還是走回混業(yè)經(jīng)營(yíng)的老路？因此，本論文在對(duì)元盛公司歷史、現(xiàn)狀以及面臨的新的政策和市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行全面梳理和深入分析的基礎(chǔ)上，提出了對(duì)元盛公司進(jìn)行業(yè)務(wù)重組的發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)計(jì)，并重點(diǎn)研究了如何進(jìn)行體制改革，以確保戰(zhàn)略目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。第一章詳細(xì)闡述了元盛公司的背景情況、發(fā)展歷程 與現(xiàn)狀，著重分析了元盛公司面臨的行業(yè)環(huán)境、金融環(huán)境、正在從事的清理工作的進(jìn)展情況等。一是以發(fā)展銀行為依托，發(fā)展與發(fā)展銀行的資源、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)關(guān)系；二是以元盛公司多年來積累的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、處置方面的經(jīng)驗(yàn)為依托，提出開展房地產(chǎn)中介、營(yíng)銷咨深圳市元盛實(shí)業(yè)有限公司業(yè)務(wù)重組的方案設(shè)計(jì) 6 6 詢、營(yíng)銷代理等業(yè)務(wù)。 深圳市元盛實(shí)業(yè)有限公司業(yè)務(wù)重組的方案設(shè)計(jì) 7 7 第一章 元盛公司的背景情況概述及發(fā)展戰(zhàn)略選擇 元盛公司背景情況及發(fā)展歷史概述 元盛公司背景情況概述 深圳市元盛實(shí)業(yè)有限公司的前身為深圳發(fā)展銀行房地產(chǎn)公司，成立于 1988 年 10 月，是以土地開發(fā)與房產(chǎn)業(yè)務(wù)為主要經(jīng)營(yíng)范圍的房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊(cè)資金為 600 萬元。出于生存與發(fā)展的需要，元盛公司先后三次增加了經(jīng)營(yíng)范圍，具體歷史沿革情況見表 11。 1991 年后，發(fā)展銀行受全國(guó)房地產(chǎn)熱形勢(shì)的影響，加上當(dāng)時(shí)銀行信貸資金可進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的政策背景，允諾元盛公司 可動(dòng)用 15億元的信貸資金發(fā)展房地產(chǎn)，并制定了“沿海發(fā)展大戰(zhàn)略”。 深圳市元盛實(shí)業(yè)有限公司業(yè)務(wù)重組的方案設(shè)計(jì) 9 9 1993 年，鑒于當(dāng)時(shí)全國(guó)經(jīng)濟(jì)過熱所形成的泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，國(guó)家緊縮性的宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，給已經(jīng)熱得發(fā)狂的房地產(chǎn)業(yè)迎頭一 擊，加之之后商業(yè)銀行法的頒布實(shí)施，禁止銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行直接投資和對(duì)進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)的資金實(shí)行嚴(yán)格控制，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來說更是雪上加霜，使房地產(chǎn)業(yè)一下子從沸點(diǎn)跌入冰點(diǎn)。 對(duì)以上各項(xiàng)目的投資額基本上都是 1993 年宏觀調(diào)控前的行為，19931996 年各項(xiàng)目基本上處于停頓狀態(tài)，只有部分項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)（或股份）退出或轉(zhuǎn)讓。與此同時(shí)，深圳發(fā)展銀行新任行長(zhǎng)到任，要求 按央行的要求加速收回已投入的資金（即投入到房地產(chǎn)上的資金），實(shí)行銀企分業(yè)經(jīng)營(yíng)。在此背景下，以新養(yǎng)舊戰(zhàn)略不但夭折，原有項(xiàng)目不得不在在政策制定的時(shí)間表里加快清理，由此使元盛公司產(chǎn)生了巨大的虧損。 下屬子公司的清理工作 元盛公司共有子公司五個(gè)。該公司成立后，沒有直接進(jìn)行項(xiàng)目投資，多是提供資金給合作方定向投資于某一項(xiàng)目，從而獲得固定利潤(rùn)分成。該公司成立后，在上海青浦縣開發(fā)高檔別墅項(xiàng)目 —— 金葉水都。在這種背景下，銀濤公司被迫轉(zhuǎn)讓，其結(jié)果是虧損巨大。 大連銀寰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立的主要任務(wù)是開發(fā)“銀寰小區(qū)”，元盛公司累計(jì)投資 1892 萬元。它的上下產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，涉及到居住、辦公、經(jīng)營(yíng)、娛樂等多個(gè)方面，同時(shí)又與建筑、裝飾、家電等數(shù)十個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)生橫向聯(lián)系，是一個(gè)與資金流、物流、人流發(fā)生錯(cuò)綜復(fù)雜關(guān)系的行業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。這一斷言曾經(jīng)引起不小的爭(zhēng)論。然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)的很多 方面已經(jīng)不得不讓人擔(dān)心市場(chǎng)泡沫的存在。相比之下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)是如此之大，要讓這種局面長(zhǎng)期下去是難以想象的。去年 8月份，建設(shè)部聯(lián)合國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局等七部委發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》，指出近年來在局部地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不盡合理、價(jià)格增長(zhǎng)過快等問題，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的規(guī)模要與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)需求相適應(yīng)，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，防止出現(xiàn)新的房地產(chǎn)過熱。商品房雖然可以作為一種投資性商品，但它的第一屬性應(yīng)該是消費(fèi)性商品。去年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投 資規(guī)模大大高于商品房銷售規(guī)模，導(dǎo)致商品房積壓量不斷攀升，目前全國(guó)積壓商品房數(shù)量已達(dá)約 億平方米。今年 3 月在廣東省建設(shè)工作會(huì)議上對(duì) 20xx 年全省建設(shè)工作制定的六大目標(biāo)之第一目標(biāo)就是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，防止過熱。 20xx 年我市房地產(chǎn)開 發(fā)投資突破 300 億大關(guān)，全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長(zhǎng) 16%，高出全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅 個(gè)百分點(diǎn)，推動(dòng)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，成為全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力。深圳市元盛實(shí)業(yè)有限公司業(yè)務(wù)重組的方案設(shè)計(jì) 18 18 20xx 年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，施工規(guī)模在 20 萬平方米以上的房地產(chǎn)企業(yè) 21 家，占調(diào)查數(shù)的 6%，但其施工面積占全市施工面積的 36%，利潤(rùn)總額占全市的%，銷售收入占全市的 %，銷售面積占全市的 %。這些公司的資金實(shí)力是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商所無法比擬的。 深圳房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)在一系列利好因素的影響下蓬勃發(fā)展，不論在住宅、寫字樓還是商鋪方面都實(shí)現(xiàn)了快速增長(zhǎng)。 深圳市元盛實(shí)業(yè)有限公司業(yè)務(wù)重組的方案設(shè)計(jì) 19 19 元盛公司面臨的綜合環(huán)境分析 金融環(huán)境分析 （ 1）中國(guó)加入 WTO 后金融環(huán)境的巨大改變將為元盛公司的生存和發(fā)展帶來更多的機(jī)遇。但隨著我國(guó)加入 WTO 后銀行業(yè)的逐步開放，隨著金融一體化和全球化的發(fā)展及混業(yè)經(jīng)營(yíng)逐漸成為金融業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，我國(guó)分業(yè)經(jīng)營(yíng)制度本身所存在的弊端及面臨的問題日益凸顯出來。第三，中國(guó)金融分業(yè)經(jīng)營(yíng)制度限制了市場(chǎng)資金供給的來源，不利于證券市場(chǎng)的發(fā)展。有鑒于此，為中國(guó)銀行業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中獲得生存與發(fā)展計(jì)，國(guó)家將有可能修改商業(yè)銀行法，放寬對(duì)這一方面的限制。 （ 2）中國(guó)人民銀行對(duì)各金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)比率的監(jiān)管加強(qiáng)。而包括深圳發(fā)展銀行在內(nèi)其他股份制的商業(yè)銀行卻享受不到這種政策，惟有靠自己尋求降低不良資產(chǎn) 比率的路子。在此背景下，元盛公司嚴(yán)格按照總行的要求積極開展外圍子公司的清理工作，不遺余力地尋找愿意收購(gòu)子公司股權(quán)的買家，無暇顧及當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情，忍痛“割肉”，終于于 20xx年 9 月 28 日前全面簽署了外圍子公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。 1998 年開始，國(guó)家在全國(guó)各大城市逐步推廣實(shí)行土地招標(biāo)制，這對(duì)缺乏資金實(shí)力的元盛公司極為不利。在這種條件對(duì)比下，元盛公司處于明顯的弱勢(shì)地位。深萬科、深振業(yè)、深寶安、招商地產(chǎn)、深金地、深長(zhǎng)城等房地產(chǎn)開發(fā)公司的品牌形象深入人心，享有較大的品牌優(yōu)勢(shì)，占據(jù)重要的市場(chǎng)地位。而在未清理的投資中，也同樣存在著巨大的潛在虧損。 深圳市元盛實(shí)業(yè)有限公司業(yè)務(wù)重組的方案設(shè)計(jì) 23 23 在繼續(xù)清理現(xiàn)有歷史遺留項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，積極進(jìn)行業(yè)務(wù)重組，轉(zhuǎn)向本行自有物業(yè)的管理、銀行不良資產(chǎn)處置、投資銀行業(yè)務(wù)等方向發(fā)展。但情勢(shì)所迫，不得已而為之。原因有三：一是雖然國(guó)家的金融環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，中國(guó)金融業(yè)分業(yè)經(jīng)營(yíng)的政策也終將得到改變，但就目前的法律現(xiàn)狀來看，分業(yè)經(jīng)營(yíng)仍是國(guó)家法律法規(guī)的要求。 第三種戰(zhàn)略選擇是靈活機(jī)動(dòng)，符合目前情勢(shì)的。發(fā)展銀行與元盛公司的關(guān)系也將逐步過渡到委托與受托的關(guān)系。但因產(chǎn)權(quán)紐帶尚未切斷，元盛公司在法律關(guān)系上仍是發(fā)展銀行投資的子公司，仍具有作為發(fā)展銀行子公司的若干有利條件。尤其是在銷售華僑城“美加廣場(chǎng)”項(xiàng)目時(shí)，許多客戶就是出于對(duì)發(fā)展銀行的信任而最終作出購(gòu)買決定的。元盛公司與發(fā)展銀行深圳各支行之間有良好的溝通渠道，只要符合信貸條件，元盛公司毋須花費(fèi)公關(guān)費(fèi)用即可完成融資過程，融資成本相對(duì)較低。 元盛公司無外債，對(duì)發(fā)展銀行的負(fù)債已停息掛帳，經(jīng)營(yíng)成本低。元盛公司的銀行負(fù)債情況見表 21。 新橋投資是一家戰(zhàn)略金融投資機(jī)構(gòu)，類似于風(fēng)險(xiǎn)投資公司，公司主要股東是世界銀行、通用電氣、美國(guó)加州退休基金和新加坡政府投資公司等機(jī)構(gòu)，目前管理的資本金約 16億美元，單個(gè)項(xiàng)目的 投資規(guī)模一般在 5000萬美元以上，高者甚至可達(dá) 10億美元，其在亞洲地區(qū)已建立起完整的組織體系。新橋?qū)Πl(fā)展銀行的市場(chǎng)營(yíng)銷、發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃， 都有很多自己的想法。 專業(yè)優(yōu)勢(shì) 元盛公司成立十余年來，一直從事房地產(chǎn)開發(fā)、清理、處置、經(jīng)營(yíng)管理等工作，掌握了一定的工作方法、工作程序，積累了大量的房地產(chǎn)深圳市元盛實(shí)業(yè)有限公司業(yè)務(wù)重組的方案設(shè)計(jì) 28 28 處置、管理、經(jīng)營(yíng)方面的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，培養(yǎng)了一批具備一定專業(yè)知識(shí)和行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)從業(yè)人員。主要用流動(dòng)比率和速動(dòng)比率兩個(gè)比率來作為衡量尺。 資產(chǎn)管理能力分析 資產(chǎn)管理能力分析是借助與衡量公司資產(chǎn)管理效率的四個(gè)指標(biāo)，即庫(kù)存利用率、應(yīng)收帳款平均回收期、固定資產(chǎn)利用率、總資產(chǎn)利用率。應(yīng)收帳款平均回收期遠(yuǎn) 遠(yuǎn)高于行業(yè)平均值，說明公司的信用管理能力較差，應(yīng)改變信用政策。 債務(wù)管理能力分析 （ 1） 近三年的比率指標(biāo)（詳見表 24） 表 24 元盛公司近三年債務(wù)管理能 力指標(biāo)比率表 年度 比率項(xiàng)目 20xx 20xx 20xx 資產(chǎn)負(fù)債率 收益利息倍率 注：資產(chǎn)負(fù)債率 =總負(fù)債 /總資產(chǎn)；收益利息倍率 =利稅前收益 /利息支出； （ 2）比率分析 從以上三年的資產(chǎn)負(fù)債率來看，元盛公司早已處于資不抵債的境況，但因公司負(fù)債中的絕大部分來自于發(fā)展銀行，且已停息掛帳，所以仍能維持公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和支付。值得注意的是，元 盛公司現(xiàn)從事的主要業(yè)務(wù)是清理投資，許多帳目進(jìn)行了一定的調(diào)整，與開展新業(yè)務(wù)具有本質(zhì)的區(qū)別，僅僅從財(cái)務(wù)比率上來看，是很難看出真實(shí)狀況的。因此，當(dāng)國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展政策出現(xiàn)變動(dòng)后，大量的投資變成了一時(shí)難以收回的未完工程，投資沉淀也就成了一種客觀必然。 單一的產(chǎn)權(quán)主體和落后的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理體制，使元盛公司不可能建立相互制衡的法人治理結(jié)構(gòu)，資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)缺乏相應(yīng)的制衡 監(jiān)督，不能保障和維護(hù)所有者權(quán)益的實(shí)現(xiàn)和資產(chǎn)增值。此外，截至 20xx 年 2 月末，元盛公司在深圳發(fā)展銀行總行或分支行貸有人民幣 5910 萬元的款項(xiàng)，自20xx 年 9 月份起已停息掛帳。在元盛公司名義下的資產(chǎn)，大多形成于房地產(chǎn)狂熱的 1992 年和 1993 年，泡沫成份很大，再加上年久形成的資金成本，使得對(duì)元盛公司每一項(xiàng)資產(chǎn)的處置都必須慎之又慎。此外， 1997 年元盛公司人事與總行 脫鉤后，元盛公司保留的兩種用人機(jī)制形成了兩種員工來源，來自于總行分配的員工能享受總行的福利待遇，脫鉤工作結(jié)束后仍可回發(fā)展銀行工作；而元盛公司自行招聘的員工卻不能享受總行的福利待遇，脫鉤工作結(jié)束后去向不明